[더뉴스-더인터뷰] 다주택자 전방위 압박...후속 카드는?

■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부와 여당이 부동산 시장 안정을 위해서 다주택자에 대한 파격적인 세제 강화를 꺼내들 전망입니다. 어떤 후속 조치가 거론되고 있고 효과는 어떨지 전문가의 견해 들어보겠습니다. 이인철 참조은경제연구소 소장 나와 계십니다. 어서 오십시오.

소장님, 바로 세부적인 내용부터 여쭤보도록 하겠습니다. 오늘 앞서 전해 드렸는데. 홍남기 부총리 주재로 녹실회의가 열렸습니다. 부동산 정책 관련 책임자들이 한자리에 모여서 조만간 부동산 후속대책이 나올 것 같습니다. 핵심은 아무래도 부동산 관련 세제, 세금일 것 같은데 어떤 내용들이 지금 거론되고 있습니까?

[이인철]
6.17 대책 발표 이후에 가장 분노했던 것들이 3040세대, 실수요자들의 피해가 우려됐고요. 또 이외에도 풍선효과로 인해서 집값 안정보다는 오히려 한쪽을 옥죄니까 다른 쪽이 부풀리는 현상이 나타나다 보니까 계속해서 정부는 다주택자 투기성 매물에 대해서는 징벌적 과세를 통해서 잡겠다는 겁니다. 부동산 세금은 크게 세 가지로 나눕니다. 거래할 때 내는 거래세가 있어요. 여기에는 취등록세가 들어갑니다. 그리고 보유할 때 내는, 7월과 9월에 내는 재산세가 있고요. 12월에 내는 종합부동산세가 있습니다. 후자는 공시가격이 9억 원을 초과하는 고가의 주택 보유자들이 내죠. 그리고 주식처럼 부동산도 매도할 때 차익이 크라고 할 경우 양도차액에 대해서 과세하고 있습니다.

이 세 가지 세금이 있는데 우리나라가 과연 OECD 평균과 비교해서 어느 정도냐를 먼저 따져볼 필요가 있어요. 사실 보유세는 OECD 평균에 못미칩니다. 한 80% 수준. 그러니까 보유세를 높이는 건 맞습니다. 그런데 거래세와 양도세는 어떠냐. OECD 평균보다 훨씬 웃도는 최상위 수준이에요. 그럼에도 불구하고 이번 정부의 대책에는 아마도 거래세, 보유세, 양도세 모두를 다주택자에 대해서는 굉장히 징벌적으로 과세하겠다는 겁니다.

[앵커]
세부적으로 짚어보겠습니다. 먼저 종부세 강화에 대해서 지난 국회 때 처리하지 못한 12.16 대책을 좀 더 추가로, 이를 넘어서 추가로 세율을 강화할 것 같은데 어떻게 전망할 수 있을까요?

[이인철]
맞습니다. 사실은 현 정부 들어서 종부세를 한 차례 인상했어요. 그럼에도 불구하고 현행 종부세율은 1주택자라도 고가의 한 주택, 공시가격 9억 원을 초과, 실거래가로 치면 12~13억 이상의 주택을 보유하고 있다고 하면 종부세를 내야 합니다. 그리고 그 종부세율조차도 0.1%포인트 이상 올리는 안이 20대 국회부터 계류돼 있었고요.

그리고 다주택자들, 조정대상지역 내 여러 주택을 갖고 계신 분들의 경우는 종부세 인상폭이 더 커질 수 있는 안이 올라갔지만 사실은 20대 국회에서는 발의되지 못했습니다. 그래서 다시 한 번 정부 여당이 밀어붙이고 있는데. 민주당은 20대 국회에서 제출했던 것보다 더 센 종부세법을 발의하겠다는 거예요.

크게 내용은 두 가지입니다. 종부세율 자체를 인상하는 것도 있지만 과표 구간을 좀 낮춰버리면 훨씬 더 많은 사람들이 세금을 내는 구간에 해당합니다. 이 두 가지를 동시에 하겠다는 건데요. 이렇게 개정되면 종부세율은 0.6%에서 개정안이 통과된다면 최대 3% 이상 세율이 적용될 것으로 보여서 사실은 종부세 세금 인상이라는 건 소급을 하느냐 안 하느냐. 그리고 새로 신규로 주택을 사거나 파는 사람들한테 적용되거든요.

그러니까 이제 이 문제 때문에 그러면 기존에 갖고 계신 분들은 왜 종부세 인상에도 불구하고 갖고 있느냐. 앞으로 세금을 내는 인상 폭보다 더 많이 오를 수 있다는 생각을 갖고 있다면 매물을 내놓지 않거든요. 아직까지는 이제 부동산 불패에 대한 신화 때문에 세금을 굉장히 강도 높게 갖고 간다 하더라도 실질적으로 청구 수가 돌아오는 건 1년 후, 2년 후입니다. 그러다 보니까 현실적으로 피부에 안 와닿다 보니까 매물이 나오지 않았지만 지금 거론되고 있는 것들이 모두 다 현실화될 경우에는 딱 세금 고지서를 받아봤을 때 충격적이다. 내가 감내할 만한 수준 이상이라고 하면 매물이 나올 수도 있습니다.

[앵커]
아무래도 세금 관련된 세제가 워낙 어렵지 않습니까? 어렵고 복잡해서 시청자 여러분이 실제로 그럼 내가 해당됐을 경우에 얼마나 내야 되는지 궁금할 것 같아서 다시 한 번 여쭙겠습니다. 결국 종합부동산세라는 것은 과표 그러니까 세금을 매기는 기준에 세율을 곱해서 세액이 산출되는 거지 않습니까?

그런데 종합부동산세의 과표를 설정할 때 만약에 공시가가 10억이라면 시가로 치면 15억 이상 될 거잖아요. 실제 시중에서 거래되는 가격에서. 그러니까 제가 갖고 있는 15억짜리 집이 공시가로 10억인데 이 10억이 종합부동산세 대상이 되는 거고 현재 기준으로 놓고 보면 1인 주택소유는 9억이 공제되니까 10억에서 9억을 먼저 빼고 나머지 1억에서 세율을 곱하는 거잖아요.

그런데 말씀하신 대로 한다면 그 1억에서 세율을 곱하는 세율을 인상하는 방안과 또 공제액 자체를 낮추면 만약에 현재는 9억이면 이게 기본공제가 8억이나 7억으로 낮추면 세금을 매겨야 되는 과표 액수가 커지니까 세금이 늘어나는 거잖아요. 그렇게 이해하면 되겠습니까?

[이인철]
맞습니다. 정확하게 지적하셨는데요. 지금 12.16 지난해 대책에 따른 종부세율, 20대 국회에 올라갔던 것들이었습니다. 3주택 이상이거나 이제 조정대상지역, 조금 과열된 지역은 2주택 이상일 경우 종부세를 최고 4%까지 올리겠다. 이건 세율 자체를 인상하는 거예요. 1주택자도 마찬가지로 9억 원을 초과하는 공시가격이라면 0.1% 정도 상향하는 법안인데 이게 여야의 목소리가 조금 달라요.

지금 여당의 경우는 정부 특히나 문재인 대통령이 직접 주재를 하면서 부동산을 최우선 과제로 적용하고 있기 때문에 21대 국회의 최우선과제였지만 지난 4월 총선만 하더라도 일부 여당의 강남권에 출마하셨던 분들은 무슨 얘기냐. 1주택자에 대한 종부세는 오히려 낮춰야 한다는 목소리가 있어 왔거든요. 그러니까 시장에 주는 시그널이 계속해서 똑같아야 되는데 이건 정권이 바뀌면 또 바뀌는 게 아니냐 이런 시각이 분명히 있어 왔습니다.
그런데 지금 바뀌는 법은 법 개정을 통해서 바꾸는 것이기 때문에 반드시 통과되고 난 다음에는 내년, 내후년 시차를 두고 적용되는 것들입니다.

[앵커]
이게 가장 또 화제가 되는 것 중에 하나가 양도소득세 얘기를 안 할 수 없습니다. 강화되는데. 투기성 단기 주택거래에 대해서는 최대 80%를 부과하는 소득세법 일부 개정안이 발의되기도 하지 않았습니까?

[이인철]
맞습니다. 실제로 지금은 양도차액, 1년 미만의 양도차액을 거두었다 하더라도 양도차액의 한 40%선 그리고 1년 이상을 넘어가게 되면 6~42% 일반세율이 적용되는데 그러지 말고 이게 1년 미만이라는 건 불로소득 아니냐. 억 단위의 1년 만에 갖고 있고 분양권을 매매함으로써 얻는 차액의 불로소득이니까 최대 80%에 달하는 세율을 적용하자라는 거고 1년 이상 된다 하더라도 70%는 세금으로 환수하겠다는 의미입니다.

그래서 양도소득이라는 거, 지금 부동산이 계속해서 오르는 이유는 불패신화예요. 지금보다 더 오를 것 같으니까 투기세력이 올려놓은 가격에 지금 실수요자들이 불안한 거예요. 이러다가 내가 내 월급으로는 이 생애는 집을 사기는 어려워지겠다는 생각 때문에 은행에 빚을 지고 사고 있거든요. 그게 가장 많은 비율이 연령대별로 보면 30대예요.

그러다 보니까 지금 실수요의 경우에는 그렇지 않아도 6.17 대책에서 이런 주택담보인정비율, 규제지역으로 들어가게 되면 담보인정비율이 뚝뚝 떨어지게 되는데 이런 건 무주택 서민의 경우에는 좀 일부 허용하는 안도 이번에 포함될 것으로 보입니다.

[앵커]
이번에 양도소득세 관련된 것도 실제 사례로 한번 말씀을 드려볼게요. 앞서 그래픽 한번 띄워주시겠습니까? 소득세법 일부개정안. 1년 미만일 때 양도소득세율 80% 적용한다는 게 실제로 통과됐을 경우에 만약에 제가 9억 원짜리 집을 9억 원에 집을 사서 10억 원에 팔면 1억 원이 양도차액이잖아요. 거기에다가 1년이 안 됐을 때 그 집을 팔았을 경우에 1억이 양도차액인데 거기에다가 양도소득세 80%를 곱하면 8000만 원이 세금으로 가는 거고 이것저것 거래비용 다 따지면 사실상 차액이 없게 되는 수준이라는 걸로 이해하면 되겠습니까?

[이인철]
맞습니다. 그리고 2년 이상 한다 하더라도 40%가 아니라 70까지. 그러니까 지금 내고 있는 양도세의 거의 2배 가까이 징벌적으로 부과하겠다는 겁니다. [앵커] 덧붙여서 취득세 중과에 대한 이야기도 나오던데 싱가포르 모델 검토한다고 하더라고요. 어떤 내용입니까?

[이인철]
취득세도 우리는 1주택을 취득하든 2주택을 취득하든 거래가액에 따라서 차등 적용됩니다마는 거래금액의 1%에서 4주택자의 경우에는 4%까지 적용돼요. 그런데 첫 주택에 대해서는 싱가포르도 우리랑 비슷합니다. 그러나 싱가포르는 두 번째 주택부터는 다주택자로 치기 때문에 여기다가 플러스 알파, 최고 세율 12에서 많게는 15%까지 징벌적으로 과세하고 있거든요.

그런데 우리와 싱가포르의 차이점은 뭐냐. 싱가포르는 대부분이 임대주택이에요. 개인들이 민영주택은 거의 존재하지 않고요. 그리고 거의 98%가 공공임대주택으로 돼 있습니다. 그러다 보니까 이런 징벌적 과세에 대한 대상이 협소하고요.

[앵커]
진짜 부자들만 집을 갖고 있는 거군요.

[이인철]
맞습니다. 그런데 우리는 임대주택 비율이 6% 남짓이거든요. 그러니까 이런 전반적인 주택시장에 차이가 있다. 민간과 공공주택의 비중이 차이가 있고 징벌적 대상이 굉장히 협소하다라는 것에 차이가 있습니다.

[앵커]
여기에 더불어서 임대사업자 세제혜택 축소 방안도 거론되고 있는데 이에 대해서도 여러 가지 문제가 제기가 되고 있습니다. 지금 정부 첫 해 전월세 시장의 안정을 위해서 내놓은 대책이 오히려 투기를 불렀다, 이런 비판도 나오고 있는 것 같고요. 또 지금 시점에서 나왔으니까 소급적용 논란도 있는 것 같아요.

[이인철]
맞습니다. 이게 2017년 8.2대책의 일환이었어요. 당시 전세시장이 불안하니 임대사업자로 등록하면 적게는 4년, 많게는 8년까지 연 5% 이상 전세금을 올리지 않는다는 조건으로 여러 가지 세금혜택을 줬어요. 그러다 보니 오히려 이게 매물 잠김현상이 나타나는 겁니다. 4년에서 8년 동안 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 있는 거죠. 실질적으로 그 사이에 2017년 말만 하더라도 임대사업자가 28만여 명에서 올해 5월 52만여 명이 넘어섰어요.
두 배 가까이 늘어난 겁니다. 다주택자로 잠김매물이 160만 채예요. 이건 2기 신도시급이거든요.

그런데 이 매물들은 이미 지어진 거잖아요. 이 매물들이 시장에 나오면 공급 확대 효과가 분명한데 지금 묶여 있어요. 그러니까 너무 세제혜택을 강하게 주다 보니 이런 것들이 오히려 임대차시장뿐 아니라 전체 주택시장을 왜곡하고 있다라는 지적이 나타나니까 그러면 임대사업자에 대한 혜택을 없애겠다라고 하는데 지적해 주셨던 것처럼 소급적용도 하겠다는 겁니다. 그럼 미리 줬던 것을 뺏겠다는 얘기거든요. 이건 임대사업자들이 경우에 따라서는 헌법소원을 제기할 수 있는 부분이기 때문에 법정다툼까지 갈 수 있는 사안입니다.

[앵커]
이번에는 공급 측면 한번 살펴보도록 하겠습니다. 문재인 대통령이 추가 공급대책도 내놔라, 이렇게 이야기했습니다. 현재 바로 직전에 내놓은 대책이 3기 신도시인데 이제 3기 신도시가 아직 삽을 뜨지 않은 상태입니다. 그것 외에 추가 공급대책을 내놓으라고 한 건데 집값 불안의 근본진원지는 결국은 서울인데 서울에서 추가로 공급물량을 늘릴 수 있는 방안이 있겠습니까?

[이인철]
사실은 박원순 시장이 최근 한 언론과의 인터뷰에서 계속해서 그린벨트밖에 없거든요. 이미 재건축, 재개발은 굉장히 규제가 심합니다. 어지간해서는 안전진단을 통과하기도 어려워요. 그러다 보니까 그린벨트는 보호하겠다.
해제 불가하다는 입장을 거듭 밝히고 있습니다. 그러면서 공공임대주택을 어디에다가 할 거냐. 역세권 부지 매입을 통해서 하겠다는 거거든요.

그런데 이건 이전 정권도 했었어요. 똑같이 역세권 부지를 임대해서 임대주택을 올리겠다고 하면 님비현상, 우리 지역은 안 돼. 굉장히 요지임에도 불구하고 지역주민의 반대로 못 했던 것들입니다. 그래서 사실상 재건축, 재개발을 통한 서울지역의 공급을 제외하게 되면 이게 방법이 별로 없습니다, 수단이. 그리고 또 하나가 그러다 보니까 3기 신도시도 있지만 4기 신도시가 거론되고 있어요.

그런데 그 거론되는 입지가 서울이기보다는 주로 경기도예요. 경기도 광명이나 고양 같은 일부 지역이 거론되고 있기 때문에 실질적으로 공급효과. 지금 3기 신도시는 아직 토지보상도 끝나지 않았어요. 그럼에도 불구하고 먼저 발생할 수 있는 청약 물량의 경우는 지금부터 무주택서민들이 너무 불안하니 청약 물량 일부를 확대해서 하자는 얘기이기 때문에 이건 효과가 있을 수 있습니다.

[앵커]
마지막으로 최근에 또 문제제기가 많이 나오는 게 6.17 부동산대책을 통해서 대출규제가 적용된 지역이 생기지 않았습니까? 추가로 적용대상지역이 생겼는데. 아파트 청약, 아파트 분양받고 나서 잔금대출, 중도금 치러야 되는데 대출규제가 막혀서 대출규제가 강화된 지역으로 포함돼서 내가 아파트 분양받았을 때는 몇 퍼센트까지 대출이 나왔는데 지금부터는 대출이 덜 나오는 거예요. 당장 자금난을 겪는 실수요자들이 많거든요. 거기에 대해서 예외규정, 뭐랄까요, 보완대책을 마련해야 되지 않나라는 얘기들이 꾸준히 나오고 있는데 거기에 대한 보완책은 어떻게 마련될까요?

[이인철]
맞습니다. 이건 대통령도 지시한 상황이고요. 그리고 홍남기 경제부총리도 실수요자의 경우 이게 갑자기 조정대상지역 내지는 투기과열지구로 되면서 주택담보인정비율이 굉장히 낮아지기 때문에 잔금대출의 어려움을 겪고 있는 실수요자들은 보호하자라는 겁니다.

따라서 이 부분은 아마 보완대책이 후속대책에 포함될 것으로 보이고요. 실제로 제가 아시는 분도 6.17 발표 이전에 계약을 끝냈는데 바로 다음 날 나오면서 은행에 전화를 했더니 대출이 막혔다라는 얘기를 하시는 거예요. 그래서 이게 실제로 우리 주위에서 굉장히 볼 수 있는 일이거든요. 특히나 30대 분들은 온전히 서울의 아파트 중위가격이 9억 원이에요. 도저히 정말 내 힘으로 9억 원을 마련하기 되게 어려운데 대출받고 사고 그 대출을 갚는 동안은 전세 살면서 갚아야 되는데 지금 요건이 더 강화돼서 대출받게 되면 6개월 내에 입주해야 됩니다. 그런 조건 때문에 실수요자들의 피해가 발생하고 있다라는 걸 정부가 이제 청와대 청원게시판에도 올라오고 있기 때문에 인지한 부분이기 때문에 이 부분에 대한 보완책은 이번에 나올 것으로 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소 소장과 함께 이야기 나누었습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.