[더뉴스-더인터뷰] 與, 1주택 세금 감면 시사...시장 불만 잠재울까?

■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
여당을 중심으로 1주택자 세금 감면 방안이 추진되고 있습니다. 잇단 부동산 정책에도 잡히지 않는 집값과 전세난 등으로 악화된 부동산 민심 달랠 수 있을까요? 전문가와 짚어보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

소장님, 일단 여당을 중심으로 1주택자에 대한 보유세 가운데 일부를 감면하는 방안이 추진되고 있다고 하던데 그 배경이 어디에 있을까요?

[김규정]
최근에 집값이 많이 오르기도 했고 지역 간 집값 격차도 커져서 불만들이 많으시죠. 게다가 전세물건 부족 현상도 국지적으로 나타나면서 전셋값도 오르고 있어서 그야말로 부동산에 대해서 민심이 엇갈리는 상황입니다. 이런 와중에 올해 재산세 고지서를 받아드신 분들 중에 놀라신 분들이 많다고 해요. 아무래도 집값이 많이 오른 데다가 공시가격도 따라 오르고 있다 보니 재산세율이 크게 오르지 않았다고 하더라도 개인이 내는 재산세 부담이 늘어나고 있는 거거든요.

그래서 1주택자조차 그냥 장기적으로 오래 내 집에 살았을 뿐인데 재산세가 갑자기 너무 많이 오른다, 이런 불만들이 나오면서 1주택자 중에 장기 실거주하는 수요에 대해서는 재산세 부담을 낮춰주는 게 맞지 않냐라는 여론들이 여당과 또 정부에서도 흘러나오고 있는 것 같습니다.

[앵커]
현재 재산세 적용은 어떻게 되는 건가요?

[김규정]
기본적으로 집값의 일정 비율로 공시가격이라는 게 정해지죠. 그래서 공시가격에 과표를 정하게 되는 공정시장가액비율을 적용해서 과표를 책정한 후에 과표의 구간별로 최저 0.1에서 0.4%까지 재산세율을 곱해서 최종적으로 재산세가 책정되게 됩니다.

그래서 아무래도 최근에 집값이 많이 올라서 공시가격이 현실화되면서 공시가격이 많이 오른 분들은 과표 자체가 늘어나면서 재산세 자체가 종전보다는 많이 늘어서 연간 인상 상한선인 30%까지 꽉 채워서 오르신 분들이 많았을 거고요. 올해뿐만 아니라 작년에도 재산세가 많이 올랐기 때문에 연달아서 늘어나는 재산세 부담에 대해서 고민을 토로하는 분들 늘어나고 있다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
실제 적용 사례 한번 살펴보겠습니다. 준비된 그래픽이 있는데요. 한번 띄워주시겠습니까? 서울 서초구에 있는 반포자이 사례를 짚어보겠습니다. 재산세 관련된 내용인데 2018년도에 전용면적 84제곱미터 기준으로 재산세가 412만 원이었는데 2020년 올해 같은 경우에는 662만 원으로 인상률로 놓고 보면 60% 가까이 되는 거거든요. 어떻게 보면 공시가격이 늘어나면서 자연스럽게 과표가 커지고 그러므로써 재산세가 늘어난 것으로 보면 되는 거죠?

[김규정]
맞습니다. 그래서 만약에 재산세 연간 인상 상한선 제도가 없었다면 거의 2배 이상씩도 올랐을 가능성이 있는데 그나마 상한선이 적용되면서 인상률이 그나마 낮아진 거라고 보실 수 있습니다.

[앵커]
앞서 재산세 관련된 공식 한번 다시 보여주시겠습니까? 현 정부에서 추진하고 있는 게 일단 주택공시가격 현실화 그리고 공정시장가액비율이라는 게 결국 공시가격만큼 세금을 전부 다 매기는 건 아니고 어떻게 보면 세금을 내는 사람 입장에서는 조금 덜 낼 수 있는 여지가 있는 것이지 않습니까? 60%만 매기는 거니까. 현재 주택공시가격과 더불어서 공정시장가액 비율도 상향하는 방안이 추진되고 있는 것 아닌가요?

[김규정]
특히 대표적으로 고가주택에 매겨지는 종부세에 있어서는 매년 5%씩 올리면서 공정시장인정가액 비율도 지금 100%까지 올리는 제도가 이미 시행되고 있죠. 그래서 사실 공시가격이 현실화돼서 급격하게 오르면서 일정 부분 과표의 완충역할을 하는 시장인정가액 비율까지 오르면서 세 부담이 높아지고 있는 건데 시장에서는 다주택이나 고가주택은 워낙 시세가 많이 올랐으니까 재산세 부담도 오르는 게 맞지 않냐라는 의견도 있는 반면 집 한 채 있는데 재산세 부담이 너무 많다, 너무 급격히 높아진다라는 지적이 같이 나오면서 여당과 정부에서 1주택자 중에서 실거주를 장기적으로 하고 있는 분에 대해서는 재산세율을 조금 조정하는 등의 방법으로 재산세 부담을 낮춰주는 방안을 검토하겠다라는 얘기가 나온 것으로 볼 수 있습니다.

[앵커]
그런데 재산세는 국세가 아니라 지방세인 거잖아요. 그렇기 때문에 재산세 감면이 현실화할 경우에는 지자체 반발도 있을 것이다라는 얘기도 있던데 어떻게 보세요?

[김규정]
그건 지자체의 재정상태에 따라서 다를 수 있을 것 같습니다. 아무래도 지역에 재정이 좀 탄탄한 곳 중에서 최근에 부동산 세금의 전반적인 정부 정책상의 증가에 뭔가 민심이 들끓는 곳들은 최근에 일부 지자체에서는 자체적으로 세금 부담을 완화한다라는 해당 구청만의 정책을 세운 곳도 있어서 그런 곳에서는 이번에 재산세율 인하 등의 정책이 나온다면 반길 수도 있을 것 같고요.

반면 지자체의 재정 부담이 높거나 재정이 좋지 못한 곳에서는 정부의 정책으로 재산세 세수가 줄어드는 상황이 벌어지면 지적하신 것처럼 반대의 목소리가 나올 수도 있을 것 같아서 지역 상황에 따라서 좀 다를 수 있을 것 같고 이런 목소리가 나오게 된다면 정부 차원에서 정책적으로 조금 급격하게 줄어드는 세수의 보완이나 이런 것들은 보완정책이 나올 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]
소장님, 주택 보유세라 그러죠. 보유세에는 특히 재산세와 종합부동산세가 있는데 거의 대부분의 주택 소유자 같은 경우에는 재산세만 구청이나 시청에서 받는 재산세 고지서만 납부를 하실 텐데 고가주택 같은 경우에는 종합부동산세를 별도로 또 내지 않습니까? 그런데 정부여당에서는 1주택 실거주자에게 재산세 감면은 추진을 하고 있는 것 같은데 종부세에 대해서는 선을 긋고 있는 거죠?

[김규정]
종부세 같은 경우에는 지금 주택 가격 안정 목표로 다주택자 중심으로 규제를 하면서 세율을 높이고 공정시장가액비율의 인상이라든가 상한선 인상 등을 통해서 단계적으로 높이는 제도가 발표된 상황이고 실질적으로 2배까지 최대 높아진 종부세율의 적용의 첫 시점은 아직 도래하지 않은 상태입니다. 실질적으로는 21년 6월 1일 보유자 기준으로 21년 연말에 납부가 첫 늘어난 종부세 납부를 하는 시점이기 때문에 아직까지 실제로는 강화된 세율을 적용받으신 분들이 없는 거죠. 이런 상황에서 최근에 이런 이슈 때문에 종부세를 다시 조정하기는 사실상 좀 쉽지 않을 것으로 보이고 그러다 보니 정부 입장에서도 또 최근에 부동산정책을 얘기하고 있는 여당의 입장에서도 종부세율의 완화나 종부세 부담을 완화하는 정책들은 일단 살펴보지 않겠다라고 선을 긋는 상황이라고 보여집니다.

[앵커]
아무래도 사회적 논의가 많이 필요한 사안이다 이렇게 보시는 건가요?

[김규정]
네, 특히 주택가격 안정을 위해서 다주택자 중심으로 투기적인 목적의 주택 구매를 자제하라는 골자로 종부세제를 강화해놓은 것인데 첫 시행도 전에 세율 조정이라든가 이런 번복 상황들이 벌어지는 것은 굉장히 신중해야 될 부분이다라고 판단들을 하는 것 같고 그러다 보니 이 부분은 당장 수면 위로 올라와서 거론이 되거나 논의가 되지는 않을 것으로 보입니다.

[앵커]
지금 1주택자를 중심으로 재산세가 감면된다면 부동산시장, 매매시장에는 어떤 영향이 있겠습니까?

[김규정]
현재도 다주택 보유에 대한 보유세 부담이나 양도세 부담들이 늘어나면서 또 취득세도 동시에 올라가고 있는 상황이고요. 그러다 보니 기본적으로 주택 투자에 있어서 보유가치가 높고 실사용 환경이 좋은 소위 똘똘한 한 채를 소유하자라는 전략들을 쓰고 있는 상황입니다.

다수의 주택을 여러 채 보유해서 세금 부담만 늘리기보다는 질 좋은 주택 한 채에 집중을 하자라는 생각들을 갖고 계신데 만약에 재산세 부분에서도, 물론 보유세나 다른 비용 부담에 비해서는 사실 혜택 부분이 적을 수도 있겠지만 장기보유 1주택 실거주자에 대해서 재산세율을 완화해 주는 내용들이 나온다면 아무래도 좀 더 한 채를 집중해서 보유하는 전략들을 쓰시게 될 가능성이 많죠.

그렇게 되면 최근처럼 투자 목적이나 보유 가치가 높은 고가 아파트 중심의 역세권 도심권 중심의 아파트 중심으로 장기 보유를 하려는 수요자들은 늘어날 것으로 보여지고요. 아무래도 그렇다 보면 다주택 투자자들의 매각이나 이런 것들은 상대적으로 보유 가치가 떨어지는 다른 매각지역 등에서 일어나게 될 가능성이 많습니다.

실제로 내년 6월 기준으로 다주택자의 보유세나 양도세 부담이 더 늘어나는 것이 예고돼 있기 때문에 21년 상반기 중에 다주택자들의 처분 매물이 조금 나올 것으로 시장에서는 현재 기대를 하고 있는데 이 시점에도 이러한 전략들이 사용될 것으로 보입니다. 아무래도 좀 더 좋은 곳에 고가 아파트 중심으로 보유를 하고 외곽지역의 가치가 상대적으로 낮은 것들을 처분하는 이런 상황들이 벌어지면 그런 지역에서 물건들이 상반기까지 출시되면서 가격 조정으로 이어질 것으로 보여집니다.

[앵커]
매매시장 관련해서 또 추가로 시행되는 제도가 자금조달계획서 관련된 제도인 것 같더라고요. 현재 서울에서 웬만한 주택 같은 경우에는 주택 매매할 때 부동산중개업소에서 쓰잖아요, 자금조달계획서를. 그런 조항이 3억 미만까지 확대가 되는 거죠? 관련된 내용 잠깐 설명해 주시고 전세난 얘기를 해 봐야 될 것 같은데 전세 상황 어떤지 같이 짚어주시죠.

[김규정]
말씀하신 것처럼 현재 규제지역의 3억 이상 주택을 사실 때는 자금조달계획서를 내는 것이 의무적으로 지정이 되어 있는데요. 27일부터는 모든 주택에 대해서 규제지역에서 집을 사게 되면 가격에 상관없이 자금조달계획서를 내야 합니다.

그리고 특히 그중에서 투기과열지구일 경우에는 금액과 상관없이 관련 증빙서류도 다 제출을 해야 돼서 아무래도 종전에 자금조달계획서를 내지 않고 증빙서류를 내지 않았던 규제지역의 중저가 아파트를 중심으로는 아무래도 신고 자체가 불편하기도 하고 서류를 내면서 세금 조사 부담 같은 것들도 느끼게 되면서 수요자들이 좀 더 위축돼서 거래 감소와 가격 하락 효과가 있을 것으로 정책적으로는 기대가 되고 있고요.

특히 법인의 경우에 신고하는 내용이 까다로워지고 법인은 특히 집을 사면 앞으로는 어떤 지역에서 사든 얼마짜리를 사든 무조건 자금조달계획서를 내야 하기 때문에 최근에 이미 세금을 늘리면서 법인 투자가 줄어들기도 했지만 앞으로는 더 어려워질 것으로 보입니다. 이런 상황에서 전세는 최근에 사실 찾기가 쉽지 않은데요.

기존 계약자들이야 계약갱신청구권을 쓰면서 좀 더 안정적일 수 있고 가격 인상 상한선도 있기 때문에 협상력이 생겼지만 새로 전세를 찾아야 되는 새로 결혼하신 신혼부부나 분가를 하게 되는 직장인 같은 신규 전세 수요자들은 아무래도 매물 찾기가 좀 더 어려워진 상황입니다. 기존 계약 매물들은 시장에 계약갱신이 되면서 잘 나오지 않는 상황이고 새 아파트 전세물건도 원활하게 나오지 않아서 일부 나오는 전세 매물에는 수요가 몰리고 가격이 급등하면서 전체 시세를 계속 끌어당기는 현상들이 벌어지고 있는데요. 그러다 보니 상대적으로 좀 공급이 필요한 서울이나 수도권 도심, 환경 좋은 곳에 아파트 전세를 찾는 것이 어려운 상황입니다. 그래서 실질 해법은 그런 아파트 물건이 나오는 건데 아파트를 저희가 갑자기 공급할 수는 없기 때문에 사실상 뚜렷한 해법 찾기가 어려운 실정입니다.

[앵커]
참 어려운 상황입니다. 이런 가운데 오늘 오전에 홍남기 경제부총리가 전세시장 안정화에 총력을 기울이겠다 얘기를 했는데 어떤 대책이 나올 수 있을까요?

[김규정]
일단 시장에서는 수요를 분산시키든 공급을 하든 방법은 두 가지 중에 하나라는 건데 공급의 경우에는 실제 가격 급등세를 주도하고 있는 새 아파트 공급은 당장 할 수 없기 때문에 신축 빌라나 연립 같은 비아파트 전세 물건 같은 것들을 정보를 제공하는 등 공급을 조금 시장에 영향을 미치도록 하는 부분이나 정부가 매입임대주택 같은 것들을 마련해서 저소득층 위주로 공급하는 정책 등을 생각하고 있는데 결국에는 질 좋은 새 아파트 전세를 찾는 분들이 가격 상승에 기여를 하고 있기 때문에 실제로 전세난 해소나 가격 상승을 억제하는 데 얼마나 효과가 있을지는 지켜봐야 될 것 같고요.

수요 부분에서는 일부 무주택자에게 금융지원을 조금 열어서 매매로 갈 수 있도록 수요를 분산시키거나 월세 소득공제 확대나 전월세상한율 같은 것들의 조정을 통해서 일부 반전세나 월세 등으로 전세 수요가 갈 수 있게끔. 왜냐하면 시장에 지금 집주인들은 또 반전세나 월세를 원하다 보니까 완전한 전세 찾기가 더 어려운 상황이어서 일부 수요자들은 사실 전세를 더 좋아하시지만 월세도 어느 정도 합리적인 가격에서 계약을 할 수 있도록 월세 가격의 조정이나 관리도 하겠다라는 방침이 나오지 않을까 예상해 봅니다. 그런데 사실 이 이상의 더 새로운 공급정책 같은 것들이 나오기 어렵다 보니 전반적으로 아직은 뚜렷한 묘수가 있을까라는 걱정들이 더 앞서는 것 같습니다.

[앵커]
일각에서는 전세 대출을 조일 수도 있다라는 얘기도 나오던데 그건 또 부작용이 있기 때문에 쉽지 않은 거죠?

[김규정]
맞습니다. 전세 대출이 사실은 전세가격 상승에 선후관계를 따지기는 어렵습니다마는 영향을 주기도 해서 전세대출 옥죄는 얘기도 나오고는 있는데 결국에는 전세대출이 막히게 되면 대출 의존도가 높은 저소득층들이 전세금 올라가는 것을 맞추지 못하고 외곽지역이나 더 싼 곳으로 밀려나가게 되고 결국에는 여유자금을 가지신 분들이 계속 많지 않은 전세 계약을 취득할 수 있는 상황이 벌어질 우려가 있기 때문에 전세대출로 가격 안정이나 수요 분산하는 정책을 쓰는 것은 신중해야 될 것으로 보여집니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[김규정]
감사합니다.