[더뉴스] 인수위 국정과제에 담긴 '부동산 정상화' 방안은?

■ 진행 : 박석원 앵커
■ 출연 : 김인만 / 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
대통령직 인수위원회가 어제 발표한 주요 국정과제엔 대출 규제를 비롯해 부동산시장 안정화를 위한 여러 복안들이 담겼습니다. 윤석열 대통령 당선인이 내건 공약과는 얼마나 달라졌고 현실성은 얼마나 될까요.

김인만 부동산경제연구소장과 함께 주요 내용 살펴보겠습니다. 어서 오십시오. 어제 발표한 내용 보면 크게 국토부의 공급 대책, 기재부의 세금, 금융위의 대출 규제 대책 세 갈래로 나뉘는데 가장 먼저 역시나 공급 대책 먼저 내놓았죠?

[김인만]
공급이 가장 중요합니다. 부동산 정책의 핵심이기 때문에 공급이 먼저 나왔는데요. 공약 내용하고 비슷합니다. 250만 호 공급 계획들이 나왔고요. 구체적인 내용은 아직 나오지 않았는데 공공임대아파트를 매년 10만 호씩 해서 50만 호를 공급하겠다.

1기 신도시 정비 사업을 통해서 양질의 주택10만 호를 공급하는 기반을 마련하겠다는 내용이고요. 우리가 알아야 될 부분은 임기 동안에 250만 호가 다 나오는 건 아니고요. 문재인 정부 때 추진하던 3기 신도시 같은 내용들이 다 포함되어 있습니다.

그래서 기존에 추진하던 내용들을 일관성 있게 추진을 하면서 임대아파트라든지 1기 신도시 정비사업을 통해서 추가로 더 공급을 하겠다는 계획입니다.

[앵커]
어떤 규제를 풀어서 확실히 공급에 속도를 내겠다, 이렇게 이야기를 하다 보니까 확실히 규제를 풀겠다 하면서도 신중론도 함께 나오고 있거든요. 이 부분 어떻게 보셨습니까?

[김인만]
굉장히 조심스러운 부분이 있는데 부동산 정책의 첫 번째 목표는 주택시장 안정, 서민 주거 안정이기 때문에 자칫 과도한 시그널, 규제완화를 다 풀어주겠다는 시그널을 주게 되면 시장이 벌써 반응할 수도 있고요.

1기 신도시 같은 경우에 아직 구체적인 계획이 나오지도 않고 그냥 발표 정도, 발언 정도만 나왔음에도 굉장히 시장 반응이 뜨겁게 나오고 있거든요. 그래서 조심스러울 수밖에는 없는데 특히 안전진단 같은 경우는, 안전진단을 풀어주게 되면 풀어준다는 시그널만 주더라도 대상이 너무 많습니다.

30년 넘은 노원구라든지 목동이라든지 대부분 지역들이 굉장히 반응이 바로바로 나올 수 있기 때문에 안전진단은 득보다는 실이 많다라고 생각해서 빠진 부분이 있고요.

아마도 구조 안정성이라든지 주거 환경이라든지 그 비중을 가지고 미세하게 조정을 하지, 전면적인 폐지, 면제 이렇게 나오지는 않을 것 같습니다.

[앵커]
공급 대책 같은 경우에서는 그런 재건축 규제 같은 데에서 어느 정도 신중론을 가지고 규제를 완화하겠다, 이런 입장이라면 세제 관련해서는 법 개정 사항이 많다 보니까 법 개정 없이 할 수 있는 것, 이런 부분부터 일단 고쳐나가겠다, 이런 입장이신데 어떻게 보셨습니까?

[김인만]
세금 부분은 나눠봐야 될 게 취득세, 종합부동산세, 양도세. 취득과 보유, 양도 시점의 세금을 가지고 판단을 해야 되는데 취득세 같은 경우는 생애 최초, 처음으로 집 사는 사람에 대해서는 완화를 해 주겠다는 입장이고요. 종합부동산세 같은 경우는 중장기적으로는 통합을 하겠다는 건데.

[앵커]
애초에 공약이었잖아요.

[김인만]
그렇죠. 공약 내용인데 이게 법 개정이 필요하기 때문에 좀 뒤로 중장기적으로 뺐고요. 당장 시행할 수 있는 게 공시가격과 공정시장가액 비율을 가지고 부담을 낮춰주겠다는 입장입니다.

그래서 공정시장가액 같은 경우는 작년이 95%였고요. 올해 100%까지 올라가는데 100%까지 가지 않고 작년 수준으로 가겠다는 것이고요. 공시가격도 작년 수준으로 환원해서 부담을 낮춰주고 고령자, 장기보유자들 같은 경우는 유예 납부, 나중에 낼 수 있도록 이렇게 부담을 낮춰주겠다는 입장입니다.

[앵커]
법 개정이 필요 없는 부분부터 선제 조치를 하겠다, 이렇게 밝혔는데 무엇보다 대출 규제와 관련해서도 많은 관심이 있을 것 같습니다. 특히나 다주택자에 대해서 양도세 중과를 1년 정도 한시적으로 유예하는 방안도 내놓았는데 이 부분은 어느 정도 다른 절차들이 필요한 것 아니겠습니까?

[김인만]
양도세 같은 경우는 양도세 1년간 유예를 내놓았는데요. 아마 시장에 매물이 나올 것으로 기대는 되지만 이 부분 같은 경우는 민주당에서도 이재명 후보의 공약 내용이기도 했고요.

당초 2년 이었는데 1년으로 단축을 했기 때문에 시장에는 크게 영향이 없기 때문에 제가 볼 때는 통과할 가능성이 높고요. 5월 11일부터 시행이 된다라고 합니다. 이것보다는 저는 더 핫이슈가 대출 규제인데요.

대출 규제를 LTV를 완화해 주겠다. 당초 계획은 생애 최초 LTV를 지금은 60에서 70% 정도 해 주고 있었는데 80% 정도로 확대해 주겠다라는 내용이 공약 내용에 들어갔는데 이번 내용을 보면 생애 최초뿐만 아니라 규제 지역들, 그러니까 조정대상 지역 같은 경우는 현재 50%까지 LTV.

LTV가 뭐냐 하면 담보대출 인정 비율이라고. 집값이 10억이라면 얼마나 대출이 되느냐의 비율이거든요. 그래서 조정대상지역 같은 경우 현재 50%, 집값의 절반 정도 대출이 됐다면 이걸 70%까지 20%포인트 더 늘려주겠다는 것이고요.

규제 지역, 투기 지역이나 투기과열지구는 40%에서 20%대에서 60%까지. 전체적으로 대출 한도를 늘려주겠다고 발표를 했습니다.

[앵커]
또 공약 후퇴냐 아니냐, 이런 혼란이 많았고 또 논란이 됐었는데 1기 신도시 재건축 규제 완화 문제. 이 부분에 대해서는 방침을 분명히 밝히면서 힘을 실었던 것 같은데 어떻게 보셨습니까?

[김인만]
이 부분이 가장 이슈가 되는 부분이죠. 제가 며칠 전에도 분당 1기신도시 점검을 하고 왔는데 주민들은 굉장히 기대감도 크고요. 반응이 뜨겁더라고요. 거래도 늘어나고 호가도 오르는 상황인데 인수위가 처음에 강력하게 규제를 완화해 주겠다고 했다가 시장이 반응이 있으니까 중장기 과제로 하겠다고 했는데 이게 민심이 지역주민들이 1기 신도시가 30만 호 정도 되거든요.

가족까지 하면 100만 명 정도의 표심에 자극을 주기 때문에 아무래도 적극적으로 추진하겠다라는 시그널을 줄 수밖에 없었는데 저는 결국 중장기 과제로 갈 수밖에 없으리라고 생각을 합니다.

내용 자체가 보면 인허가 절차 간소화, 안전진단, 초과이익 또 이주 수요 문제까지 담고 있어서 이것 하나하나를 풀기에 시간이 너무 오래 걸리고요. 인수위에서도 올해 말 정도 되어야 구체적인, 종합적인 계획이 나온다고 하는데 계획이 나온다고 다 되는 건 아니잖아요.

여야 협의도 필요하고요. 아마 제 생각에는 5년 동안 계획을 세우고 준비하고 여러 가지를 하는 데 시간이 충분히 들어가도 모자랄 시간인 것 같습니다.

[앵커]
방침은 분명하지만 시간은 어느 정도 걸릴 수밖에 없을 것이다. 그런데 윤석열 당선인 공약 보면 임대차 3법 전면 재검토도 공약이었지 않습니까? 그런데 지금 새 정부에서는 폐지 대신에 어떻게 보면 개선으로 가닥을 잡은 것 같아요.

[김인만]
맞습니다. 폐지가 되면 법 개정이 필요하고요. 이미 시행이 되고 있단 말입니다. 그러면 자칫 잘못하면 선의의 피해자, 올 8월에 계약갱신청구하려고 했는데라고 기다리는 실수요자들이 많기 때문에 전면 폐지는 어려울 것 같고요.

폐지에 가까운 선언을 하겠다고 하지만 제가 볼 때는 그 정도도 쉽지 않을 것 같고 결국에는 임대사업자 제도를 보완하거나 상생임대인 제도, 임대료를 올리지 않는 임대인한테는 인센티브를 줘서 많이 안 올리게 하는 이런 보완 대책 위주로 갈 것 같습니다.

[앵커]
지금까지 들었던 전체적인 기조를 보게 되면 규제는 확 풀겠다. 일단 대수술은 예고를 하기는 했음에도 불구하고 한편으로는 혼란을 최소화할 수 있는 방법들을 군데군데 남겨놓은 것 같은데 전체적인 기조는 어떻게 보십니까?

[김인만]
새 정부 입장에서는 세 마리 토끼를 잡아야 됩니다. 공급 물량도 늘려야 되고요. 집값도 안정해야 되고 규제 완화해서 시장 정상화를 해야 되는데 이게 언밸런스입니다. 규제를 완화하면 집값은 반응이 될 수밖에 없고요.

집값을 안정화하려면 규제 완화에 속도 조절을 할 수밖에 없기 때문에 저는 어느 단계에서 무게 중심을 두느냐의 문제인데 결국에는 주택시장 안정이 우선이 되어야 될 것 같고요. 시장 자극을 최소화하는 범위 내에서 규제 완화를 조금씩조금씩 단계별로 할 것 같습니다.

[앵커]
전반적으로 평가하셨을 때 지금 주택시장 안정 말씀하셨는데 지금까지 들었던 새 정부의 대책 중에서 보완해야 될 점이 있다거나 미흡한 점이 있다면 어떤 것들이 있을까요?

[김인만]
전체적으로 공약에 있던 내용이기 때문에 새삼스러운 건 없는데요. 시장 자극에 가장 민감한 부분. 1기 신도시, 재건축, 정비사업 규제 완화에 대해서는 지금 굉장히 자극적이고요. 뜨겁게 반응하고 있기 때문에 이 부분에 대해서는 좀 더 신중하면서 충분한 준비와 대안이 필요할 것 같습니다.

[앵커]
여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 새 정부의 부동산 대책 짚어봤습니다. 김인만 부동산경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.