[더뉴스] '월세 60% 시대'·매수 심리 '뚝'...부동산 시장 변화는?

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.


[앵커]
오늘은 최근 부동산 시장 동향을 자세히 분석해 드리려고 합니다.

전국의 월세 거래 비중이 60%를 육박하면서 역대 최고치를 기록했고 수도권 아파트 매수 심리도 크게 위축되고 있습니다.

금리는 더 오른다고 하고요. 경기 침체도 우려되는 상황입니다.

관련해서 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

[김규정]
안녕하세요.

[앵커]
안녕하세요. 월세 비중이 그렇게 높아졌습니까?

[김규정]
거의 10건 전월세 거래 중에 6건에 가까운 수치를 기록하고 있습니다.

최근에 전세금이 워낙 많이 가파르게 오르면서 월세를 선택하는 계약이 급증한 것으로 일단 시장에서는 분석하고 있어요.

[앵커]
세입자는 원래 전세대출금을 은행에서 대출받아서 전세로 많이 계약을 했잖아요.

그럼 전세금리, 대출금리가 높아져서 그런 겁니까?

[김규정]
그 부분이 상당히 영향을 미친 것으로 분석이 됩니다.

일단 전세대출 자체가 오른 전세보증금만큼 넉넉하게 나오지 않는 경우들이 많고요. 대출이 실행된다고 해도 금리가 최근에 급격하게 오르면서 전세대출 역시 4.5% 전후, 이렇게 높게 오른 상태거든요.

그런데 법정 전월세 전환율은 사실 3.75%라 법정 전환율을 지킨다면 늘어나는 보증금을 월세로 일부 전환하는 게 훨씬 대출금리보다 유리해지는 상황이에요. 그래서 무리해서 대출을 금리부담까지 지면서 쓰지 않고 일부는 월세로 돌리는 반전세 형태가 굉장히 많이 늘어난 것으로 보이고요.

집주인들 같은 경우에도 요새 세부담 같은 것들이 늘어나다 보니까 오른 보증금 요구를 일부 월세로 전환하는 이런 상호 간의 요구가 맞아떨어지면서 월세 계약 비중이 급격하게 늘어난 것으로 분석이 됩니다.

[앵커]
그리고 또 앞으로 금리가 계속해서 오를 거라는 우려도 있기 때문에 그것도 작용을 했을 것 같아요.

[김규정]
그런 부분 때문에 또 집 구매를 미루고 관망하시는 가운데 전월세 계약으로 일단 기다려보자는 입장인데 시장에서는 최근에 임대차 3법 이후에 계약갱신청구권으로 계약 연장하시는 건수도 늘어나면서 전세 매물은 많이 잠겨 있는 상태거든요.

그래서 찾기 쉬운 월세, 그리고 금리 부분에서도 개인적으로 조금 유리하다 싶은 분들이 월세를 받아들이고 있고 또 요즘 젊은층이 많이 거래하시는 오피스텔이나 원룸 같은 것들도 전월세 신고제 이후에 신고를 하게 되면서 그런 경우에 젊은분들이 아무래도 목돈이 없기 때문에 전세보다 월세를 또 쉽게 수용하고 있는 입장이기도 하거든요.

이런 현상들이 모두 영향을 같이 미치면서 월세화가 굉장히 최근에 빨리 진행되고 있다. 그래서 이것을 받아들여야 하느냐, 아니면 세입자들의 주거 불안으로 보고 대응을 해야 되느냐 의견들이 나오고 있습니다.

[앵커]
아파트 임대시장, 매매시장에도 큰 영향을 미칠 것 같거든요. 먼저 임대시장에는 어떤 영향을 미칠까요?

[김규정]
일단 임대시장에서는 월세 비중이 늘어나면서 기존에 전세계약을 하고 계신 분들이 월세 전환이나 이런 것들을 굉장히 고려하고 계신 상황이라서 당분간 금리가 하반기에 계속 더 오른다면 월세 비중이 하반기 동안 좀 더 급격하게 늘어날 가능성도 있다고 봅니다.

이게 필요에 따라서는 세입자나 임대인 모두가 원하는 형태일 수도 있으나 세입자 입장에서 주택 마련하는 단계에 있어서는 솔직히 저희 같은 경우에 과거 전세보증금을 종잣돈 삼아를 내집마련으로 가는 디딤돌로 쓰신 경우가 많았는데 월세로 많이 변환하시게 되면 아무래도 그런 보증금 목돈 마련이라든가 그것을 통한 내집마련으로 가는 데 점점 시간이 오래 걸리는 어려움이 생길 것 같아서 실수요자들의 내집마련 지원책이라든가 정부 대책 같은 것들도 이런 월세 흐름에 조금 더 집중해서 앞으로 전략을 세워야 되는 게 아닌가 싶습니다.

[앵커]
이번에는 매매시장을 보겠습니다. 지금 부동산 매수세도 급격히 꺾이고 있다고요?

[김규정]
실제로 매매수급지수가 90% 아래로 떨어지고 있는데요. 시장에서 사려는 분들이 상대적으로 많이 줄어들고 있다는 뜻입니다.

실제로 시장에서 금리가 워낙 오르면서 대출 등을 이용해서 주택 구매하기가 쉽지 않아진 부분들도 있고 이후에 경기가 좋지 않을 거다라는 우려가 최근에 급격하게 커지면서 자산시장이 좀 출렁이고 있는데 부동산 시장 역시 가격 조정이 올 수 있다는 불안감이 커지고 있는 상황이죠. 그래서 집을 구매하지 않고 관망하시다 보니까 매물이 좀 쌓이는 것들이 늘어나고 있고요.

동시에 매수자들도 점점 더 관망 쪽으로 돌아서고 있는 상황이라서 하반기에 금리인상이 지속되는 가운데 거래가 계속 부진하고 가격조정을 받는 지역들이 점점 늘어날 가능성이 하반기에는 좀 더 많아지고 있습니다.

[앵커]
매매수급지수가 100이 넘으면 사려는 사람이 더 많다는 뜻이죠?

[김규정]
맞습니다.

[앵커]
100 이하니까 지금은 팔려는 사람이 더 많다는 뜻인데요. 지금 매수, 집을 꼭 사야겠다는 분들은 좀 늦추는 게 낫겠네요?

[김규정]
실제로 신축 아파트나 분양을 통해서 내집마련 하시려는 분들은 워낙 주요한 도심에 원하는 유형의 민간 아파트 공급이 부족한 데서는 계속 적극적으로 청약 준비를 하고 계시고요.

그런데 기존 재고 주택을 매입해서 내집마련을 하시려는 분들은 최근에 하향 변동성을 보이는 곳들도 있고 정부의 여러 가지 지원이나 이런 것들도 달라지고 있는 상황이다 보니까 급격한 금리 부담하고 맞물려서 하반기에는 조금 상황을 지켜보자는 생각들을 많이 갖고 계신 것 같아요.

그래서 너무 서두르기보다는 이런 시장 상황을 조금 지켜보셔도 되지 않을까 싶습니다.

[앵커]
일단 차분하게 시장 상황을 보라고 말씀해 주셨는데 파월 연준 의장도 집을 사지 말라는 이야기를 했더라고요.

[김규정]
굉장히 이례적인 발언일 수 있는데 미국 시장도 코로나까지 겹치면서 주택 공급 조달 같은 것들이 조금 쉽지 않은 지역에서 가격이 많이 급등을 했었죠. 그리고 모기지 금리도 굉장히 치솟은 상황인데요.

최근에 그런 상단이 조금 꺾일 수도 있다는 국내 상황처럼 비슷하게 조정이 올 수 있다는 분위기 전환이 있으면서 일단 수요자들에게 너무 치솟은 모기지 금리를 부담해서 무리해서 하기보다는 모기지 금리 같은 것들을 조정되는 것을 기다려라라는 신호를 보낸 것으로 보입니다. 실제 미국이 하반기 중에는 좀 더 지난번에 자이언트스텝 한 것처럼 좀 더 금리를 올릴 걸로 예정돼 있지만 내년 상반기 중에 한 2분기 정도에는 경기 상황을 보면서 다시 낮출 수도 있다는 전망들이 나오고 있잖아요.

그런 것과 맞물려서 모기지 금리 같은 것들을 너무 단기간 조급하게보다는 전반적으로 살펴보라는 발언을 한 게 아닌가 생각이 됩니다.

[앵커]
경기가 내년에 더 나빠지면 금리를 다시 낮출 수 있으니까요. 조금 더 기다려봐야 된다는 말씀이시고요.

정부가 첫 부동산 대책을 내놨는데 여기에 보면 무주택자로 생애최초로 아파트 집을 살 때는 LTV 비율을 80%까지 소득에 상관없이 대출해 준다고 하는데요. 소득이 없어도 80%까지 받을 수 있는 겁니까?

[김규정]
생애최초자분들도 소득 대비 상환 능력이나 이런 검증 없이 무조건 80%를 받으실 수는 없고요.

현재 규제 지역에 따라서 LTV가 50~70%까지 이렇게 지역에 따라서 차등 적용되고 있는데 이걸 일단 LTV에 한해서는 80%까지 열어줘서 대출을 조금 쓰실 수 있도록 하는 건데 이 대출의 한도가 사실 있습니다.

원래 4억 한도에서 이번에 6억으로 늘려주기는 했습니다마는 한도가 있기 때문에 80% 고가 아파트나 주택에 대해서 무한정으로 대출을 받으실 수 있는 것은 아니고요. 그러니까 실수요 겸 생애최초로 내집마련을 하시는 분들에게 적정하게 상환할 수 있는 정도의 LTV를 열어주고 DSR 관리는 전반적으로 계속 강화하는 추세입니다.

[앵커]
DSR 관리에 대해서 좀 더 자세하게 알려주세요.

[김규정]
DSR 같은 경우에 올해 1월부터 2억 원 이상 대출액을 쓰고 계신 개인 차주들에 대해서 40% 적용을 하고 있는데요.

[앵커]
소득 대비요?

[김규정]
소득에 대비해서 연간 갚는 원금과 이자의 금액 비중이 40%를 넘지 않도록 대출을 제한하는 제도인데 현재는 2억 원 이상 대출을 쓰고 계신 차주에게 적용이 되고 있고 오늘 7월 1일부터는 1억 원 이상 초과해서 쓰시는 분들에게 확대 적용됩니다.

[앵커]
그러면 생애 처음 주택을 구입하려는 분이 소득이 1년에 한 2억 정도 되면 대출을 얼마까지 받을 수 있는 거예요?

[김규정]
지금 계산으로는.

[앵커]
최대 6억까지 받을 수 있다는 거잖아요.

[김규정]
그렇죠. 그래서 그걸 개인들의 상황, 조건을 한도까지 다 쓰시느냐 문제는 사실은 시장 상황이나 투자의 상환, 본인의 계획이나 이런 것들에 맞춰서 적절하게 검증은 필요하시다고 생각이 되고요.

[앵커]
은행들도 그런 걸 보면서 대출을 해 주겠네요.

[김규정]
맞습니다. 그래서 그런 부분들을 일단 주택구매 계획이 확실하게 있는 경우에는 은행 창구에서 확인해 보실 필요가 있겠고요.

기본적인 제도 자체는 지금 조금 완화하는 추세인 것은 맞아서 주택이 꼭 필요하신 세대주나 이런 가구에 대해서는 적극적으로 활용의 문은 조금 넓어지고 있는 상황입니다.

[앵커]
그리고 어제 국토부에서 투기과열지구와 규제지역 지정 일부를 해제했는데 시장 반응이 그다지 뜨거운 것 같지는 않아요.

서울이랑 세종이 제외됐기 때문에 그런 건가요?

[김규정]
그 영향이 큰 것 같습니다.

일단 전국적으로 지정돼 있는 곳들 중에서 서울, 경기, 인천 수도권에서는 사실상 해제지역이 없었습니다. 최근에 가격이 약세를 보이는 곳이 나타나고 있다고는 하지만 조정을 받은 지 얼마 되지 않았고 아직 시장의 변수들이 있다 보니 지켜보겠다는 발언이 나왔고요.

그래서 주요하게 지방 쪽만 풀리면서 시장 영향은 크지 않다는 평가가 많았습니다.

[앵커]
그리고요, 소장님은 증권회사에 계시니까 보통은 주식시장이 안 좋잖아요.

부동산 시장에는 언제쯤 영향을 미치게 됩니까?

[김규정]
최근에는 거의 자산시장이 시간차가 크지 않게 동행하듯이 움직이는 경향들이 많은데요.

[앵커]
최근 주식시장은 거의 20%, 30% 넘게 빠지지 않았나요?

[김규정]
그것에 비해서는 부동산 쪽이 아직 중장기 거래 패턴을 갖고 있기 때문에 가격 변동이 크지는 않았는데 여러 가지 설문조사들을 보면 상대적으로 단기거래가 많은 주식에 비해서 변동성이 작기는 했지만 부동산 시장 역시 이후에 조정을 받을 거라는 불안감은 훨씬 크게 시장에 축적되고 있는 것으로 분석이 됩니다.

그래서 이후에 금리가 계속 부담이 될 정도로 오르고 실제로 이런 구매력 저하와 함께 거래가 잘 되지 않는 상황들이 지속되면 주요 지역에서도 가격 조정이 좀 더 확대될 걸로 주택시장에서도 예상하셔야 될 것 같고요.

실제로 주간단위 한국부동산원 통계에서도 강남이나 용산처럼 소위 투자 불패 지역이라는 곳들도 약간씩의 조정 기미가 보이고 보합세로 전환되고 있는 상황이기 때문에 이후의 변동에 대해서는 대비를 하는 자세를 가질 필요도 있지 않나라고 생각이 됩니다.

[앵커]
그리고 다음 달이면 임대차 3법이 도입된 지 2년이 되는데 그래서 전세 들어가 계신 분들은 걱정을 많이 하더라고요. 시장이 어떻게 변할까요?

[김규정]
일단은 계약갱신청구권을 다 쓰신 분들은 사실은 가격 조정이 되지 않는다면 혹은 상생임대제도나 이런 것들로 임대인이 손을 내밀지 않는다면 이동을 하시거나 월세로 일부 전환하시거나 현실적으로 대처하셔야 되는 상황이 될 거고요.

다만 계약갱신청구권을 쓰지 않으신 분들은 적극적으로 이번에 쓰실 계획들이 많다라고 조사가 되고 있어요. 그래서 기존에 전세계약 종료 적어도 1개월 이전에 집주인과의 긴밀한 협의를 우선 거치셔야 될 것 같고요. 가격 인상이나 이런 것에 대해서는 대출 여력이나 이런 것들을 미리 알아보시고 대비하시는 게 필요할 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 마지막으로 지금 전체적으로 새 정부가 부동산세를 감면해 주는 그런 방안을 추진하고 있잖아요.

이게 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치고 있는 겁니까?

[김규정]
상대적으로 종부세 완화 부분에 대해서는 사실 다주택자나 보유자들의 보유 의지를 높여주는 부분이기는 해서 싼 매물의 출시와 함께 가격 하락 그리고 구매 기회를 기다리는 분들에게는 반대로 그렇게 유쾌하지 않은 소식이 될 수도 있기는 하거든요.

다만 그런데 양도세나 거래세 등에서도 완화를 하면서 매물이 출시되고는 있기 때문에 그런 것들을 통해서 조정된 가격에 거래될 수 있는 기회를 타진해 보시면 어떨까 싶고요. 아직은 본격적인 가격 조정이 나타났다 싶을 정도의 지수변동을 보인 것은 아니어서 아까 언급해 주신 것처럼 하반기에 상황을 지켜보실 필요가 있지 않나 싶습니다.

[앵커]
실수요자는 사는 게 낫습니까, 기다리는 게 낫겠습니까?

[김규정]
전월세 가격도 집값에 비해서는 현재까지 덜 올랐지만 앞으로는 좀 더 오를 것 같거든요, 대출도 그렇고. 그러면 주거안정 측면에서는 무주택자분들은 주택 구입은 필요하다는 입장입니다.

그리고 기본적으로 주택은 아까 주식 비교도 하셨지만 단기간 사고 파는 그런 형태의 상품은 아니기 때문에 실제 몇 년간 거주를 하시고 장기거래를 하시는 입장이다라고 하면 무주택자분들은 전월세가 조금 불안정한 상황에서는 내집마련은 꾸준히 어떤 식으로 할지 계획을 계속 세우시는 게 저는 필요하지 않나 생각합니다.

[앵커]
오늘 부동산 시장 분석, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다.

잘 들었습니다.

[김규정]
감사합니다.