[더뉴스] '270만 호' 윤석열 정부 첫 주택 공급 계획 세부 내용은?

■ 진행 : 호준석 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 권순형 / 건국대 부동산대학원 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
전문가의 해설 좀 더 들려드리겠습니다.

권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수 나오셨습니다. 어서 오세요.

제일 큰 특징 그리고 방점 어디에 있다고 보셨습니까?

[권순형]
이번 대책은 지난 대선 때 공약으로 발표했던 250만 호 공급 계획에서 큰 틀에서 변화는 없는 것 같다, 이렇게 보이고요.

세부적으로 보면 공급 지역에서는 수도권 지역, 서울과 수도권 지역에 중심. 그다음에 공급 유형에서는 정비사업 재개발과 재건축과 관련되어 있는 민간 주도의 정비 사업, 민간 사업에 중점을 두고 있다.

공급 주체 측면에서는 민간에게 보다 인센티브를 부여하는 등 통해서 민간에게 공급을 맡기는 정책에 치중을 두고 있다, 이렇게 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
일단 첫 번째 방점이 공급인데 그 공급 물량이 이전 정부에 비해서 얼마나 늘어나는 겁니까?

[권순형]
이번에 270만 호를 공급한다라고 발표를 했는데 세부적으로 보면 수도권 지역에 158만 호, 나머지 지방의 비수도권 지역에 112만 호를 공급하는 것으로 계획을 하고 있습니다.

그래서 서울 같은 경우는 공급 물량을 연간 10만 호씩 잡고 있기 때문에 50만 호고 이 중에 정비사업을 통해서 공급하겠다라는 물량이 24만 호인데 오늘 정부가 발표한 것에 보면 기존 5년 동안 8만 가구가 공급됐기 때문에 정비사업을 통해서 공급하는 물량은 한 3배 정도를 늘린 것으로 보여집니다.

그래서 전체적으로 보면 서울과 수도권 지역에 정비사업을 통한 공급 물량을 확대시키겠다, 이런 것들이 눈에 띄고요. 그다음에 우리가 주택을 공급하면 기존 시가지에서 정비사업을 통해서 주택을 공급하는 방법 아니면 공공택지와 같은 대규모 택지를 조성해서 주택을 공급하는 방법으로 나눠질 텐데요.

공공택지 같은 경우는 이번에 발표에 따르면 88만 호를 공급하겠다라고 발표에 포함이 돼 있는데 이게 2020년도에 문재인 정부 시기에 향후 주택 공급 계획에 수도권 택지의 공급 계획으로 84만 호가 계획이 돼 있었거든요.

그러니까 이 부분은 거의 드러나지 않았다라고 볼 수 있고요. 그리고 특이한 건 수도권 외의 지역, 비수도권 지역 같은 경우는 공급물량 자체가 이미 축소되고 있다라는 점도 눈에 띄고 있어요.

그래서 전체로 보면 공급 물량을 늘린 것처럼 보이지만 그 중심에는 수도권, 서울 지역의 중심의 주택 공급을 늘리는 것이고 지방 같은 경우는 공급 물량 자체가 늘어나지 않았거나 특히 도 단위 지역은 공급 물량 자체를 크게 줄이는 형태로 공급 계획이 수립됐다라고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
지금 말씀하신 정비 사업이 재개발, 재건축을 말하는 것이고 발표할 때마다 이게 과연 현실성이 있는 거냐. 계속 몇백만 원씩 늘린다고 하니까. 그런데 이번 발표의 실효성은 어떻게 보셨습니까?

[권순형]
재개발, 재건축을 통해서 공급물량을 확대하겠다라는 측면은 두 가지 점에서 봐야 되겠죠.

첫 번째가 용적률을 상향해서 기존 정비사업에서도 공급되는 물량, 그러면 숫자가 늘어나지 않아도 용적률 상향을 통해서 공급물량 자체가 늘어나는 측면이 있을 거고요.

그다음에 이번 정책에서 보이고 있는 것은 재개발, 재건축 사업을 하게 되면 정비구역 지정이라는 절차가 선행이 돼야 되는데 과거 문재인 정부 시기에 서울이나 이런 데 정비구역 지정 자체가 줄어들었기 때문에 이것을 늘리겠다. 그래서 정비구역 지정을 늘리겠다라는 정책이 이번에 포함이 돼 있고요.

아까 발표된 대로 22만 호 정도로 늘리겠다라는 내용이 포함돼 있기 때문에 정비사업을 통해서 주택 공급을 늘리겠다라는 정책은 확보한 것처럼 보이는데 이게 문제는 정비사업 자체가 민간 사업이라는 거예요.

민간 주도의 사업이기 때문에 민간 주도의 사업의 주택 공급은 우리나라에서는 주택 가격이 오르면 개발 이익이 늘어나기 때문에 민간의 공급 물량이 늘어나는데 주택 시장이 떨어지면 개발이익이 축소돼서 공급이 이루어지지 않는 어려움들이 있거든요. 그런 점들이 이번에 고려되지 못한 게 아닌가라는 생각이 듭니다.

[앵커]
그리고 신규 택지 보면 기존 신도시 형태랑은 좀 다르게 콤팩트 시티를 만들겠다, 이런 계획도 있었는데 이게 어떤 겁니까?

[권순형]
학계에서는 콤팩트 시티는 오래된 얘기였어요. 압축적인 개발을 하겠다라는 거죠.

그래서 지속 가능한 개발의 측면에서 본다면 아주 큰 범위를 조방적으로 개발하기보다는 중심 지역, 이를테면 역세권 주변 지역을 압축적으로 개발을 하고 그 범위를 조금씩 넓혀가는 형태의 압축적인 성장을 하겠다라는 것들을 계획 도시로서 압축적인 성장을 말하는 거고 그래서 이번에 발표된 내용들에 보면 수도권 지역 같은 경우는 신도시의 역세권 주변 지역, 신도시에 역이 들어가는 주변 지역을 500m에서 1km 내외를 압축적으로 집중적으로 개발을 하고 나머지 부분들을 방사형으로 넓혀가는 계획들이 이번에 시범 지구로 도입해서 사업을 해보겠다, 이런 발표가 내용에 포함돼 있습니다.

[앵커]
그러니까 신도시를 만들어서 개발해서 교통대책을 나중에 넣는 게 아니라 이미 교통이 잘 돼 있는 곳 중심으로 거기를 개발을 집중적으로 하겠다, 그런 얘기인 겁니까?

[권순형]
이미 3기 신도시 같은 경우는 교통 계획이 일부가 다 들어와 있다고 봐야 되거든요.

그중에서 핵심적인 역 주변 지역을 고밀도로 개발, 고밀도로 압축적으로 개발하고 나머지는 개발 밀도를 낮춰가는 방식으로 전체적으로 개발에 사용하는 면적을 줄여가는 방식들을 적용할 수 있는 개발 방식이다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
대선 공약이었던 청년 원가 주택 공급에 대해서도 이야기가 나왔죠?

[권순형]
대선 당시 제기됐던 청년 원가 주택은 공급 방식도 두 가지 정도로 봐야 되는데 첫 번째는 정부가 가지고 있는 공공택지에서 개발을 해서 주택을 공급하는 방안, 혹은 도심시 재개발, 재건축을 통해서 특히 옹적률 상향에 따라서 기부채납 받는 주택을 활용하는 방안, 두 가지로 나눠지는데 핵심은 그겁니다.

주택을 공급할 때 이 주택을 원가 수준에서 공급한다라는 거예요. 그래서 원가라는 게 주변 시세의 70% 정도를 원가로 책정을 하고 청년 세대들이 거기에서 거주를 하고 있다가 10년 정도 거주하다가 팔고 나갔을 경우에 개발 이익 전체를 주는 경우도 있고 혹은 개발 이익을 공공화하고 청년 입주자들이, 분양받은 사람이 셰어하는 형태로 나눠지게 되는데 이 문제에 관련해서 원가 주택과 관련된 내용들을 구체적으로 이번에 계획들에 포함시킨 거고 그보다 주목되는 사안은 청년들의 원가 주택이나 이런 개념들을 주거 사다리 문제로 접근을 한 거였었어요.

그래서 사회 초년생이나 대학생들이나 사회 초년생, 사회에 막 진입한 세대들의 주거 안정을 위해서 공공임대주택을 확충을 해서 1단계로 그들의 주거 안정을 만들어주고, 2단계로 아까 말씀드렸던 원가 주택이나 첫집 주택 같이 저렴한 임대와 분양이 혼재돼 있는 주택을 공급을 하고 그다음에 3단계로 주거 독립 상향을 위해서 분양주택을 공급하는 이런 주거 사다리 정책을 함께 구상했다라는 점들이 이전의 원가 주택이나 역세권 첫 집 주택의 개념들을 확장한 것이 아닌가 이런 생각이 듭니다.

[앵커]
이번 대책에서 결국 재건축, 재개발을 활성화하는 두 가지가 첫째, 용적률이고 둘째, 정비 기간, 정비 구역 지정 소요 기간 단축하는 이 두 가지라고 하셨는데 5년에서 2년으로 단축하면 실제로 현장에서 어느 정도 효과가 있습니까?

[권순형]
이 정비 사업에 필요한 시간을 계산하는 것은 되게 어려워요. 평균적으로 보면 최소한 5년에서 7년 정도 걸린다, 이런 얘기들이 있는데 왜 그런 문제가 생기냐면 이 정비계획을 수립하는 데 들어가는 데 물리적으로 필요한 시간들이 있거든요. 그래서 이것을 단축시킨다라는 것들은 서울시가 하고 있는 신속통합기획이는 것이 있는데 그 모델을 차용하겠다라는 겁니다.

그래서 기본계획수립, 정비사업을 하기 위해서는 어느 지역을 재개발, 재건축 할 것인가를 사전에 계획하는 정비예정구역 제도가 있고 또 정비예정구역이 지정되고 나면 정비구역을 수립하는 단계가 있는데 그 단계를 통합해서 진행을 하고 그다음에 건축 심의나 인허가를 받는 것들도 한꺼번에 진행을 하면 사업 기간을 종전 최대 7년에서 한 2~3년 정도를 단축시킬 수 있지 않느냐. 이런 것들이 지금 현재 서울시에서 신속통합기획으로 그 사업을 시행하고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 윤석열 정부 첫 부동산 대책 나왔는데 관련해서 권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수와 함께 짚어봤습니다. 고맙습니다.