[더뉴스] 강남 재건축 아파트도 급락?...'급매물' 정말 쏟아지나?

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 고종완 한국자산관리연구원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
최근 아파트 가격이 급락하자 사려는 사람이 크게 줄면서 매수 심리가 꽁꽁 얼어붙었습니다. 그렇다고 급매물이 시장에 많이 나온 것도 아니라고 하는데요.

방금 전해드렸던 인천 지역 투기과열지구 해제, 그리고 경기 일부와 지방 전면의 조정대상지역 해제 소식과 함께 부동산 시장 동향, 전망 짚어보겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장과 짚어보겠습니다.

어서 오세요. 원장님, 지금 최근 아파트 가격이 계속 하락하고 있잖아요. 그런데 강남 4구 아파트 매매가도 급락하고 있다고 들었습니다. 실제로 그렇습니까?

[고종완]
그렇습니다. 본래 지방부터 하락이 됐는데요. 이게 세종이라든지 광주, 대전, 충북권을 넘어서 수도권으로 올해 상반기에 오더니 하반기부터, 특히 추석 이전부터 철옹성으로 여겨졌던 강남의 대장주 아파트, 인기 아파트라 그러죠. 이런 아파트 가격도 5억에서 7억 정도 급락하기 시작했고요. 우리가 재건축은 호재가 많다 그래서 계속 시장을 선도했잖아요. 은마나 잠실주공5단지 이런 아파트들도 최근에는 3~4억씩 떨어지는. 그러니까 압구정이나 청담동 일부만 제외하고는 집값이 전체적으로 하락하는 이런 추세가 확산 전이되고 있다라고 진단할 수 있겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 이게 하락의 초입이라고 봐도 되는 건가요?

[고종완]
그렇게 볼 수 있죠. 사실 올해 봄만 하더라도 다시 재상승할 것이다, 그런 예측도 꽤 있었거든요. 집값의 상승과 하락의 추이를 보면 지난 2014년부터 약 7년간 올랐고요. 작년까지. 올해는 올해는 분기점 내지는 변곡점이 되는 것 같습니다. 저는 개인적으로는 어깨를 넘어섰다 이렇게 봤는데 지금 여러 가지 거래도 안 되면서 거래의 실종 속에 가격이 급락하는, 그러니까 거래량은 많지 않지만 이런 현상을 보면 과거 경험을 보면 집값이 본격적으로 하락기에 접어든 게 아닌가, 본격적인 하락기가 앞으로 나타나지 않을까 그렇게 예상이 됩니다.

[앵커]
그렇군요. 그런데 일각에서는 급급매만 이렇게 거래되는 것이다. 정상가는 그렇지 않다, 이렇게 주장하는 분들이 있던데요.

[고종완]
그렇게 보는 측면도 있습니다. 왜냐하면 사실은 집값이 오를 때도 그렇고 내릴 때도 그렇고 거래량이 뒷받침돼야 되거든요. 우리가 거래량이 중요한 이유는 시장이 정상적으로 작동하고 있다라는 지표이기도 하고 또 거래량은 가격에 1~2분기 앞서서 선행하는 선행 지표로 보입니다.

그런데 거래가 워낙 안 되니까, 그러니까 매수자가 없는 게 가장 큰 문제이고요. 매물도 많지 않아요. 그러다 보니까 급매물이 나와도 안 팔리니까 그보다 더 싼 급매물이 나오고. 그러니까 한두 개 거래만으로 가격이 급락하는 이런 현상은 정상적이 아니고 가격이 완전히 안정되었다, 하락한다, 이렇게 또 진단하기는 어려운 측면도 있습니다.

[앵커]
가격이 오를 때는 한 번 거래가 되면 그게 지지선이 되잖아요.

[고종완]
그렇죠. 하방 지지라고 그러죠.

[앵커]
하락할 때는 어떻게 되는 겁니까?

[고종완]
그러니까 하락할 때는 지금은 심리적 마지노선이 무너지고 있다, 이런 표현을 씁니다. 추락하고 있다. 그러니까 우리가 잘못 알고 있는 게 상승할 때는 끝없이 오를 것으로 보지만 사실은 집값이 하락할 때도 강남마저도 과거에 IMF나 2008년 서브프라임모기지 때를 보면 최대 43%까지 떨어진 적이 있습니다. 지금 한 최대 30% 떨어지거든요. 그러니까 이 부분을 주목할 필요가 있는데 추가로 한 10% 정도는 급매물 위주지만 가격이 하락할 가능성은 배제하기 어려울 것으로 보입니다.

[앵커]
시장 지표를 보면서 얘기해 볼게요. 지금 아파트 실거래가 변동률도 보니까 세종 아파트 실거래가가 상당히 많이 떨어졌거든요. 지금 12.9%, 13% 가까이 떨어졌는데 왜 이렇게 많이 떨어진 겁니까?

[고종완]
세종이 떨어진 이유는 크게 두세 가지로 볼 수 있는데요. 하나는 세종이 단기간에 인천과 함께 가장 많이 올랐습니다. 오늘 사실은 여기 규제완화지역이 나오는 주목해야 될 지역이 세종이고 인천이고 지방이잖아요. 두 번째, 세종이 또 이렇게 많이 오른 배경은 여러 가지 지역적이라든지 성장성 이런 것보다는 정치적인 요인이 있었어요. 서울 천도론이 대선을 앞두고 좀 더 많이 올랐습니다.

그러니까 우리가 두 가지 교훈을 얻을 수 있겠습니다. 뭐냐 하면 단기간에 급등하면 세종이든 인천이든 대표 지역인데, 단기 급등한 지역은 단기 급락할 수 있다. 경제적이라든지 부동산의 요인에 의해서 가격이 오른 게 아니라 정치적인 비경제적 요인에 오른 집값은 거품이고 빠질 수 있다, 그런 것을 의미합니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 정부가 투기과열지구 조정대상지역 해제안을 발표했잖아요. 세종도 들어갔고요. 인천, 세종은 투기과열지역 규제 해제를 발표했습니다. 어떤 영향을 미칠까요?

[고종완]
우선 결론부터 말씀드리면 제한적 영향을 미칠 것 같습니다. 앞서 제가 가장 큰 변화가 나타난 지역이 세종, 인천, 지방, 부산, 대구, 광주, 대전 등 지방 도시다라고 말씀드렸잖아요. 그런데 이렇게 지금 우리가 규제지역은 세 가지가 있는데 주로 지방은 조정대상 지역이 해제가 된 거거든요. 이거는 가장 약한 단계입니다. 그러니까 시장이 과열되면 조정대상 지역으로 지정할 수 있고 투기 우려가 되면, 투기가 성행하면 투기과열지구로 지정을 하는데 단계가 그 윗단계는 투기 지역입니다. 이 부분을 이해할 필요가 있고요.

이번이 주로 조정대상지역과 투기과열지구를 해제했다고 해서 시장에 큰 급변동이 일어날 것 같지는 않습니다. 그 이유는 역시 여전히 금리 인상이 예고되어 있는 데다가 대출규제도 여전히 DSR 같은 게 시행되고 있거든요. 그러니까 구매심리가 악화되어 있고 금리 급등으로 인해서 구매가 살아나기가 어렵습니다. 그렇게 본다면 제한적인 영향을 미칠 것이다. 일각에서 말하는 다시 집값이 오르거나 그럴 가능성은 희박해 보이고요.

다만 지금 거래가 워낙 얼어붙어있는데, 거래 실종, 거래 빙하기 얘기를 하는데 거래는 다소 좀 숨통이 트이지 않을까. 왜냐하면 조정대상지역이나 투기과열지구의 해제가 된다는 것은 다섯 가지를 의미합니다, 효과가. 첫 번째는 대출입니다. 대출이 9억 원을 중심으로 해서 상당폭 완화될 가능성이 꽤 높고요. 하나씩 설명하면 좋은데 시간관계상 조정대상지구와 투기과열지구가 다릅니다마는 LTV라 그래서 집값 대출비율이 좀 완화가 됩니다.

두 번째는 세금이 좀 완화됩니다. 그러니까 우리가 취득세라든지 종부세, 양도소득세가 다소 해제가 되면 이 부분이 정상으로 돌아가는 거거든요. 중간세율이 없어지게 되고, 그다음에 청약시장이 다소 살아납니다. 왜냐하면 재당첨 금지 기간이 있는데 이게 사라지게 되는 것이고요. 전매 제한도 사라지고 또 재건축도 규제가 좀 적어지기 때문에 이 다섯 가지 효과로 인해서 거래는 다소 살아날 여지는 있다. 그러나 이 때문에 가격이 다시 오르거나 그럴 여지는 적을 것으로 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 구매 살아나기 어렵다는 얘기를 해 주셨는데 매매심리가 얼어붙은 상황이잖아요. 매매수급지수 보니까 지금 서울 같은 경우에 80.2더라고요. 이게 100보다 낮을수록 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다는 거잖아요. 그러면 지금 이 수치가 19주 연속 하락하고 있는데 이 영향은 어떻게 이어질까요?

[고종완]
그러니까 우리가 부동산 투자도, 주식 투자도 그렇습니다마는 심리가 가장 마지막에 영향을 미치거든요. 우리가 보통 수급, 정책, 금리, 또 여기 유동성이라든지 환율도 영향을 미치지만 지금은 금리와 함께 정책, 그리고 심리가 가장 영향을 미치는데 이렇게 구매심리가 악화 내지 약화되었다는 것은 살 사람이 없다라는 것입니다. 지금 시장이 작년하고 달라진 게 매도자 중심 시장에서 매수자 중심 시장으로 바뀌었어요.

그러니까 매물이 안 팔리니까, 그리고 이렇게 심리가 악화되었다는 것은 그만큼 집값이 떨어져도 사려고 하는, 구매하려고 하는 계층, 요즘 같은 MZ세대예요. 20~30대가 가장, 30% 이상 집을 많이 샀는데 이 사람들이 지금 금리도 오르고 소득은 감소하니까 집을 살 수가 없는 것이죠. 그런 측면에서 지금 앞으로 매수심리가 악화된다는 것은 구매자가 그만큼 적다는 뜻이고, 이 얘기는 거래가 더욱 감소되면서 가격은 하락할 가능성이 더 커졌다, 그렇게 예측이 됩니다.

[앵커]
부동산시장을 오래 봐오셨잖아요. 7년간 상승했다가 지금 1년간 하락했다고 하는데 이 하락세가 언제까지 이어질까요?

[고종완]
이게 단기, 중기, 장기로 구분해서 볼 수가 있습니다. 예측은 쉽지 않은데 우선 단기적으로는 내년 상반기까지는 하락할 가능성이 높습니다. 왜냐하면 미국이 금리를 올리는 한, 또 우리도 금리를 올릴 수밖에 없죠. 그렇게 되면 대출 규제에다가 금리까지 오르고 또 여기 부동산 경기에는 상당한 거품도 있습니다. 지금 거품이 빠지는 과정으로 이해할 수도 있거든요. 그러니까 매수자들이 집을 안 사는 이유는 앞서 말씀드렸지만 충분히 빠지지 않았다. 물론 금리인상에 따른 그런 억제 효과도 있겠지만 사실은 빠질 만큼 빠지지 않았다라는 그런 평가도 있을 수 있거든요.

그리고 두 번째는 단기적으로는 내년 상반기까지 금리가 오르는 한 집값은 오르기 어려울 것으로 이렇게 보이고요. 두 번째는 한 1~2년 정도는 적어도 과거의 사이클이나 패턴을 보면 하락세가 이어지지 않을까. 특히 윤석열 정부는 270만 호 공급, 서울에 50만 호 공급. 목표대로 될는지는 미지수지만 공급을 확대하는 효과와 덧붙여서 생각할 수 있고요.

그리고 사이클 측면에서 지난 86년 이후 우리나라 주택경기 순환변동을 보면 5~7년 정도 오르면 4 내지 6년 정도 하락하는 사이클이 발견되거든요. 그렇게 보면, 길게 보면 어쩌면 실물경기가 위축이 되고 또 우리 경제가 회복이 더디게 된다면 아마 2~3년 내지 3~4년 정도 하락 추세가 이어질 가능성도 배제하기 어렵습니다.

[앵커]
하락기에 접어들었다는 얘기 듣고 주변에 실수요자들은 언제 집 사야 되나 궁금해하는 분들 많거든요.

[고종완]
가장 큰 관심사죠. 우선 무주택자분들이 가장 고민이 많고 또 작년 최근에 집을 샀던 분들이 고민이 많은데 무주택자분들에게는 향후 2~3년, 3~4년 내 집 마련에 좋은 기회가 올 것 같습니다. 이분들은 서둘러서 지금 집을 사기보다는 일단 올해 연말이나 내년 초까지는 모든 것이 불확실하고 변동성이 커지니까 좀 기다리는 관망 자세가 중요할 것 같고요.

또 하나는 신규 분양이 가장 좋을 것 같습니다. 재건축, 재개발이 앞으로 분양도 많아지고 또 공공재개발 도심에서도 3기 신도시도 주목할 필요가 있어요. 분양 물량이 쏟아지니까 그 어느 때보다도 시세보다 저렴한 가격에 내 집 마련할 기회가 있고 저는 급매물이나 또는 경매도 한번 깊이 생각해볼 필요가 있다고 보입니다.

그 대신 1주택자인 경우가 지금 집을 사서 제가 가장 많이 듣는, 제자들도 그렇고 받는 것 중에 하나는 최근에, 그러니까 작년 하반기에 집을 샀던 분들이 가장 힘듭니다. 왜냐하면 대출을 무리하게 받았는데 금리도 오르고 집값이 떨어지니까 굉장히 최악의 상황에서 어려운데 저는 이분들은 서울과 수도권, 대도시는 그냥 좀 버텨도 될 것 같습니다.

왜냐하면 언젠가는 집값이 좀 오를 수도 있고 우리 서울 같은 경우는 수도권도 그렇고 대도시도 2030년 내지는 40년까지는 오르고 내리고 하는 사이클은 있겠지만 적어도 2030~2040년까지는 집값이 우상향하는 그런 것들이 나타날 것으로 전망되기 때문입니다. 너무 크게 불안하지 않았으면 좋겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 여러 가지 말씀 잘 들었습니다. 고종완 한국자산관리연구원장과 함께했습니다.

고맙습니다.