[뉴있저] '빅 스텝' 우려에 한숨 커지는 '영끌족'...부동산 시장 전망은?

■ 진행 : 함형건 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다. 인용시 [YTN 뉴스가 있는 저녁] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
미국의 중앙은행인 연준의 자이언트 스텝이 우리 부동산 시장에도 여파를 미치고 있습니다. 한국은행이 다음 달 빅스텝을 밟을 수있다는 전망이 커지며 불확실성도 가중되고 있는데요. 현재 부동산 시장 상황부터하반기 전망까지 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

[김인만]
안녕하세요.

[앵커]
연준이 이렇게 기준금리를 0.75%포인트 올리면서 한국은행도 금리를 큰 폭으로 올릴 수밖에 없는 그런 상황이 돼버렸습니다. 우리 기준금리도 이렇게 올라가면 이게 국내 부동산 시장에는 굉장히 큰 변수가 될 것 같은데요. 어떻습니까? 하락세가 가속화되는 건가요? 어떻게 보시는지요?

[김인만]
아무래도 하락세 가속화 속도가 더 가팔라질 것 같습니다. 원래 금리하고 부동산은 반비례 관계이기는 한데요. 금리가 오른다고 해서 집값이 무조건 떨어지는 건 아닙니다. 노무현 정부 시절에는 금리가 지금보다 더 높았음에도 집값이 오히려 올랐거든요. 하지만 지금은 상황이 달라졌습니다.

많이 올랐기 때문에 과도한 상승에 대한 피로감이 누적된 상태에서 금리인상이 트리거가 되고 있고요. 집값 상승에 대한 기대감이 꺾이면서 집값이 하락하고 있는데. 이번에 0.75는 다 예상을 했습니다. 0.75 당연히 올리겠지라고 생각했는데 시그널이 중요한데요.

시그널이 이 정도 올렸으면 이제 앞으로 서서히 안정될 거야라는 시그널이 나왔으면 시장이 안정됐을 텐데 아니야, 물가가 더 안정될 때까지 앞으로 계속 강력하게 강하게 더 많이 올릴 거야라는 시그널이 나왔기 때문에 한국은행도 원래 두 번의 금통위가 남아 있는데 0.25, 0.25를 올리려고 했다가 이번에 0.5는 올려야겠다는 신호가 바뀌게 되면서 부동산시장은 불확실성이 더 커지게 되죠. 큰일났다. 우리 예상보다도 더 뛰어넘는 금리인상이 되겠구나라는 두려움이 생기기 때문에 심리는 위축되고요. 하락폭은 더 빨라질 것 같습니다.

[앵커]
더 큰 문제는 금리 인상이 한두 번으로 끝나는 것이 아니고 한국은행도 물가와 환율을 잡기 위해서 그리고 금리 역전 현상에 대응하기 위해서 앞으로 한동안 금리를 올려갈 가능성도 있다. 이렇게 되면 상당히 시장의 불안감이 커지는 건데요. 지금 부동산시장 같은 경우에는 집을 내놓는 사람 그리고 집을 구하는 사람 사이에 일종의 눈치싸움 같은 양상인 것 같습니다. 그런 관망세 속에서도 집값이 하락하고 있다는 그런 소식도 들려오고. 어떻습니까? 지금 사실 지역마다 차별화해서 봐야 될 것 같은데요. 지금 가장 큰 문제는 지난 몇 년 동안에 많은 대출을 안고 집을 사셨던 분들 그런 분들이 많은 지역. 이런 곳이 좀 더 취약할 것 같아요. 어떻게 보십니까?

[김인만]
지역마다 편차는 있습니다. 아무래도 대출을 적게 받았고요. 자금 여력이 있는 강남이라든지 핵심지역들은 좀 오래 버틸 수 있는 여력이 되고 위험관리가 되는데 영끌했다고 하죠. 무리하게 뒤늦게 주택을 사신 분들. 좋은 아파트 비싼 지역들은 살 수가 없고요. 상대적으로 저렴한 지역에 많이 들어갔는데 이런 분들은 위험에 굉장히 취약하게 됩니다. 준비가 안 되어 있고요. 상승에 대한 기대감이 굉장히 컸기 때문에 이런 상황이 아마 굉장히 당황스러운 상황이 될 것 같습니다.

지금 매도자, 매수자 팽팽한 줄다리기를 하고 있는데요. 서서히 무게중심이 이동하고 있는 것 같습니다. 지금 불확실성이 가장 문제가 되는데요. 금리인상도 이 정도 올렸으니까 앞으로 이렇게이렇게 올라갈 거야라는 계획이 나온다면 어느 정도 되는데 지금은 얼마가 올라갈지 모르는 상황. 올해가 넘어가고 내년이 가더라도 금리는 계속 올라가는데 또 얼마나 더 올라갈지도 모르는 상황이기 때문에 살 사람들은 지금 사면 안 되겠다. 무조건 관망해야겠다고 돌아서고 있고요. 팔아야 되는 분들은 마음이 굉장히 초조해지기 때문에 무게중심은 점점 더 기울어지고 있습니다.

[앵커]
지금 말씀하신 대로 대출을 많이 끼고 사신 분들이 많은 지역은 좀 더 취약할 수가 있고 반대로 서울 강남이라든가 현금을 더 많이 갖고 집을 산 분들이 많은 지역은 좀 더 버틸 수는 있습니다마는 그런 지역도 좀 더 하락할 수 있는 건가요?

[김인만]
시간이 필요할 것 같습니다. 지금이야 충분히 버틸 수는 있겠지만 우리가 버티더라도 희망이라는 게 필요하거든요. 6개월을 버티면 어느 정도 되겠다는 계획이 나오면 버티는데 이런 상황이 6개월, 1년 이렇게 지속되면 외곽 지역부터 빠지기 시작해서 결국에는 저수지이론이라고 하죠. 비가 안 오면 결국에는 중심부 지역들도 물이 말라버릴 수밖에 없거든요. 그래서 이런 상황이 6개월, 1년 이상 지속되면 강남 지역들도 하락은 불가피할 것 같습니다.

[앵커]
현금을 갖고 샀다고 하더라도 그분들이 집이 한 채가 아니고 다주택자일 경우에는 세금문제도 걱정해야 될 거고요.

[김인만]
종부세 부담도 여전히 있고요. 종부세도 완화된 것도 아니기 때문에 부담도 크고요. 그중에는 또 팔아야 되는 분들. 양도세 중과세 한시적 배제에 해당되는 분들도 있고 여러 가지 자금 계획들이 차이가 있기 때문에 모든 사람들이 다 팔지는 않겠지만 일부라도 매물이 나오는데 살 사람이 없다면 가격은 떨어질 수밖에 없거든요. 그래서 지금 살 사람은 없는데 매물은 이런 식으로 진행된다면 조금씩 더 나올 것 같습니다.

[앵커]
지금 시장 상황은 거래절벽이라고 표현하고 있습니다마는 거래가 거의 실종된 동네가 많은 거죠. 서울 아파트의 이른바 매매수급지수를 보면 80선 아래로 떨어졌다고 합니다. 매매수급지수라는 게 일단 100보다 아래면 사려는 사람이 굉장히 적은 거죠?

[김인만]
맞습니다. 0에서 200으로 우리가 점수화해서 평가를 하는데요. 100보다 더 넘어서게 된다면 사고 싶어하는 사람들이 많다는 뜻이고요. 100 이하로 내려가면 살 사람이 없다. 팔고 싶어하는 사람들이 많다는 뜻인데 80으로 떨어진 건 2019년에 80까지 떨어지기는 했는데 2019년도는 떨어졌다가 올라가는 추세였습니다. 그래서 80을 찍고 올라갔는데 지금은 더 내려가는 분위기이기 때문에 이게 80이 바닥이 아닌 것 같고요. 70까지도 더 내려갈 가능성이 있어서 지금 두려움이 더 커지고 있습니다.

[앵커]
원희룡 국토부 장관이 최근에 이런 거래절벽은 집값이 너무 비싼 탓이라고 진단했습니다. 그렇다면 지금 집값에 어느 정도 거품이 껴 있는 건지. 물론 집값이 최근 너무 많이 올랐다는 얘기는 많이 들어왔습니다마는 관련해서 오늘 한국경제연구원에서 나온 지표가 있었죠. 화면에 띄워주시겠습니까? 전국주택가격의 거품비율을 조사한 건데요. 한국경제연구원에서 낸 자료인데. 세종시 같은 경우가 가장 거품비율이 높군요. 60%. 경기도가 58%. 서울 같은 경우에는 38%고요. 서울 중에서도 서초구라든가 강남지역은 38% 평균 수치보다 훨씬 높게 나왔고요. 저기에서 나온 거품비율이라는 게 어떻게 해석해야 되는 건가요?

[김인만]
이게 소득이라든지 여러 가지 감안을 해서 가격 상승분, 소득, 집값 기존 상승에 대한 모든 걸 다 감안해서 지수화를 했는데 저게 100% 맞다, 틀렸다 이렇게 할 수는 없겠지만 거품이 있는 건 사실이고요. 분명히 오버슈팅이 됐습니다. 특히 우리 코로나가 발생을 하면서 2020년, 2021년에 또 많이 올랐기 때문에 일정 부분 거품이 있는 건 사실입니다.

[앵커]
가령 거품 비율이 한 40% 정도로 산정됐다면 적정가격보다 40% 정도 너무 값이 지나치게 올랐다 그렇게 보면 되겠습니까?

[김인만]
그렇게 해석할 수가 있습니다. 단지 평균이기 때문에 단지마다 개별성이 있는 것이니까 무조건 30%다, 40%다 이렇게 단정할 수는 없지만 지금 상황에서는 고점 대비 30% 정도 조정은 불가피해 보입니다. 하지만 지금 문제가 되는 건 속도거든요. 원희룡 장관님 말씀이 틀린 말씀은 아닙니다. 많이 올랐으니까 조정돼야지. 당연한 말씀인데. 너무 가파르게 거래절벽이 되고 있고요. 하락폭도 가파르기 때문에 이렇게 뭐든지 급격하게 변하는 건 바람직하지 않거든요. 그래서 올랐으니까 당연히 떨어져야 돼. 정부는 아무런 대책을 내놓지 않을 거야라는 시그널을 주게 되면 시장에서는 정부는 아무런 대책이 없구나. 큰일났다라고 받아들이면서 밸런스가 붕괴되고요.

집값 오를 때도 한번 밸런스가 붕괴가 되면 2017년에서 2020년 문재인 정부 굉장히 힘들었잖아요. 모든 규제 대책들이 나와도 집값을 못 잡았는데 밸런스가 붕괴가 돼서 반대로 집값이 이렇게 빨리 떨어지게 되고요. 심리가 완전히 붕괴가 되면 완화대책들, 활성화대책들이 나와도 약발이 먹히지 않습니다. 그래서 이건 굉장히 중요한 문제고요. 시그널 자체가 정부는 항상 예의주시하고 있다. 우리는 적절한 대응을 할 준비가 되어 있으니까 관망하고 지켜보겠다는 메시지를 주는 게 더 효과적일 것 같습니다.

[앵커]
원희룡 장관이 이렇게 거래절벽은 집값이 너무 비싼 탓이어서 인위적인 시장부양책은 없을 거라는 취지로 얘기를 했는데. 지금 말씀하신 대로 그것보다는 좀 더 드라이하게 중립적인 얘기를 할 필요가 있다는 의견이시고. 그런데 과거에 보면 박근혜 정부 시절이라든가 인위적으로 부동산 시장을 부양하려는 노력. 가령 규제를 풀어서 빚 내서 집 사라는 취지로 그런 정책을 편 시절도 있었죠. 그것이 어떤 부작용을 일으키지 않았느냐 이런 시각들도 있고. 그런 연장선상에서 보면 정부가 너무 인위적인 메시지를 내는 것도 부작용이 있을 수 있는 거 아닙니까?

[김인만]
속도조절이 필요하다는 거고요. 조정이 안 되도록 버텨야 된다는 게 아니라 조정이 되더라도 서서히 연착륙될 수 있도록 해야 되는데. 지금 6~7월부터 이게 갑자기 나빠졌거든요. 3~4개월 만에 이렇게 갑자기 나빠지는 건 분명히 바람직한 현상은 아니고요.

박근혜 정부 때 완화 대책들이 나왔지만 사실 집값 하락은 2010년부터 2012년, 2013년까지 3년에 걸쳐서 조정이 되면서 대책들이 하나씩, 하나씩 나온 대책들이기 때문에 지금은 한 6개월, 3개월 안에 이렇게 급격하게 변하는 건 결코 바람직한 현상은 아닙니다.

그래서 조정이 되더라도 좀 서서히 1년에서 3년에 걸쳐서 고점 대비 30% 정도 조정되는 게 바람직한데 지금 이렇게 롤러코스터 타듯이 작년에는 영끌하고 막 급등했다가 올해는 식어서 뚝뚝 떨어지는 이런 현상들은 결코 바람직한 현상은 아닙니다.

[앵커]
뚝뚝 떨어진다고 표현하셨습니다마는 사실 현장에 가보면 뉴스에는 급매되는 몇 가지의 사례를 갖고 뉴스가 나옵니다마는 전반적으로 평균적으로 봤을 때는 집값이 그대로네? 이렇게 느끼는 분들이 아직도 많거든요. 아직까지는 급격하게 하락한다고 표현하기는 뭐한 상황 아닌가요?

[김인만]
아직까지 그런 단계는 아닙니다. 현장에 가보면 생각보다 별로 안 떨어졌는데? 급매물이 어디 있어라고 생각하는데요. 여러 가지 제가 추세를 말씀드리는데 이게 단 2~3개월 동안 매매수급지수라든지 여러 가지 통계를 보면 하락 속도가 너무 가파릅니다. 이래서 지금은 매물이 잘 안 나오고 있고요.

우리가 자꾸 서울만 바라보니까 서울 중심부 지역들은 크게 안 떨어졌다고 보여지는데 서울 강남 3구에서도 송파구는 지금 하락 속도가 조금씩 조금씩 빨라지고 있거든요. 지금 이런 상황 추이를 본다면 3~6개월 금리가 더 올라가고 더 가게 된다면 정부가 컨트롤할 수 없는 수준까지 이렇게 하락 속도가 빨라질 수도 있기 때문에 부양대책이 많이 나와서 집값을 다시 올리라는 게 아니라 서서히 그런 시그널을 주면서 속도조절은 필요하겠다는 의미입니다.

[앵커]
며칠 전에 정부가 지방과 일부 수도권 외곽 지역의 규제를 해제했죠. 앞으로 주택거래할 때 이런 지역은 어떻게 달라지는 건지 그리고 일각에서는 이렇게 부동산 규제를 풀게 되면 도리어 가격을 자극하지 않을까 이런 시각도 있기는 한데 어떻게 보십니까?

[김인만]
규제지역이라고 한다면 조정대상지역이 있고 투기과열지구, 투기지역이 있는데 조정대상지역으로 지정되면 대출 규제라든지 분양권 전매, 양도세 중과세 모든 규제들이 적용이 되고요. 투기과열지구로 지정이 되면 여기에서 좀 더 무겁게 LTV, DTI 규제가 좀 더 강하게 적용됩니다. 이번에 지방은 전면적으로 다 풀었고요. 세종시만 조정대상지역으로 남겨뒀습니다. 서울, 수도권 지역 같은 경우에는 인천은 투기과열지구 풀렸고요.

평택, 동두천, 파주 외곽지역들은 조정대상지역에서 풀렸는데 이게 어떤 시그널이냐면 집값이 급등했을 때 규제를 묶었는데 지금 지방 같은 경우 외곽지역들은 오히려 집값이 많이 떨어지고 있기 때문에 좀 풀어달라, 풀어주는 게 당연하다는 목소리들이 굉장히 컸고요.

정부에서 바라볼 때는 서울 수도권 지역들은 아직 아니지만 다른 외곽지역들은 금리인상이라든지 여러 가지 상황을 봤을 때 풀어줘도 되겠다 정도로 생각을 한 것 같습니다. 그러면 일각에서 집값 다시 자극하는 거 아니야라는 목소리들이 있는데요. 실제로 매물이 좀 회수되고 있고요.

내놓은 집주인들이 회수하면서 공급이 줄어드는 부작용은 있는데 저는 집값을 자극할 것 같지는 않습니다. 왜냐하면 매수자들이 불안한 마음에 뒤늦게 매수에 뛰어들어야 되는데 지금 상황은 금리가 언제까지 올라갈지도 모르고 집값이 더 떨어질 것 같은 그런 기대심리가 크기 때문에 살 사람이 없습니다. 집주인들은 매물을 회수하지만 매수자들이 사려고 뛰어들지 않고 있기 때문에 실제로 집값 상승이 되거나 그럴 가능성은 굉장히 낮다고 보여집니다.

[앵커]
그럼 앞으로 부동산 가격이 어떤 경로를 거쳐서 움직일 것인가 잠깐 전망을 해 보겠습니다. 일단 금리가 굉장히 중요한 요소고요. 금리가 이렇게 상승하게 되면 주택가격 하락에는 굉장히 중요한 변수가 될 것이다 그건 알겠는데. 가격이 어느 정도까지 떨어질 것인지. 아까 저희가 화면에도 몇십 퍼센트씩 거품이 껴 있다는 얘기를 했는데요. 그렇다면 30~40% 이렇게 거품이 끼어 있다면 그 정도까지 가격이 내려가야지 적정가격까지 내려가는 것이다. 그 정도까지 가야지 바닥이다. 이렇게 봐야 되는 겁니까? 어떤 지표를 봐야 되는 겁니까?

[김인만]
구체적으로 딱 얼마다 이렇게 단정지을 수는 없는데요. 저는 한 30% 정도 보고 있습니다. 고점 대비 30% 정도는 조정돼야겠다.

[앵커]
30% 정도까지는 떨어져야 된다?

[김인만]
오버슈팅이 너무 많이 됐고 버블이 많이 생겼기 때문에 사실 10년 정도 통계를 보면 2~3배 정도 상승했거든요. 물론 인플레이션에 따른 화폐가치 하락이라든지 여러 가지 요인을 따져보면 상승분을 모두 반납할 수는 없겠지만 고점 대비 30% 정도는 조정이 돼야만 적정 가격 수준이라고 보여집니다, 우리 수도권 지역 같은 경우에는. 그렇다면 조정이 돼야 되는데 이게 6개월, 1년 안에 빨리 30% 조정되면 부작용이 굉장히 커질 수도 있기 때문에 한 2~3년에 걸쳐서 조정될 수 있도록 속도조절을 할 수 있는 그런 대책들이 필요할 것 같고요.

갑자기 떨어져서 만약에 30%가 아니라 더 빨리 더 많이 이렇게 떨어지게 된다면 부작용도 굉장히 큽니다.
세수 감소도 되고요. 우리 역전세난 이야기 많이 하는데 역전세난이 되면서 깡통 전세 우려도 있고 소비가 위축되면서 내수경제에도 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 급격하게 이렇게 떨어지는 건 굉장히 안 좋은 현상이라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
이렇게 가격이 떨어질 때는 거래량 변화도 같이 보게 되는데요. 그럼 가격이 떨어지면서 거래량도 늘어나는 시점이 오게 된다면 그건 하락속도가 가속화되는 징조입니까? 아니면 거꾸로 바닥에 가까워졌다는 신호입니까? 어떻게 해석해야 되나요?

[김인만]
거래량이 뒷받침이 돼야 되는 건 맞습니다. 지금은 거래량이 너무 안 되는 게 굉장히 큰 문제고요. 떨어지더라도 거래량이 수반돼야 되고 올라갈 때도 거래량이 수반돼야 되기 때문에 지금은 살 사람들이 금리인상의 두려움 또 집값이 많이 올랐다는 생각 때문에 안 들어가고 있는데요. 고점 대비 20~30% 정도 조정된다면 이 정도면 내집 마련을 할 수 있을 거야라는 생각하시는 분들이 많이 생길 것 같고요.

금리인상도 계속 오를 수는 없잖아요. 내년 상반기 정도 되면 이 정도 올랐으면 이제 더 이상 안 오를 거야라는 시그널이 나온다면 매수자들이 들어오면서 거래가 활성화되고요. 어느 정도 안정될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 일단 금리 추이를 봐야 될 것 같고요. 하지만 금리인상 행진이 멈춰선다고 하더라도 그다음 경기침체가 올 가능성도 있기 때문에 그때는 또 그때대로 부동산 시장을 면밀히 살펴봐야 되겠네요.

알겠습니다.

김인만 부동산경제연구소 부장과 함께했습니다. 고맙습니다.