■ 진행 : 나경철 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 권혁중 경제평론가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

◇앵커> 부동산 이야기부터 해 보겠습니다. 부동산 시장 부진이 길어지고 있는데 그래도 최근에 서울에서 거래량이 조금씩 늘고 있죠?

◆권혁중> 그렇습니다. 서울 아파트 거래량이 조금씩 회복되고 있는데 일단 서울부동산정보광장 자료를 확인해 봤습니다. 거래량 추이를 볼 수 있겠는데 실제 2022년도 7월 같은 경우에는 한 646건 정도가 기록을 했거든요.

그래서 전체적으로 거래량이 침체기였다고 보시면 되겠고 21년도 하반기가 피크였고요. 그 이후부터 계속 줄기 시작해서 2022년 7월 646건 그다음에 8월도 713건 정도. 이렇게 되다가 지금 쭉 보시면 2022년 10월 558건 정도가 나옵니다. 여기서부터 늘기 시작하죠.

그래프 보시면 10월부터 조금씩 늘기 시작해서 1월달 같은 경우가 1418건 기록했습니다. 처음으로 다시 한 번 1000건 정도의 거래량이 회복됐다고 보시면 되겠고. 이때가 왜 거래량이 늘어났냐고 하면 정부가 1.3대책을 내놨죠. 1.3대책에 보면 규제지역이 완화가 됐습니다.

그다음에 대출도 풀어줬고요. 세금 완화도 나왔었어요. 전방위적으로 부동산 규제 완화가 발표됐기 때문에 이러한 분위기에서 서울 아파트 거래량이 다시 한 번 늘기 시작했다고 보시면 되겠고. 2월이 한 2400건 정도, 3월이 3900원 정도.

그래서 4월, 지금 5월 8일 신고가를 본다고 4월 거래량이 한 2139건 정도가 되고 있는데 취득세 같은 경우는 취득신고는 60일 내에 해야 되기 때문에 더 거래량이 늘 것으로 보고 있습니다. 그래서 전반적으로 서울 아파트 거래량은 지금 늘고 있고 거래량이 는다는 얘기는 사실 부동산 시장의 바로미터거든요.

그러니까 거래량이 는다는 얘기는 분위기가 좀 달라지고 있다는 것을 증명하기 때문에 이러한 부분에 대해서 유동성 이런 것들이 변화되고 있다고 생각을 해 보겠습니다.

◇앵커> 그러면 전반적으로 부동산 시장 분위기도 변화하고 있다 이렇게 보면 되는 건가요?

◆권혁중> 그러니까 사실 서울 아파트만 변화의 조짐이 있고 서울 제외한 지방 부동산은 어렵다, 아직도. 이렇게 볼 수 있겠는데. 일단은 기조적인 변화가 일어나려면 전셋값이 어느 정도 떠받쳐줘야 되는데 전셋값에 대해서는 아직 오르지 않는 부분입니다.

물론 일부 지역에 대해서는 전셋값이 소폭 회복되고 있다고 조사가 되고 있지만 전반적인 전세가는 계속적으로 하향 중에 있거든요. 이런 부분을 봤을 때는 아직 아파트 가격이 기조적으로 상승하는 추세다라고 보기는 어렵다고 보시면 되겠고 또 일각에서는 집값 바닥론도 나오지만 저는 조금 이른 얘기가 아닌가 생각해 봅니다.

아직도 사실 고금리 상태로 있고요. 무엇보다 거래량이 늘지 않고 있다는 부분, 그다음에 경기침체, 이런 부분들이 아직도 부동산 시장에 영향을 미치고 있거든요. 그래서 전반적으로 지금 바닥 찍었다고 보기는 조금 어렵다. 그런데 투자 관점과 부동산 시장은 항상 실거주의 목적이 서로 다릅니다.

그래서 자기의 목표를 가지고 목적에 따라서 아파트 시장이라든지 부동산 시장을 따로 따로 보시는 게 좋겠고요. 지금 분위기는 양극화가 너무 심한 부동산 시장이다. 그러니까 인기 지역만 있고요. 비인기 지역은 관심도 없는 그런 시장으로 부동산 시장이 흐르고 있다고 생각하시면 되겠습니다.

◇앵커> 여전히 또 위험요소가 있다고 짚어주셨는데 그럼에도 불구하고 전국 아파트 분양가는 상승하고 있더라고요. 특히 소형 아파트 분양가가 많이 올랐죠?

◆권혁중> 소형 분양가가 오른다는 얘기는 사실 청년세대, 내집마련하시는 분들에게 아픈 소식인데 일단 청약홈 자료를 봤습니다. 평당, 그러니까 3.3제곱미터당 가격을 봤는데 2022년도에는 3.3제곱미터, 그러니까 한 평이라고 보겠습니다.

평당 한 1521만 원 정도가 됐었습니다. 그러다가 23년도 4월까지 본다면 이게 1699만 원으로 올라섰거든요. 한 11% 정도, 전국 부동산입니다. 그래서 전국 아파트의 평균 분양가고요. 이게 11% 올랐고요.

그다음에 전용 69제곱미터 이하, 그러니까 전용으로 본다면 18평이고요. 우리가 보통 공급으로 얘기하기 때문에 흔히들 25평 정도 보시면 됩니다. 이게 전국 봤을 때 1938만 원 정도가 됐었어요. 이게 2022년도에.

그러다가 2023년도 4월 기준으로 본다면 2300만 원 정도 되면서 21%나 증가를 했습니다. 표를 보시면 작년과 21%라고 보잖아요. 사실 이게 2017년도, 그러니까 문재인 정부 있기 전과 비교해 본다고 하면 96% 오른 거거든요, 소형 평수가. 그 정도로 소형 평수의 분양가가 2017년도에 비해서 그 정도로 올랐다.

굉장히 아픈 소식이죠. 특히 소형 부동산의 분양가가 올랐던 이유가 신도시 분양을 본다고 하면 대부분의 일반 물량이 30평대가 많습니다. 그러니까 20평대를 짓지 않아요, 요즘에. 신도시 같은 경우. 그러다 보니까 20평에 대한 희소성, 이런 것들이 높아지면서 분양가가 높게 책정되는 부분도 있고요.

이렇게 분양가가 높게 책정된다고 하면 아까도 말씀드렸지만 청년 세대, 특히 이제는 내가 분양을 통해서 내집마련에 나서는 분들에게는 정말로 앞으로 내집 마련할 분위기가 형성되지 않는다는 이런 부분에서는 좀 뼈 아프다고 생각을 해 보겠습니다.

전반적으로 이렇게 분양가가 높아지고 있느냐라고 본다고 하면 첫 번째 이유를 꼽는다고 하면 자재 원재료가 워낙 높아진 상태고요. 그래서 분양에 대한 가격이 높아질 수밖에 없고. 두 번째로는 금리가 인상됐습니다. 건설사의 입장에서는 사실 거래비용, 금융비용이 높아질 수밖에 없거든요.

당연히 분양가를 높게 책정하겠죠. 세 번째로는 규제지역이 해제가 됐습니다. 지금 말 그대로 분상제, 분양가상한제가 적용되는 게 강남 지역, 송파 그러니까 서초, 강남, 그다음에 용산 네 군데 빼고는 다 풀렸거든요. 그러면 분양가에 대한 규제가 없어졌고요. 무엇보다 많은 분들이 모르시는데 허그라고 있습니다.

주택도시보증공사에서 고분양가 관리지역 규제를 해제했습니다. 그렇다고 한다면 과거에 분상제가 해제되더라도 이 보증을 안 들어주면 들어올 수가 없거든요, 많은 분들이. 그러다 보니까 마지막 보루였어요. 분양가를 묶을 수 있는. 그런데 이것마저도 다 해제됐기 때문에, 이 4구 빼고는. 용산, 강남 지역 빼고는.

그러다 보니까 보증이 다 들어오죠. 그러면 마지막에 분양가를 묶어둘 수 있는 규제마저도 다 해제됐습니다. 그러니까 고분양가가 나올 수밖에 없는 구조라고 보시면 되겠고. 건설 쪽에서는 지금 미분양이다, 이런 얘기는 하지만 정부 입장에서는 분양가 내려라. 분양가를 내리면 해결된다고 얘기하고 있는데 지금 팽배하게 맞서고 있는 상황이다고 생각해 봅니다.

◇앵커> 그런데 지금 부동산 시장이 완전히 회복 안 됐는데 말씀하신 요인 때문에 분양가가 올라버리면 미분양도 그렇고 지역별로 양극화는 더 심해지는 거 아닌가요?

◆권혁중> 그렇죠. 지금 부동산 시장의 중요한 이슈는 양극화입니다. 인기 지역은 분양이 잘 되는데 인기지역이 아닌 데는 분양 자체가 안 되거든요. 특히 서울 지역의 인기 있는 지역은 몇 십 대 일로 나올 정도로 정말로 인기가 많습니다.

그런데 지방 부동산은 아직도 물량이 너무 많고요. 그러다 보니까 양극화가 더 일어날 가능성이 굉장히 크다고 보시면 되겠고. 5월 분양 물량이 더 늘어날 것으로 보입니다. 그러면 미분양 사태가 지금 현재 진행형이다, 이렇게 보시면 되겠습니다.


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