"단군 이래 최대 재건축" 둔촌 주공아파트 분양가 공개...전망은

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 고종완 한국자산관리연구원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
요즘 연일 부동산 가격 급락 소식 전해드리고 있는데요. 최근 단군 이래 최대 재건축으로 불리는 서울 강동구 둔촌동 재건축 아파트의 분양가가 공개됐죠. 집값 하락세가 심상치 않습니다.

이번 분양 결과가 청약시장의 바로미터가 될지 관심이 모아지고 있는데요, 관련해서 고종완 한국자산관리연구원장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오. 둔촌주공아파트 분양가가 공개됐잖아요. 얼마로 공개가 된 겁니까? 평당 얼마입니까?

[고종완]
3.3제곱미터당 약 3829만 원, 약 3830만 원으로 보면 될 것 같고요.

[앵커]
그러면 국민평형 25평, 35평 정도는 얼마입니까?

[고종완]
우리가 84제곱미터라고 하죠. 이게 한 13억 2000만 원 정도. 물론 층과 향에 따라서 좀 차이는 있습니다마는 이렇게 보여지고. 가장 분양 물량이 많은 59제곱미터, 이건 한 10억이 좀 넘는 것으로 보입니다.

[앵커]
분양가 공개되고 적당하다, 비싸다, 여러 가지 얘기가 있는 것 같은데 당초 시장에서는 얼마 정도로 예측했었죠?

[고종완]
일반 수요자 입장에서는 3500~3600만 원이었으면 좀 좋겠다, 이렇게 보았고 실제로 조합 측에서는 더 높게 나왔는데 이번에 한 3700만 원 정도가 적당하지 않을까, 전문가들은 그렇게 예측했는데 예상치보다는 약간 높게 이번에 분양가 상한제에서 결정이 되었다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
최근에 부동산 시장이 얼어붙었잖아요. 그래서 청약을 해야 할까 말아야 할까 고민하는 분들 많으실 것 같습니다. 어떻게 이야기해 주실 수 있습니까?

[고종완]
우선 결론부터 말씀드리면 저도 이 질문을 굉장히 많이 받거든요. 두 가지 질문인데 요즘 부동산 가격이 떨어지다 보니까 이게 떨어진 가격에 급매물을 살까, 두 번째는 청약 물량이 좀 많아집니다.

올해 11월, 12월, 내년에는 좀 더 많아질 거라고 보니까. 그러니까 신규 분양을 받는 것이 더 유리할까 이런 질문들을 저도 많이 받습니다. 그런데 여기서 저는 청약할 만하다, 청약을 적극 고려할 만하다라는 말씀을 드리고 그렇게 보는 이유는 세 가지인데요.

우선 이 아파트 단지가 총 1만 2000세대 되는 대규모 단지입니다. 그리고 이번에 분양 물량이 대규모니까 약 4800가구 정도에 이르거든요. 굉장히 많이 분양 물량이 나오고 있다. 그다음에 분양가 같은 경우가 중요한데 요즘은 분양하는 사람들의 특징이 집값이 내릴 거라고 예상하는 사람이 많으니까 시세 차익에 대한 판단이 굉장히 많아요.

그러니까 첫 번째는 이 지역이 성장 지역인가, 내가 살 만한 지역인가, 장기 거주할 것인가 이걸 보고 두 번째는 이 아파트가 들어서는 지역이 역세권이라든지 소위 핵심 입지인가, 코어 로케이션인가, 이 질문 참 많이 하고 세 번째가 시세 차익에 대한 부분이거든요.

그리고 네 번째가 미래 가치. 이거 받았을 때 집값이 과연 나의 생각만큼 오를 것인가. 굉장히 주택을 선택할 때 고려하는 요인이 굉장히 많죠. 여기다가 브랜드 가치까지 하는데. 저는 주변 시세차익을 이렇게 좀 보니까 이게 말은 강동구인데 사실은 송파구에 가까워요.

그렇게 보면 헬리오시티가 34평형, 84제곱미터가 한 16~17억에 최근 거래가 됐거든요. 그렇게 보면 13억 정도면 4억 정도 이렇게 차액이 예상된다고 볼 수 있고 다만 이걸 또 강동구와 비교하면 좀 차익이 줄어듭니다. 최근에 강동구 아파트 가격들이 좀 급락하는 모습을 보이거든요.

그러니까 강남4구라고 해서 강동구가 많이 올랐다가 이거 보면 한 1~2억 정도 차익이 납니다. 그러나 어쨌든 분양가는 조금 더 올라갈 가능성이 많죠. 지금 나왔습니다마는 금리가 오르고 자잿값이 40% 가까이 오르고 인건비도 오르니까.

물론 금리가 끝없이 오를 수는 없겠지만 이런 상황을 감안하면 여기다 땅값도 오르니까 결국 분양가는 앞으로 내리기보다는 오를 확률이 높아 보입니다, 적어도 내년까지. 그런 측면에서 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자라면 이번에 이렇게 대규모 단지에서 강동에서 이런 물량이 나오기는 쉽지 않아서 저는 장기 투자 또는 실거주자는 적극 청약을 고려할만하다고 봅니다.

[앵커]
일단 청약을 고려할 만하다라고 말씀해 주셨는데 말씀해 주셨는데 그러면 청약 전략을 짜야 되잖아요. 어떻게 짜면 좋을까요?

[고종완]
청약 전략이 중요하죠. 여기서 청약 전략은 당첨 전략을 의미합니다. 지금 두 가지 견해가 있는데요. 언론에도 나오고 쭉 보면 지금 부동산 경기가 안 좋으니까 신규 분양도 외면할 것이다. 우리나라 청약통장 가입자 수가 약 2700만 명 됩니다. 국민통장이라고 불리잖아요. 굉장히 많은데 그래도 최근에 미분양이 꽤 발생하고 있습니다.

이런 걸 보면 여기도 그렇게 청약률이 별로 높지 않고 평형에 따라서는 미분양도 발생할 것이다, 이런 전망이 하나 있고요. 또 하나의 전망은 아니다, 이번에 10만 명 정도는 몰릴 거다. 적어도 서울에서 이만한 곳이 없으니까 분양가가 다소 좀 높기는 하지만 그래도 많이 몰릴 거다, 이 두 가지 의견이 팽팽히 맞서있다는 점을 말씀을 드리고요.

우선 청약 전략, 특히 당첨 전략과 관련해서 두 가지를 꼭 말씀드리고 싶어요. 첫 번째는 우리가 청약제도를 보면 일반 분양과 특별 공급이 있어요. 그러니까 일반 우리가 분양을 받을 건지 특별분양을 받을 건지. 이게 일공이냐 특공이냐 이런 말을 쓰는데 이걸 잘 구분해야 돼요.

참고로 지금 5일부터 분양에 들어가거든요. 그런데 이때 특별분양부터 먼저 합니다. 그러니까 특별공급을 선택해야 될 부류가 있는데 잠깐 소개를 하면 신혼부부, 그다음에 부모를 부양하고 있는 사람, 다자녀, 그리고 장애인, 국가유공자, 탈북, 그래서 몇 가지 부류가 있습니다.

이 사람들은 전체 물량의 약 10% 정도를 특별공급한다는 점을 꼭 알아두시고 특별공급이 좋은 이유가 있어요. 아무래도 해당 인원이 적으니까 경쟁률이 낮고 당첨 확률이 높다는 점, 이걸 모르는 분이 꽤 많아서 제가 이 시간을 통해서 좀 강조드리고, 일반공급은 가점제와 추첨제가 있어요. 이걸 잘 아셔야 돼요.

그런데 자기 청약통장을 가진 사람이 2700만 명이나 되는데 내 가점이 얼마인지 모르는 분이 의외로 많아요, 제 주변에. 이런 분들은 한국부동산원에 청약홈이라고 있거든요. 간단히 들어가 보면 내 점수를 알 수가 있거든요. 여기서 주의해야 될 게 100점 만점이 아니고 84점 만점에 지금까지 서울의 평균 가점을 보니까 지금까지는 62점이었어요. 그게 최근에는 미분양이 나고 청약 경쟁률이 반 토막 나면서 44점으로 낮아졌어요. 84점.

그래서 상당히 당첨 확률을 이걸 잘 고려한다면 저는 이번에 평형별로 좀 다릅니다. 그리고 중도금 대출이 나오느냐 안 나오느냐 이거에 따라서 수요의 크기가 달라질 것 같은데 그런 면에서 보면 적어도 가점이 40점에서 한 60점 정도 되는 사람들은 확률이 높아 보인다. 또 최저 가점이 있는 거잖아요. 제가 볼 때는 한 50점 정도의 가점이면 좀 무난히 당첨되지 않을까 그렇게 봅니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금 대출이 되느냐 안 되느냐도 중요하다는 말씀을 해 주셨잖아요. 59제곱미터 10억 6000만 원, 그리고 84제곱미터가 18억 2000만 원인데 둘 다 중도금 대출 받을 수 있습니까?

[고종완]
아닙니다. 중도금 대출이 얼마 전에 총 주택 가격이 15억을 초과해도 대출은 되는데 문제는 분양받았을 때 중도금대출은 9억에서 12억 원으로만 상향이 됐습니다. 그러니까 총 분양가가 지금 84제곱미터 같은 경우에는 13억 2000만 원이잖아요. 그러니까 중도금 대출이 안 됩니다.

[앵커]
그러면 돈이 있는 분들만 청약할 수 있겠네요?

[고종완]
그러니까요. 여기에 말하자면 40~50대 같은 경우는 가족 수가 많아서 84제곱미터에 가고 싶은데 현금이나 이렇게 준비되지 않는 사람은 좀 어렵다는 그런 것들이 한계가 있을 것 같고요. 59제곱미터는 가능하기 때문에. 59제곱미터가 약 1500가구 정도가 분양이 되고요.

84제곱미터, 34평형이 약 한1300가구 되거든요. 그럼에도 불구하고 이 한계 때문에, 중도금대출이 안 되는 것 때문에 사람들이 소위 말하면 25평형으로 몰리고 이 부분이 청약 경쟁률이 높지 않을까 그렇게 예상을 하고 있습니다.

[앵커]
이번 둔촌주공 청약 결과에 따라서 분양시장에도 영향을 미칠 것 같은데 어떤 영향을 줄까요?

[고종완]
아무래도 최대의 관심사고요. 핫이슈라서 이 부분에 따라서 앞으로 분양시장의 흥행 여부라든지 소위 바로미터, 분수령이 될 것 같습니다. 그래서 제가 볼 때는 이번에 만약에 미분양이 난다면 부동산 경기가 꽁꽁 얼어붙었다, 빙하기다, 이런 것들을 잘 드러내는 표지가, 앞으로 분양하는 것들은 잘 분양되기가 어려울 것이다.

그러니까 미분양 물량이 지금 한 4만 2000 정도 되는데 이게 6만 가구 정도로 급증할 가능성이. 그러니까 미분양, 미계약, 미입주. 이게 부동산 경기침체를 알려주는 정확한 지표인데 그런 점이 바로미터가 된다는 점에서도 저희도 관심 있게 바라보고 있고요.

만약에 이번에 10:1 정도로, 그나마 최근에 분양됐던 것들이 20:1이거든요, 서울이. 그러니까 10:1 또는 20:1이 된다면 그나마 분양시장은 살아 있다. 그런 예측이 가능해 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 분양 전망이 엇갈리고 있는데요. 어떻게 나오느냐에 따라서 부동산 시장 향후 전망을 할 수 있는데 지금 집값이 많이 급락했잖아요. 지금 사는 게 맞는 것인지, 아니면 좀 더 기다렸다 더 떨어지면 사야 되는 것인지.

[고종완]
그렇죠. 가장 많이 듣는 질문도 그건데요. 결론부터 말씀드리면 두 가지인데요. 금리가 오르는 한 집값은 오르기 어렵습니다. 그리고 금리가 많이 오르는 한. 그리고 두 번째는 앞서 나왔습니다마는 내년 상반기까지 금리가 오른다면 적어도 내년 하반기 시장의 흐름이 굉장히 중요할 것 같습니다.

그래서 내년 하반기 시장까지 지켜보고 여기에 또 추가 하락한다면, 폭락한다면 그 이후에 매수할 만하고 그 이후에도 추가 하락 가능성이 좀 높아진다, 저는 부동산 경기는 한 1~2년 정도는 하락세가 유지될 것이다. 다만 급락할지 완만하게 빠질지 그거는 금리 인상 쇼크, 그다음에 경기 상황이 어떻게 될지에 달려 있다고 봅니다.

[앵커]
알겠습니다. 분양시장 전망, 지금 고종완 원장님도 말씀하셨지만 전문가마다 의견이 좀 다릅니다. 고종완 원장님은 투자해도 괜찮을 것 같다는 전망을 해 주셨고요.

[고종완]
아닙니다. 지금 조급하게 매입하기보다는 적어도 내년 하반기까지는 인내심을 갖고 지켜본 이후에 해도 늦지 않다. 시장의 흐름이 앞으로 굉장히 어떻게 바뀔지 불확실해서 내년 하반기까지는 좀 지켜볼 것. 실수요자라면.

[앵커]
청약도 마찬가지입니까?

[고종완]
청약은 좀 다릅니다. 분양 가격은 좀 올라갈 것 같습니다. 그래서 아까 말한 대로 내가 오랫동안 살고 싶은 지역인지, 두 번째는 장기 투자자, 10년 앞을 내다볼 것인지 또 앞으로 청약 이게 수급이 어떻게 되느냐. 서울 지역 같은 경우에는 비교적 일찍 분양받는 전략은 시세만, 분양가만 비싸지 않으면 저는 적극 대응할 만하다고 봅니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장과 함께 알아봤습니다. 고맙습니다.