[더뉴스] 강남3구·용산 빼고 다 풀 듯...쏟아지는 부동산 대책 통할까?

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 고종완 한국자산관리연구원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
부동산 이야기 해보겠습니다. 정부가 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 전국 모든 지역을 규제 지역에서 해제할 것으로 보입니다.

세제 혜택에 대출 규제까지 더 풀어 부동산 시장 연착륙을 이루겠다는 건데요. 대책이 통할 수 있을지 전문가와 짚어보겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장과 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
과거 정부 때는 집값이 너무 많이 오르니까 계속 한 달에 한 번씩 대책을 내놨었잖아요. 통하지 않았죠. 지금 집값이 계속 하락하다 보니까 또 정부가 대책을 계속 내놓고 있습니다. 이번에 나올 대책을 보니까 강남 3구, 용산구 제외하고 모든 지역을 규제지역에서 해제한다는 거예요. 어떤 효과가 있을 것 같습니까?

[고종완]
우선 예상은 했습니다마는 생각보다는 좀 센 대책이 나왔다. 이번에 노도강이나 서울 지역 금관구 정도가 해제가 되고 또 하나는 여의도, 목동도 규제지역으로 남겨줄 것으로 보았는데 아마 예상대로 나온다면 상당히 강도 높은 규제. 여의도 목동도 규제지역에서 해제가 된다면 강남과 용산만 남겨놓고 있거든요. 용산은 과거에는 그렇게 주목받지 못했는데 어쨌든 청와대가 이전하고 용와대라고 그러죠. 또 용산민족공원 이런 것 때문에 강남하고 같은 반열에. 그러니까 말하자면 집값이 언제든이 과열될 수 있다, 또 투기가 불 수 있다고 그래서 마지막 노른자위로 남겨둔 것으로 보이고요.

이렇게 규제지역에서 해제가 되면 우리 경기도도 풀렸잖아요. 그렇게 되면 네 가지 효과가 있는데 하나씩 따져보겠습니다마는 대출규제, 세제 이런 부분이 완화가 되고요. 대출규제나 세 부담 완화. 그리고 거래제한 이런 것들이 있었거든요. 또 청약 제도도 이렇게 대폭 바뀌게 됩니다. 그러니까 두 가지 효과가 나타날 것 같은데 하나는 거래 중단, 거래 실종 사태가 다소 완화될 가능성이 있어 보이고요. 그러니까 정부가 우려하는 게 거래 정상화를 기하자 하는 거고 두 번째는 가격 급락 쇼크가 많았잖아요. 그러니까 거래를 살리고 가격의 하락을 막는 그런 시장 안정 정상화 효과는 있을 것으로 기대가 됩니다.

[앵커]
세금 부분을 구체적으로 보면 취득세나 양도세 같은 부분, 구체적으로 얼마나 줄어들까요?

[고종완]
규제지역과 비규제지역의 차이가 상당히 크죠. 이번에 조정대상지역, 투기과열지구 이런 곳들이 해제될 것으로 보이는데 그런 가정하에 보면 소위 말하면 중과세율이라는 게 있어요. 우리가 세금 세 가지잖아요. 취득세, 보유세. 보유세는 재산세와 종부세인데 주로 종부세죠. 그다음에 양도세. 여기에 각각 중과세율이 있는데 기본세율이 그대로 적용이 되고 다주택자 같은 경우는 특히 중과세율이 사라진다는 점. 이런 것들이 가장 크죠. 그러니까 취득세율도 1~3%인데 그런 기본세율이 유지가 되고 종부세율도 0.5~2.7. 이게 중과세율 같은 경우에는 굉장히 높거든요.

그런데 이런 것들이 반으로 줄어든다. 세금이 대폭 줄어든다, 양도소득세는 올해 말까지인데 또 1년 정도 연장이 됩니다. 그런 면에서 모든 세금이 다 완화가 되고 특히 실수요자뿐만 아니라 다주택자의 세금이 거의 절반 정도로 줄어든다. 이렇게 이해하시면 좋을 것 같습니다.

[앵커]
그동안 다주택자 여러 채 집을 가진 분들 더 집 못 사게 사실은 중과를 한 측면이 있었잖아요. 그런데 그 중과를 다 푼다는 거예요. 대출규제도 푼다면서요?

[고종완]
대출도 많이 풀죠.

[앵커]
얼마나 대출을 받을 수 있게 되는 겁니까? [고종완] 이번에 규제지역, 비규제지역 할 것 없이 이 앞전에 LTV가 50%가 됐거든요. DSR이라고 그래서 DSR 총부채원리금상환비율은 아직 풀리지 않고 있는데 40%는. DTI는 조금 풀려요. 그러니까 지역마다 금액마다 약간 차이가 있는데 지금보다는 10~20% 정도.

[앵커]
최대 70% 이야기가 나오던데.

[고종완]
생애 최초 주택 같은 경우는 80%고요. 최대 70%까지 집값의. 이렇게 풀릴 수 있고. 특히 이번 대책의 효과는 아닙니다마는 특례보금자리론 같은 경우에는 DSR 규제, 소득 규제 이런 제한 조치가 전혀 없기 때문에 9억 원짜리 주택 같은 경우에는 최대 5억 원까지 4%의 금리로 이런 것도 나올 것으로 보여서 실수요자들이 내 집 마련의 문턱을 낮추는 데는 상당히 도움이 될 것으로 보입니다.

[앵커]
정부가 지금까지는 세 번에 걸쳐서 규제 해제를 해왔잖아요. 그런데 당시만 해도 서울 건드리는 건 이르다는 입장이었는데 이번에는 서울을 강남 3구, 용산 빼고는 다 건들겠다는 입장이네요.

[고종완]
그렇죠. 그만큼 시장의 상황이 심각하다. 그동안 나왔던 정책이 그렇게 효과가 없었다. 그리고 특히 우려하는 게 저도 회의나 이런 쪽에 당국자들과 만나서 이렇게 보면 이대로 가다가는 대통령께서도 말씀했지만 복합 위기. 경제. 여기에 큰 위험이 올 것이고. 그러니까 IMF 때와 같이 또 지난 2008년 글로벌 금융위기와 같은 이런 상황이 오지 않겠는가 하는 거였고 종전에 나왔던 대책은 그렇게 시장의 반응이 좋지 않았어요. 그러니까 거래가 거의 반토막이 났고 또 여전히 집값이 통계 수치와 체감하는 수치는 좀 다르거든요. 그러니까 강남마저도 목동이나 이런 지역마저도 집값이 거의 20에서 노도강은 이어지겠습니다마는 거의 40% 빠졌거든요. 그러니까 이러한 연착륙. 그러니까 경착륙을 방지하기 위한 대책으로 보입니다.

[앵커]
지금 서울 경기 지역 아파트값 하락률을 보면 최근 3개월은 4~5% 이렇게 나오고 있거든요. 20~40%는 어디서 나온 얘기입니까?

[고종완]
그러니까 지금 거래가 워낙 안 되고 초급매물 위주로 거래가 되잖아요. 그러다 보니까 대표 단지. 그러니까 예를 들면 잠실에 L아파트 단지라든지 이런 것들은 27억, 34평, 85제곱미터가 갔었는데 지금은 거의 19억 정도 하거든요. 그러니까 8억 정도 빠졌는데 계산해 보니까 25로. 노도강이라고 그래서 노원구의 아파트는 보았더니 12억짜리가 7억까지. 그러니까 5억 정도가 급락한 이런 게 현실이라고. 그래서 정부도 이런 것들을 심각하게 보고 서둘러서 강도 높은 대책을 낸 것으로 보입니다.

[앵커]
지금 말씀하신 지역은 정말 급락을 했잖아요. 그런데 이번 대책으로 그런 급락세까지는 막을 수 있을까요?

[고종완]
어느 정도는 도움이 될 것 같습니다. 우리가 시장 안정이라고 그러면 두 가지인데요. 하나는 거래가 정상화되는 것, 이게 시장 안정의 목표이고 두 번째는 가격의 등락의 변동성을 줄이는 게 중요하다고 볼 수 있는데 이번에 그런 두 가지 목표를 달성하기 위해서 이번 정책이 나온 것으로 보이고, 어느 정도 효과는 있을 것으로 보입니다. 그러나 이번에 이번 대책이 큰 효과가 있을 것이다, 그렇게 보기는 어려울 것 같습니다. 아무래도 금리가 오르고 있고 투자심리가 악화된 상황에서 다주택자들이 매물을 덜 내놓거나 이런 효과. 그리고 집을 사려고 하는 분들은 집을 사는 그런 효과는 있겠지만 시장의 흐름을 바꿀 정도의 큰 영향이 나타날 것 같지는 않다는 게대체적인 분석입니다.

[앵커]
알겠습니다. 아직 최종적으로 확정된 것은 아니고요. 강남 3구, 용산구 빼고 다 풀 것으로 보인다라는 보도가 나와서 관련해서 지금 들어보고 있습니다. 좀 전에 잠깐 이야기하셨잖아요. 아무리 여러 혜택을 준다고 하더라도 금리가 고금리. 지금 8% 넘는 금리도 나오고 있기 때문에 집값이 떨어져도 대출금리가 너무 높아서 집을 못 산다는 말이 많이 나오고 있거든요. 보통 금리가 어느 정도 돼야 매수세가 살아날 것 같습니까?

[고종완]
두 가지를 말씀드릴 수 있을 것 같은데요. 시청자분들의 이해를 위해서 하나는 적정한 금리는 기준금리에 따라서 다른데 적어도 제가 볼 때는 지금은 실질금리가 거의 7~8%잖아요. 주담대가. 한 3~4% 정도로 안정되는 게 그 정도가 가장 적정할 것으로 보이고 두 번째는 주택 구입 부담지수라든지 PIR 비율이 있는데 적어도 지금은 DSR, 특히 젊은 층들을 보니까 거의 60%까지 소득에서 소득에서 주택원리금으로 나가거든요.

그런데 이 비율이 이 비율이 35% 이내가 적정하다, 이런 것들은 우리 부동산학에서는 잘 연구되어 있습니다. 그러니까 금리가 내려가야 하고 두 번째는 소득에서 차지하는 그 비율이 35% 이하. 지금은 거의 사람마다 좀 다릅니다마는 60% 갔다라는 지금 통계 분석도 나옵니다. 그렇게 되다 보면 거의 1억 받아도 6000만 원을 원리금으로, 특히 균등상환이니까. 굉장히 최악이죠.

[앵커]
원장님 포함해서 많은 전문가들이 일단 올해 상반기까지는 계속해서 집값 하락할 것이다라는 전망들 많이 내놓고 있더라고요. 그런데 역발상으로 지금이 매수의 기회다라고 보는 분들도 있던데.

[고종완]
제 주변에도 그런 말을 많이 하는데요. 두 가지로 말씀드려야 될 것 같아요. 하나는 지금은 금리가 오르는 한 집값은 오르기 어렵습니다. 이거는 진실입니다. 그리고 올해 상반기까지 금리가 오르는데 문제는 금리가 인하로 돼야 되는데 올해 말까지는 적어도 고금리가 유지될 가능성이 물가 상승 때문에 높다고 보여집니다. 그래서 제가 볼 때는 조바심을 내서 집을 사기보다는 이제 규제 완화가 됐지만 적어도 올해 상반기까지는 시장의 흐름을 면밀히 지켜볼 필요가 있고 조금 길게 보면 올해 말까지는 적어도 저는 관망해라. 그런 말씀을 드리고요.

두 번째는 지금이 거품이 좀 빠지고 있습니다. 거품 부분을 자꾸 놓치는데 어느 정도 거품이 빠지고 바닥을 다지고 다시 상승하는 흐름. 그러니까 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 말이 있거든요. 그렇게 본다면 지금 집을 안 샀던 분들은 정책이 이렇게 세금이나 대출 규제가 완화된다고 해서 서둘러서 살 게 아니고 집을 한번 사면 보통 5년에서 10년 정도는 내다봐야 되거든요.

그래서 저는 개인적으로는 올해 말까지는 관망하고 시장의 흐름을 봐라. 두 번째는 조금 바닥을 찍고 올라오는 신호가 세 가지인데 그게 거래량이 30% 증가하고 전세가격이 반드시 올라야 돼요, 1차 가격이. 그래야 매매가격이 움직이거든요.
그러니까 전세가율이라든지 그리고 이번 대책이 끝이 아닙니다.

추가로 계속해서 나올 가능성이 많아서 적어도 규제완화책이 아니라 적극적인 경기부양책이 나올 때, 이것 정말 최악인 것이죠. 이때 미분양 물량이 예를 들면 지금은 6만 호에 가깝다고 합니다마는 저는 개인적으로는 10만 호를 넘어설 때 정부도 모든 아꼈던 카드를 적극적으로.

[앵커]
어떤 카드가 나옵니까, 그때쯤 되면?

[고종완]
예를 들면 미분양 물량에 대해서 미분양이 문제잖아요. 미분양, 미입주, 미계약이 문제니까 정부 입장에서는 이걸 오래 방치하면 안 되죠. 그러니까 미분양 물량을 샀을 때는 세제나 금융상의 혜택을 좀 준다든지, 그런 물량을 말하자면 LH나 공공에서 매입해서 싼 가격이 다시 또 재분양하거나 임대한다든지. 과거에 김대중 대통령 때나 이명박 대통령 때. 그러니까 부동산 경기가 요즘처럼 꽁꽁 얼어붙었고 또 이런 침체가 장기화될 때, 불황이 심화될 때는 그런 대책도 나올 거라고 예상이 됩니다.

[앵커]
거래량이 늘기 시작할 때 사야 된다. 그리고 전세가율이. 그런데 지금 거래량도 줄고 전세가율도 낮고 또 정부의 적극적인 대책도 아직은 나오지 않고.

[고종완]
금리도 내려야 되겠죠. 금리도 적정한 금리 수준으로 낮아져야 될 것으로 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 마지막 질문 드리고 마무리할게요. 영끌족분들 지금 너무 고통스러워합니다. 그분들 어떻게 하는 게 가장 좋겠습니까?

[고종완]
영끌은 세 가지 대책이 있을 것 같습니다. 하나는 저도 많이 제자들로부터 질문을 많이 받는데 지금 부동산 경기가 앞으로 단기, 중기, 장기. 얼마만큼 침체가 장기화될지 이게 가장 큰 문제로 보여집니다. 그런데 저는 개인적으로는 이미 많이 영끌들이 많이 샀던 노도강이라 금관구. 그러니까 서울의 외곽 지역, 6억에서 9억 사이의 주택은 이미 많이 내렸어요.

그렇기 때문에 제가 볼 때는 지금 파는 것보다는 정부도 규제완화정책을 내놓고 있기 때문에 조금 더 기다리는 정책이. 버틴다 그러죠. 하는 전략이 바람직해 보이고. 아니면 부담이 아주 큰 사람들은 내년 봄에 이번에 정책의 효과로 인해서 거래가 살아나고 반짝 반등을 할 때 그때 또 처분하는 것도 하나의 방법입니다. 저는 개인적으로는 지역에 따라서. 예를 들어서 서울 지역 같은 경우에는 추가하락은 그렇게 크지 않을 것으로 보입니다. 물론 강남은 좀 더 10% 내리겠지만. 좀 더 보유하면서 5~10년 정도 또 이렇게 내다보고 합리적인 선택을 하는 게 필요해 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장과 함께했습니다. 잘 들었습니다.