[더뉴스] 빠르게 떨어지는 전세값 '역전세' 확산...내 보증금 반환은?
2023.01.26
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■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 이은형 대한건설정책연구원 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
서울 아파트 전세 거래 5건 중 1건이2년 전보다 낮은 가격에 계약되고 있습니다.
이렇게 계약 당시보다 전세금이 하락해 세입자에게 돈을 돌려주지 못하는 '역전세' 현상이 확산 되면서 세입자의 피해가 우려되고 집주인들도 어려움을 겪고 있습니다.
관련해서 이은형 대한건설정책연구원 연구위원과 짚어보겠습니다. 어서 오세요.
요즘 많이 듣는 말이 역전세, 역전세난 이 용어부터 자세하게 다시 한 번 설명해 주십시오.
[이은형]
일반인들이 생각하시기에 보통 역전세라고 하는 건 종전에 계약했던 전세계약 금액보다 시간이 지난 후에 새로 계약하는 금액이 더 낮아지는 것을 의미합니다. 이런 부분은 집값, 우리가 흔히 얘기하는 매매가격이죠. 매매가격과 함께 생각하면 이해가 쉽습니다.
일반적으로 전세가격은 집값보다 낮게 책정됩니다. 그래서 만약에 집값이 이 정도 수준이었다면 당연히 전세가격은 이것보다 낮게 책정이 되겠죠. 그런데 이후에 집값이 오르게 된다면 전세가격도 오를 겁니다. 그런데 만약에 처음 계약한 전세가격보다 집값이 같아지거나 낮아지게 되면 당연히 이 다음에 계약하는 전세계약가격은 이것보다 같이 낮아져야 됩니다.
그런데 이렇게 되면 처음에 계약한 사람은 이 정도 금액에서 계약을 했는데 2년 뒤에 다시 갱신하려고 보니 가격이 낮춰져 있더라, 이렇게 되는 겁니다. 이렇게 되면 발생한 차액만큼 집주인과 협의를 해서 전세금을 돌려받거나 아니면 이 금액을 돌려받기 힘들다면 오히려 임대인이 세입자에게 이 금액에 해당하는 만큼의 이자를 주는 식으로 진행이 됩니다. 이런 부분들이 지금 세간에서 이슈가 되고 있는 역전세난의 내용이라고 할 수 있겠습니다.
[앵커]
그러면 최근에 전세가가 떨어진 건 매매가격이 떨어져서 동반된 현상인 거예요?
[이은형]
맞습니다. 그게 가장 큰 내용입니다. 저희가 몇 년 전까지, 즉 작년 초까지만 하더라도 집값이 크게 내려갈 것이라고 예상하기 쉽지 않았습니다.
왜냐하면 미국 연준 같은 경우에도 재작년 그러니까 코로나 시기였죠. 코로나 한창 시끄러울 때, 그때까지만 해도 적어도 저금리 기조를 2023년까지 유지하겠다고 여러 번 발표했습니다. 이렇게 되면 국내에서 다뤘었던 주택시장, 즉 집값에 영향을 미치는 요인들은 국외의 외부요인이 아니라 국내 정책만 가지고 주로 얘기를 했었습니다.
그런데 갑자기 작년 하반기부터 미국 연준이 스탠스를 바꿨습니다. 갑자기 기준금리를 올리고 여기에 따라서 국내의 집값 매수 수요에 큰 영향을 미쳤습니다. 이 뜻은 국내에서 집을 사고 팔기가 매우 부담스럽게 됐다는 얘기입니다. 당연히 이렇게 주택 매수 건수와 매수 수요가 영향을 받게 되면 거래가 어렵게 되고 그만큼 집값도 거래가 되기 위해서는 낮아질 가능성이 높습니다.
[앵커]
그래서 서울의 경우는 아파트 거래 전세계약의 5분의 1이 역전세가 됐다고 하는데. 금액으로 보면 대략 어느 정도가 떨어진 것입니까?
[이은형]
지금 통계적으로는 작년 한 해 동안 서울의 전세가격 정도가 약 10% 정도 하락했다고 나와 있습니다. 하지만 그 10%도 우리가 일반적으로 생각할 때 10억짜리 집에서 10%가 빠졌다는 것이 아니고 한 지역의 주택 개수 전체를 가지고 산정을 한 것이기 때문에 저희가 체감하는 금액은 좀 더 크게 됩니다. 그래서 시청자분들이 거주하시는 인근 아파트 가격을 봤을 때 작년보다 가격이 몇 억이 내려갔다고 한다면.
[앵커]
전세가격이요?
[이은형]
집값이. 그렇다면 그만큼 비례해서 전세가격도 내린 것으로 보면 거의 정확합니다.
[앵커]
그러니까 전세가격도 지금 몇 억원 내렸다는 곳들도 꽤 있던데요.
[이은형]
맞습니다. 그런 곳은 전세가격과 함께 집값 자체도 몇 억 원씩 크게 내린 지역들입니다.
[앵커]
역전세난이 일어나는 상황이 세입자 그리고 집주인한테도 다 영향을 줄 텐데 일단 세입자 중에서 새로 들어가는 사람 그리고 나와야 되는 사람에 따라서 상황이 다를 것 같아요. 일단 지금 새로 집에 들어가야 되는 경우는 전셋값이 떨어지면 좋은 거 아닌가요?
[이은형]
절반만 그렇습니다. 그러니까 만약에 새로 들어가시는 분들이 기존에 계약하고 있던 전세 같은 것들이 아예 없다, 이러면 매우 좋은 거죠, 전셋값이 내려가 있으니까요. 하지만 다른 집에 살고 계시던 분이 전세금을 빼서 다시 이사가시는 경우에는 앞집에서 역전세의 문제를 맞닥뜨리게 됩니다.
[앵커]
받아야 되는데 못 받는 거죠?
[이은형]
네, 맞습니다.
[앵커]
그리고 집주인 입장에서는 어떤 문제가 있을까요?
[이은형]
집주인 입장에서는 대부분 집을 전세로 임대해 주시는 분들이 통장에 돈을 많이 갖고 계시지 않는 경우가 많습니다. 전세금을 다른 용도로 쓰고 계시는 분들이 많죠. 그런데 갑자기 전세 계약 만료 시점에서 갑자기 몇 억이나 몇천 만 원을 돌려줘야 한다고 하면 집주인분들은 이 돈을 융통하셔야 됩니다.
어딘가에서 빌리시거나 만약에 금융권 대출이 가능하시다면 전세자금 반환대출 같은 걸 하셔서 마련하셔야 되는 거죠. 그런데 이런 것도 마땅치 않다라고 하시면 결국에는 세입자분들과 합의하시는 방법밖에 없습니다.
내가 지금은 전세금을 반환할 여력이 되지 않으니 여기에 해당하는 만큼 자기가 이자를 지불할 테니 좀 더 살아주시면 좋겠습니다. 이런 식으로 얘기를 하는 겁니다. 그래서 양쪽이 합의를 하시게 되면 그대로 지내시게 되는 거고요. 만약에 세입자분 쪽에서 그렇게 할 수 없다라고 하시게 되면 그때는 분쟁으로 발전하게 됩니다.
[앵커]
분쟁이라는 게 어떤 식으로...법적으로 가는 겁니까? 어떻게 되는 겁니까?
[이은형]
대부분은 법적인 절차를 밟게 됩니다. 하지만 주의하셔야 될 것이 경매를 한다거나 여러 가지 법적인 조치가 가능하지만 이것 자체가 세입자 입장에서도 상당한 시간과 노력이 필요한 상황입니다.
대부분 세입자분들의 연배라면 어딘가에 직업이 있으시죠. 그래서 본인의 생업을 하시면서 이런 일까지 신경 쓰셔야 된다는 것은 상당히 어려운 일입니다. 그래서 가급적이면 임대인분들과 임차인분들이 서로 합의점을 찾으셔서 합의하시는 것이 가장 좋다고 저는 생각합니다.
[앵커]
앞서 말씀을 해 주셨는데 집주인들이 보증금을 돌려주느라 대출을 받는 경우도 있다고 하던데. 전세금 반환을 위해서 대출받는 것 자체는 수월합니까? 어떻습니까?
[이은형]
아닙니다. 지금 시점에서 그렇게 수월하다고 할 수 없습니다. 왜냐하면 대출이라고 하는 것 자체는 대출을 실행하시는 차주의 신용도나 기타 여건을 보고 금융기관이 돈을 내어주는 겁니다. 그런데 지금처럼 전세를 준 대상 주택에는 대출이 없을지라도 임대인분께서 다른 용도의 대출이 있는 경우가 있습니다.
이렇게 되면 작년부터 이슈가 됐던 DSR 차주 규제의 제한을 받을 가능성이 있습니다. 그리고 일각에서는 특례보금자리론 같은 것도 용도로 가능하다고 하지만 이런 경우에는 주택의 금액제한 같은 것들이 걸려 있습니다. 그래서 너무 비싼 집에서는 이걸 사용할 수 없다든가 하는 제한들이 있기 때문에 대출을 해서 세입자에게 전세금을 돌려준다는 것이 모든 임대인분들이 쉽게 하실 수 있는 방법은 아닙니다.
[앵커]
세입자 입장에서는 사정이 급하고 가격이 내려갔는데 계속 그만큼 줄 수도 없고 집주인도 사정이 당장 돈을 구하기 어려운 경우가 많고. 그러면 이걸 구조적인 대책, 정부에서 내놓을 수 있는 대책이나 이런 것은 있습니까?
[이은형]
최근 몇 년간 정부 차원에서 많이 진행됐던 것 중 하나가 전세보증보험을 확대하는 것입니다. 그래서 만약에 지금 같은 경우에도 전세보증보험에 가입돼 있다고 한다면 당연히 보증보험사에서 전세금을 돌려주고 추후에 구상권을 행사하게 됩니다, 임대인에게요. 그런데 이것도 그렇게 완벽한 방법이라고 할 수는 없는 것이 비용 부담이 있습니다.
왜냐하면 보증보험료라고 하는 것이 보증가액, 즉 전세금의 규모에 따라서 변동하기 때문에 전세금이 크신 분들은 이 금액이 부담스러우셔서 잘하지 않는 경우가 많으십니다. 그래서 그다음으로 택할 수 있는 방법들은 우리가 흔히 아는 것들, 일반적으로 이사가실 때 대항력을 갖는 방법들이 있죠. 전입신고 같은 것들. 그런데 이미 수십년 전에도 바로 이 역전세 상황 때문에 문제가 돼서 도입이 된 것이 전세권이라고 하는 제도입니다.
즉 세입자분들이 이 집에서 모두 이사를 가시더라도 일반적인 전입신고에 따른 대항력을 상실하는 상황이 발생하더라도 전세권이라고 하는 등기상의 제도를 통해서 만약에 이 집이 경매에 넘어갔다든가 어떤 상황이 발생했을 때 가급적 선순위로 전세금을 받을 수 있는 제도가 이미 마련되어 있습니다. 그렇기 때문에 제일 편한 방법은 보증보험이겠지만 이것이 좀 마땅치 않다고 할 경우에는 전세권도 생각할 수 있고요. 그리고 역시 가장 원활한 방법은 임대인과 적절히 합의하시는 것이 가장 좋다고 할 수 있습니다.
[앵커]
합의가 제일 좋은 방법이라고 알려주셨는데. 지금 3월에 이사철이기도 한데 지금 내가 살고 있는 집 그대로 재계약을 하고 싶다 하는 분들도 계실 거예요. 그런데 금액이 많이 떨어진 경우에는 계약 다시 어떻게 해야 되나요?
[이은형]
이런 경우에는 전세금 자체가 시세와 차이가 나기 때문에 금액을 낮춰서 감액 계약을 하시는 것이 가장 현실적입니다. 그리고 감액을 했을 때 집주인분께서 전세금을 돌려줄 돈이 충분치 않다고 하시다면 그 금액만큼의 이자를 거꾸로 지급받는 것도 하나의 방법입니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원에게 들었습니다.
[이은형]
감사합니다.
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■ 출연 : 이은형 대한건설정책연구원 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
서울 아파트 전세 거래 5건 중 1건이2년 전보다 낮은 가격에 계약되고 있습니다.
이렇게 계약 당시보다 전세금이 하락해 세입자에게 돈을 돌려주지 못하는 '역전세' 현상이 확산 되면서 세입자의 피해가 우려되고 집주인들도 어려움을 겪고 있습니다.
관련해서 이은형 대한건설정책연구원 연구위원과 짚어보겠습니다. 어서 오세요.
요즘 많이 듣는 말이 역전세, 역전세난 이 용어부터 자세하게 다시 한 번 설명해 주십시오.
[이은형]
일반인들이 생각하시기에 보통 역전세라고 하는 건 종전에 계약했던 전세계약 금액보다 시간이 지난 후에 새로 계약하는 금액이 더 낮아지는 것을 의미합니다. 이런 부분은 집값, 우리가 흔히 얘기하는 매매가격이죠. 매매가격과 함께 생각하면 이해가 쉽습니다.
일반적으로 전세가격은 집값보다 낮게 책정됩니다. 그래서 만약에 집값이 이 정도 수준이었다면 당연히 전세가격은 이것보다 낮게 책정이 되겠죠. 그런데 이후에 집값이 오르게 된다면 전세가격도 오를 겁니다. 그런데 만약에 처음 계약한 전세가격보다 집값이 같아지거나 낮아지게 되면 당연히 이 다음에 계약하는 전세계약가격은 이것보다 같이 낮아져야 됩니다.
그런데 이렇게 되면 처음에 계약한 사람은 이 정도 금액에서 계약을 했는데 2년 뒤에 다시 갱신하려고 보니 가격이 낮춰져 있더라, 이렇게 되는 겁니다. 이렇게 되면 발생한 차액만큼 집주인과 협의를 해서 전세금을 돌려받거나 아니면 이 금액을 돌려받기 힘들다면 오히려 임대인이 세입자에게 이 금액에 해당하는 만큼의 이자를 주는 식으로 진행이 됩니다. 이런 부분들이 지금 세간에서 이슈가 되고 있는 역전세난의 내용이라고 할 수 있겠습니다.
[앵커]
그러면 최근에 전세가가 떨어진 건 매매가격이 떨어져서 동반된 현상인 거예요?
[이은형]
맞습니다. 그게 가장 큰 내용입니다. 저희가 몇 년 전까지, 즉 작년 초까지만 하더라도 집값이 크게 내려갈 것이라고 예상하기 쉽지 않았습니다.
왜냐하면 미국 연준 같은 경우에도 재작년 그러니까 코로나 시기였죠. 코로나 한창 시끄러울 때, 그때까지만 해도 적어도 저금리 기조를 2023년까지 유지하겠다고 여러 번 발표했습니다. 이렇게 되면 국내에서 다뤘었던 주택시장, 즉 집값에 영향을 미치는 요인들은 국외의 외부요인이 아니라 국내 정책만 가지고 주로 얘기를 했었습니다.
그런데 갑자기 작년 하반기부터 미국 연준이 스탠스를 바꿨습니다. 갑자기 기준금리를 올리고 여기에 따라서 국내의 집값 매수 수요에 큰 영향을 미쳤습니다. 이 뜻은 국내에서 집을 사고 팔기가 매우 부담스럽게 됐다는 얘기입니다. 당연히 이렇게 주택 매수 건수와 매수 수요가 영향을 받게 되면 거래가 어렵게 되고 그만큼 집값도 거래가 되기 위해서는 낮아질 가능성이 높습니다.
[앵커]
그래서 서울의 경우는 아파트 거래 전세계약의 5분의 1이 역전세가 됐다고 하는데. 금액으로 보면 대략 어느 정도가 떨어진 것입니까?
[이은형]
지금 통계적으로는 작년 한 해 동안 서울의 전세가격 정도가 약 10% 정도 하락했다고 나와 있습니다. 하지만 그 10%도 우리가 일반적으로 생각할 때 10억짜리 집에서 10%가 빠졌다는 것이 아니고 한 지역의 주택 개수 전체를 가지고 산정을 한 것이기 때문에 저희가 체감하는 금액은 좀 더 크게 됩니다. 그래서 시청자분들이 거주하시는 인근 아파트 가격을 봤을 때 작년보다 가격이 몇 억이 내려갔다고 한다면.
[앵커]
전세가격이요?
[이은형]
집값이. 그렇다면 그만큼 비례해서 전세가격도 내린 것으로 보면 거의 정확합니다.
[앵커]
그러니까 전세가격도 지금 몇 억원 내렸다는 곳들도 꽤 있던데요.
[이은형]
맞습니다. 그런 곳은 전세가격과 함께 집값 자체도 몇 억 원씩 크게 내린 지역들입니다.
[앵커]
역전세난이 일어나는 상황이 세입자 그리고 집주인한테도 다 영향을 줄 텐데 일단 세입자 중에서 새로 들어가는 사람 그리고 나와야 되는 사람에 따라서 상황이 다를 것 같아요. 일단 지금 새로 집에 들어가야 되는 경우는 전셋값이 떨어지면 좋은 거 아닌가요?
[이은형]
절반만 그렇습니다. 그러니까 만약에 새로 들어가시는 분들이 기존에 계약하고 있던 전세 같은 것들이 아예 없다, 이러면 매우 좋은 거죠, 전셋값이 내려가 있으니까요. 하지만 다른 집에 살고 계시던 분이 전세금을 빼서 다시 이사가시는 경우에는 앞집에서 역전세의 문제를 맞닥뜨리게 됩니다.
[앵커]
받아야 되는데 못 받는 거죠?
[이은형]
네, 맞습니다.
[앵커]
그리고 집주인 입장에서는 어떤 문제가 있을까요?
[이은형]
집주인 입장에서는 대부분 집을 전세로 임대해 주시는 분들이 통장에 돈을 많이 갖고 계시지 않는 경우가 많습니다. 전세금을 다른 용도로 쓰고 계시는 분들이 많죠. 그런데 갑자기 전세 계약 만료 시점에서 갑자기 몇 억이나 몇천 만 원을 돌려줘야 한다고 하면 집주인분들은 이 돈을 융통하셔야 됩니다.
어딘가에서 빌리시거나 만약에 금융권 대출이 가능하시다면 전세자금 반환대출 같은 걸 하셔서 마련하셔야 되는 거죠. 그런데 이런 것도 마땅치 않다라고 하시면 결국에는 세입자분들과 합의하시는 방법밖에 없습니다.
내가 지금은 전세금을 반환할 여력이 되지 않으니 여기에 해당하는 만큼 자기가 이자를 지불할 테니 좀 더 살아주시면 좋겠습니다. 이런 식으로 얘기를 하는 겁니다. 그래서 양쪽이 합의를 하시게 되면 그대로 지내시게 되는 거고요. 만약에 세입자분 쪽에서 그렇게 할 수 없다라고 하시게 되면 그때는 분쟁으로 발전하게 됩니다.
[앵커]
분쟁이라는 게 어떤 식으로...법적으로 가는 겁니까? 어떻게 되는 겁니까?
[이은형]
대부분은 법적인 절차를 밟게 됩니다. 하지만 주의하셔야 될 것이 경매를 한다거나 여러 가지 법적인 조치가 가능하지만 이것 자체가 세입자 입장에서도 상당한 시간과 노력이 필요한 상황입니다.
대부분 세입자분들의 연배라면 어딘가에 직업이 있으시죠. 그래서 본인의 생업을 하시면서 이런 일까지 신경 쓰셔야 된다는 것은 상당히 어려운 일입니다. 그래서 가급적이면 임대인분들과 임차인분들이 서로 합의점을 찾으셔서 합의하시는 것이 가장 좋다고 저는 생각합니다.
[앵커]
앞서 말씀을 해 주셨는데 집주인들이 보증금을 돌려주느라 대출을 받는 경우도 있다고 하던데. 전세금 반환을 위해서 대출받는 것 자체는 수월합니까? 어떻습니까?
[이은형]
아닙니다. 지금 시점에서 그렇게 수월하다고 할 수 없습니다. 왜냐하면 대출이라고 하는 것 자체는 대출을 실행하시는 차주의 신용도나 기타 여건을 보고 금융기관이 돈을 내어주는 겁니다. 그런데 지금처럼 전세를 준 대상 주택에는 대출이 없을지라도 임대인분께서 다른 용도의 대출이 있는 경우가 있습니다.
이렇게 되면 작년부터 이슈가 됐던 DSR 차주 규제의 제한을 받을 가능성이 있습니다. 그리고 일각에서는 특례보금자리론 같은 것도 용도로 가능하다고 하지만 이런 경우에는 주택의 금액제한 같은 것들이 걸려 있습니다. 그래서 너무 비싼 집에서는 이걸 사용할 수 없다든가 하는 제한들이 있기 때문에 대출을 해서 세입자에게 전세금을 돌려준다는 것이 모든 임대인분들이 쉽게 하실 수 있는 방법은 아닙니다.
[앵커]
세입자 입장에서는 사정이 급하고 가격이 내려갔는데 계속 그만큼 줄 수도 없고 집주인도 사정이 당장 돈을 구하기 어려운 경우가 많고. 그러면 이걸 구조적인 대책, 정부에서 내놓을 수 있는 대책이나 이런 것은 있습니까?
[이은형]
최근 몇 년간 정부 차원에서 많이 진행됐던 것 중 하나가 전세보증보험을 확대하는 것입니다. 그래서 만약에 지금 같은 경우에도 전세보증보험에 가입돼 있다고 한다면 당연히 보증보험사에서 전세금을 돌려주고 추후에 구상권을 행사하게 됩니다, 임대인에게요. 그런데 이것도 그렇게 완벽한 방법이라고 할 수는 없는 것이 비용 부담이 있습니다.
왜냐하면 보증보험료라고 하는 것이 보증가액, 즉 전세금의 규모에 따라서 변동하기 때문에 전세금이 크신 분들은 이 금액이 부담스러우셔서 잘하지 않는 경우가 많으십니다. 그래서 그다음으로 택할 수 있는 방법들은 우리가 흔히 아는 것들, 일반적으로 이사가실 때 대항력을 갖는 방법들이 있죠. 전입신고 같은 것들. 그런데 이미 수십년 전에도 바로 이 역전세 상황 때문에 문제가 돼서 도입이 된 것이 전세권이라고 하는 제도입니다.
즉 세입자분들이 이 집에서 모두 이사를 가시더라도 일반적인 전입신고에 따른 대항력을 상실하는 상황이 발생하더라도 전세권이라고 하는 등기상의 제도를 통해서 만약에 이 집이 경매에 넘어갔다든가 어떤 상황이 발생했을 때 가급적 선순위로 전세금을 받을 수 있는 제도가 이미 마련되어 있습니다. 그렇기 때문에 제일 편한 방법은 보증보험이겠지만 이것이 좀 마땅치 않다고 할 경우에는 전세권도 생각할 수 있고요. 그리고 역시 가장 원활한 방법은 임대인과 적절히 합의하시는 것이 가장 좋다고 할 수 있습니다.
[앵커]
합의가 제일 좋은 방법이라고 알려주셨는데. 지금 3월에 이사철이기도 한데 지금 내가 살고 있는 집 그대로 재계약을 하고 싶다 하는 분들도 계실 거예요. 그런데 금액이 많이 떨어진 경우에는 계약 다시 어떻게 해야 되나요?
[이은형]
이런 경우에는 전세금 자체가 시세와 차이가 나기 때문에 금액을 낮춰서 감액 계약을 하시는 것이 가장 현실적입니다. 그리고 감액을 했을 때 집주인분께서 전세금을 돌려줄 돈이 충분치 않다고 하시다면 그 금액만큼의 이자를 거꾸로 지급받는 것도 하나의 방법입니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원에게 들었습니다.
[이은형]
감사합니다.
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