설 연휴 지나면 봄 이사철...부동산 시장 전망

■ 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원

[앵커]
설 연휴가 끝나면 봄 이사철이 시작됩니다. 부동산시장 아직은 날씨만큼 꽁꽁 얼어붙어 있다는 말이 나오는데요.

부동산시장을 한번 살펴보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 모셨습니다. 안녕하십니까?

[인터뷰]
안녕하십니까.

[앵커]
지난해 8월과 11월이었죠. 정부가 잇따라 부동산 규제정책을 내놓았는데 2월, 3월 넘어가면 본격적인 봄 이사철이 시작이 됩니다. 부동산 시장 좀 얼어붙었는데 녹아질까요, 어떨까요?

[인터뷰]
당분간 겨울잠에서 빠져나오기는 힘들지 않을까 생각이 들고요. 시장 분위기를 이렇게 반전시킬 만한 모멘텀이 없는 상황이라고 보면 되는데 지금쯤이면 이제 자녀를 둔 학부모 입장에서는 이사를 할 때거든요. 그러니까 겨울방학 이사철이라고 할 수 있는데 이 특수가 올해는 없는 상황인데 아마 봄 이사철도 지금 상 황으로 보면 크게 나타기는 힘들지 않을까 생각이 들고요.

금리는 오르고 입주 물량은 많고 또 대출의 문턱 이게 높고 또 정책의 불확실성, 여러 가지 겹치다 보니까 수요자들이 좀 위축돼 있는 양상이다, 이렇게 보시면 될 것 같고 지난해만 해도 시장경제가 좋았거든요. 거래량도 100만 건 넘고 그랬는데 올해는 전반적으로 거래량이 줄어들면서 가격은 크게 떨어질 가능성은 낮습니다만 전반적으로 조정장세 정도로 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
전반적으로 관망세가 계속 이어질 것이라는 전체적인 전망이신데 부동산시장 변수가 몇 가지 있습니다. 좀 나누어서 하나씩 짚어보도록 하겠습니다. 먼저 탄핵정국에 따른 조기대선 가능성이 점쳐지고 있는데 이것도 부동산시장에 하나의 변수로 떠오르고 있습니다. 어떻습니까?

[인터뷰]
그렇습니다. 일각에서는 벚꽃대선 얘기를 하는 거죠. 조기대선에 어떤 후보자들이 공약을 내세울지가 주목을 해 봐야 됩니다. 왜냐하면 그게 차기 정부에 어떤 정책으로 그대로 이어질 수가 있기 때문인데요. 그런데 선거 때 집값이 오르지 않을까 기대하는 분들이 계신데 사실상 이번에는 좀 그렇게 기대하기는 힘들지 않을까 생각이 들어요. 왜냐하면 거래 활성화보다는 주거복지 공약 쪽에 초점을 두지 않을까. 양극화라든지 주거난 이 부분을 해결하기 위한 대책들이 나올 가능성이 있지 않을까 이렇게 예상이 됩니다.

다만 토지 시장은 좀 영향을 줄 것 같아요. 국지적인 개발공약 이런 것 때문에 약간은 꿈틀거리는 측면이 있겠지만 주거시장만 보면 호재라기보다는 오히려 악재의 가능성이 더 커 보인다. 그러니까 대선에 너무 큰 기대를 하지 마라 이런 말씀을 드립니다.

[앵커]
대선 이후에 대통령이 확정이 되면 또 그에 따른 공약에 의해서 많은 것들이 또 바뀔 예정일 것 같고요. 또 하나 변수는 미국 얘기인데 바로 트럼프 미국 대통령으로 당선이 되면서 금리 인상이 점쳐지고 있지 않습니까? 트럼프가 재정 확대 정책을 펼치면서 국채 발행이 높아지고 물가 상승도 높아지고 이에 따라서 금리가 인상될 거라는 전망이 있는데 이것도 시장에는 또 영향이 됩니까?

[인터뷰]
올해 부동산 시장에 굉장히 중요한 변수가 바로 금리입니다. 우리나라는 가계부채 문제 때문에 기준금리를 올리지는 못할 겁니다. 그렇지만 미국이 금리를 올리면 시장금리가 올라가거든요. 시장금리에 따라서 대출금리가 결정되는 구조기 때문에 아무래도 대출의 전반적인 부담 이게 늘어난다고 보셔야 될 것 같고요. 아무래도 금리 인상기인 만큼 부동산에 투자하실 때 좀 보수적으로 접근하는 게 훨씬 더 좋겠다 이런 생각이 듭니다.

[앵커]
계속해서 부동산시장은 약간 겨울잠을 자고 있다고 얘기를 나누고 있는데 올해 들어서 서울 지역을 보면 분양권 거래가 좀 많이 늘어나는 모습을 보입니다. 이게 그 지역만 그렇습니까, 아니면 다른 지역도 이런 모습을 보입니까?

[인터뷰]
대체적으로 비슷한 양상인데요. 투자수요는 규제가 덜한 쪽으로 움직이기 마련이거든요. 분양권 같은 경우는 기존 매매시장이나 신규 분양과는 다른 부분이 있습니다. 가령 대출 같은 규제를 덜 하거든요. 그리고 상대적으로 금리라든가 이런 게 또 과거에 받아놓은 것을 승계하는 측면 이런 것도 있고요. 전매 제한도 자유롭습니다.

이러다 보니까 수요자들이 그쪽으로 이동하면서 실제로 서울 지역 같은 경우에는 지난 1월에 분양권 거래가 보면 지난해 같은 기간에 비해서 약간 늘어나는 그런 모습이 나타났는데 하지만 전체적으로 보면 반짝 정도로 보시면 될 것 같고 분양권이나 매매나 분양시장이나 거의 동조화 현상이 나타난다고 보시면 될 것 같습니다. 지금은 약간 잔 파도다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
올해 서울만 해도 5만 가구 이상의 분양 물량이 쏟아질 것으로 예상되는데 제가 보기에는 많은 물량인데 이게 공급 과잉이 아닌가 하는 눈초리도 있습니다. 이에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

[인터뷰]
공급 과잉이죠. 물량 앞에 장사가 없는 거거든요. 최근에 1순위에 대한 청약 기준이 강화되었거든요. 유효 수요가 줄어드는 측면도 있고 또 올해부터 분양 공고가 나는 것에 대해서는 입주 때 가서 원리금을 균등 상환해야 됩니다. 종전보다 여건이 까다로워졌기 때문에 아마도 이런 많은 물량이 쏟아지면 청약 경쟁률이나 계약률이 떨어질 가능성이 있지 않겠느냐. 가장 큰 지표라고 할 수 있는 웃돈도 줄어들 가능성도 있다고 보고요.

다만 한 번 통장을 쓰면 5년 동안 쓸 수가 없거든요. 이렇게 되면 이왕이면 통장을 아껴 쓰자는 그런 경향이 나타날 가능성이 있다, 이렇게 되면 전반적으로는 청약 경쟁이 줄어들더라도 그 속에서 인기 지역으로 더 쏠리는 양상. 말하자면 상대적 양극화가 심해질 수가 있겠다 이런 생각을 해 보고 있습니다.

[앵커]
그러니까 우수 입지에 수요자가 몰리면서 양극화 현상이 일어난다.

[인터뷰]
그렇죠. 아예 나홀로단지라든지 입지가 안 좋은 곳은 수요자들이 쳐다보지도 않는 이런 극과 극 장세가 좀더 심해질 가능성이 있다 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
전세 얘기도 한번 해 보겠습니다. 사실 공급이 과잉되면 공급 물량이 초과가 되고 이에 따라서 전세가가 내려갈 가능성도 있을 것 같은데 어떻습니까?

[인터뷰]
그동안 전세난민 얘기들이 많았죠. 그런데 무주택 세입자들이 많은 고충을 겪었는데 앞으로 2, 3년 정도는 한숨 돌려도 될 것 같다는 생각이 듭니다. 일단은 올해 아파트 입주 물량이 전국적으로 한 37만 가구 정도가 됩니다. 지난해보다 30% 이상 늘어나고요. 내년에는 42만 가구 정도가 됩니다. 굉장히 늘어나는데 이렇게 될 경우에 일부에서 역전세난 얘기를 많이 하지 않습니까?

주로 입주 물량이 많은 경기도라든지 인천이나 그리고 충청권, 영남권에서는 집주인이 세입자를 구하지 못해서 어려움을 겪는 현상이 많이 나타날 수 있을 것 같고요.

그동안에 전세가 빠른 속도로 월세로 넘어갔잖아요. 이게 주택의 월세화라고 하는데 이 월세화 속도도 좀 지연될 가능성이 있지 않겠느냐. 그래서 올해는 공급 과잉의 첫 해거든요. 그래서 전반적으로 전세가 반짝 부활하는 그런 해가 되지 않을까 예상을 해 보고 있습니다.

[앵커]
그렇다면 이 질문 한번 드려보고 싶습니다. 이제 전세 재계약을 앞두고 계신 분들은 고민이 참 많으실 텐데 전세로 계속 살아야 됩니까, 아니면 자신의 집을 대출을 받아서라도 마련을 해야 되는 겁니까?

[인터뷰]
참 이게 갈등 국면이라고 보면 돼요. 선택을 해야 되는데. 진짜 꼭 입주를 해야 되는 사람이라면 시기에 관계 없이 저는 입주를 하라는 말씀을 드립니다. 구매를 하라는 거죠. 다만 투자를 생각한다면 조금 타이밍을 늦춰도 괜찮지 않을까. 2년 정도는 쉬어가도 된다는 생각이 듭니다.

왜냐하면 지금 부동산시장을 크게 바라볼 필요가 있는데 사이클상 보면 작년에 이미 정점을 지났습니다. 지금은 수축기라고 보면 될 것 같고요. 이런 국면은 좀 더 이어질 가능성이 있지 않겠나 이런 생각이 들고요. 다만 전세로 사시더라도 깡통 전세에 대한 부담은 그리고 이에 대한 대비는 하셔야됩니다.

전세값이 워낙 높잖아요. 그러면 자칫 깡통전세, 전 재산을 다 잃어버릴 수가 있기 때문에 전세로 살더라도 깡통 전세에 대한 대비책은 나름대로 충분히 마련하시라 이런 말씀을 꼭 드립니다.

[앵커]
깡통 전세도 문제고 사실 대출을 받아야지 전세도 마련하시는 분들이 대다수일 텐데 그렇다면 전세를 한다고 했을 때 대출 비율은 어느 정도 하는 게 적절하다고 생각을 하십니까?

[인터뷰]
매매든 전세든 지금은 금리가 오르는 시즌이라고 보면 되잖아요. 이런 경우에는 대출을 적정대출이 저는 중요하다 말씀을 드리는데 30-30을 권해 드려요. 일단은 대출을 내더라도 집값의 30% 정도. 그리고 전세 사는 분도 마찬가지일 수도 있는데 보통 원리금, 원금과 이자를 다달이 갚아야 할 텐데 그게 자기 월급의 30% 정도. 이 정도로 안전하게 가시는 게 낫지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
지난해 정부에서 발표한 자료를 살펴보겠습니다. 2017년 경제정책 방향인데요. 전세보증금 반환제도를 활성화한다는 내용이 포함돼 있습니다. 이게 역전세난을 막기 위한 정책이라고 하는데 지금 구체적으로 설명을 해 주세요.

[인터뷰]
그게 주택도시보증공사, 흔히 허브라고 하죠. 거기에서 보통 아파트나 주택을 전세 들어가는 분들에게 깡통 전세를 막기 위해서 나름대로 보증 보험을 드는 겁니다. 그런데 종전에는 가입 대상이 수도권에서는 4억이었는데 5억으로 늘어나고 지방에서는 3억에서 4억으로 늘어나는데 다만 보증료, 보험료를 내야 될 거 아니에요.

그런데 종전에 비해 많이 낮아졌습니다. 만약에 전세보증금이 1억이라면 1년에 한 12만 8000원 정도 내는 거고요. 2년이면 25만 원 가까이 될 겁니다. 그리고 금액이 점차 높아지면 어느 정도 부담을 하셔야 된다는 건 있습니다. 그래서 아파트에 들어가시더라도 만약에 전부 다 들어갈 경우에는 2년 정도 만약에 산다는 생각으로 3억짜리 전세를 들어가면 보증보험이 한 77만 원 정도. 4억이 넘어가면 100만 원 가까이 된다는 것은 감안하셔야 될 것 같고요.

아파트는 아까 제가 12만 8000원이라고 말씀드렸지만 다세대 같은 경우에는 좀 15만 원 정도로 좀 높다는 점, 이런 점은 체크를 하시는 게 좋을 것 같습니다. 만약에 보증보험에 들어가는 게 부담스럽다면 전세를 월세로 바꾸는 반전세로 바꿔보시는 것도 괜찮을 것 같습니다.

[앵커]
마지막 질문 하나 더 드리겠습니다. 작년에 서울 강남 재건축 시장이 굉장히 호황을 누렸지 않습니까? 올해는 상황이 좀 어떻습니까?

[인터뷰]
올해는 재건축보다는 오히려 강북에 재개발에 더 관심을 가질 가능성이 있다 이렇게 보는데요. 지난해 저는 분양가를 많이 받을 수도 없고 또 내년부터 사실상 재건축 초과이익환수제가 부활된다는 이 점도 있기 때문에 그리고 한 번 분양을 받으면 입주 때까지 분양권을 못 팔기 때문에 고분양가 행진은 힘들 것으로 예상되고요. 오히려 이런 재건축보다 강북의 재개발 뉴타운 쪽은 초과이익 환수라는 게 없거든요.

그리고 한번 분양받고 나서 1년 6개월이면 전매가 가능해지기 때문에 아무래도 수요자들이 강남 재건축보다는 강북에 재개발 뉴타운 쪽에 더 관심을 많이 갖지 않을까 이렇게 예상을 해 보고 있습니다.

[앵커]
아무래도 탄핵 정국에 따른 조기 대선 가능성, 또 미국 트럼프 대통령의 경제정책에 따른 금리 인상 때문에 또 부동산 시장이 아무래도 계속 얼어붙지 않을까 하는 예상을 해 보면서 오늘 부동산시장 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원과 얘기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

[인터뷰]
고맙습니다.