[인터뷰투데이] 與 부동산 전방위 손질...한은 "연내 금리 인상" 첫 언급

■ 진행 : 이승민 앵커, 김대근 앵커
■ 출연 : 정철진 / 경제평론가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
더불어민주당이 어제 의원총회를 열고 부동산 현안을 논의했습니다. 재산세를 제외하고 여러 방향에서 언급됐던종부세와 양도세는 결론을 내지 못했는데요. 다음 달 중 추가 논의를 거치기로 했습니다. 이와 함께 어제 한국은행이 기준금리를 연 0.5%로 동결하면서 연내 금리 인상가능성에 대해서도 운을 뗐는데요.

경제 상황과 함께 부동산 시장에 어떤 신호를 줄지 여러 전망이 엇갈리고 있습니다. 관련 내용, 정철진 경제평론가와 함께 살펴보겠습니다. 민주당이 부동산과 관련해서 전방위적으로 개편안을 내놨는데 평가가 상당히 엇갈리고 있습니다. 일단 전반적으로 어떤 내용을 내놓은 건지 한번 정리를 해 보죠.

[정철진]
그렇습니다. 현재 집값을 잡으려면 크게 두 가지 조건이 있겠죠. 첫 번째는 넘쳐나는 유동성을 당겨오는 것. 금리 인상인데 이건 조금 이따 얘기하겠지만 현재로서는 힘들고요. 두 번째는 유동성에 걸맞은 공급을 하는 겁니다. 그래서 결국 마지막 대책으로 3기 신도시라는 카드를 꺼내들었는데 LH사태 터지고부터 이게 2023년 입주도 힘들어보이거든요. 그러면 2024년 이후 입주를 하면 앞으로 2년 넘게, 3년간에 또 공급 부족에 시달릴 거 아니겠습니까? 그래서 내놓은 카드가 지금은 세제 관련한 혜택, 혹은 규제로 당국이 단계적으로 풀어가겠다라는 것이었는데요.

결과적으로 말하면 문제됐던 것들이 일단 다 다음 달로 연기가 됐고 아마 재산세 부분에 있어서 공시가 6억을 공시가 9억으로, 1주택자입니다. 한해서 0.05%포인트를 일괄 인하하는 이 한 가지 정도와 주택임대사업자에 대해서 소위 말하는 양도세 중과 혜택 줬던 걸 규제하는 것. 이 두 가지 정도가 이번에는 확정적으로 발표가 됐습니다.

[앵커]
세제와 금융 공급 이렇게 나눠서 볼 수 있을 텐데 어제 발표 내용에서 조금 새롭게 느껴졌던 부분이 있거든요. 공급 분야에서 송영길 민주당 대표가 제안한 누구나 집 프로젝트 시범사업이 있습니다. 이게 어떤 내용인지 정리를 해 봐야 될 것 같아요.

[정철진]
이런 비슷한 아이디어는 많이 나왔었고 또 실행이 되기도 했는데요. 이번 송영길 대표가 이야기했던 누구나 집 프로젝트는 이런 겁니다. 거주권, 주거권을 보호한다는 건데. 최초 분양가의 6%를 일단 내면 임차를 계속 할 수가 있어요. 그 대신 그 임차 관련한 부분들은 한 2~3% 사이의 임대료를 내면서 버틸 수 있고요. 분양가의 10%를 내게 되면 일단 장기 저리로 2%대로 원리금을 납부하지만 언제든지 최초 분양가로 다시 자신이 그 집을 살 권리를 갖게 되는 겁니다. 그러니까 큰 틀에서 보면 한 16% 정도 집값을 내게 되면 일단은 주거에 대한 불안은 거의 없어지죠. 가령 집주인이 나가라든가 이런 것도 없고 임차권을 주장할 수가 있고 집값이 너무 올랐다면 자신이 일단 권리는 있지 않습니까?

그러면 향후 최초 분양가로 다시 그 집을 살 수 있겠고 그러면 사는 동안에는 어떻게 하느냐, 장기저리, 2%대로 꾸준히 원리금 납부하듯이 납부하게 되면 되는 아이디어가 아니냐라는 것이 이번의 누구나 집 프로젝트였고요. 6%, 혹은 16%만 있으면 살 수도 있고 거주할 수도 있고 좋지 않느냐는 아이디어이기는 한데 이것도 두 가지 정도의 문제점이 있습니다. 첫 번째는 이 사업을 누가 할 건가. 이게 결국은 마진이 거의 없는 사업이잖아요. 어떤 시행사, 어떤 시공사가 그 대량공급을 할 것인가에 대한 문제.

[앵커]
결국 공공 주도로 해야 되는 건가요?

[정철진]
결국 공공 주도로 해야 되고 그래야 되죠. 원래는 조합도 결성하고 되게 복잡한 아이디어가 있기는 한데 이래저래 뛰어들 시행사라든가 시공사가 없을 겁니다. 거의 뛰어들지 않을 거라는 문제가 있고요. 두 번째는 이 모든 것이 집값이 올라간다. 혹은 전월세 가격이 올라간다는 조건으로 이런 아이디어를 냈는데 만에 하나 집값이 크게 떨어진다면 여기서부터 문제가 또 생기거든요.

가령 16%를 내고 살다가, 꾸준히 살다가 나오려면 나오고 장기 나중에 최초 분양가로 받는다고 하는 분은 엄밀히 말하면 거의 한 80% 이상의 대출을 당겨서 쓰고 살고 있다는 뜻인데 만에 하나 집값이 한 30~40% 떨어지게 되면 본인이 냈던 그 16%의 담보금은 뺏길 수밖에 없는 그런 상황이 있거든요. 그럼 집값 하락일 때는 어떻게 하냐의 조건을 둬야 되는데 하락 때는 만약에 그 사람을 보호한다, 이런 조건까지도 달면 더 이상 그 사업을 할 사람들이 없겠죠. 왜냐하면 이건 너무나도 이쪽 사업하는 사람들에게는 불리한 거 아니겠습니까? 그래서 송영길 대표의 누구나 집 프로젝트도 이런저런 보완사항은 많이 있을 겁니다.

[앵커]
시장에서도 반응들은 엇갈릴 것 같은데요. 어떻게 보고 있나요?

[정철진]
그렇습니다. 이게 지금처럼 꾸준히 올라간다면야 굉장히 좋은 제도일 수 있겠죠. 마음도 편안하고요. 결과적으로 집값이 터무니없이 올랐을 때도 최초 분양가로 자기는 살 권리가 있기 때문에 열심히 돈 모아서 사면 되니까. 그러나 앞서 말한 것처럼 이게 과연 실현 가능성이 있느냐. 살고 싶어하는 그런 지역에 사업성이 있는 지역에 어떤 사업자가 이걸 공급하겠느냐. 혹은 집값 하락기에 대한 대비는 과연 어떤 로직을 짜서 이걸 할 것이냐, 그런 숙제는 남아 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 결국에 주체가 누가 될 것인지 그리고 주택 가격 추이가 어떻게 될 건지 이게 주요하겠다, 이 말씀이었고요. 이번에는 세제 관련된 부분을 짚어보겠습니다. 재산세 감면 부분이 주목을 받았고 얘기가 많이 나왔어요. 그런데 예상대로 된 것으로 보입니다. 공시지가 6억에서 9억 원 구간에 해당하는 주택에 대해서도 재산세율을 0.05%포인트 감면해 주기로 했어요.

[정철진]
그렇습니다. 공시가 9억이면 시세로 12억 정도가 되니까 당초에 이 안이 나왔을 때도 여당 일각에서는 고가주택인데 왜 깎아주냐고 했는데요. 아마 종부세 완화를 빼는 대신에 재산세 완화로 가고 그거 하나를 한다면 공시가 6억은 하느니 안 하느니만 못하다, 이런 기조가 있었던 것 같아요. 그래서 기존의 6억이 아니라 9억으로 혜택을 주게 되고요. 이렇게 되면 전체 43만 호가 재산세 감면 혜택을 누리게 되는데 평균 약 18만 원, 많이 되는 지역은 한 23만 원 정도, 혹은 15만 원 정도. 이 정도의 감면 혜택들이 돌아갈 것으로 보입니다.

[앵커]
그리고 주택담보대출 비율에 대한 내용도 나왔는데 이건 무주택자 그리고 생애 최초 주택 구입자에 한해서만 혜택을 주기로 한 거죠?

[정철진]
이것도 무난하게 통과가 됐었습니다. 앞서 이건 별로 쟁점이 안 됐기 때문에 제가 논의를 안 했었는데요. 청년이라든가 신혼부부라든가 생애 처음으로 주택을 살 경우에 현재는 LTV, DTI의 굉장히 타이트한 규제가 들어가게 되는데 이것을 대폭 완화해 줍니다. 그래서 현행은 10%포인트 정도를 더 넓혀주는 건데요. 만약에 기존에 현재 집값 대비 40% 정도밖에 대출을 못 받는다고 하면 과거에는 50% 정도였는데 이번에는 20%포인트를 주기 때문에 경우에 따라서는 집값의 60% 혹은 70%까지도 대출을 받을 수 있게 되는 것이고요. 소득 기준 관련해서도 부부 합산 8000이 아니라 9000만 원 정도까지도 자격을 더 넓혀줬습니다. 또 하나 주택도 6억 이하를 살 때만 저 규제 완화를 적용했는데 이제는 시세가 많이 올랐잖아요. 그래서 9억 이하의 주택으로 소위 말하는 대출규제들을 큰 폭으로 완화해 줬습니다.

[앵커]
이 내용도 함께 봐야 될 게 총 대출금액에도 한도가 정해져 있는 거고요. 그리고 DSR이라고 하죠. 1년 동안 갚아야 되는 원리금을 기준으로 하는 그 DSR 규제도 동시에 받는 거 아닙니까?

[정철진]
그렇습니다. 현재 7월부터 되면 이제 또 시세로 6억 초과가 되는 아파트에는 DSR까지도 함께 봐야 되는데요. 아마도 이런 부분까지도 일단 생애 최초 부분들에 있어서는 숨통을 틔일 것으로 보고 있습니다.

[앵커]
어쨌든 처음 집을 구입하려고 하는 분들에게는 최대한 지원을 해서 내집마련을 할 수 있도록 도와주겠다는 취지로 보이는데요. 앞서도 얘기를 했습니다마는 이런 무난무난한 부분들은 다 통과가 됐습니다마는 가장 쟁점이 됐던 부분이 양도세 그리고 종부세에 대한 논란이었거든요. 결국은 이건 해결은 못하고 다음 달 다시 모이겠다, 이렇게 얘기를 했어요.

[정철진]
그렇습니다. 양도세의 가장 핵심 부분은 뭐였냐면 현재 양도세 비과세 되는 기준이 시세 9억인데요. 이것을 12억까지로 상향 조정을 하자 그랬습니다. 그러니까 12억 미만에서 팔았을 경우에는 양도세 비과세, 1주택자겠죠. 그런 대목과 장기보유특별공제 차등적용하는 저런 안이었는데 아예 이야기가 안 된다 쪽으로 바뀌었습니다. 양도세라는 것은 굉장히 현재 다주택자 양도세 중과라든가 또 조금 이따가 설명할 주택임대사업자의 양도세 중과 혜택 배제라든가 지금 굉장히 관심이 큰 사안이었거든요. 그렇기 때문에 논의는 많이 됐던 것 같아요.

1주택자에 한해서 저 양도세 비과세 기준을 12억 상향 조정하는 건데 아마 결론을 내지 못했고요. 종부세 같은 경우에도 현행을 유지한다, 아니면 기존 1주택자는 9억인데요. 그걸 12억으로. 12억이면 시세로 한 15억 정도부터 종부세 대상자로 한다, 이런 안도 있었고요. 상위 2%만 과세하자, 납부 유예하자, 여러 안이 있었는데 큰 틀에서 아예 종부세라는 게 상징성이 있잖아요. 고가 주택에 매겨지는 세금. 그래서 그건 건드리지 말자 쪽으로 가닥이 잡힌 것 같은데요.

양도세와 종부세 문제는 또 다음 달 시장 추이를 보고 최종 확정이 될 것 같습니다.

[앵커]
다음 달에 다시 모인다고 이런 논란들이 해결될 수 있을까요?

[정철진]
그런데 한 달 정도의 시간을 계속 버는 건 제 생각에는 시장상황이 굉장히 민감하지 않습니까? 그런데 이제 연말로 가면 내년 3월은 대선 구도로 들어가게 되니까 부동산의 추이가 실은 정치권에서도 굉장히, 이번 재보궐선거에서도 봤지만 중요한 이슈가 아니겠습니까? 그래서 한 달로 쪼개면서 하는 거 아닌가라는 그런 추론도 해 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
1주택자의 경우에 비과세를 9억에서 12억 원으로 올리는 방안, 그리고 종부세의 경우에 공시가 상위 2%를 대상으로 과세하거나 아니면 현행 유지를 하되 과세이원제도를 도입하는 방안 등이 논의가 됐는데 아직 결론이 나지 않았고 또 당정 간에 주말에 협의를 한다고 하니까 그 내용도 지켜봐야겠습니다. 여기에 더해서 또 이번에 주목됐던 부분입니다. 주택임대사업자 제도를 손질한 건데 지금 많은 부분에 있어서 혜택을 줄이기로 했습니다. 그리고 결론적으로 주택임대사업자 제도를 폐지하는 것으로 보이는데요.

[정철진]
그렇습니다. 저는 이게 통과가 안 될 줄 알았는데 오히려 주택임대사업자 부분들이 결론이 났었습니다. 그래서 앞으로 큰 틀에서 나오는 것은 매입임대. 건설임대도 있고 매입임대도 있는데요. 건설임대는 그대로 두고 매입임대하는 신규등록은 받지 않는, 폐지한다는 것이고요. 주택임대사업자에 대해서는 혜택이 많았습니다. 지금은 많이 줄었지만 과거에는 막 대출도 마음대로 받을 수 있었고 그랬었는데요. 큰 틀에서 남아 있었던 게 종부세의 합산 배제와 양도세 중과 배제하는 혜택이 있었거든요.

그 두 가지가 있었는데 지금 세 번째 표에 나오는 저게 이번의 핵심 쟁점입니다. 의무임대가 끝난 주택사업자의 경우에는 일단 의무 임대기간을 마쳤기 때문에 양도세 중과 배제를 하는 혜택은 계속 누릴 수 있는 거예요. 기간에 상관 없이 원래는. 그런데 그걸 6개월로 끊겠다는 것입니다. 그러니까 양도세 중과를 안 맞으려면 6개월 내에 물량을 던져라, 팔아라라는 것이 이번에 바뀐 임대사업자 제도의 결론이었고요. 부동산특위는 이번에 말소되는 65만 중에서 10만 가구 이상, 13만 가구는 시장에 매물로 나올 것이다라고 이야기는 했는데 언론 뉴스를 보시면 알겠지만 임대사업자들은 반발이 거의 치솟고 있죠.

왜냐하면 제도 자체도 정부가 제공한 것이고 정부의 약속을 믿고 들어간 거였는데 바뀌고 바뀌고 바뀐 것까지도 좋았는데 마지막으로는 왜냐하면 다주택자니까 당연히 주택이 많겠죠. 그러면 6개월 내에 팔지 못한다면 그 주택 나중에 팔 때는 중과고 중과가 6월 1일 지나게 되면 3주택 이상은 거의 70%, 77%를 맞아야 되는, 최대치로 맞아야 되는 것이기 때문에 너무 가혹하다. 정부가 이렇게 뒤집을 수 있느냐라는 이야기들이 함께 나오고 있습니다.

[앵커]
그러니까 지금 말씀하신 것처럼 임대사업자 시장에서 정부가 처음에는 임대사업자 등록을 하도록 장려를 했었잖아요.

[정철진]
혜택도 많이 줬죠, 초창기에는.

[앵커]
그렇게 유도를 해 놓고서는 등록을 했는데 지금 그 혜택들을 점점 뺏어가더니 이제는 6개월 안에 집을 강제로 팔아라, 이렇게까지 내몰리다 보니 불만이 나올 수밖에 없는 그런 상황일 것 같아요.

[정철진]
그렇습니다. 과연 또 이것이 또 하나의 우리가 보는 집값을 얼마나 잡을 수 있는가, 매매시장뿐만 아니라 이분들은 임대를 했던 사람이지 않습니까? 그러면 임대차 시장에는 또 영향이 없나. 종합적으로 봐야 되겠죠. 그리고 더 중요한 것은 정책 신뢰성인데요. 정부가 줬다가 이걸 뒤집었기 때문에 이분들이 아예 버티기로 하고, 또 바꿀 수 있지 않겠느냐. 다음 정부라든가 차기 정부에서. 이런 혜택으로 정부와 맞서는 형국까지 나오게 되면 상황은 더 악화되는 그런 모습이 나올 수가 있는데요. 우선 임대차 시장을 보게 되면 이분들이 6개월 내에 파는 거예요. 러시가 이룹니다, 어차피중과를 안 맞기 위해서. 그럼 어떤 부분을 생각해야 되느냐. 판다는 것은 누군가가 산다는 거 아니겠습니까? 그런데 그게 실수요자라면 그리고 세입자가 6개월 이상 계약기간이 남아 있을 경우에 보통 6개월 이전에 등기해버리면 계약갱신청구권을 못 쓰게 되잖아요. 그럼 거기에 세 들어 있는 세입자는 어디론가 또 나가야 되는 거고요.

6개월 이내는 계약갱신청구권을 쓸 수 있겠지만 그걸 새로 산 세입자는 이제는 큰 폭으로 올려야지 해서 향후 2년 뒤에는 또 요동칠 수 있는 이런 대목이 있고 이게 임대차 시장이고요. 매매시장에는 지금 이분들이 내놓는 임대사업자 물량이 과연 집값을 어느 정도 끌어내릴 수 있는가. 정교하게 파악되지는 않지만 이분들의 물량이 아파트보다는 다세대주택이라든가 빌라가 굉장히 많은 부분을 차지하고 있기 때문에 이 물량이 지금 우리의 포인트는 서울 아파트 집값을 떨어뜨리는 건데 얼마나 영향을 줄 수 있을까. 여기에 대한 의문들 또 갑론을박들이 나오고 있는데요.

일각에서는 아예 이렇게 했다면, 그러니까 6개월 내에 집을 팔지 않으면, 임대사업자는 중과를 뺏겠다고 하지 말고 6개월 내에 팔면 양도소득세를 깎아주겠다라는 오히려 혜택을 주게 되면 엄밀히 말해서 이런 조건을 쓰는 것도 물량 나오게 하려는 거거든요. 당초에 계획했던 3기 신도시가 굉장히 뒤로 미뤄지면서 물량을 당장 못 하니까요. 그러면 그 목적이 물량을 빼오는 거라면 차라리 혜택을 더 줘서 당근과 채찍이죠. 당근을 줘서 물량을 쏟아내게 하는 것이 더 맞지 않느냐, 이런 주장까지도 함께 나오고 있습니다.

[앵커]
주택임대사업자제도 보완책이 세입자 그리고 실제 부동산 물량에 어떤 영향을 미칠지 봐야겠습니다. 이런 가운데 한국은행이 기준금리를 동결했는데 여기서 또 주목되는 게 이주열 한국은행 총재의 발언이었거든요. 그 발언 내용을 보면서 얘기해 봤으면 좋겠는데요. 시장에 금리인상 신호를 줘야 하는 거 아니냐, 이런 질문이 있었는데 여기에 대해서 연내 인상 여부는 결국 경제 상황의 전개에 달려 있다, 이렇게 얘기했습니다. 금리인상 가능성을 열어둔 거 아니냐, 이런 의미로 해석되고 있는데 어떻게 봐야 됩니까?

[정철진]
더 중요한 것은 한국은행 총재가 금리인상이라는 화두를 굉장히 공식적으로 천명했다는 게 이번 포인트가 잡혀 있고요. 제가 앞서 부동산 이야기에 대해서 관련 이야기를 했지만 현재 집값 잡는 건 어마어마한 유동성을 빨아들이든가 공급을 그 이상으로 쏟아내든가인데요. 금리인상은 소위 말하는 유동성을 거두어들이는 신호탄이 될 수 있는데 이런 겁니다. 어제 금리는 동결했지만, 기준금리는. 경제성장률을 4%로 올렸고요, 목표치를요. 인플레이션 목표치도 1.8로 잡았습니다. 그런데 수출은 계속 좋아지고 있거든요. 그리고 백신 맞고 이렇게 되면 우리 내수도 풀리게 된다면 이제는 소위 말하는 순간적인 인플레, 과열국면으로 가고 그러면 이런 저금리라든가 필요가 없죠. 서서히 줄여야 되는 금리인상의 시작점이 나올 수밖에 없다는 건데요.

그런데 여기 또 한 가지 변수는 역시 미국 상황입니다. 우리가 미국과 보조를 맞추면서 가야 된다. 이건 어제 한은 총재도 같이 이야기를 했었는데 그러면 시기상으로 과연 연내에 금리 인상은 가능한가. 이것을 봐야 되잖아요. 여기의 포인트는 역시 미국 쪽을 봐야 되겠는데요. 전 세계적으로 8월에 미국의 잭슨홀이라는 곳에서 세계 경제수장 또 중앙은행 수장들이 다 모여서 큰 틀에서 정책을 짜게 됩니다.

그런데 지금 미국 월스트리트에서는 아마 그런 8월 잭슨홀 미팅에서 제롬 파월 연방의장이 아마 테이퍼링에 선언을 하지 않을까. 그러니까 테이퍼링은 지금 1200억 달러씩 유동성 공급하는 걸 줄이는 거고요. 이거 끝나면 금리인상이거든요. 그런데 테이퍼링을 만약에 신호하게 된다면 우리나라 입장에서는 미국 금리 인상 때 맞추는 게 아니라 테이퍼링 때 금리인상을 계획해야 되는 것이 아니냐라는 이야기가 나오고 있습니다. 우리는 지금 회의로 로면 9월에는 없거든요. 그러니까 8월에 있고 10월, 11월에 있습니다.

그러니까 만에 하나 8월에 미국에서 잭슨홀 미팅에서 테이퍼링에 대한 이야기가 확실하게 나왔다라고 하면 9월에 우리 금통위가 없죠. 10월이나 11월에는 결론을 내야 되지 않냐. 이게 왜 중요하냐면 내년 3월이면 대선이 있지 않습니까? 그런데 1, 2월에는 금리를 못 건드리는 게 자칫 금리인상을 했는데 증시가 급락한다, 이러면 정치논리로 해석되니까 중앙은행은 못 건드리겠죠. 그다음에 새로운 정부가 들어섰습니다. 들어서자마자 금리 인상을 할 수도 없잖아요. 그래서 올해 10월, 11월에는 한은도 결론을 내야 되지 않을까 보입니다.

[앵커]
하반기에 한번 또 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 정철진 경제평론가와 함께했습니다. 잘 들었습니다.