[생생경제] '빌라왕' 전세 사기 막는 정부 대책 발표, 주요 내용은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 박귀빈 아나운서
■ 방송일 : 2023년 2월 3일 (금요일)
■ 대담 : 이은형 대한건설정책연구원 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] '빌라왕' 전세 사기 막는 정부 대책 발표, 주요 내용은?

-투명한 시세 공개, 거래간 감시나 책임 강화 핵심
-전세금, 집값 90% 이하여야 보증보험 가입
-사기 가담 중개사·평가사 1회 처벌시 자격취소
-계약 전에 안심전세 앱 미리 확인해야

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> 무자본 갭투자 방식으로 주택을 무더기로 사들인 뒤 보증금을 떼먹는 속칭 ‘빌라왕’들의 전세 사기를 막기 위해 정부가 대책을 내놨습니다. 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 연결됐습니다. 안녕하세요?

◆ 이은형 대한건설정책연구원 연구위원(이하 이은형)> 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈> 전세 사기 대책을 발표하면서 정부가 전세 보증을 손보기로 했는데요. 우선 이게 효과가 있을 거라고 보시나요?

◆ 이은형> 네. 어느 정도는 분명히 효과가 있을 겁니다. 그런데 다만 개인과 개인 간의 계약, 그리고 일반적인 민간인들 간의 사적 계약을 모두 통제할 수는 없습니다. 그래서 이런 부분 때문에 분명히 한계는 있지만, 효과는 분명히 있을 겁니다. 대표적으로 이번에 발표된 대책들에도 이런 내용들은 전체적인 틀에서 볼 때 시세 같은 관련 정보들을 투명하게 공개한다든가, 공인중개사나 임대인 임차인들 간의 상호 감시나 책임을 부여하고 만약에 위반 사항이 있을 경우에는 엄격하게 처벌하는 내용들이 담겨져 있기는 합니다. 그렇지만 세간에서 희망하시는 대로 정부에서 완벽하게 전세 사기를 차단하라는 식으로는 정책을 이행하기가 어렵습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 대책 내용 나온 것 중에 핵심적인 걸 살펴보겠습니다. 전세가율 100%까지 해주던 반환보증보험 가입 기준을 전세가율 90%로 정했는데요. 왜 그랬을까요? 보통 깡통 전세라고 하면 전세가율 80%로 보는데, 이걸 90%로 설정한 이유가 있을까요?

◆ 이은형> 충분히 필요한 내용이라고 생각합니다. 왜냐하면 저희가 생각하는 일반적인 전세계약에서는 분명히 매매가격보다 전세가격이 낮습니다. 그런데 전세 사기가 발생하는 유형들, 그러니까 매매가격이나 전세가격에 대한 표준화가 쉽지 않은 빌라 같은 유형에서 이런 것들이 발생을 하는데요. 그런데 이런 식으로 HUG(HUG)에서 반환보증 가입을 해 주게 되면 만약에 사고가 발생했을 경우에 그 피해를 보증기관에서 모두 감당하게 됩니다. 때문에 이런 부분들을 감안한다면 분명히 지금과 달리 전세가율을 조금 낮춰서 반영할 필요가 있는데요. 그렇다고 하더라도 지금까지 매매가의 100%로 전세금 반환 보증을 가입해 주다가 갑작스럽게 크게 낮추는 것은 좀 부담스러운 전환이기는 합니다. 그리고 또 한 가지 저희가 감안해야 하는 것이 주택도시보증공사, HUG죠. HUG가 올해부터 전세보증보험의 주택가격 기준을 조금 낮췄습니다. 작년까지는 공시가격의 150%로 적용을 하다가, 올해부터는 이걸 140%로 낮췄습니다. 그런데 공시가격과 매매가격의 차이를 보게 되면 2021년 같은 경우에 아파트는 공시가격이 시세의 약 80%, 그리고 단독주택이나 토지 같은 것은 약 55% 수준으로 알려져 있습니다. 때문에 공시가격의 140%로 전세보증보험의 주택가격 기준을 하향 적용하는데, 만약에 이것과 달리 전세가율을 시세의 100%에서 80% 또는 70%으로 확 낮추게 되면 이 둘 사이에서 갭이 발생할 수 있습니다. 때문에 실무적인 차원에서도 전세가율을 하향하는 데 일단은 말씀하신 80%보다는 90%로 먼저 하는 게 문제 발생의 여지가 적을 것으로 보는 게 맞습니다. 그리고 이런 부분들에 있어서는 보증기관의 입장도 반영을 해야 되는데요. 보험에서 얘기하는 역선택이라는 게 있습니다. 쉬운 내용입니다. 보험을 들지 않아도 굳이 문제가 생길 가능성이 없는 경우에는 보험을 딱히 빨리 들 필요가 없죠. 하지만 이건 좀 문제가 있겠다. 혹은 위험할 수 있다라는 생각이 드는 물건이라면 사람들이 보험을 빨리 가입하게 됩니다. 그러면 전체적인 보험 가입 숫자를 봤을 때는 아무래도 사고가 발생할 위험이 높은 물건들이 더 많아지기 때문에 보험기관의 입장에서는 오히려 이런 물건들은 많이 받지 않는 것이 더 유리합니다. 그런데 전세금 반환 보증 같은 경우에는 일반적으로 별 문제가 발생하지 않는 대단지 아파트, 이런 것보다는 신축 빌라나 조금 더 상대적으로 선호가 떨어지는 유형의 주택에서 문제가 발생을 합니다. 그렇다면 이 내용은 표현하자면 주로 중산층이나 서민분들의 재산을 보호하는 보호장치로 기능을 하게 됩니다. 그 때문에 단순하게 보증기관에서 시장 논리로만 따져서 이건 받지 않겠다. 이건 인수하겠다. 이렇게 하기가 좀 어렵습니다. 특히나 지금의 경우에는 사실상 1개 업체가 독점으로 전담하고 있다고 봐야 하기 때문에, 이런 부분들을 모두 보증기관에 떠넘길 수는 없습니다. 그래서 많이들 얘기하시는 거죠. 전세 사기를 하시는 분들이 매매가격과 거의 갖도록 전세금을 받는다는 문제도 있긴 하지만, 동시에 보증기관의 입장도 어느 정도 반영을 해서 이번 조치가 발표된 것으로 볼 수 있습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그리고 어제 원희룡 장관이 한 이야기에 대해서 많은 분들이 주목을 하고 계신데 “전 정부의 임대차 3법이 원인이라고 지목을 하면서 전세 사기 피해가 올해가 절정이 될 거다.” 이렇게 이야기를 했거든요. 왜 이런 이야기를 했을까요?

◆ 이은형> 사실 이 부분은 워딩을 정확히 볼 필요가 있습니다. 장관님께서 말씀하신 표현이 전세 사기의 원인이 임대차 3법이다. 이렇게 발언한 것은 아닌 것으로 알려져 있습니다. 전반적인 발언의 맥락은 전세 사기의 원인이 쌓인 것은 지난 정부 시기 때인데. 그 내용들은 그 시기 동안 집값이 많이 올랐고, 임대차 3법이 개정되면서 전세 대란도 있었고, 그리고 이 와중에서 서민금융이라는 이유로 전세자금 대출이 많이 실행됐다. 이런 내용이 전반적인 내용이었습니다. 그래서 전세 사기의 원인이 임대차 3법이다. 이렇게 한 것은 아니라고 보는 게 맞습니다. 그리고 우리에게 전세 사기 피해가 절정이라고 말씀하신 것은 지금 주택시장 현황에 많이 기인합니다. 작년 중반까지는 집값이 많이 올랐습니다. 그런데 작년 말부터 미국의 기준금리가 인상이 되면서 인상된 것보다도 더 중요했던 것은 어디까지 오를지가 확실치 않다. 이런 내용 때문에 국내에서 주택을 사시는 분들에게 영향을 많이 미쳤습니다. 왜냐하면 집을 사시는 분들 대부분이 대출을 하시기 때문에 대출 이자 감당에 대해서 불확실하게 되면, 예를 들어서 대출을 처음 할 때는 한 달에 100만 원을 내야 되는데 1년 뒤, 2년 뒤에는 이게 2배, 3배가 될 수도 있다. 이런 식이 돼버리면 대출이 부담스러워서 좀 어려우시죠. 그래서 이런 부분 때문에 주택 매매가 감소하면서 가격도 영향을 받았습니다. 그런데 이렇게 집값이 내리는 시기에서는 전세 가격도 함께 내리는 게 일반적입니다. 그런데 그 전에 집값이 높을 때 전세를 계약하신 분들은 높은 가격으로 전세 가격을 체결하셨기 때문에 이분들이 지금처럼 집값이 좀 더 내린 시기에 새로운 세입자를 찾아서 같은 가격으로 전세를 주기는 쉽지가 않습니다. 이 전세가격의 차이 때문에 자금 여력이 없으신 집주인 같은 경우에는 전에 받았던 전세금보다 더 떨어진 시세로 새로운 세입자를 받아야 되는데, 이렇게 되면 곧 차액을 감당하지 못해서 전세금을 돌려주지 못하는 사례가 좀 더 많이 증가할 것으로 보이는 게 올해의 상황입니다. 그런데 이런 사례들 중에서 전세 사기를 의도적으로 하신 분들이 있을 거라는 얘기입니다. 당연히 이렇게 되면 올해 같은 경우에는 전세 사기로 인한 피해가 좀 더 많이 발생할 수도 있다라는 것이 어제 나왔던 발언의 내용입니다.

◇ 박귀빈> 임대차 3법이 시행된 건 2020년부터 시행이 됐더라고요. 그런데 사실 사기범들이 활동한 것은 경찰 조사를 보더라도 그 훨씬 이전부터였던 것 같기는 해요.

◆ 이은형> 지금 경찰에서 조사하신 내용들은 최근에 이슈가 됐던 그 사건들을 조사하신 거고요. 사실 전세 사기에 대해서는 2015년 정도가 아니라 그전부터 늘 있었습니다. 저희가 잊어버릴 만하면 나왔던 것들이 전세 사기입니다. 대표적인 유형은 임대인과 임차인 사이에서 전세 계약과 월세 계약을 서로 다르게 체결하는 경우입니다. 그러니까 임차인한테는 주택을 “전세 계약이다”라고 계약을 한 다음에 중개하시는 분들이 집 주인에게는 “지금 이거는 월세로 계약이 됐습니다.” 이렇게 한 다음에 전세금 받은 것으로 매달 집주인에게 월세를 입금을 합니다. 그리고 이런 계약을 한 번이나 일정 시기 동안에 여러 건을 체결한 다음에 어느 시점에서 이 전세금을 들고 잠적을 하신다든가, 이런 식으로 해서 전세금을 편취하는 사건들은 종종 있었습니다. 그래서 전세 사기라고 하는 범위로만 말씀을 드리게 되면 굳이 2015년 정도가 아니라 그 전부터 전세 사기는 있었다고 보는 것이 맞습니다.

◇ 박귀빈> 그러니까 요즘에 빌라왕이라고 하는 용어가 있을 정도로 이번에 이슈가 된 사건은 한 2015년 경부터 벌어진 사건으로 보이지만, 이런 전세 사기 피해 같은 경우는 예전부터 종종 있어왔다는 말씀이시군요.

◆ 이은형> 정확히는 지금 이슈가 된 2015년부터 나왔다고 조사된 내용의 사기 수법도 사실 그 전에도 존재하던 내용입니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그래서 여러 가지로 전세 사기 피해에 대한 취약성은 늘 있었던 것 같아요. 부동산 시장에 있었는데, 이 사건이 굉장히 커지면서 이번에 정부가 대책을 내놓은 것 같습니다. 대책 내용 중에 또 한 가지를 보면 전세 사기를 당한 집에서 보증금을 회수할 때까지 계속 거주해야 하는 피해자들이 있잖아요. 그 사람들을 위해서 저금리 대환대출을 연 1~2% 정도로 정부가 지원해주겠다. 이런 내용이 있더라고요. 근데 그 대상자가 보증금액 3억 원 이하 주택으로 돼 있던데, 3억으로 설정한 이유가 뭐가 있을까요. 이것보다 보증금이 높은 집도 있을 텐데요.

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 사실 이상적으로는 보증금액의 한도를 높이는 게 맞습니다. 그런데 현실적으로는 예산을 고려할 필요가 있습니다. 지금 발표된 저리 대출 대상자의 보증금액이 만약에 1년 전, 2년 전부터 계획된 내용이었다고 한다면 사전에 예산을 많이 편성을 해서 투자할 수도 있었는데. 지금 이 경우에는 오래전부터 계획된 내용은 아닌 것 같습니다. 그래서 대책이 발표된 시점에서는 가용할 수 있는 예산에 한계가 있기 때문에 현실적으로는 3억 정도로 설정을 해서 우선 적용을 하고 이후에 추가적으로 보완하는 내용이 따라올 것으로 보입니다. 사실 한 번에 모든 것을 해결하기는 어렵지만 그래도 그 와중에도 상대적으로 전세 보증금액이 적으신 분들이 더 약자일 가능성이 높다고 판단을 하고 이렇게 책정한 것으로 보입니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그리고 또 사기 사례들을 보면 전세가율을 산정할 때 감정가액으로 하는 경우가 있지 않습니까? 그럴 때 감정가액을 감정평가사가 하는 경우가 많았는데, 그럴 때 사기 일당하고 감정평가사가 공모를 해서 전세 매물 감정가를 일부러 높여서 은행 대출을 받게 하는 형태로 사기가 벌어진다는 내용을 많이 접하게 됩니다. 그래서 그 부분에 대한 대책도 나온 것 같은데, 어떤 내용들이 있습니까?

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 지금 말씀하신 사례는 이런 겁니다. 만약에 어떤 주택의 가격이 100이라고 했을 때, 이 가격을 대출을 위해서 감정을 할 때는 더 높여서 하는 겁니다. 예를 들어 120이나 130으로 높게 평가한 다음에, 이 금액을 기준으로 해서 전세를 받거나 혹은 금융기관 대출을 받을 때 시세와 거의 같은 100으로 받는 겁니다. 이렇게 되면 이런 것들이 흔히 말하는 깡통 주택이 되는 겁니다. 그런데 앞으로는 이 부분을 좀 더 보완하기 위해서 감정평가를 아무 때나 하는 게 아니라 해당 주택이나 그 지역에서 공시가격이나 실거래가격이 없는 경우, 그러니까 도저히 참고할 근거 기준이 없는 경우에만 감정평가를 적용하는 것으로 바뀌었습니다. 그리고 감정평가를 아무나 할 수 있는 것이 아니라 관련 협회에서 추천한 법인에서만 이걸 할 수 있게 바뀌는데, 만약에 해당 법인이 종전에 사기에 가담한 적이 있다든가 하면 추천받을 수가 없습니다. 그리고 법인뿐이 아니라 감정평가사에 대한 제재도 더 크게 강화됐습니다. 예를 들어서 전세 사기에 가담한 감정평가사가 있다면 종전에는 금고형을 두 번 받아야 자격이 취소가 됐는데요. 이제 앞으로는 법령 개정을 통해서 한 번만 이런 사례가 있더라도 자격을 취소하는 것으로 바뀔 겁니다. 그리고 감정평가사뿐만이 아니라 공인중개사에 대한 처벌도 똑같이 강화가 됩니다. 지금은 공인중개사 자격이 직무위반으로 징역형을 받았을 때 취소가 되는 거지만, 앞으로는 징역이 아니라 집행유예를 포함한 금고형을 받았을 때 취소가 되는 것으로 쉽게 표현하면 ‘원 스트라이크 아웃’ 조건이 확대되는 것으로 강화가 됩니다.

◇ 박귀빈> 이 밖에도 정부가 내놓은 안 중에서 안심전세 애플리케이션을 만들었더라고요. 이 앱에 대해서 질문을 드릴 텐데요. 일단 누가 관리를 하게 됩니까?

◆ 이은형> 지금 나온 안심전세 앱이 참 재미있습니다. 이걸 만드는 데 참여한 기관들은 관련된 기관들이 거의 다 들어가 있다고 보시면 됩니다. HUG, 한국부동산원. 감정평가사협회, 공인중개사협회가 다 들어가 있습니다. 그런데 아무래도 이거 자체가 주택 보증하고 연결된 것이다 보니까 운영 책임은 HUG에 있습니다. 그리고 이번에 발표된 보도자료에도 담당 기관의 연락처가 HUG로 되어 있습니다. 그런데 이 앱 같은 경우에는 이번에 뚝딱 만든 게 아니라 국토부가 작년 9월에 발표한 전세 사기 피해 방지 방안이 있습니다. 거기 연계되어서 개발이 되고 있던 거고요. 일반인들이 이걸 사용하시는 방법은 평소에 휴대폰 사용하시는 것과 똑같습니다. 구글 플레이스토어나 앱스토어에서 안심 전세로 검색을 하셔서 다운받으시면 됩니다. 그래서 HUG에서는 향후에 HUG에서 운영하는 기존의 모바일 앱과 통합하는 것으로 예정을 하고 있는데요. 이 HUG에서 운영하는 스마트 주택금융 같은 앱을 쓰시게 되면 전세 보증 같은 걸 처리할 수가 있습니다. 그래서 지금은 앱이 분리가 되어 있지만 앞으로는 통합한다는 내용도 지금 검토되고 있기는 합니다. 그러면 이 안심전세 앱의 용도는 간단합니다. 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭 문제를 해결한다는 겁니다.

◇ 박귀빈> 거기서 많은 내용을 확인해 볼 수 있나 봐요?

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 사실 여기서 말하는 정보는 글자 그대로 시세죠. 시세 같은 경우에는 대규모 아파트에서는 문제가 없습니다. 웬만하면 알려진 시세가 다 그 시세니까요. 그런데 개별마다 특성이 서로 다른 건물이나 주택, 빌라 경우에는 가격이 표준화가 어렵습니다. 그래서 이런 부분들을 이 앱을 통해서 완화를 하겠다는 건데, 기본적인 내용은 정보를 좀 더 많이 공개하겠다는 겁니다. 지금은 시세 파악이 어려운 다세대, 연립주택, 그리고 50세대 미만 아파트 같은 경우에 대해서 수도권부터 시세를 제공하겠다는 게 기본적인 내용입니다. 또 여기다가 앞으로는 주거용 오피스텔도 추가를 하고, 처음에는 수도권만 제공을 하지만 향후에는 지방 광역시도 함께 제공하겠다는 내용입니다. 그리고 이번에 전세 사기 내용이 나왔을 때 가장 문제가 된 신축 빌라도 여기에 포함되는데요. 사실 신축 빌라는 처음 만들어지는 것이기 때문에 가격 산정이 좀 애매합니다. 그런데 이 부분을 완화하기 위해서 지금 출시된 버전에는 신축 주택의 준공 1개월 후 시세를 제공을 한다고 합니다. 그리고 앞으로 좀 더 보완을 한 다음에는 준공 1개월 전에 잠정 시세를 제공하고, 준공된 이후에는 준공 1개월 후에 확정 시세를 제공한다. 이렇게 발전할 예정입니다. 지금은 주로 이슈가 되는 게 시세인데요. 앞으로는 시세와 함께 전세가율이나 경매 낙찰가율까지 모두 제공하겠다는 것이 전반적인 내용입니다. 그런데 이것 말고도 여러 내용들이 있죠. 집주인의 체납 이력이라든가 HUG에의 반환보증이 가입 가능한 건지, 이걸 앱을 통해서 진단할 수도 있는데요. 이런 내용 중 일부는 관련 법령의 개정이 필요하기 때문에 앞으로 추가적으로 수정될 것으로 보는 게 맞습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 안심전세 애플리케이션, 이건 이미 정부가 만들어서 내놓고 있는 것이었는데. 어제 정부가 전세 사기 대책을 발표하면서 한 번 더 우리 청취자분들이 확인하실 수 있도록 내용을 정리를 잘 해주셨네요. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 이은형> 네, 감사합니다.

◇ 박귀빈> 지금까지 이은형 대한건설정책연구원 연구위원과 함께 했습니다.