[뉴스나우] 서울 아파트값 '들썩'...부동산 바닥론 속 전망은?

■ 진행 : 정지웅 앵커
■ 출연 : 정철진 경제평론가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
최근 서울 아파트 매매 거래가 늘고가격이 반등하며 부동산 바닥론이 고개를 들고 있습니다. 또 코스피 지수는 2,800선 재탈환을 노리고 있는데요. 우리 경제에는 어떤 변수가 있는지 다양한 주제로 정철진 경제평론가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

지금 최근 서울 아파트 가격이 다시 오르기 시작했다고 합니다. 6개월 만에 다시 상승 전환했다고 하죠?

[정철진]
이게 통계 잡는 기간별로 다른데요. 확실한 것은 서울 아파트 가격은 더 이상 하락으로 집계하는 곳은 없다고 보시면 될 것 같습니다. 서울 부동산정보광장에 따르면 최근에 7개월 만에 상승했다는 통계가 잡히고 있는데요. 그래도 공신력이 있는 한국부동산원 자료에 따르면 이미 지난 4월부터 서울 집값은 상승으로 돌아선 것으로 파악되고 있습니다. 다만 우리에게 많은 착시효과를 주는 것이 지금 전국에서 서울만 오르고 있는 거거든요. 그러니까 전국적으로 보면 전국 집값은 6개월 연속 하락을 하고 있는 거고요.

이 중에서 또 쪼개보면 인천 같은 경우가 7개월 만에 겨우 상승으로 돌아섰고 수도권은 아직도 6개월째 하락을 하고 있는데 서울이 최근 2개월간 급반등해서 치솟아 오르면서 전체적으로 집값이 다시 오르고 있는 거 아닌가라고 보여지고 있어서 앞서 말씀드린 것처럼 부동산광장의 통계에 따르면 7개월 만의 상승이다라는 표현도 있지만 크게 보면 지난 4월부터 또 5월부터 상승으로 잡힌 곳들이 많이 있습니다. 그러니까 서울 아파트를 보면 최근 2개월간 이미 상승세를 시작했다고 정리하시면 될 것 같습니다.

[앵커]
통계에 따라서 기간에 차이가 있지만 서울 아파트 매매가격이 일단 상승세로 전환한 것은 분명해 보입니다. 지금 금리 인하 기대감도 바로 서울 아파트 매매가격 상승의 요인으로 지목이 되고 있어요.

[정철진]
그렇습니다. 우리가 주택담보대출 금리라는 것이 부동산, 집값을 올리고 내리는 여러 요인 중에서 상당히 큰 비중을 차지합니다. 집값이라는 게 정부 규제도 중요하겠고요. 경기도 타지만 직접적으로 대출자들이 체감하게 되는 금리가 굉장히 중요한데. 주택담보대출 금리가 최근에 빠르게 떨어지고 있습니다. 여기서 굉장히 의아하실 텐데 미국은 아직 금리 인하도 안 했고 우리 한국은행도 당분간 금리인하할 생각은 없다는데 왜 주담대 금리는 떨어지는 거지? 그럴 텐데요.

미국의 연준이나 우리 한국은행이 오르고 내리는 건 기준금리고요. 시장에서 결정되는 시장금리는 실은 선반영합니다. 그러니까 현재 시장에서는 미국도 결국 금리를 내릴 것 아니야? 한국은행도 결국 금리를 내릴 거 아니야라고 해서 지금 은행채 금리가 너무나 빨리 떨어지고 있습니다. 그래서 말씀하신 대로 이번 주 나온 주담대를 좀 보면 변동금리 같은 경우에도 3~5%대인데 더 드라마틱하게 떨어진 것이 혼합형 고정금리라고 하죠. 우리나라는 10년, 20년 시중에서 고정금리는 없고 5년을 고정으로 하고 이후에 변동으로 바꾸는 이 혼합형 금리 중에서 신한은행이 앞단이 2자가 나왔습니다.

[앵커]
2%대로 진입한 거죠?

[정철진]
맞습니다. 2.9%가 나왔기 때문에 5대 은행 중에서 신한은행이 먼저 이렇게 혼합형 금리에서 2%대를 보여준다면 다른 은행도 경쟁적으로 가거든요. 왜냐하면 몰리잖아요. 그렇기 때문에 앞단에서 이렇게 2%대를 본 게 언제인가 봤더니 3년 3개월, 그러니까 우리가 코로나 때 2020년, 21년 부동산 열기 뜨겁다 할때가 앞단이 2%대. 그때는 2%대 초반이었죠. 그때 이후로 3년 3개월 만에 지금 시중 주택담보대출 금리가 2자를 보였다. 물론 이건 상당히 신용이 좋으신 분들에 한해서지만 그래도 상당한 의미를 부여할 수는 있겠죠.

[앵커]
주담대 금리 2%대, 대출받는 사람들이 많이 늘어나고 있다고 하는데요. 서울 아파트 거래량에도 여기도 영향을 줬다고 볼 수 있을까요?

[정철진]
상당히 줬다고 볼 수 있어요. 두 가지 측면을 봐야 되는데 말씀하신 대로 금리입니다. 금리가 떨어지게 되니까 실질적으로 대출자들이 조금 더 부담을 덜하면서 집을 사는 경우가 있겠고요. 또 하나 특징적인 것이 올해 들어서 가장 눈에 돋보이는 것이 생애 첫 집을 산 사람들이 굉장히 많아요. 그러니까 1, 2, 3, 4, 5까지 통계 보면 전체 집 산 사람 중에서 38%, 39% 해서 서울 기준입니다. 5월을 보면 전체 집 산 분들 중에서 42%가 생애 첫 집을 산 경우거든요.

[앵커]
거의 절반에 달하네요?

[정철진]
맞습니다. 그런데 이 경우가 상당히 희귀한 경우입니다. 2021년, 이것도 마찬가지로 부동산 열기가 정말 뜨거웠을 때 이후로 나오는 현상인데 그러면 뭘 추론할 수 있겠는가. 시장 금리도 떨어져서 사람들이 집을 산 경우도 있지만 지금 1월부터 5월에 생애 첫 집 산 사람이 많아졌다, 이건 역시 정책 대출, 아마도 신생아특례대출의 영향이 상당히 크다고 추론할 수밖에 없고요. 신생아특례대출이 연초에 얼마나 실행됐나 봤더니 5조 2000억이 실행됐고요.

2만 1000명이 일단 신생아특례대출론을 받아서 집을 샀으니까 이게 얼추 서울에 집을 샀겠구나 하는 게 맞아 떨어지는 통계여서 아마도 시중 금리도 떨어지고 정부가 신생아특례대출 등으로 싼 금리로, 여기는 1~3%대 금리니까요. 정책금리 대출을 주니까 이것들이 혼합하면서 서울 매수세를 야기시켰고. 이게 서울 집값을 끌어올리는, 이 정도의 로직 패턴으로 생각하시면 될 것 같습니다.

[앵커]
시장금리가 낮아지면 이에 따라서 저희가 곧 시행이 되죠. 2단계 DSR 규제 같은 경우에 무력화시킬 것이다, 이런 분석도 있어요.

[정철진]
무력화라기보다는 좀 더 편하게 돈을 빌릴 수 있겠죠. 2단계, 3단계 DSR이 뭐냐 하면 DSR은 여러분이 잘 아시겠죠. 내가 버는 연간소득분의 나의 모든 대출을 연 원리금으로 환산을 해서 분자에 올려놓는 거거든요. 그래서 이 비율이 1금융권은 40%를 넘지 못하게. 그러니까 내 부채가 번 돈의 40% 이상은 안 넘게 통제하려는 매달 원리금이요. 이게 DSR인데 7월부터는 스트레스DSR 2단계가 시행이 됩니다. 이게 뭐냐 하면 금리라는 것이 이번에 경험했지만 내가 받는 금리가 똑같은 게 아니라 급등하기도 하고 또 급락하기도 하고 이러지 않습니까? 그래서 스트레스DSR은 최근 5년간 가장 높았던 금리를 이번에 DSR에 이 금리를 가정하고 환산을 하는 겁니다. 그런데 7월부터는 다 반영하지 않고요. 절반 정도만 반영하고 내년 1월부터는 마지막 3단계, 100%를 다 반영하니까 최근 5년간 놓고 보면 금리 엄청 높았을 때 5%, 6%, 7%, 8% 초입도 갔었잖아요.

그런 것들을 반영하게 된다면 내가 받게 될 실질적인 대출 규모는 줄어들겠죠. 왜냐하면 지금 내가 3%대로 받는다고 하더라도 이 스트레스DSR은 그때 많다던 가산금리를 여기다 넣어서 내 대출을 줄이거든요. 그런데 앞서 이야기했던 무력화라는 게 뭐냐 하면 시장금리 자체가 낮아져버리면 여기에서 소위 말하는 가산금리를 더한다 하더라도 대출은 꽤 많이 나올 것 아니겠습니까? 그래서 이렇게 시장금리가 떨어지는 것이 당국은 지금 스트레스DSR로 가계대출을 억제하려고 하지만 그것을 또 피해 가는... 피해간다는 표현보다는 좀 그것과 무관하게 사람들이 더 돈을 빌리게 하는 그런 효과는 낼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
이제 금융당국이 금리를 낮추겠다, 이런 얘기를 하지는 않았지만 주담대가 이렇게 떨어지거나 주담대 금리가 떨어지거나 이런 주변의 시장 상황을 봤을 때 하반기 금리인하 전망할 수 있지 않습니까?

[정철진]
그렇죠. 지금 미국이 안 움직이고 있어서 그렇거든요. 이미 캐나다라든가 스위스라든가 금리 인하를 먼저 먼저 속속 하고 있습니다. 그러나 미국은 상당히 신중한데 문제는 미국이 그렇게 신중하고 연준이 금리 내릴지 안 내릴지 몰라, 이 얘기를 계속해도 미국의 시장금리격인 10년물 국채금리는 또 떨어지고 있어요. 그러니까 결과적으로 지금 시장 참여자들은 올해는 내리겠지, 올해 안 내리면 내년에 내릴 거 합져서 더 내리겠지. 굉장히 시장 금리 하락, 그러니까 금리 인하에 베팅하고 있다고 볼 수 있겠고요. 이 판단은 물가와 고용지표인데 이번 주 금요일 밤입니다. 연준이 보는 물가지표, 5월 PCE 물가가 발표가 되거든요. 여기를 기점으로 또 한 차례 우리를 시험대에 올릴 것 같습니다.

[앵커]
서울 아파트 매매가격 상승에 더불어서 그러면 이런 현상이 수도권이나 지방으로 확산할 가능성도 있습니까?

[정철진]
현재로서 그럴 가능성은 낮아 보여요. 왜냐하면 집값, 특히 지방의 수급지수를 보면 지방 쪽은 꿈쩍하지도 않거든요. 심지어 경기권도 아직도 케이스 바이 케이스입니다. 앞서 얘기했지만 인천이 이제 겨우 7개월 만에 상승세로 돌아섰고 그러면 지금 모든 매매는 다 뭐냐. 서울, 서울, 서울이고 대출받을 수 있는 사람들이 대출받아서 집 산 사람들이 거의 포화가 되잖아요.

그런데 생애 첫 사려는 사람들도 서울로, 서울로 몰려들고 있기 때문에 전국 집값을 끌어올리기는 퀘스천마크. 다만 서울 같은 경우에는 지난 시간에도 말씀드렸지만 월 매매 거래 건수가 굉장히 중요합니다. 지금 3개월 연속 4000건인데. 이게 5000건에서 6000건 이 레벨을 깨고 월 거래량입니다. 매매 거래가 한 달에 6000건 이상이 나온다고 한다면 실은 이것은 서울만의 예외적이건, 이게 일시적인 반짝이건 정부가 집값을 막 부추겼든, 그건 상승 추세를 인정할 수밖에 없기 때문에 아직까지는 서울의 월 매매 거래량이 4000건대지만 이게 5000건, 6000건으로 바뀌는 순간은 시장을 인정할 수밖에 없는 대목이 있습니다.

[앵커]
수도권 중심으로 아파트 전세 품귀 현상도 빚어지고 있습니다. 이에 따라서 전세가격 상승세도 이어지고 있는데요. 일각에서는 전세사기 우려에 대한 목소리도 높아지고 있어요.

[정철진]
그것 때문에 가장 크죠. 지금 전셋값은 서울은 작년 7월부터 한 주 빼고 계속 매주마다 전세가격이 오르고 있어요.
그 이유가 뭐냐 하면 빌라 포비아, 여러분도 들어보셨을 것 같습니다. 워낙에 전세사기의 악몽과 충격, 공포가 컸기 때문에 새롭게 전세계약을 하려는 분들이 다 아파트로만 아파트로만 몰려가고 있어서 안 그래도 그렇게 공급이 많지 않은 순간에 아파트에 전세 수요가 다 몰리고 있고 이게 아파트의 전세가격을 올리고 있고. 앞서 말한 것처럼 이게 서울 집값을 또 올리게 되는 하나의 원인이 되거든요. 정책대출금리 상품 외에도. 그렇기 때문에 지금 빌라 포비아, 전세사기 문제가 이런 또 하나의 역효과를 내고는 있는데 이게 그렇게 우리가 얘기를 많이 하고 걱정하고 또 조사하고 특별법도 만들었는데 최근 한 3주 전이죠. 서울 서대문구, 일명 거기 대학가가 많지 않습니까? 신촌 대학가에 100억대 전세사기가 또 터져버렸습니다. 그래서 지금 대학생들부터 난리가 나고 있어서. 이건 또 결국 뭐겠습니까? 그래, 역시 빌라, 다세대, 다가구, 오피스텔은 안 돼. 또 아파트 아파트 아파트. 이러면서 전세가격을 더 위로 올리고 있는 그런 모습을 보이고 있습니다.

[앵커]
전세사기특별법이라는 게 있지 않습니까? 그러면 이걸로 전세사기 피해를 본 사람들을 구제해야 하는데 지금 사각지대에 놓인 사람들이 꽤 많다고요?

[정철진]
일단 불법건축물은 특별법에서 빠져 있고요. 우리가 편하게 다세대, 다가구라고 하는데 이게 두 개가 약간 차이가 있습니다. 다세대는 빌라라고 해서 몇 호, 몇 호, 몇 호가 있잖아요. 그래서 처분을 할 때 상당히 용이해서 다세대는 들어가는데 다가구 같은, 연립 같은 경우에는 이걸 경매로 넣든 뭘 넣을 때 통째로 넣어야 하기 때문에 다가구는 또 이번에 빠져 있습니다. 그래서 지금 민주당 쪽에서 내놓는 수정 법안이라든지 전세사기특별법 보완 쪽에 보면 이런 분들, 원래 우리 다세대, 다가구를 한꺼번에 들어가지 않습니까? 그래서 이런 것들의 보완책도 지금 논의가 되고 있는 것으로 알고 있습니다.

[앵커]
이번에 주식 얘기도 짧게 해 보겠습니다. 지난 20일에 코스피지수가 2800선을 넘어갔었는데 다시 하루 만에 그 밑으로 떨어졌습니다. 우리나라 주식이 다시 이렇게 약세를 보이는 이유가 있을까요?

[정철진]
이번 주에 앞서도 얘기했지만 금요일날 상당히 중요한 이벤트, PCE 물가지표가 나오거든요. 이걸 한 번 더 확인해 보고 싶을 것 같아요. 지금 시장 금리인하다, 금리인하다 하고 있는데 그러면 물가지표를 하나 보는 것. 그다음에 수요일에서 목요일로 넘어가는, 우리 장에서 목요일에 반영될 것 같은데 마이크론의 실적 발표가 있거든요. 이 마이크론의 실적은 결국 뭐냐, 우리와 유사한 기업이잖아요, 메모리반도체. SK하이닉스. 삼성전자는 엔비디아 수혜를 못 받았지만 그래도 삼성전자 밑단에 있는 소부장 기업들이 여기에 따라서 출렁철렁댈 가능성이 있어서 일단 눈치보기라고 볼 수 있을 텐데. 최근에 연초 이후에 두드러진 특징은 외국인 투자자들이 우리 주식을 왜 이렇게 사는지 모르겠습니다. 지금 22조를 그냥 사고 있거든요. 그런데 지금 환율이 오히려 올랐잖아요, 연초 대비. 그러니까 환차손이 한 -5% 정도가 나고 있어서 웬만한 경우에 이렇게 환율이 오르는 원화 약세 국면에 외국인이 우리 주식을 사기는 쉽지 않거든요.

그런데 외국인들도 이렇게 22조씩 산다는 것은 결과적으로 코스피의 밸류업의 수혜를 본다든가 아니면 결국 미국이 금리인하 쪽으로 돌면서 달러 약세에 베팅하는, 이런 국면이기는 한데 오늘 조정은 앞서도 말씀드렸지만 마이크론의 실적을 한번 확인해 보려는 그런 의도가 있는 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 할 얘기는 많이 있는데요. 오늘 여기서 급하게 마무리를 짓도록 하겠습니다. 경제 관련된 전반적인 얘기, 정철진 평론가와 함께 얘기 나눠봤습니다. 고맙습니다.