한은 기준금리 '인하' 전망...부동산시장 영향은?

■ 진행 : 박석원 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
한국은행 금융통화위원회가 모레 기준금리를 결정합니다. 금리 인하에 무게가 실리는 가운데 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목됩니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과관련 내용 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 금융통화위원회가 모레 기준금리 결정하는데 인하 쪽으로 전망이 우세한 것 같아요. 그런데 어느 정도 내릴까가 관심을 모으고 있는데 어떻습니까?

[박원갑]
지금 이거는 채권 전문가들에 대해서 최근에 설문조사한 게 있습니다. 금융투자협회에서 조사를 했는데 이번 10월에 기준금리를 낮출 것이다 예상한 사람들이 64% 정도. 아주 높지는 않습니다. 대체적으로 0.25%포인트 낮출 것으로 보고 있잖아요. 그래서 지금 물가가 중요한 건데, 지금 9월의 소비자물가가 1.6%입니다. 한때 3% 그랬잖아요. 그때에 비하면 안정 구도이기도 하고 그래서 제 생각에는 좀 인하할 가능성이 높지 않느냐, 이렇게 보는데, 만약에 이번에 못 낮춘다, 그러면 다음 달 28일이 또 금통위가 열립니다. 12월은 없습니다. 그러니까 확률적으로 본다면 이번 아니면 11월에 적어도 금리를 인하할 가능성이 높지 않느냐, 이렇게 지금 보고 있는 것 같습니다.

[앵커]
미국 같은 경우에는 0.5%포인트 낮췄었잖아요. 그러면 만약에 이번에 우리가 금리를 인하하면 얼마나 내릴 것으로 예상을 하시나요?

[박원갑]
지금 우리가 연 3.5%잖아요. 그러면 대체적으로 파격적으로 인하하기는 조금 어렵지 않겠느냐. 그게 중론이고. 그래서 아마 0.25%포인트 낮춘 아마 3.25% 정도로 보고요. 내년도 일각에 따라서 한 번 내지 두 번 정도 낮춘다, 이런 지금 전망들이 나오고 있습니다.

[앵커]
금리 인하하게 되면 어찌 됐든 간에 대출 수요는 조금 늘 수도 있고 그러면 집값이 자극받을 거라는 우려도 나오는데 부동산시장에는 어떤 영향을 미칠까요?

[박원갑]
우리가 금리 인하라는 변수하고 또 한 축이 있습니다. 바로 대출규제죠. 그래서 아마 10월에는 금리인하하고 대출규제 간에 약간 시소게임 양상이 나타날 수가 있다, 이렇게 말씀을 드려요. 기본적으로 금리가 모든 자산시장의 중력이다, 이렇게 표현합니다. 결국은 금리가 가격을 결정한다, 이렇게 보시면 되는데, 그래서 밀물이 몰려오면 작은 배든 큰 배든 다 뜬다 이런 얘기를 하는 거예요.

그만큼 금리가 중요해진다 이렇게 말하는데 문제는 지금 한 축에서 9월부터 스트레스 DSR 2단계를 도입하잖아요. 그러면 금리를 인하한다는 것은 시중에 유동성을 더 늘리는 거예요. 돈을 더 넣는 거고 한쪽에서는 돈이 안 들어가게끔 문턱을 높이는 거잖아요. 그러면 이중에서 어느 쪽에 비중을 높일 거냐에 따라서 전망이 달라지는 겁니다. 저가 결론적으로 말씀드리면 서울 아파트 핵심 지역은 대출규제가 훨씬 더 강하게 영향을 미친다는 그런 논문들이 많습니다. 왜냐? 집값이 비싸니까요. 그래서 아마 제 생각에는 서울이나 경기, 인천까지도 아마 거래가 좀 줄어들면서 바로 집값이 떨어지지는 않을 것 같고요.

지금 주간 단위로 보면 한국부동산원 기준으로 아파트값 변동률이 한 0.1% 정도 되거든요. 그러면 이게 마이너스로 접어들려면 제 생각에는 아마 빠르면 11월, 늦으면 12월 정도 되면 약세 가능성은 좀 있다, 이렇게 내다보고요. 하지만 이게 금리를 낮추기 때문에 빌라라든지 아니면 상가, 토지 이런 쪽은 과거처럼 금리가 크게 낮아지는 건 아니잖아요. 조금 낮아지기 때문에 다소 숨통이 트는 정도 효과가 있을 것으로 보고 있습니다.

[앵커]
그런데 지금 서울 아파트값 오름세도 잠시 주춤하면서 급등세도 좀 멈췄다고 분석이 나오는데 그러면 지금 약간 추세적으로 꺾였다고 봐야 하는 걸까요?

[박원갑]
조금은 두고봐야 할 것 같아요. 그래서 거래량이 시장의 선행성을 띠고 있다, 그런 얘기 많이 들었을 텐데 확실히 서울 아파트 기준으로 보면 7월이 거래량이 가장 많았습니다. 그런데 8월에 가면 이게 뚝 끊어져요. 그래서 그게 7월의 68% 정도밖에 되지 않는다는 거예요. 그러면 거래가 준다는 게 무슨 말이냐. 집 살 사람들이 멈칫한다는 거예요. 관망세로 접어들고 있는 그런 모습에서 거래량을 통계에서 볼 수가 있는데, 그래서 제 생각에는 거래량으로 본다면 7월이 피크라고 보면 될 것 같고요. 그런데 이게 작년하고 올해하고 약간 다릅니다.

작년의 어게인 아니냐 이런 얘기도 하는데 대출규제라는 측면은 비슷하죠. 작년에 우리가 9월 말에 특례보금자리론 일반형 판매가 중단됐고 50년 대출도 중단됐잖아요. 지금 스트레스 DSR 2단계하고 비슷하잖아요. 그런데 그때 서울 보면 10월부터 집값이 약간 크게 조정을 받았습니다. 그래서 작년에 보면 연간으로 보면 10% 올랐는데, 실거래가로. 그런데 9월까지 13% 오르다가 3개월 동안에 3% 정도 조정을 받았단 말이에요. 그런데 그 이유가 여러 가지가 있는데 제가 보면 작년 10월에 금융시장 환경도 고려해야 된다고 보는데 미국의 10년물 국채금리가 장중 5%를 돌파했습니다. 채권시장이 약간 발작이 일어난 거죠. 그런데 지금은 어때요? 금융시장은 오히려 유동성을 퍼붓는 어떻게 보면 금리 인하를 하고 있지 않습니까? 미국도 한 번 더 인하한다, 이런 얘기도 나온 상황인데. 그래서 전체적인 거래량이 줄어들고 시장이 약간 둔화되는 것은 비슷한데 다만 작년처럼 그렇게 급격한 조정보다는 완만한 조정 이런 가능성을 보고 있는 겁니다.

[앵커]
위원님, 앞서 부동산 시장이 지금 금리인하와 대출규제, 시소게임으로 비유를 해 주셨는데 만약에 금리인하를 한다고 한들 서울 아파트값은 대출규제의 영향을 더 많이 받는 거 아닙니까? 그러면 앞으로 기준금리 인하한다고 해도 서울 아파트값은 관망세로 계속 이어져야 한다고 보시는 겁니까?

[박원갑]
그렇게 될 가능성이 높다고 보죠.

[앵커]
마용성 이런 핵심 지역들은 더 그렇겠네요?

[박원갑]
집값이 비싸지 않습니까. 그래서 지금 흐름을 보면 주로 서울 내에서도 마용성이나 강남보다는 주로 외곽 이쪽이 먼저 조정을 받는 모습이 있어요. 그건 불황기 때 나타나고 있는 일반적인 현상입니다. 이건 보통 호수에 보면 물 빠질 때 가장자리부터 먼저 빠지잖아요. 그거하고 비슷한 특성이 있는데, 그러면 마용성이나 강남은 그러면 돈 많은 사람들이 사니까 안 떨어져? 이렇게 보기는 어렵고. 이렇게 보기는 어렵고 오히려 대출규제의 영향을 더 많이 받습니다. 실제로 올 들어 집값이 많이 오른 이유 중 하나가 바로 15억 초과 아파트 대출 금지가 해제됐잖아요. 이러다 보니까 주로 상급지 갈아타기 수요가 많아서 그런 건데 아무래도 대출규제를 하게 되면 수요가 좀 둔화될 수밖에 없다, 이렇게 보시는 게 맞을 것 같습니다.

[앵커]
그런데 지방 같은 경우가 더 상황이 심각한데 미분양이 많다고 하잖아요. 그래서 만약 집을 사면 명품을 준다, 이런 얘기가 나올 정도인데, 부동산 양극화 현상이 좀 더 심화되고 있는 것 아닌가요?

[박원갑]
그건 전체적인 추세라고 보시면 되죠. 그런데 우리가 좀 멀리 바라볼 것이냐, 아니면 단기적으로 바라볼 거냐에 따라서는 다르기는 한데요. 아까 제가 대출규제가 굉장히 무섭다고 말씀을 드렸는데 지방은 집값이 싸잖아요. 그러면 대출을 많이 안 낸단 말이에요. 그러면 오히려 금리인하에 더 민감하게 반응할 수 있습니다. 그렇지 않아요? 그런데 지금 지방이 전반적으로 상황이 안 좋지 않습니까? 전체 미분양의 80%가 지방에 있고 그리고 젊은 인구가 자꾸 경기도나 서울 쪽으로 이탈하고 있고. 이런 점을 감안해 보면 주택시장의 펀더멘털 자체가 약합니다. 다만 금리 인하가 조금 민감한 구조라면 다소 약간 바닥을 탈출하기보다는 좀 바닥을 다지는 데 조금이라도 도움이 되지 않을까, 저는 이렇게 보고 있고요. 실거래가 기준으로 보면 지방이 2개월 연속 상승을 하고 있습니다. 그래서 7월 데이터를 보면 전달 대비 0.2%가 올랐어요. 그래서 갑자기 확 오르는 그럴 가능성은 낮기는 하지만 조금 긍정적으로 바라보면 최악의 국면은 조금 벗어나고 있는 그런 모습은 있다. 다만 그게 속도가 과거와는 달리 회복되는 속도가 조금 늦을 거다, 이렇게 예상되고 있습니다.

[앵커]
또 한 가지 눈에 띄는 부분이 지난달 통계인데 집값의 가파른 상승세보다 월셋값이 훨씬 더 가파르게 올라서 이 부분이 눈에 띄는데 그건 왜 그런 겁니까?

[박원갑]
그건 두 가지로 말씀을 드릴 수 있는데 아파트 월세 말씀을 하신 거죠? 그러면 수요가 많아졌다는 거죠. 가격이 오른다는 것은. 그러면 빌라 전세사기 여파를 고려하셔야 되죠. 그러니까 빌라에 들어가면 내 전 재산을 잃어버릴지 모른다는 그런 두려움. 일종의 생존본능에서 아파트로 이동하는 그런 측면이 나타나다 보니까 수요가 무너지니까 당연히 가격이 올라가는 그런 측면이 있는 것 같고요. 그리고 전셋값이 올라가면 결국은 월셋값도 올라가게 돼 있습니다. 우리나라는 전 세계적으로 어떻게 보면 희귀한 전세 제도가 있잖아요. 그래서 먼저 전세보증금을 계산합니다. 그러고 나서 월세로 계산을 하는. 전월세 전환율이라고 있는데 이게 전월세 전환율이 올라버리면 월셋값이 올라가게 되겠죠.

그래서 지금 금리가 그 사이에 올랐으니까 당연히 그에 따라서 월세 가격도 올라가는데, 국민은행 기준으로 보면 서울의 아파트 전월세 전환율, 그러니까 전세에서 월세로 돌릴 때의 수익률이 4% 정도인데 2년 전에 이게 3.2%였어요. 그때에 비해서 당연히 월세로 전환했을 때 비용이 더 많이 든다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 그래서 아마 제 생각에는 월세라는 게 전세하고 서로 어떻게 보면 맞물려서 움직이는 구조라고 보면 되거든요. 그러면 지금 아파트 전세를 기준으로 보면, 실거래가로 보면 전고점을 돌파했습니다. 그러니까 그 여파로 볼 수 있다. 전셋값이 빠지겠느냐? 지금 그렇게 급할 건 없잖아요. 오히려 지금 매매로 안 가고 전세로 머무를 수 있잖아요, 집값이 조정받는다면. 그래서 제 생각에는 월세 가격도 그렇게 단기간에 빠질 가능성은 없다, 이렇게 저는 보고 있습니다.

[앵커]
그런데 문제는 월세가 이렇게 계속 오르면 당연히 대체로 전세를 찾게 될 거고, 그러면 전세가가 다시 오르고 그러면 매매가에도 영향을 미치는 것 아닌가요?

[박원갑]
그렇게 보기에는 아직은 좀 이른 것 같아요. 왜냐하면 결국 보면 월세가 전세를 자극하고 전세가 매매를 자극할 수 있다는 건데, 지금 전세가 비율을 보면 알 수 있어요. 그러니까 국민은행 기준으로 보면 9월에 서울의 아파트 전세가 비율이 약 54%밖에 안 됩니다. 과거 2016년 이럴 때, 가장 높았을 때는 이게 75%까지 갔어요. 그래서 이게 아마 전월세 시장이 불안해져서 결국은 이게 매매를 밀어올리려면 적어도 전세가율이 60%를 넘어서야 되지 않느냐, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

[앵커]
또 다른 통계치가 눈에 띄는 부분이 있는데 지난 5년 동안 다주택자 1000명이 산 주택이 4만 채에 이른다는 통계가 나왔어요. 그러니까 집이 있는 사람들은 더 사고 없는 사람들은 더 못 사고, 이런 양극화현상이 심해지는 것 같은데 왜 이렇게 되는 겁니까?

[박원갑]
제 생각에는 일부 규제 완화도 있는 것 같고요. 그런데 집을 거의 수집 수준으로 사는 건데, 이건. 우리나라에서 주택 소유를 보면 한 채 갖고 있는 분들이 전체의 85%입니다. 굉장히 특이한 케이스잖아요. 그래서 100채를 산 사람이 45명, 50채를 산 사람이 158명이에요. 이거는 제 생각에는 정상적인 패턴은 아닌 것 같고. 아마도 다주택자들도 집값이 오른다는 기대감이 있어야 살 거 아니에요. 이 통계가 2019년부터 작년 말까지니까. 피크가 언제냐 하면 2019년부터 2021년 사이잖아요. 이때 아마 집중적으로 있지 않느냐 이렇게 보고 있고요. 자본주의 사회에서, 민주주의 사회에서 집을 산다고 해서 그게 문제가 될 건 없죠. 다만 시장을 교란하는 경우에는 당연히 제재를 받아야 되는 거고. 그 돈이 어디서 났느냐 할 때 편법 증여라든지 취득이 불분명하다면 당연히 조사를 받아서 명확하게 밝혀야 되는 그런 이유는 된다고 봅니다.

[앵커]
서민들이 내집 마련하기 힘드니까 청약에도 눈을 많이 돌리잖아요. 그런데 무주택 기간이 10년이고 자녀 둘이 있는 4인 가구가 15년 넘게 청약통장에 가입해 있어도 청약 당첨 합격선에 미치지 못한다고 하더라고요.

[박원갑]
요새는 당첨을 통해서 내집 마련하기가 많이 어려워졌습니다. 물량도 많지 않은 것 같고요. 이러다 보니까 불안감에서. 분양가는 계속 올라가지 이거 공급된다는 보장도 없다, 이런 생각을 하다 보니까 청약통장을 오랫동안 갖고 있었던 분들이 불안감을 갖는 것 같아요. 그러니까 일단 묻지마 청약, 이런 식으로 지금 나타나고 있는데 실제로 보면 4인 가족 있잖아요. 만점을 다 받아서, 다 챙긴다고 했을 때 그 가점이 84점 중에서 68점입니다. 그만큼 지금 오죽하면 당첨 보면 70점 넘잖아요. 천연기념물이라고 이렇게도 표현하는데. 어쨌든 지금은 당점받기가 하늘의 별 따기처럼 됐는데 그러면 이 문제를 어떻게 해결할 거냐? 결국은 심리적으로 일단 무주택자를 안정시키는 게 필요하겠죠. 나중에 싸게 분양받을 수 있다면 그렇게 서둘러서 안 받을 거고. 또 하나는 물량. 결국은 물량을 계속적으로 확보를 해야 하는 게 아닌가, 이런 생각을 해 보고 있습니다.

[앵커]
청약도 힘들도 대출도 힘들고 그러면 내 집 마련 도대체 어떻게 해야 하는 거냐, 이런 얘기가 많이 나올 수밖에 없는데 그러다 보니까 결국은 현금 들고 있는 사람밖에 수혜를 받을 수밖에 없는 것 아니냐, 이런 불만들도 나올 것 같거든요.

[박원갑]
그렇죠. 지금 그 문제들이 많아요. 사실상 청약 부분은 이건 분배하는 문제잖아요. 그러니까 이게 40, 50대들 요새 말씀 들어보면 왜 젊은 세대한테만 배정을 다 하고 우리는 왜 홀대하느냐. 내가 20년 가까이 무주택으로 기다려왔는데 왜 그러느냐, 그런 불만들이 있고 또 젊은 세대들은 분양가가 너무 비싸다. 서울에 어지간한 아파트, 평생 모아도 아파트 분양 받겠느냐, 이런 이야기를 하는데 이 문제가 쉽지는 않습니다. 그런데 가장 중요한 것은 제 생각에는 일단은 물량을 늘리고 분양가를 낮추는 거예요. 특히 지금 분양가가 거의 넘사벽인데 최근 들어서 다소 분양가가 낮아지기는 해요. 그렇기는 하지만 여전히 지금 엄두를 못 내기 때문에 그러면 이게 원가를 좀 낮출 수 있는, 원자재를 공동으로 구매한다든지 이렇게 해서 저가로 공급을 해야, 그래서 분양받아서 내가 내 집 장만할 수 있다는 그런 희망이라도 가지지 않겠느냐, 이런 생각을 해 보고 있습니다.

[앵커]
마지막으로는 1기 신도시 재건축 상황도 좀 보겠습니다. 지금 1기 신도시 재건축을 빨리 할 선도지구 경쟁이 달아올랐다고 하는데 평균 경쟁률이 6:1이라고 해요. 집값도 좀 들썩이고 있는 것 같더라고요.

[박원갑]
기대감이 있겠죠. 그러니까 이번에 1기 신도시 신도지구, 그러니까 먼저 하는 데를 말하는 데예요. 그게 물량이 한 5.9배, 거의 6:1 말씀하셨는데. 분당이 좀 높았고요, 7.4배 이런 얘기를 합니다. 그런데 아마 11월부터 아마 이게 선정을 할 것 같아요. 가장 중요한 게 주민동의율, 이걸로 판단을 하고요. 아마 패스트트랙으로 갈 겁니다. 빨리빨리 진행할 것 같고. 그런데 관건이 뭐냐 하면 이게 건축비가 올라갔잖아요. 그러면 수익률이 좀 떨어질 수 있다는 거고. 특히 재건축 부담금 제도가 여전히 적용이 됩니다. 그러면 재건축 개발 사업은 시장 논리를 통한 주거 환경 사업이잖아요. 그러면 수익이 돼야 주민들도 적극적으로 나설 텐데 어느 정도 아마 진행은 할 겁니다. 그런데 최종 막바지에 가서는 결국은 재건축 부담금이 어느 정도 기대수준으로 완화될 것이냐에 따라서 조금 달라질 수 있다, 이렇게 저는 보고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 고맙습니다.