'불패' 강남 집값 하락? "본 게임 시작도 안했다, 李대통령 의지가 '트리거'"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 02월 27일 금요일
■ 대담 : 김인만 김인만경제연구소장, 채상욱 커넥티드그라운드 대표


- 대통령 포스팅 이후, 연 30% 급등하던 서울아파트 값 하락세 전환 "아직 본 게임은 시작 안했다"
- "대통령 의지가, '트리거'됐다" 단순히 강남 집값 잡겠다 아닌, 수도권 일극주의 타파
- 서울 주택공급 부족 원인, 임대수익률 2% 대비 대출이자 4%? 그 어떤 민간 사업자도 서울에 집 짓기 어려워
- 6월 지방선거 후, 서울 공급문제 해소 여부 결정될 듯..국회 조세소위원장 바뀌는 9월 이후, 세법개정 이뤄질 것
- 5월 9일 이후라도 일시적 2주택자 200만 가구 물량은 중과 부담없이 시장에 나올 것


- 오버슈팅된 한강벨트 위주로 일부 하락 전환, 은평·구로·강서 등은 영향없어..고가 vs 중저가 구분해서 볼 필요
- "갑자기 웬 세일?" 매도자·매수자 모두 서울 집값 떨어진다고 생각지는 않아.."덜 부자집을 더 부자가 사는 상황"
- 李대통령 개입 없었다면 설 이후 집값 더 상승했을 것..상승 흐름 꺾었다는 점은 긍정 평가
- 보유세 거래세 동시 올리는 정책은 盧·文정권과 똑같아..5.9이후 과거 정부와 다른 정책 나온다면 하향 안정화될 가능성도
- 5월 9일 이후, 급매물로 인한 강남 집값 단기 조정도 '올스톱'될 것..82.5% 중과세율 때문에 다주택자 못 팔고, 대출 2억 제한으로 사지도 못해

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 강남 불패가 깨진다는 분석도 나올 법한 것 같습니다. 서울 집값 상승을 주도하던 이른바 강남 3구의 아파트 매매가가 하락했다는 통계가 나왔습니다. 이재명 대통령이 이른바 부동산과의 전쟁을 시작한 지 한 달 만의 일인데요. 대통령이 어제 이런 말도 했습니다. “망국적인 부동산 공화국 해체, 못 넘을 벽은 아니다”라고 이야기도 했는데요. 서울 집값 정말 본격적인 하락세를 기대해도 되는 걸까요? 전문가들과 함께 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 오늘은 김인만 부동산경제연구소장 그리고 채상욱 커넥티드그라운드 대표 두 분과 함께 하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.

☆ 채상욱, ★ 김인만 : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 대표님은 처음 보시게 됐는데, 최근에 부동산 시장의 흐름은 어떻게 보고 계십니까?

☆ 채상욱 : 시장 흐름은 대통령이 X 플랫폼에 포스팅을 올린 1월 셋째 주 말 이후로 빠르게 변곡점을 맞이한 것이 특징인 것 같습니다. 그런데 포스팅을 올렸어야 되는 상황일 정도로 당시 기준으로 보면 서울 전체로 주간으로 0.3%급 상승이 있었는데, 0.3%급 상승이 조금 이례적이었던 거는 원래 작년 9.7 공급 대책을 발표를 하고 오히려 시장에 공급이 더 없다는 인식이 강화되면서 주택 가격이 큰 폭으로 상승을 했는데, 주간으로 0.5%대까지 올라가니까 그거는 52주 환산하면 연 환산 거의 30% 올라가는 거거든요. 그런 부분에서 급하게 10.15 대책이라고 하는 토지거래허가 대책이 나왔었고, 그래서 10.15 대책 한 달은 나온 이후에는 가격 안정세가 보였었는데, 12월 되면서부터는 다시 매매가가 상승을 하기 시작을 했고, 1월이 되니까 상승세가 더 올라가기 시작을 해서 0.3까지 나오게 된 거거든요.
그래서 결국은 최고 권력자가 부동산 시장 안정화에 대한 의지를 밝히는 형식으로, 장기적인 계획에 대한 얘기를 하는 것으로 포스팅을 올리기 시작하면서 시장이 ‘그럼 그냥 앞으로는 세금이나 여러 가지 규제나 대출 규제나 이런 거 약하게 하는 게 아니라 세게 하려나 보다’ 이런 인식이 퍼진 지 3주가 넘어가고 있는데, 그래서 이번 주에 처음으로 실거래 동향 조사 기준으로는 서울에서 가장 고가인 5분위 지역이 주간 0.3이 나오다가 –0.01에서 –0.06까지 나오고, 과천도 -0.1 나왔는데 그렇게 일부 조정 받고 있다고 해석을 하고 있습니다. 최근 아직 본 게임은 시작 안 했죠.

◆ 조태현 : 이번 주에 나온 걸 보니까 용산이 0.01 그다음에 서초가 0.03 강남이 0.02 그리고 송파 0.03 아무튼 간에 이렇게 동남권도 하락을 하고 이런 모습들이 연출이 되고 있어요. 그런데 서울 전체로 봤을 때는 여전히 0.11%. 이거는 한 6%쯤 되는 정도의 오름 폭인데요. 집값이 정말 떨어지고 조정을 받고 있긴 하는 겁니까? 어떤 상황입니까?

★ 김인만 : 섹터를 나눠야 된다고 생각을 하고요. 작년에 상승을 주도했던 강남 3구, 용산구 비롯한 한강 벨트 지역들 한마디로 고가 아파트 시장 작년에 많이 올랐죠. 오버슈팅이잖아요. 1년 만에 25억이 35억 가고, 이렇게 되는 거 누가 보더라도 오버슈팅 아니라고 말할 수는 없는 상황이니까 많이 과열이 됐고, 많이 올랐다는 얘기가 뭐겠습니까? 양도세에 대한 부담이 크다는 얘기죠. 많이 벌었으니까 양도 차익이 크다는 얘기입니다. 그러면 대통령께서 다주택자 양도세, 중과세 유예 일몰을 선언을 하면서 3주 정도 지났는데, 어디가 제일 먼저 반응을 할까요? 많이 올라서 양도세가 부담스러운 지역들이 고민에 빠지는 겁니다. 그러면 역설적으로 은평구나 구로구나 강서구 같은 경우는 고민할 필요가 없는 게, 7억 아파트가 10억 정도 갔으면 3억 올랐는데, 3억을 중과세가 적용이 되나, 일반 세율이 적용되나 1억 차이인데요. 급매로 1억으로 저렴하게 팔면 그건 무슨 소용이 있겠습니까? 그래서 아무런 영향이 없습니다. 그러면 ‘아 강남이 꺾였구나’ 라는 심리적인 영향은 다른 지역들도 받을 수는 있겠다. 하지만, 강남 지역을 보게 되면 강남은 즉각적으로 반응할 수밖에 없는데, 그런 생각이 듭니다. 최근에 모니터링도 해보고 인터뷰를 해보게 되면 파시는 분들이 어떤 분들이 팔까라고 보게 되면요. 그 마음이 중요한데 파는 분들이 피로감이 굉장히 많습니다. 일단 나이대가 60대 넘는 분들이 굉장히 많고요. ‘그래 이번 기회에 그냥 시세 차익 실현하고, 자식들한테 돈 조금 주고 편하게 살자’라는 분들이 팝니다. 왜냐하면 문재인 정부 시절에 트라우마가 남아 있습니다. ‘보유세 그때 너무 아팠어. 내가 한번 내보니까 힘들더라. 그때는 내가 현직의 월급도 받고 있고, 경제 활동을 하던 시절인데 10년이 지나서 은퇴를 했는데 그렇게 나오면 몇 년이 될지는 모르겠는데, 내가 이렇게 힘들게…’ 다주택자들 중에 3개가 있다면 이걸 쥐고 갈 필요가 있겠나 라는 생각을 하고 계시는 분들이 팔고 있는데요. 한 5-10% 정도 저렴하게 내놓고 팝니다. 그러면 사는 사람도 있잖아요. 그 집을 대출이 2억 밖에 안 나오는데, 사는 사람도 있다는 얘기는 두 분의 공통점은 뭐냐 하면 서울 집값이 떨어진다고 생각하지는 않더라고요. 근데 파는 분은 이 정도면 됐고, 시세 차익도 많이 얻었고, 중과세 적용되고 보유세 올라갈 것 같은데, 이 정도 벌면 됐다. 빠져나오겠다는 분들이고 사시는 분들은 살까 말까 고민했는데 자녀 집 하나 사주려고 했는데, 웬 갑자기 세일 기간이 들어왔네? 사십니다. 그래서 한마디로 덜 부자집을 더 부자집이 사고 있는 상황이기 때문에, 강남은 그렇고요. 역설적으로는 비강남 15억 아래 구간은 현장에 가보게 되면 여전히 급매물은 전혀 안 나오고 있고요. 신혼부부들이 갈 수 있는 데가 없기 때문에, 그래서 고가 아파트 시장과 중저가 아파트 시장을 구분을 해서 우리가 볼 필요는 있겠다고 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 항상 우리 경제에 키워드가 양극화가 되는 것 같은데, 말씀해 주시죠.

☆ 채상욱 : 근데 시장에서 나타나고 있는 변화는 대통령 포스팅 이후에 변화가 생긴 거니까 그 가격이 단순히 비싼데, 비싸다는 것 자체는 현재의 밸류에이션을 말할 뿐이고 가격이 방향성을 잡는 거는 어떤 트리거가 있어야 되거든요. 그 트리거는 확실히 대통령 의지였던 것 같고요. 다만 단순히 의지는 모든 역대 대통령이나 역대 정부가 다 있었는데, 이번 대통령이 조금 다른 거는 소위 제가 개인적으로 생각하는 속생각을 말하면 정치라는 거는 소위 서울대 엘리트들의 고귀한 취미라고 생각을 하거든요.

◆ 조태현 : 정치 기본적으로 대의 민주주의는 엘리트주의에 깔려 있는 거니까요.

☆ 채상욱 : 근데 대통령은 그런 스타일이 아니라 어떻게 보면 거리의 민생을 아는 타입이다 보니까 그 사람이 하는 포스팅들을 읽어보면 주택 임대 사업자에 대해서 완전 빡꼼하게 파악하고 있고 RTI 규제 얘기하고 주택임대사업자 장기보유 특별공제 말소되는 것도 알고 있고, 이번에 농지 얘기도 하고 민생에서 일어난 일들을 되게 해박하게 아는 거에다가. 이걸 넘어가지고 방향성이 중요한데, 방향성이 강남 집값 잡겠다는 이런 얕은 레벨이 아니고, 그냥 수도권 일극주의 타파하겠다는 광범위한 규모다 보니까 그래서 앞으로 나올 대책들이 뭔지 생각해 보면 그게 꽤 의미가 있다고 생각을 하거든요.
일본에서 아베노믹스라는 거를 하면서 2011년 동일본 대지진 때문에 아베노믹스가 2012년에 개혁 동력을 얻어가지고 일본 전체를 바꾸는 개혁을 했었는데, 거버넌스도 많이 바뀌고 했는데 그 결과가 뭐냐 하면 결국 주식 시장 4배 올랐고 도쿄 일극 부동산주의를 타파하는 지방상생을 썼고, 도쿄 부동산 시장이 12년 동안 매우 침체됐었거든요. 그리고 비도쿄 지역의 시장은 상당히 활성화가 되었는데, 지방 살리기 정책이랑 연결이 돼 가지고요. 그런 아베노믹스의 부동산 정책을 진두지휘한 게 전 이시바 총리고요. 작년에 이시바 총리와 여러 차례 미팅을 하면서 그런 부분에 대해서 들었던 것 같고요. 그런 거에 대한 자신감이 붙으면서 연초부터 장기적인 로드맵을 얘기한 게 아닌가 이렇게 생각을 합니다. 단순히 서울 주택 가격이 너무 비싸다 이런 차원에서 선제적으로 대응하는 것이 아니라, 앞으로 많이 나올 수도 있겠다고 생각을 하면서 그렇다면 포지션을 잡고 있는 것보다는 포지션을 비우고 띄워놓는 게 좋을 수가 있거든요. 그런 맥락에서 가장 고가 주택들을 정리하고 있는 것으로 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 도쿄 부동산 말씀해 주셔가지고 궁금한 게 약간 여담인데요. 최근에 버블 붕괴 이전에 고점 다 넘어서지 않았어요?

☆ 채상욱 : 그게 24년부터 두 자릿수 강세였는데요. 아시겠지만 아베 총리가 피살당한 게 23년이잖아요. 그래서 아베 총리 피살 이후에 일본에서 가졌던 전체적인 생각은 지방 상생 동력이 약해질 거라고 생각을 하거든요. 그러면서 24년 도쿄 부동산이 두 자릿수 상승을 하게 되는데, 그런 정책에 대해서 일본 역시 부동산으로 움직여 왔는데 그런 상황입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 일본까지 한번 살펴봤고요. 그렇게 이야기를 들어보니까요. 소장님께서는 상징성은 있으나 일시적인 조정 전체적인 흐름은 바뀌지 않았다고 보시는 것 같아요. 제가 제대로 들은 게 맞습니까?

★ 김인만 : 일단 시장 구분을 해야 될 필요는 있고요. 일단 흐름 자체를 꺾었다는 점은 긍정적으로 평가를 하고 싶습니다. 왜냐하면 대통령께서 SNS에 개입을 안 했다면 설 지나고 상승했겠죠. 입주 물량도 부족하고, 유동성도 많고 여러 가지 논리들이 있었고 시장에서는 불신이 팽배했기 때문에, 추가 상승에 대해서는 저도 굉장히 부정적이에요. 여기서 더 올라가면 어떡하지? 어디까지 가는 거야? 더 이상 올라가면 저도 안 된다는 데 공감을 하고 있기 때문에 일정 부분 조정을 굉장히 긍정적으로 평가를 하는데요. 의도 자체는 다 좋고 이해를 합니다. 그래서 모든 대통령들이 부동산 시장 안정을 외쳤고, 이재명 대통령은 더 구체적으로 지시를 하고 있고, 부동산에 너무 돈이 많이 쏠리는 건 누가 봐도 바람직하지는 않으니까요. 우리가 선진국이기 때문에 부동산 비중이 줄어들고 금융 비중이 늘어나는 건 자연스러운 현상입니다. 근데 제가 염려되는 건 1차 대책이 나왔고요. 모든 정책은 명과 암이 있거든요. 그러면 5월 9일 이전에는 강남 쪽에도 차익 실현하는 매물들이 나올 겁니다. 그러면 5월 9일 이후에 대해서 플랜을 가지고는 계실 것 같은데, 그 정책이 결국에는 인풋에 따라서 아웃풋이 나온다고 보는데요. 노무현 문재인 정부 시절의 인풋 정책을 비슷하게 똑같은 인풋을 넣는다면 아웃풋도 똑같다고 생각을 하고요.

◆ 조태현 : 2번 실패했으면 3번도 실패 하겠죠.

★ 김인만 : 다른 정책이 나온다면 굉장히 긍정적으로 평가하고 싶습니다. 그러면 역설적으로 양도세는 올렸잖아요. 거래세를 올렸다는 얘기인데, 보유세도 올리겠죠. 근데 그 정책은 문재인 노무현 정부 시절에 똑같이 보유세 올리고, 거래세 올렸던 정책이기 때문에 그걸 세 번째 반복을 한다면 아웃풋은 결과적으로 크게 달라지지 않을 거라고 보고요. 반대로 보유세는 점진적으로 올리되, 거래세를 어떤 조건에 따라서 내려준다면 의외로 많은 매물들이 나오고, 거래가 되면서 하향 안정화 될 수 있다고 생각을 하거든요. 그래서 앞으로의 인풋을 과거와 똑같이 하느냐, 다른 정책으로 하느냐. 정책으로 보여줘야 하고 말로 하는 방향성은 충분히 제시를 했다고 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 행동으로 보여줘야 되는 때다. 양도세와 보유세의 문제는 2부에서 조금 더 살펴보도록 하고요. 조금 전에 그렇다면 행동에 따라서 집값의 흐름이 바뀔 수 있다는 말씀을 해 주셨는데, 대표님께서는 지금이 집값 하락의 시작이라고 보십니까? 아니면 일단 대책이 나왔기 때문에 잠깐 움찔하는 단기 조정 정도로 보십니까?

☆ 채상욱 : 주택 가격은 포스팅 이전에는 상승 압력을 많이 받고 있는 상황이었고, 상승 압력은 누가 뭐라 하더라도 서울에 공급 없다는 거였거든요. 그리고 9.7 대책은 공급 없다는 걸 확인해 준 부분이고요. 왜 그렇냐면 서울의 주택 시장은 주택을 임대를 놓고 얻을 수 있는 주택 임대 수익률이 2%가 안 되는 상황입니다. 10억 주택이면 2천만 원 버는 건데, 그 집을 짓기 위해서라면 4%로 돈을 빌려야 되기 때문에, 그 어떤 민간 사업자도 서울에 집을 지을 수가 없는 그런 상황이 되겠습니다. 그래서 서울에 집을 공급할 수 있는 주체는 오직 2개밖에 없는데요. 하나는 ‘공공’이죠. 그냥 숫자 필요 없다. 첫 번째가 되는 거고요. 다른 하나는 ‘조합’인데요. 조합은 집을 지어가지고 임대업을 벌겠다 아니라 그냥 현 10억짜리 집이 20억 되면 시행 마진이 생기니까, 시행 마진을 기대하는 조합들이 공급할 수 있으나 시행 마진이 생기는 지역은 고가 지역으로 제한되어 있기 때문에, 주택을 지을 수가 없는 상황입니다. 이렇게 된 거는 월세가 아주 크게 안 올라서라기보다는 월세도 오르고 있지만, 매매가가 더 빠르게 오르다 보니까 자산 가격으로 수익이 안 되는 거고요.
아까 일본 얘기 드렸지만 일본은 4.5%에서 5%입니다. 대출 금리 1.8%고 일본은 주택 가격 앙등되면 민간 사업자가 달라붙어요. 그러나 우리는 달라붙을 수 없는 숫자를 가지고 있는 상황입니다. 그래서 정부가 공급 대책을 냈는데, 공공이 공급해야 되니까 공공 쪽 사이드에 대책을 냈지만, 종합적으로 보면 결국 공공과 민간이 같이 해야지 되는 거지만 민간에서는 공급이 될 수 없는 숫자가 현재 유지가 되고 있기 때문에, 시장에서는 공공의 공급 대책만 봤을 때는 몇 십만 호 나오는 것도 아니고 게다가 여기서 그러면 서울 지자체장과도 협력이 필요한데, 지자체장과도 지금은 당이 다르기 때문에 그래서 시장에서는 아마 6월 지방선거를 볼 수밖에 없다고 생각이 되고요. 그리고 6월 지방선거 이후에 어떻게 달라지는 거냐면 그거에 따라서 서울의 공급 부족 문제가 풀릴지 안 풀릴지에 대한 인식이 조금 생길 수가 있으니까. 그런 것까지 열어놔야 되고.
그리고 하나가 더 있는데, 세금 많이들 얘기하시는데요. 세금은 결국은 국회 상임위인 조세소위에서 다뤄야 되는데, 조세소위는 통상 여당이 합니다. 그리고 22대 국회 첫 번째 조세소위는 24년 9월에 시작을 했고 그 첫 번째 여당 조세소위원장은 국회 박수영 의원이십니다. 근데 올해 9월이면 전반기가 끝나니까 마무리가 되겠죠. 그러면 26년 9월 조세소위는 민주당이 할 거라고 생각을 합니다. 현재는 2-3월에 아무리 세법 개정안을 올리더라도 조세소위 통과될 가능성은 제로고요. 세법 얘기는 상반기에는 아예 안 나올 거라고 생각을 하고, 지선이 끝나면 결국 7월과 9월 사이에 나올 거라고 생각을 해요. 시장에서는 하반기 6월과 7월에 있을 두 가지를 다 보면서 이후 방향에 대해서 생각할 것 같고, 지금은 그냥 올라간 거가 일부 조정되는 그런 수준입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 부분에 있어서는 두 분의 의견이 의외로 일치를 해가지고 싸우시길 원했는데

★ 김인만 : 의견 일치하지는 않습니다. 세금 부분에 대해서도 아까 여당, 야당 얘기를 했는데 여당이 하더라도 결국에는 지방선거 때문에 이번에는 하기는 힘들었을 거고요. 정책이 중요한데 일단은 분위기를 본다면 단기 조정, 당연히 급매물이 나오니까 단기 조정 가능성이 있고, 5월 이후에는 그냥 ‘올스톱’이 될 것 같습니다. 강남 쪽은 왜냐하면 팔려는 분들은 최고 세율이 다주택자들은 82.5%거든요. 안 파는 게 아니라 못 파는 겁니다. 세금이라든지 종부세 내고, 대출 이자 낸 거에 대해서 커버가 안 되기 때문에, 못 파는 거고 사시는 분은 대출이 2억밖에 안 나오는데 현금으로 사야 되는데 세무조사 위험도 있고요. 3월에 경험했잖아요. 2-3월에 급매물 맛을 본 분들이 5월 9일 지나면 이거 3억-5억 전후했던 매물들이 사라지고 나면 정상적인, 정상이라는 표현이 집주인 입장에서, 높은 호가를 따라갈까 매수자들도 따라가기 싫을 것 같습니다. 그러면 아마 하반기는 강남 쪽은 올스톱될 것 같고요. 중저가 시장은 여전히 사야 될 사람들은 사야 되니까 여전히 움직이는 별다른 시장이 될 것 같습니다.

☆ 채상욱 : 하반기에 강남 올스톱이 아닌 것이 매도는 순수 다주택자들의 매도세라고 보여지는데요. 한국 1,400만 주택 소유 가구 중에서는 3년 이상 다주택을 유지한 거를 순수 다주택이라고 하고 주택 임대업을 한 사람은 주택 임대 사업자라고 하지만 집을 갈아타는 과정에 있는 일시적인 다주택자가 200만 가구 이상 있거든요. 그 일시 다주택자에 대한 여러 혜택을 윤 전 정부 때 처분 기간을 늘려주는 그런 기준도 있었고, 지금은 주.임.사 등록하거나 다주택자들이 처분하는 거지만 주택 임대사업자 등록한 물량 말소되는 것도 25년, 26년이 가장 많습니다. 그 말소되는 사람들에게 부여된 양도세 공제 권한에 대해서 그걸 다시 일몰을 시키려는 논의를 이번에 시작을 했는데요. 제가 개인적으로 생각할 때는 5월 9일 이후에 순수 다주택자 양도세 물량은 없지만, 일시적 2주택자는 중과 부담 없이 팔 수 있거든요. 그래서 일시적 2주택자 매도 물량이 있을 것이고, 그다음에 주택 임대 사업자의 양도세 중과 부담이 없는 물량들이 여전히 있기 때문에 그런 것들이 나올 거라 생각하고 있습니다.