뜨거운 감자 '장특공제 폐지'.."집 하나 있는 걸 건드려?" VS "비거주는 갭투자"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 4월 28일 화요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수


- 정부, '비거주 1주택자 장특공제 폐지' 손댈 가능성 상당히 커
- 12억 이상 고가아파트, 장특공제 매우 중요..비거주 10년 보유시 40% 양도세 혜택
- 집주인 입장 '집 하나 갖고 있는거를 건드려?' vs '비거주는 갭투자' 의견 분분
- 장특공제 폐지? 매물잠김으로 나타날 것
- '보유세 올릴테니, 거주하지 않은 집 팔아?' 안팔고 거주하면 돼..대다수 50대는 '거주' 선택할 것
- 10년 거주 묶일 경우 매물&전세 안나와..전세도 심각, 매물공급 더 부족해져
- 1988년 장특공제 도입 당시 취지 '투기 아닌 보유로 패러다임 바꾸자'
- 장특공제 폐지로 갈 경우, 1세대 1주택자 양도세 비과세 한도 12억에 대한 물가상승분, 누진구간 상향 조정해줘야
- 5.9 이후 집값은? "강세로 전환"


- 자산가들, 장특공제 이슈 상당히 민감하게 받아들여..자산 포트폴리오도 재조정
- 근로소득세 3억 이상 3-40%, 10억이상이면 45% 세금내..반면, 장특공제의 경우 10% 세율
- 10억짜리 집 10년 후 30억에 팔 경우, 장특공제 적용하면 700만원 세금..장특공제 배제할 경우 2.5억 내야
- 장특공제 매물잠김? 일시적 현상일 뿐..7월 이후 세제개편시 보유세 강화될 경우 매물 안나올 수 없어..내년 이후 상황 많이 변할 것
- 최근 주택 매수자금조달서, '주식팔아, 집샀다'..SK하닉 성과급 등으로 출퇴근 버스 라인 중심으로 매수세로 돌아서
- 5.9 이후 집값 어떻게? "소강 국면"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : ‘장특공제’에 대한 이야기를 꺼내보고자 합니다. ‘1주택자 장기보유 특별공제 개편’ 관련된 이야기인데요. 이재명 대통령이 SNS에 ‘오래 보유했다는 이유만으로 세금을 대폭 깎아주는 건 정의와 상식에 어긋난다’라고 이야기하면서 촉발된 문제거든요. 일단 소장님, ‘비거주 1주택자의 장특공제 폐지’ 이거는 어떻게 보십니까? 아직 현실화된 정책은 아니지만요.

★ 김인만 : 현실화되지는 않았는데 손을 댈 가능성은 상당히 높겠죠. 지금 현행의 제도를 보게 되면 10년 동안 보유하게 되면 40%, 10년 거주하게 되면 40%, 합이 80%를 공제해 줍니다. 양도세를 공제해 준다는 건데요. 집을 팔 때 양도 차익에 대해서 공제를 해 주는데 ‘집 하나 가진 사람’ 얘기입니다. 1주택자가 아니면 15년 가지고 있으면 30% 공제를 해주고. 1주택자는 거주 보유 합쳐서 80%를 해 주는데 1세대 1주택자는 12억까지 비과세를 해 주거든요? 그런데 12억 넘어가는 고가 아파트, 50억이다 40억이라고 하면 15억 가지고 혜택도 없으니까 장특공제가 매우 중요한 세금인데 대통령께서 화두를 던진 건 그거죠. 거주하지 않고 그 집에 10년 보유만 했다고 해도 결국에는 혜택을 주기 때문에 혜택을 40%를 받잖아요. 그러다 보니까 혜택이 너무 과하지 않냐라는 말씀을 하십니다. 예를 들어서 5억에 사서 40억이 돼가지고 35억이 남았는데, 10년 거주 10년 보유하게 되면 2억 정도 되거든요. 보유만 해도 한 6억 정도니까 한 4억 정도의 차익이 나잖아요. 그래서 ‘너무 혜택을 많이 준다’라는 메시지를 던졌고 의견이 굉장히 분분합니다. 집주인 입장에서는 ‘집 하나 가지고 있는 거를 이렇게 건드려야 되냐, 비거주할 수도 있고 거주할 수도 있는 거지’라는 격앙된 반응을 보여주고 있고. 또 일각에서는 ‘그러면 거주하시는 사람들이 우선이지 비거주에 대해서는 갭투자가 아니냐’라는 의견들도 있기 때문에. 지금 상당히 반반이라고 해야 될까요? 대립되는 의견을 보여주고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 반반이라고 하셨는데 두 분의 의견을 다 들어보도록 할게요. 제가 주말에 돌아다녀봤는데 그런 말씀을 하시더라고요. 제가 원래 살던 곳에 지금은 강남 3구에 속하고 가격도 많이 올랐는데 거기 오래 사신 분들이 많아요. 그래서 자제분들한테 물려주고 본인은 그 집에서 사시는 분들도 상당히 많더라고요. 그런데 이 언급이 나오고 나서 ‘매물이 싹 잠겼다’는 거예요. 전세 물건까지 싹 사라지고. 이거 부작용 있는 거 아닙니까?

☆ 한문도 : 일단 지금 말씀하신 그런 사례도 있고, 자산가들도 지금 이번 장특공제 이슈에 대해서 상당히 민감하게 받아들이고 있습니다. 그래서 자산 관리 포트폴리오도 재조정하는 분들이 되게 많아요. 될 거라고 보는 거죠. 이재명 대통령이 그동안의 행보를 볼 때 이건 진행될 것이라고 예측하고 있는 것 같고, 말씀하신 것처럼 여러 가지 문제점도 조금 노출되는 건 분명히 있습니다. 그런데 그 부분에 대한 케어까지 하기에는 지금 먼저 큰 이슈부터 던져놓은 것 같고요. 이걸 ‘공정과세 측면’에서 접근했잖아요. 근로소득자들은 지금 아시겠지만 3억 넘으면 30%, 40% 내고. 10억 원을 벌었으면 한 45% 냅니다. 그런데 장특공제가 다 적용이 되면 거의 한 10%밖에 안 됩니다. 지금 최근에 세금 폭탄이라는 표현을 우리가 객관적으로 볼 필요가 있는데요. 장특공제 다 적용했을 때 만약에 10억짜리 집을 사서 10년 뒤에 30억에 팔았다 그러면 한 20억 차익이 나지 않습니까? 그 계산을 해보면 한 5500에서 한 700 정도 세금이 나와요. 그게 이 장특공제를 배제를 하면은 한 2억 5천 정도 나옵니다.

◆ 조태현 : 저희가 시간이 없어서 죄송한데 잠깐 말을 끊고요. ‘공정 과세’ 이거는 다들 인정을 할 것 같은데, 그래서 ‘공정 과세가 됐을 때 매물이 잠기는 거 아니냐’ 이 우려가 지금 시장이 커서 그거 여쭤보는 거거든요?

☆ 한문도 : 일시적으로는 그렇지만 이어서 가다 보면 보유세가 또 있지 않습니까? 보유세가 다시 또 이어서 따라올 거예요. 그럼 보유세의 농도를 아직 발표는 안 했지만 아마 7월달 세제 개편에서 개편안이 살짝 나올 겁니다. 이때 정부에서 어떤 트렌드를 취하느냐가 되게 중요한데. 그 신호가 세게 나오면... 수익률을 계산하시면 나오거든요? 1년에 1%라는 개념이 큽니다. 어마어마하고, 자산관리사나 세무사들이 이 부분이 나오는 걸 예측들을 하고 있어요. 농도의 차이겠죠. 그럼 세게 나왔을 때 매물을 안 내놓을 수가 없습니다. 시간이 갈수록 수익이 감소하는 효과가 있고 시간이 갈수록 공급 물량들이 나오기 시작하잖아요. 앞으로 시간이 갈수록 인구 감소도 현실화되거든요. 이런 것들이 이미 자산가들에서는 공유가 돼 있습니다. 그래서 일시적으로 심리적으로는 지금 말씀대로 매물이 잠겼지만, 가만히 앉아서 생각해 보니 ‘아 감정적으로 대할 게 아니라 결국 자산 관리 측면에서는 팔아야 되는구나’ 쪽으로 가게 돼 있어요. 그런 현상이 바로는 안 나타나고 입주 물량 부족이 내년 정도까지는 버틸 것 같습니다. 그러나 정부 대책과 맞물리면서 그 뒤부터는 상황이 많이 변할 수 있다. 그래서 그것까지 예측하고 시장에 대처하시는 게 현명하실 것 같습니다.

◆ 조태현 : 정밀한 세금 정책이 굉장히 중요하다고 봐야겠네요.

☆ 한문도 : 심하게 중요하죠.

◆ 조태현 : 그렇다면 소장님께서는 매물 증가로 갈 것 같으세요? 매물 잠김으로 갈 것 같으세요?

★ 김인만 : 매물이 잠기죠. 쉽게 생각하게 되면 원리는 간단합니다. 합리적이고 타당한 이유가 있다면 받아들이는데, 당근이 아니라 지금 채찍을 때리고 있잖아요. ‘너 보유세 올릴 테니까 거주하지 않는 집은 팔아’라고 한다면 거주하면 됩니다. 그래서 저는 대다수의 한 50대까지는 거주를 선택을 할 것 같고요. 그러면 10년 거주가 묶이잖아요. 10년 동안 매물이 안 나오고 전세도 안 나옵니다. 그래서 전세도 심각해지고 공급 매물도 더 부족해지는데 파는 분들은 고령자들, 70세 이상 되시는 분들 비거주 1주택자 중에는 차익 실현해서 편하게 살자는 분들이 매물이 나오는데. 어느 매물이 더 많냐에 대해서는 뚜껑을 열어봐야 될 것 같고요. 그러면 저는 하고 안 하고의 문제를 떠나서 앞서서도 합리적인 조정 이런 말씀을 하셨는데 그러면 왜 장특공제가 생겼냐라고 본다면 일단 인플레이션 방어는 해야 되잖아요.

◆ 조태현 : 그런 목적이 제일 컸죠.

★ 김인만 : 30년 전에 4억 5억에 사신 분이, 물가가 그때 5억이 지금 5억은 아니니까 단순히 35억이 남았다라고 우리가 단순히 생각할 문제는 아닌 것 같고. 한 20억 정도 남은 거에 대해서 생각을 해야 될 것 같고요. 주식은 단기 투자 많이 하지만 부동산은 또 장기 보유를 장려하거든요. 일본 같은 경우도 양도세율이 30%인데, 5년 이상이 되면 15%로 내려주잖아요. 독일은 10년 보유 또는 2년 거주고, 프랑스는 22년이고. 국가마다 부동산은 오랫동안 보유해 장기 보유 특별공제가 1988년도에 도입됐을 때 취지가 ‘투기가 아닌 보유로 패러다임을 바꾸기 위해서’라고 명분을 내세웠거든요. 그래서 장특공제가 들어왔습니다. 그러면 저는 만약에 ‘불합리해. 그래도 비거주자한테 혜택이 너무 많아’라고 해서 만약에 폐지를 하고 거주자한테 우선권을 주든 장특공제를 전면 폐지를 하든 한다면 밸런스 조절을 해야 되지 않나. 비과세가 지금 1세대 1주택자들이 12억까지거든요. 그러면 이런 거를 물가 상승률 정도 올려주든지, 누진세율 구간도 상향 조정해 주고 전체적으로 손을 봐야지. 단순히 이것만 딱 손대면 결국에는 개인들은 최선의 선택을 할 수밖에 없다는 말씀드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 끝으로 요거 하나 두 분께 간략하게 여쭤보도록 할게요. 최근에 우리나라 전체 시총이 6천조 원 넘어섰다고 하죠. 그러면서 지금 머니무브를 우려하는 목소리가 다시 커지고 있어요. 실제로 주택 매수 자금 조달서를 보니까 ‘주식에서 부동산으로 움직이는 기류가 있다’라는 소식도 전해지고 있거든요? 앞으로 이렇게 움직일 가능성, 교수님은 어떻게 보십니까?

☆ 한문도 : 충분히 있습니다. 실제로 현재 사례에서 나타나고 있는데요. 지나가는 얘기를 들으실 것이 아니라 실제로 제가 강동구 시장... 아시겠지만 SK하이닉스나 땡땡 기업들, 성과 좋은 데 있잖아요? 그 성과보수 단위가 우리가 예상한 것보다 훨씬 큽니다. 3억, 5억이래요. 그러다 보니까 대기업 맞벌이 부부들 이 부부들이 다 전월세로 살고 있다가 3억, 5억이 생기니까 대출 액수는 적지만 4억 정도 더하면 7~8억이 되잖아요? 자기들이 모은 돈 5억 더 하면 10몇 억이 되는 거예요. 여기서 금수저는 아니더라도 부모님들이 인력을 도와주면 주택 매수 세력이 되거든요. 실제로 그렇게 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 또 부동산 가격을 올리는 그런 요인도 될 수 있는 거 아니에요?

☆ 한문도 : 지금 실제로 그 지역에서는 그렇게 그런 일이 벌어지고 있고. 그게 출퇴근 버스 가는 자리 있지 않습니까? 그 섹터만 그렇습니다. 전부 그런 건 아니고 실제로 주식시장에서 돈을 버신 분들이 지금 번 액수를 대충 계산해 보시면요. 집을 못 산 분들 입장에서 지금 원래 시드 머니하고 주식 머니하고 합하시면 지금도 바로 살 상황은 아닙니다. 더 시간이 필요합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 소장님 간략하게 정리해 주실까요?

★ 김인만 : 앞서서 쭉 얘기한 걸 종합적으로 정리를 해야 되는데, ‘같은 문제’입니다. 전세를 구하기 어려우니까 주식 투자에서 수익이 커졌잖아요. 1억 투자했는데 2억, 3억 되신 분들 많이 있으니까 그 돈을 빼서 내 집 마련하시는 분들도 있는데. 이거를 저는 심각하게 볼 문제는 아닌 것 같고요. 다주택자 중에서도 집 팔아서 주식 넣는 분들도 많이 있기 때문에, 서로 보완 작용이지 일방적으로 부동산으로 간다? 저는 그렇게 생각하지 않고 오히려 따져보면 집 판 돈이 부동산 주식으로 들어간 돈이 더 많지 않겠습니까? 저는 지금은 그런 상황이라고 생각합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 5월 9일 이후에 어떻게 될지 한번 이거 마지막으로 해볼까요? 단답형으로 ‘5월 이후에 안정된다, 아니다’ 집값입니다. 먼저 말씀하실래요?

☆ 한문도 : 저는 소강 국면.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 소장님은?

★ 김인만 : 저는 강세로 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 많은 분들 참고하시기 바라겠습니다. 오늘의 은 한문도 명지대학교 대학원 실물투자분석학과 교수, 김인만 부동산경제연구소장과 함께 했습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.