■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 05월 08일 금요일
■ 대담 : 이정환 한양대 경제금융대학 교수, 이광수 국민일보 기자
- 자산은 자산으로 이전..주식 팔아 소비로 이어질 가능성 낮아
- 소액 투자자 주식 '뛰어봤자 소액'..소비 촉진 시킬 규모 안 돼
- 한 번에 5천만 원 단위로 움직이는 집값, '부동산 불패' 경험했다면 '주식만 보유'는 불안
- 2017년 집값 급등기에도 알고 보면 삼성전자·SK하이닉스 주식 오르던 시기
- 서울 아파트 사는 중산층 맞벌이 부부, 안정적 소득에 집값 뛴다면..주식 팔아 집 대출 갚으려는 움직임
- 한국은행 '증시 상승이 실물 경제로 잘 전달이 안 되고 있다' 분석
- 증시 부양해놨더니 번 돈은 부동산으로? 정부 딜레마 빠질 수도
- 서울 주택 매매 자금 출처 조사, 주식·채권 매각 비중 늘어
- 중장기적으로 주식 상승률이 집값 상승률을 뛰어넘어야..시장은 아직 "그래도 부동산"
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조태현 : 네. 여러분의 경제 시야를 확 넓혀드리는 시간입니다. 이번 한 주 동안 주목했던 경제 뉴스 탑 쓰리. 이름하여 이번 주 시간입니다. 이번 주는 한양대학교 경제금융대학의 이정환 교수, 국민일보 이광수 기자 두 분과 함께하도록 하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.
■ 이정환, ▣ 이광수 : 예. 안녕하세요.
◇ 조태현 : 요즘 주식이 이렇게 가파르게 오르는 시기에 또 두 분을 모시게 됐는데, 첫 소식부터 주식과 어느 정도 관련된 이야기입니다. 첫 키워드부터 살펴보죠. '주식 팔아 아파트 샀다' 일단은 증시부터 잠깐 얘기를 해 볼까요? S&P500, 나스닥 최근에 사상 최고가 흐름이 이어졌는데, 간밤에 그래도 약간 조정을 받았어요?
▣ 이광수 : 네 맞습니다. 간밤에도 S&P500 지수, 나스닥 지수가 장중 최고치 기록을 한 번 경신을 했습니다. 그러다가 '미국과 이란 간의 협상이 잘 안 되고 있다' 이런 소문이 나오면서, 상승 폭을 반납하고 반도체주 중심으로 다시 하락해서 주요 증시 모두 다 하락으로 마감했습니다.
◇ 조태현 : 그렇다고 낙폭이 크지는 않았는데, 만약에 장중에 지금 들어온 소식이 들어왔으면 훨씬 더 낙폭이 컸겠죠? 지금 '미국과 이란의 교전이 다시 시작됐다'라는 소식이 전해졌고요. 이게 지금 우리 증시 초반 상황에도 영향을 주고 있습니다. 그런데 여기에서 제가 교수님께 항의. 우리 어제 만났었잖아요. 끝날 것 같다면서요?
■ 이정환 : 곧 끝나겠죠. 언제 끝날 지가 이슈긴 한데, 미국 전략 상 제 생각에는 미국 트럼프 대통령이 중국 방문하기 전에 끝나는 게, 미중 정상회담 하기 전에 끝내는 게 사실은 최적의 플랜인 것 같고. 그것에 대해서 강력하게 압박은 하는 것 같다.
◇ 조태현 : 그건 트럼프 생각이고.
■ 이정환 : 예. 압박하는 것 같은데, 이란이 지금 지배 구조, 지배 구조라고 말하기는 좀 그렇지만 이 정치적인 상황이 녹록한 상황이 아니고, 아무래도 지도자가 없는 타격. 후계자가 있는 타격들이 여러 가지 겹치면서, 내부에서도 이제 갈등이 좀 많은 것 같아요. 내부에서 갈등이 많으니까 협상 채널 역시 다극화돼 있고, 이것에 대해서 갑론을박 하고 있고. 또 이것도 이해관계가 다 다르지 않습니까? 그러니까 이해관계가 다르면서 좀 지지부진한 게 아닌가. 그래서 전국적으로는 끝나지 않을까라는 의견이 더 많은 것 같아요. 시장에서.
◇ 조태현 : 끝나긴 끝나겠죠. 그런데 말씀하신 것처럼 미국 전문가, 그리고 시장 전문가들은 "끝날 거다"라고 얘기를 하고요. 이란 전문가 분들은 "쉽지 않을 거다" 말씀을 하셨는데, 지금까지는 이건 백전백승이었어요. 이란 전문가 분들이 다 맞췄습니다. 그래서 쉽지 않을 것 같다는 생각이 또 들고 있는데, 어찌 됐건 이런 상황 속에서도 코스피가 정말 어제는 무섭더라고요. 무서운 수준으로 오르고 있는데, 한국은행 쪽에서 눈에 띄는 보고서가 있었어요. 어떤 내용이 담겨 있었습니까?
▣ 이광수 : 네. 자산 가치가 상승을 하면 돈을 더 쓰는 게 부의 효과라고 하는데요. 근데 그게 국내 증시에서는 나타나지 않은 것으로 분석된다라는 게..
◇ 조태현 : 주가가 올라서 내 자산은 늘어났는데, 돈은 안 쓴다?
▣ 이광수 : 맞습니다. 그게 이제 한국은행의 분석입니다. 그래서 '증시 상승이 실물 경제로 잘 전달이 안 되고 있다' 이런 얘기거든요? 이 한국은행 분석을 보면 우리나라는 주가가 올라서 만약에 만 원을 벌었다라고 가정을 하면, 이 중에 1.3%. 그러니까 130원만 소비로 활용하는 것으로 분석이 됐습니다.
◇ 조태현 : 거의 안 가네요, 소비로?
▣ 이광수 : 거의 안 갑니다. 한국은행이 7일에 발표한 보고서에 따른 분석 결과인데요. 그러면 미국과 유럽은 어떠냐? 여기도 그렇게 높진 않아요. 3.4% 수준이거든요. 그래서 미국이나 유럽도 1만 원 벌면 300원에서 400원 쓰는 건데, 이게 1만 원으로 하니까 지금 300원 400원 얼마 안 되는 것 같지만, 그래도 천만 원, 2천만 원 번다고 하면 꽤 많이 쓴다는 거고. 주요국에 비해서 우리나라는 3분의 1 수준 정도밖에 돈을 쓰지 않는다 라고 분석이 되고 있습니다.
◇ 조태현 : 어찌 됐든 우리나라에서 주식으로 번 돈이 소비로 가지 않는다 라는 흐름은 명확한 것 같은데요. 왜 그런 거예요?
■ 이정환 : 아무래도 이게 자산이다 보니까, 자산은 자산으로 이전할 가능성이 높지, 소비로 가지 않을 가능성이 높다. 그리고 주식을 투자하는 분들이 그렇게 또 한정적이거든요. 그러니까 주식에 투자해서 이렇게 소득이 늘린 만큼, 일정 비율 이상 투자하는 부분들이 그렇게 또 많지는 않습니다. 전반적으로 따져봤을 때.
◇ 조태현 : 하긴 엄청 늘었다 하더래도 지금 천 몇 백 만 개 라고 하니까.
■ 이정환 : 천 몇 백 만이고, 그다음에 이 계좌 수가 그렇게 늘어난다는 거 하고, 소액 투자자가 많은 거하고 또 다른 거거든요. 그러니까 예를 들어서 천만 원을 투자해서 30%가 오르면 1300만 원이지만, 10만 원을 투자해서 30% 오르면 13만 원이거든요.
◇ 조태현 : 제 친구도 어저께 저한테 연락하더라고요. 주식 시작했다고. 삼성전자 한 주 샀대요.
■ 이정환 : 그러니까요. 그래도 거의 30만 원가량 돈을 투자하셨는데, 이제 이 부의 효과라는 것들이 있는데 이미 기존에 많이 투자하고 있던 분들은 올라도 자산에서 오른 거기 때문에 굳이 다 소비로 이어지지 않는다. 그러니까 소득하고는 상관없이 워낙 많이 는 거기 때문에 별로 상관하지 않을 거고, 지금 분포를 확실히 봐야 될 거긴 한데 소액 투자자가 많으면 이게 효과가 더 작을 수밖에 없어요. 늘어도 사실 이게 10만 원에 13만 원 되면 당연히 기분 좋은 일이긴 하지만, 이거를 소비 촉진시킬 정도로 늘었느냐? 라고 이야기하면 또 전혀 다른 이야기라서, 이게 국내 자산 배분이라든지 국내 자산이 또 전체적으로 보면 배분이 한 70%가량 부동산에 있고, 그다음에 이 주식을 가진 사람이 한정적인데다가 소액 투자자가 많기 시작하면 이 효과가 좀 작게 나올 수 있는 것들은 좀 분명한 것 같다 이런 말씀드려야 될 것 같아요.
◇ 조태현 : 참 이것도 걱정되는 부분인데, 이재명 대통령께서 이런 말씀하셨잖아요? "부동산에서 소위 금융의 대전환을 해야 되는 게, 지금 우리의 과제입니다. 투기적인 요인으로 부동산을 취득하는 일을 최소화시킬 필요가 있다"라고 하는데 부동산 지표도 그렇고, 이 보고서도 그렇고 이 이야기랑은 정반대로 가는 것 같아요?
▣ 이광수 : 네 맞습니다. 이 부동산에 쏠린 유동성 이런 것들을 내수 소비나 증시로 유입을 해서, 생산적 금융 이걸 추구하겠다. 이게 현재 정부의 정책 목표잖아요? 그런데 이렇게 증시 부양해 놨더니 여기서 번 돈 부동산으로 간다고 하면 이 정부가 딜레마에 빠질 수도 있을 것 같다. 이런 얘기가 나오는데요. 실제로 한국은행 분석 결과 보면 무주택 가계의 경우에는 이 주식의 자본 이득의 70%가 부동산으로 이동하는 것으로 추정이 됐습니다.
◇ 조태현 : 그러니까 주식으로 이득을 얻었다, 무주택자들은 이 이득을 번 거의 70%가 부동산으로 왔다?
▣ 이광수 : 네 맞습니다. 실제로 애초에 주식에 적극적으로 지금 다들 뛰어들고 계시잖아요? 근데 그 목적을 좀 들어보면, 집 사기 위해서 사는 집값이 너무 많이 오르잖아요? 그런데 이 부동산 시장에 지금 내가 참여하지 못하고 있는데 참여하기 위해서 주식으로 '돈을 좀 벌어봐야겠다', 좀 이렇게 말씀하시는 분들도 많고. 아니면 이렇게 좀 '갈아타기, 상급지로 가겠다' 이렇게 대답하시는 분들이 많거든요? 최근 서울 주택 매매 자금 출처 조사 결과를 보면 주식이나 채권 매각 대금 비중이 크게 늘어난 것으로 나타났습니다. 그래서 이런 부분들 어떻게 해결할 수 있냐, 이런 부분들을 전문가 분들한테 물어봤는데 결국 중장기적으로 증시 상승률이 계속 집값 상승률을 이기는 것을 보여주면, 투자해서 무조건 주식이 잘 간다는 걸 알게 되면 사실 여기서 번 돈을 다시 주식이 재투자 소비로 안 가더라도 할 것인데, 아직까지는 그래도 부동산이지라는 생각이 많기 때문에 이렇게 부동산으로 가는 것 아니냐. 계속 증시가 좀 꾸준히 탄력적으로 올라줘야 된다 뭐 이런 말씀을 하시는 전문가들도 있었습니다.
◇ 조태현 : 그러니까 계속 꾸준히 올라주는 건 좋은데, 지금까지 오름 폭을 봤을 때 이거 더 오를 수 있을까? 이런 생각이 드는 것도 사실이고요. 이재명 정부 출범 뒤에 서울 아파트 집값, 강서구 이런 데 몇 군데를 제가 조사를 해 봤는데 서울 전체로는 9.55%. 이거 한국부동산원 주관 자료를 기반으로 말씀드리는 거고요. 송파구는 15.49%, 성동구는 18.99% 이렇게 올랐단 말이죠? 이것도 계속 수익률을 낼 수 있는 거예요?
▣ 이광수 : 네. 수익률은 사실 주식이 더 높지만 당연히 이제 부동산 같은 경우에는 규모가 크고, 되게 레버리지를 쉽게 일으킬 수 있잖아요? 그래서 아마 금액으로 따지면 부동산이 또 압도적일 것 같거든요? 교수님 말씀하신 것처럼 국내 주식 투자자들은 소액 주식 투자자들이 많고, 대부분 여쭤보면 제 주변에 봐도 천만 원, 500만 원, 300만 원 이 정도 수준이거든요. 그래서 2배 벌어봐야 큰돈 못 버니까, 아직까지는 '부동산 아직 불패다'라고 생각하시는 분들이 많은데, 증시가 체질 개선이 돼야겠죠. 돼야지 이제 또 많은 분들이 그런 혜택을 누릴 수 있으니까, 그런 부분들을 한번 지켜봐야 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 미국처럼 1년에 두 자릿수만 꾸준히 오른다라고 생각을 하면 옮길 수도 있을 것 같긴 한데, 그런데 아까 교수님 말씀하신 것처럼 자산에서 자산을 옮긴다면 결국에 잘 가는 자산에 투자해서 자산을 불린 다음에, 다른 자산 쪽으로 옮겨가고 이게 왔다 갔다 거리는 거 아니에요? 어느 한 방향으로 간다 라고 볼 수는 없는 거 아닙니까?
■ 이정환 : 근데 부동산은 투기적인 수요도 있지만 주거 서비스에 대한 수요가 분명히 있고요. 그다음에 주거 서비스가 한 번 엔트리를 못하면, 다음 주거 서비스를 이동하는 데 굉장히 어려움을 겪을 것 같다. 다음에 흔히 말하는 '상급지'라고 보통 이야기를 하는 것에 있어서 옮기는 데 어려움을 겪을 것다 라는 그런 경험들이 다 있지 않습니까? 2020년대 초반에 특히 그런 경험들이 있으면서, 이것들에 대해서 적어도 부동산 자산이 크게 자기 자본을 깎아먹지 않는 자산이라고 한다라고 하면, 투자를 해야 된다는 생각들도 많은 것 같아요. 그러니까 부동산 가격은 오르면 아파트 가격 자체가 워낙 올랐다 보니까 특히나 아파트 가격에 굉장히 관심이 많은데, 예전에는 천만 원 단위 움직이는 것도 많았는데 지금은 5천만 원 단위씩 움직이니까. 그게 한꺼번에 그러니까 주식은 10%, 20% 오르는 게 왔다 갔다 하지만 한꺼번에 5천만 원씩, 1억 원씩 이렇게 돈을 마련하는 게 쉽지가 않은 이야기고. 그게 1년, 2년 잘못 삐끗하면 2억, 3억 격차가 나는 이런 것들을 경험을 해 보셨기 때문에 그렇게 쉬운 결정이 아니다. 이게 집이라는 것은 계속 상당 기간 동안 굉장히 많이 올라왔고, 특히나 2020년대 초반에 많이 올랐기 때문에 사람들이 경험이 있고. 이것이 하루 사이에 1억, 2억씩 오르는 경험들을 분명히 한 분들이 주식만 가지고 있기에는 좀 불안한 측면들이 있다. 지금이라도 가지고 있어야 나중에 혹시 그런 장이 왔을 때도 1억, 2억씩 오르는, 한 번에 이렇게 오르는 크게 띄엄띄엄 오른 장에 와도 대처가 되는. 물론 투기적인 수요는 당연히 지금 빚을 줄여가지고 줄이고 있긴 한데, 흔히 말해서 집을 사려는 수요는 분명히 있는 거는 사실이다. 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 그러면 '주가가 올라봤자 실물 경제에는 큰 영향을 못 미친다' 이렇게 부정적인 평가도 할 수 있는 거 아닙니까?
▣ 이광수 : 사실 중장기적으로 봤을 때는 그렇지는 않다고 합니다. 그 이유는 주식시장에 새로 유입되는 분들이 많아지고 있고, 그래도 미미하지만 증시에 투자하는 규모가 계속 늘어나고 있어요. 그래서 늘어나고 있게 되면 이게 부의 효과가 발휘될 수 있다고 지금 학계에서는 보고 있거든요? 아직까지는 가계 자산이 대부분 부동산에 있고, 증시에 많이 없기 때문에 부의 효과가 지금 미미하지만, 점점 이렇게 자본시장 쪽에 있는 자산들이 가계가 많이 소유하고 있다는 게 늘어난다고 하면, 소비 여력 확대로 이어질 것이라는 게 지금 한국은행의 분석입니다.
◇ 조태현 : 제발 좀 그랬으면 좋겠습니다. 제가 아까 부동산 지표를 좀 말씀을 드렸는데요. 지금 강서구 이런 데들 보면 올해 들어서 4.5%. 굉장히 높은 상승률을 보이고 있거든요? 그렇다면 부동산과 관련해서 주식 자금이 또 이동하게 되는 그런 계기가 되는 거 아닙니까?
■ 이정환 : 사실 2017년에 한국 부동산 가격이 굉장히 많이 올랐는데, 그때 원인으로 지목하는 것들. 부동산 하신 분들이 원인으로 지목하는 것들 중에 하나는 그때 반도체가 좋으면서 삼성전자랑 하이닉스 주가가 굉장히 많이 오른 시기였다라는 이야기는 하거든요? 그게 이제 중산층들이 특히나 서울의 아파트들을 많이 사려고 하는데, 보통 서울의 아파트를 사려는 사람들이 중산층의 흔히 말하는 맞벌이 부부들이 많이 산다. 특히나 상급지로 가면 갈수록 그렇다라고들 이야기를 많이 하는데, 그런 분들이 주가가 오르게 되면 집을 사려는 생각들이 굉장히 강하고, 특히나 미래에 이런 분들은 소득이 안정돼 있기 때문에 자산만 좀 있으면 주가를 그러니까 흔히 말해서 자기 자본을 넣고 집을 살 수 있는 여건도 굉장히 좋습니다. 미래 소득이 안정적이고, 부채를 조금만 일으키고, 그다음에 일부 흔히 말하는 자기 자본이라고 이야기할 수 있는 주식 자본이 늘어나면 주거를 살 수 있는. 그러니까 아파트를 살 수 있는 그런 여건들이 굉장히 많이 되는 분들이라, 사실 좀 우려를 하는 것들이 있다. 그러니까 시장에 지금 주가는 많이 상승했고, 이것들이 아마 혜택들이 중산층 이상에 많이 갔을 거라고 생각을 하고 있고, 근데 서울의 아파트 수요자가 거기고 그런데 '아파트 공급 모자란다' 이렇게 시나리오가 짜지면, 좀 우려를 하는 분들이 물론 강남 아파트는 너무 올라갔고, 지금 워낙 규제를 타이트하게 하기 때문에 거의 다른 나라의 세상인 것 같고. 근데 안 올랐던, 한동안 노도강 이런 데 안 올랐다라고 생각했는데, 그쪽 지역의 아파트 가격이 좀 우려가 되는 것이 아니냐. 혹은 서울 근교 경기도권의 아파트 가격이 우려가 되는 것이 아니냐. 그 조건들이 그렇게 맞춰져 있기 때문에 수요자, 자산 그다음에 미래 현금 흐름, 아파트 공급 이런 조건들이 맞춰져 있기 때문에 굉장히 우려를 하고 있고. 정부에서도 이거를 대응하려고 여러 가지 대책들을 내놓고 있다. 이런 말씀드려야 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 어떤 대책이 나오는지 계속 지켜봐야 될 것 같은데요. 청취자님이 곧 주식을 처분할 건데, 양도소득세 중과를 앞두고 모레죠? 매물 급하게 잡아서 잔금 걱정하다가, 그래도 주가가 급격하게 올라서 부족한 자금을 충당할 수 있었대요. 우리가 걱정하는 이야기가 여기 다 담겼습니다. 이 이야기는 여기서 마무리하도록 하겠고요. 잠시 쉬었다가 2부에서 반도체 이야기로 돌아오도록 하겠습니다.
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