서울 전세 10년 만에 최대 상승...서울 아파트 월세 비중 50% 육박

■ 진행 : 엄지민 앵커
■ 출연 : 주원 현대경제연구원 연구본부장

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[앵커]
서울 아파트 매매가와 전세가격이 모두 오름폭을 확대했습니다. 임대차 시장에서는 월세 비중이 빠르게 커지며전세의 월세화는 현실이 되고 있습니다. 관련해서 주원 현대경제연구원 연구본부장과 알아보겠습니다. 어서 오세요. 일단 양도세 중과한 지 한 달이 지났는데 서울 강남권도 크게 오르고 특히 외곽의 움직임도 눈에 띄더라고요. 얼마나 올랐습니까?

[주원]
서울 같은 경우는 아파트 전셋값이 10년 만의 최대 상승폭, 전주 대비해서 0. 3% 올랐고요. 서울 아파트값 0. 27%인데, 그러니까 지난주보다는 커진 상향이죠. 그런데 강남 쪽은 증가율이 둔화되는 모습이고 이게 풍선효과라고 하죠. 강남을 벗어난 서울 북부 지역 그다음에 그 주변 지역으로 가격들이 상승세가 상당히 빨라지고 있는 모양새고. 결국 지금 수급의 문제였던 것 같아요. 정부가 부동산 시장을 잡기 위해서 상당히 각종 규제라든가 대출을 억제하는 정책을 냈음에도 불구하고 공급이 안 되다 보니까, 그래서 서울 북부 지역 같은 경우는, 한강 이북 지역 같은 경우는 상당히 저도 놀랐습니다. 이렇게 풍선효과도 빠르게 나가고 있는지는. 강남 쪽이 매매가 안 되니까 그 매매 수요가 그쪽으로 넘어가는 거거든요. 전형적인 풍선효과가 상당히 나타나고 있습니다.

[앵커]
수치를 좀 보면 서울 아파트는 0. 27% 한 주 만에 올랐는데 동대문 0. 39% 올랐고 도봉도 그렇게 올랐습니다. 그런데 서울보다 더 눈에 띄는 지역이 동탄이에요. 동탄 같은 경우에는 일주일 사이에 거의 2% 가까이 올랐는데 결국 성과급 영향인 거죠?

[주원]
그렇죠. 동탄만 그런 게 아니고 평택도 워낙 거기가 미분양이 많기 때문에 잘 안 오르는 지역인데 조금 올랐고요. 동탄이 지난주에 1. 98%. 1. 98이면 2%인데 한 주 만에 오른 겁니다. 1년으로 치면 270%입니다. 예를 들어 10억짜리가 27억짜리가 되는 거죠. 이런 숫자는 강남 쪽에서도 보기 힘들었던 숫자거든요. 이번에 삼성전자 성과급 얘기도 있었고. 그런데 그 성과급이 나오려면 시간이 걸리고 세금도 떼고 또 성과급이 아마 현금으로만 지급되지 않기 때문에 제가 알기로는 올해 초에 성과급이 있었잖아요. 그걸 기준으로 해서 또 최근에 받은 성과급 규모. 그러다 보니까 실수요보다는 이제 이쪽 집값이 오르겠다고 생각하는 외곽 지역, 다른 지역의 가수요가 들어오는 게 아닌가 미리 집값이 인상될 것으로 생각이 되고 먼저 선매매가 이루어지고 있는 것 아닌가라는 생각이 듭니다.

[앵커]
이 지역이 지금 토지거래허가구역으모 묶여 있지 않기 때문에 갭투자가 가능한 상황인 거죠?

[주원]
그렇죠. 갭투자가 가능하고 이런 상황이면 지금 정부의 성향상 바로 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 상당히 높고요. 그렇다면 분위기가 결국은 실수요자들이 거기 매매를 많이 해야 되는데 그런데 우리가 투기수요, 가수요하고 실수요를 구분하기가 되게 어렵습니다. 그건 정부가 일일이 가계지출과 모든 사람들의 인적사항을 다 조사하기는 쉽지 않거든요. 그래서 지금 가수요가 붙은 것으로 봐서는 정부가 아마 결단을 조만간 토지거래허가구역으로 묶는 결단을 내릴 것으로 생각됩니다.

[앵커]
일단 최근 집값 상승 배경 중 하나가 반도체 벨트 상승이었고 또 한 가지가 전세시장이 불안한 게 영향을 미치는 것 같아요. 전세시장도 오르다 보니까 지금 못 사면 집 계속 못 살 수 있겠다. 그렇기 때문에 전세시장을 살펴봐야 될 것 같은데 전세시장도 크게 올랐더라고요. 이번 주 서울 0. 32% 전세시장 올랐습니다. 어떻게 보셨습니까?

[주원]
지금 전세가격이 계속 올라가는 추세인데 이게 결국은 역시 수습의 문제인 것 같아요. 수급의 문제에다가 최근에 정부가 시장 규제에 들어간 것 중 하나가 실수요자들, 실거주를 해야만 한다. 그런 규제가 들어가면서 서로 상승작용을 하는 것 같아요. 그렇기 때문에 전세 매물은 점점 없어지는 거고요. 그래서 서울 지역은 제가 알기로는 어지간한 지역에서는 전세물량을 구하기가 상당히 힘듭니다. 보통 전세 물건이 하나 나오면 들어가려고 하는 세입자들이 줄을 선다고 해요. 그게 결국은 전세가격을 올리고 전세가격이 매매가격을 올리는 그런 상황으로까지 몰리고. 그러면 집이 없으신 분들은 이게 전세가 문제가 아니고 결국은 나중에 5년 뒤, 10년 뒤에 집을 살 때 집값이 폭등하겠구나. 이런 논리로밖에는 해석이 안 되는 그런 부분이기 때문에 지금 부동산 시장은 상당히 수급 불안으로부터 시작된 전체적인 불확실성이 상당히 높은 상황입니다.

[앵커]
전세시장 말씀하신 것처럼 일단 물량 자체도 없고 많이 오른 상황인데 그 영향 때문에 월세시장도 들썩이고 있는 것 같아요. 월세시장 비중 자체도 커졌다고요?

[주원]
지금 반반 같은 경우, 서울 지역 같은 경우에는 전세, 월세. 당연히 전세 물량이 없으니까 월세라도 들어가야 되는 것 아닙니까? 그런데 전세, 월세가 어차피 들어가는 돈은 비슷하지 않냐. 월세로 가는 게 뭐가 문제냐, 이렇게 생각하실 수 있는데 그런데 약간 우리가 집을 장만하는 순서를 보면 먼저 전세로 가죠. 왜냐하면 이자는 안 들어가지만 전세에 대규모 자금이 묶이잖아요. 묶이면 못 씁니다, 그 가계가. 그리고 나중에 좀 더 일을 해서 들어가면 플러스해서 분양을 받는, 신규 아파트를. 그런 식으로 흘러가는데 월세로 들어갔을 때는 그 전세 자금에 들어가는 큰 규모의 돈을 자기가 정말 큰 마음먹고 통장에 10년 뒤, 20년 뒤에 찾는다 묶어버리면 되는데 그렇게 되지 않아요. 목돈을 마련하기가 참 힘든 게 월세고요. 그리고 월세 상승률을 보면 이게 이자율보다 조금씩 높아요. 결국은 전세 자금은 이자율하고 비슷해지는데 월세는 2년 계약 그 기간에는 못 올리는 그런 제도는 있기는 하지만 월세는 유동성, 사람들이 많이 왔다 갔다 하고 그러다 보니까 이게 상승률이 제가 보기에는 상당히 높기 때문에 월세는 서민들한테는 월세 비중이 높아지는 게 주거비 부담이 높아지는 영향으로 생각됩니다.

[앵커]
말씀하신 것처럼 가계 주거비 부담이 높아질 수밖에 없는 상황인데 앞서 짚어주신 것처럼 전세시장 자체가 주거사다리 역할을 해 왔는데 지금 정부 입장에서는 이거 전세는 사금융이고 사라질 것이다라는 게 입장이잖아요. 국토부에서도 입장 밝힌 거 보니까 이렇게 월세화되는 게 결국에 구조적인 변화다. 1인 가구가 늘었고 전세사기 때문에 결국 월세 선호하고 매매 선호하는 수요 느는 것이다, 이런 입장을 밝혔는데 여기에 대해서는 어떤 입장이세요?

[주원]
반은 맞고 반은 틀리다고 생각해요. 그동안 우리가 몇십 년 동안 전세, 월세 이런 시스템으로 계속 이어졌잖아요. 그게 이유가 있습니다. 만약에 전세가 불합리하고 벌써 없어졌겠죠. 우리나라만의 특이한 문화라고 생각을 하셔야 될 것 같고, 그리고 선진국형은 대부분 월세라고 저도 알고 있어요. 그래서 그런 쪽으로 가는 게 바람직할 수는 있으나 그렇게 되면 집 없는 사람들 입장에서는 둘 다, 전세나 월세나 집이 없지만 부담이 상당하죠, 예를 들어 월세하고 전세의 개념은. 뭔가 전세는 월세보다 조금 안정적인 느낌도 들어요. 물론 과거 몇 년 전에 빌라 전세사기 그런 것 때문에 전세 시스템이 문제가 됐지만 그 일부의 문제를 가지고. 그건 비아파트잖아요, 빌라 쪽이니까. 전체 전세시장을 자꾸 폄하해서는 안 될 것 같고 정말 문제가 있다면 어디가 문제고 실제 우리 집 없는 사람들은 어떤 문제점이 해결됐으면 좋겠고. 정말 정부가 생각한 대로 전세가 월세 시스템으로 넘어가기 위해서는 상당히 제도적으로 뭔가 많이 바뀌어야 합니다. 그리고 자금도 많이 이동되어야 되고 정부의 시각도 많이 바뀌어야 되거든요. 그러니까 정책 담당자들도 그걸 월세로 전부 다 바꾸자, 이렇게는 생각 안 할 것 같아요. 그런 부분에서 차근차근 올라가야지 전세가 없어져야 되고 전부 월세로 바뀌어야 된다. 이거는 너무 극단적인 생각이 아닌가 저는 생각이 됩니다.

[앵커]
속도가 문제인 것 같은데 당장 실수요자 입장에서는 집에 들어가야 되는데 월세도 너무 올라버리고 전세도 비싸고 이러면 대책 마련을 하기는 해야 될 것 같거든요. 어떻게 해야 됩니까?

[주원]
지금 공급 대책이 중요한데 오세훈 서울시장도 그렇고 국토부에서도 수도권 지역에 공급을 하겠다고 밝혔는데 분위기가 오세훈 서울시장의 공약도 보면 2030년인가 31년에 30만 호 준공이 아니고 착공이에요. 그러니까 그 말은 뭐냐 하면 공급이 이제 잘 안 된다는 거죠. 그런데 공급이 안 되는 걸 우리가 뭐라고 할 수 없는 거예요, 물리적으로 안 되는 거니까. 그렇다면 서울 시내 재건축, 재개발 이런 것을 빨리빨리 할 필요는 있을 것 같아요. 그걸 하면서 정부가 원하는 월세 비중을 높인다, 그건 월세로 다 돌리면 되는 거고. 그런데 언론의 서울시 전경 사진을 보면 아파트만 쭉 있는 것 같지만 빌라, 다주택도 많습니다. 그런 쪽에 대한 전월세 수요도 상당히 높아지고 있다고 하거든요. 그래서 그런 쪽을 활성화할 수 있는, 공급이 되기 전에. 그런 보완적인 대책도 필요하다고 생각이 듭니다.

[앵커]
지금 일단 부동산 시장 이렇게 들썩이는 상황 이야기를 해 봤는데 가계대출 상황 보니까 주택담보대출보다는 신용대출 쪽이 눈에 띄더라고요. 신용대출 이번에 는 게 가계대출이 9. 3조 늘었는데 그중에 한 3. 4조가 신용대출이었으니까 결국에는 빚투 영향인 겁니까?

[주원]
빚투인데 빚을 지고 어디에 투자하느냐. 일단 부동산은 아닌 것 같죠. 왜냐하면 정부의 대출 규제가 엄청나잖아요. 대부분 빚투라고 하면 마이너스 통장도 있고 개인 신용대출도 있고 이런 것들이 단기적으로 급하게 자금을 빌려야 되는 수요인데, 단기적으로 그렇게 큰 규모의 자금이 그렇게 필요한 게 어디냐면 주식시장밖에 없어요. 이건 최근 주식시장의 호황. 그리고 증권사의 신용융자라고 해서 일정 부분 대출을 받을 수 있는 부분이 있는데 그걸 넘어서서 대출을 받고 싶은 거죠. 주식시장이 호황이다 보니까 거기에 대해 투자하는 그런 개인 신용대출 부분이 많이 높아졌다고 생각이 됩니다.

[앵커]
영끌이라는 것을 보통 부동산에 많이 썼었는데 이제는 주식시장에서도 그런 표현을 쓰는 것 같더라고요. 이렇게 가계부채가 커지면 개인 차원에서도 당연히 문제인데 이거 국가 경제 차원에서도 큰 문제 아닙니까?

[주원]
부동산 시장이 투기시장이라고 지금 정부가 얘기를 계속 했거든요. 저도 일정 부분 동의하는데 지금 상황에서 보면 부동산 시장보다는 주식시장이 더 투기 시장 같아요. 정부가 레버리지 상품도 내놨고요, 허가를 해줘서. 그리고 개인들이 거기다 빚을 내서 투자를 했는데 분위기가 주식시장이 계속 올라만준다면 전혀 문제가 안 됩니다, 개인의 소득도 늘고. 그런데 가격 변동성을 보면 주식시장의 가격변동성은 항상 부동산 시장보다는 클 수밖에 없어요. 어떨 때는 하루에 10%씩 올라가잖아요, 주가가. 그런데 부동산시장은 그렇지 않거든요. 그래서 그런 변동성이 올라갔다가 그렇게 오른 것은 언젠가 또 그렇게 떨어질 수도 있는 거고 최근에 일주일 사이에 하루 올랐다 하루 떨어지고 하는 것을 봤는데 매도 사이드카 걸린 다음에 또 매수 사이드카가 걸리고. 그런 부분을 생각할 때 이 부분이 만약 주가가 꾸준히 올라줘서 빚투가 문제가 안 될 수도 있지만 반대로 주가가 어느 순간. 예를 들어 미국에 9. 11 사태가 터질지 몰랐잖아요. 코로나 사태가 터질지 몰랐잖아요. 그런 사태가 터지면 상당히 개인도 그렇고 국가 경제 전체적으로도 그렇고 상당히 고생을 하는 그런 시간이 올 수 있습니다.

[앵커]
이번 주 하락장세에서는 주식 강제 처분된 금액들도 상당히 늘어나면서 시장 변동성 더 키우기도 했던 것 같은데 일단 정부에서도 지금 상황을 심각하게 보는 것 같고 금융 당국에서 일정 관리 체계 돌입을 한다고 하는데 정부에서 내놓은 대응책이 어느 정도 효과를 보일까요?

[주원]
정부가 레버리지 상품에 대해서 얘기를 한 것 같아요, 금감원에서. 그리고 주기적으로 금융회사들의 개인들에게 주는 신용, 이런 것도 관리를 하겠다고 하는데 관리인 거죠. 우리나라 금융회사가 엄청 많지 않습니까. 그런 관리를 한다고 한들 개인들이 정말 안 들어갈까? 그거는 예를 들어 증권투자회사에 신용융자 같은 그런 부분이고 은행에서 아까 말씀하셨던 마이너스 통장이나 이런 것은. 왜냐하면 자금 용도를 알 수가 없잖아요. 그걸 막을 수도 없는 거고 일정 요건만 되면 은행은 빌려줘야 되는 부분이고. 과연 개인들의 주식시장에 대한 빚투. 정부의 최근 그런 빚투를 우려하는 규제, 이런 것들이 영향을 줄 수 있을까. 저는 회의적으로 생각이 듭니다.

[앵커]
그러면 일단 추가적인 대책들을 모색해 봐야 되는 상황인 거네요?

[주원]
기본적으로 빚투를 막으려면, 그리고 부동산 시장의 최근 움직임을 막으려면 금리를 빨리 올려야 됩니다. 그런데 과연 금리를 빨리 올릴 수 있을까. 물론 중앙은행인 한국은행의 통화정책은 정부로부터 독립이지만 여론으로부터 독립은 아닙니다. 금리를 빨리 올리면 아우성이 들리겠죠. 가계부채 많으신 분들 그리고 최근 보면 K양극화라고 해서 반도체는 좋지만 나머지 사람은 상당히 힘들거든요. 어떻게 보면 어려운 산업들 같은 경우에는 기업들이 대출로 버티고 있는데 거기서 금리를 올린다? 그러면 실물경제가 망가질 수 있거든요. 그래서 중앙은행의 금리 정책이 유일한 대안이기는 하지만 엄청난 부작용도 있다. 상당히 고민되는 부분입니다.

[앵커]
그리고 전 세계 투자자들이 관심을 갖는 이슈라서요. 스페이스x 상장 이야기도 해볼 텐데, 역대급 IPO인데 여전히 과대평가 논란이 있기는 하더라고요. 상장이 되면 우리 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 보십니까?

[주원]
일단 글로벌 시총 1위 기업이 엔비디아고 5조 달러 정도 되는데 이번에 스페이스X가 1조 8000억 조금 안 되는, 시총 10위 정도된다고 하더라고요. 1조 8000억이 어떤 거냐면 삼성전자가 1조 달러, 하이닉스가 삼성전자의 80% 올라서 8000억. 하이닉스가 2~3년 전에는 삼성전자의 20%밖에 안 됐는데 많이 올라왔어요. 언젠가는 하이닉스가 시총을 뒤집을 것 같고요. 삼성전자와 SK하이닉스 합한 규모입니다. 엄청난 규모거든요. 그런데 이게 제가 생각하기에는 IPO가 상장하기 직전에 자금이 필요한 거잖아요. 그러다 보니까 최근에 우리나라 주식시장이 흔들린 것도 일정 부분 영향을 받았고 과거에 큰 기업들이 미국 증시에 상장될 때는 상장하고 나서 길지 않은 것 같아요. 시간이 지나면 다시 또 자금이 기존에 들어왔던 시장으로 들어가는 것으로 봐서는 지금 많이 흔들렸던 것은 이미 영향을 받은 것 같고 이게 IPO 스페이스X 성장이 시장에 앞으로는 아주 큰 영향은 미치지 않을 수도 있다. 다만 개인투자자들이 주가가 많이 올라가면 미장을 많이 할 수는 있겠으나 기관투자자들의 입장에서는 자금이 크게 움직이지 않을 것으로 보입니다.

[앵커]
이미 영향은 미쳤고 앞으로는 큰 영향 미치지 못할 것이다. 알겠습니다. 여러 가지 경제 이슈들 살펴봤습니다. 지금까지 주원 현대경제연구원 연구본부장과했습니다. 고맙습니다.