[스타트 경제] 삼전·닉스서 풀린 부동산 자금...동탄, 집값 뛰자 계약 해제 급증

■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
경기도 화성시 동탄구의 부동산이 그야말로 끓어오르고 있습니다. 반도체 호황과도 직접 연관돼 있는데요. 동탄에 가려져서 그렇지, 부동산 시장 자체가 전반적으로 대단히 불안한 모습입니다. 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 알아보겠습니다. 어서 오십시오. 지난주에 한국부동산원 자료를 보고 깜짝 놀랐어요. 동탄 주간아파트값 상승률이 2% 이상. 전체 통계를 순서로 세워봤더니 통계 작정 이후 일곱 번째로 굉장히 높은 수치더라고요. 왜 이렇게까지 오르는 겁니까?

[서은숙]
보통 서울 강남의 주택이 0. 23% 오르잖아요. 거기에 비하면 동탄이 7배 빠르게 오르고 있는 추이를 보이고 있죠. 가장 큰 게 삼성전자하고 SK하이닉스 고액 성과급 그리고 저금리 사내대출 기대가 커지면서 동탄을 비롯해서 근처 지역까지 우리가 흔히 말하는 반도체 직주근접지역이라고 부르거든요. 여기 구매력이 커질 수 있다는 심리가 인식이 확산된 거죠. 그러다 보니까 뉴스에서 나온 것처럼 일부 매도자 중에서는 더 오를 거라고 예상해서 그전에 계약했던 거를 유지하기보다는 위약금이나 배액배상 부담하더라도 더 높은 가격에 다시 내놓는 것이 더 유리하다고 판단하는 사례도 생긴 거죠. 3억 정도가 더 뛴다고 한다면 1. 4억 정도는 더 벌 수 있는 구조이기 때문에 이러한 추가 상승 기대가 이 상황을 만들었다고 봐야 되겠죠. 조심해서 봐야 되는 부분도 있어요. 왜냐하면 어떻게 보면 성과급 하나만으로 집값이 오른 건 아니고요. 신도시의 공급 사이클이 마무리됐어요. 그러다보니까 매물이 부족해진 점, 그게 첫 번째 이유고. 그다음에 동탄역 주변에 GTX-A, 거주하기 좋은 신호들, 이런 게 수요를 매력적으로 만든 부분도 있고요. 그다음에 중요한 거는 규제지역 지정 전이죠. 그러다 보니까 막차 심리가 굉장히 크게 작동을 한 거고요. 이러한 사람들은 갭투자를 하잖아요. 전세를 끼고 사려는 투자 수요가 함께 올라간 것. 핵심은 실제 돈이 얼마나 풀렸느냐보다 앞으로 더 오를 것이라는 기대심리가 시장을 지배하고 있다고 보는 게 맞죠.

[앵커]
그렇게 기대심리가 크다 보니까 한 주 만에 2. 22%. 연으로 환산하면 200%가 훨씬 넘는 수치거든요.

[서은숙]
단순하게 산술평균을 하면 그렇겠지만. ..

[앵커]
복리로 계산해 보니 그렇게 나오더라고요. 올해만 해도 10% 가까이 오를 정도. 거래량도 조금 늘었어요.

[서은숙]
그래서 국토교통부 실거래 시스템을 보면 6월 들어서 화성시 동탄구 여기에서만 이뤄진 아파트 매매 계약이 1007으로 집계됐어요. 같은 기간 630건이었거든요. 거기에 비하면 1. 6배 정도 수준이라고 볼 수 있습니다. 원인은 4가지 정도로 정리할 수 있는데요. 반도체 성과급 맥시범 53조 풀릴 거라고 예상하고 있는데 유동성이 풍부해질 거라는 기대. 두 번째는 강남까지 GTX-A가 설치되면서 20분 접근이 가능하고 그다음에 세 번째는 용인반도체클러스터 배후수요가 굉장히 크게 작용하고 있고요. 네 번째가 가장 결정적인 게 비규제지역의 프리미엄입니다. 동탄은 토지거래허가구역이 아니거든요. 그래서 갭투자가 굉장히 자유롭고 실거주 의무도 없단 말이에요. 그러다 보니까 이러한 현상이 나타났는데. 가장 우려스러운 건 거래는 굉장히 폭증하고 있잖아요. 그런데 매물 자체는 3개월 만에 42. 6% 급감했어요. 다시 말하면 수요가 굉장히 크고 공급은 줄었고 그러니까 가격이 더 오를 수밖에 없는 구조라고 생각할 수 있겠죠.

[앵커]
규제지역 문제가 나올 수밖에 없을 것 같은데. 정부에서도 보고 있는 것 같아요. 지정할 걸로 보십니까?

[서은숙]
아마 조건 자체는 되는 것 같아요. 그래서 문제는 뭐냐 하면 이게 지정되잖아요. 규제지역 지정이 임박했다는 소식은 계속 들리고 있단 말이에요. 그럴 때 방향이 두 가지로 움직이고 있는 것 같아요. 실거래를 하고 싶어 하는 수요자들 입장에서는 관망세로 돌아섰는데 오히려 갭투자에 관한 문제가 급증하면서 완전히 정반대로 움직이고 있는 거죠. 만약에 규제지역으로 지정되면 대출한도가 묶이죠. 70%가 40%로 줄어들고. 그다음에 실거주 요건도 확실히 맞춰야 된단 말이에요. 규제 이후 가격이 조정될 수 있는 그러한 부담도 있어요. 그러다 보니까 당연히 실제 거주하려는 실수요자는 관망세로 돌아설 수밖에 없는데 반면에 토지거래허가구역으로 묶이잖아요. 그렇게 되면 전세를 끼고 사는 방식이 굉장히 어려워질 수 있기 때문에 현재로는 그전에 사겠다고 하는 갭투자 수요는 굉장히 커지고 있는 상황이라고 봐야 될 것 같아요. 지금 시장은 주장되면 안정되냐고 묻는데 지정되면 안정됐다고 보기보다는 멈추고 일단 투자수요는 서두르는 불안정한 국면이라고 해석해야 되겠죠. 오히려 시장 자체가 굉장히 불안정해졌다고 보는 게 맞는 것 같습니다.

[앵커]
동탄 자체가 20억 넘게 거래되고 있다고, 강남 수준으로 올랐다는 보도들도 접하고 있는데요. 동탄에 가려져서 그렇지 분당도 0. 49%, 광명도 굉장히 가파르게 오르고 있습니다. 만약에 동탄에 지정하면 또 이게 풍선효과처럼 주변 지역으로 옮겨갈 가능성은 없을까요?

[서은숙]
광명지역도 이미 지정되어 있잖아요. 그러니까 주변에 덜 오른 지역으로 충분히 확산될 가능성이 굉장히 크겠죠. 아까 말씀드린 것처럼 화성구 동탄지역은 결국 반도체클러스터 요인이 굉장히 크고 GTX-A라는 호재가 있기 때문에 요인이 있거든요. 다른 지역으로 간다고 하더라도 매력적인 요인이 존재하지 않는다면 지금 이 지역만큼 오를 것 같지는 않다고 생각하고 있습니다.

[앵커]
관심을 많이 가져줬으면 좋겠고요. 그런데 이런 부분 시장에 또 기름을 붓는 게 있는데요. 바로 전월세난입니다. 전월세 수급지수 같은 지표를 봐도 상태가 나빠재고 가격도 가파르게 오르고 있는데요. 시장흐름은 어떻게 보십니까?

[서은숙]
매매시장만 불안한게 아니고 임대차시장도 불안하고요. 전세수급지수가 122. 5까지 올라갔어요. 2022년 전세난이 굉장히 심각한 시기에 비교해 보면 거의 비슷한 수준이고요. 월세수급지수도 굉장히 많이 올라서 전세난이 월세시장으로 번지는 모습을 보여주고 있고요. 원인은 크게 세 가지입니다. 첫 번째가 2022년, 2023년에 착공물량 감소가 시차를 두고 입주물량에 영향을 미치고 있다. 서울 공공주택 입주가 2만 7000가구인데요. 내년에는 36% 정도 급감한 1만 7000가구로 알려져 있어요. 그 부분이 첫 번째 원인 중의 하나로 분석되고 있고 두 번째는 전월세 매물이 굉장히 부족하다 보니까 기존 임차인들이 이사를 가지 않고 계약을 갱신하는, 눌러앉는 비중이 높아지고 있어요. 전월세에 대한 수요가 지속되는 걸로. 세 번째는 서울 정비사업을 하잖아요. 그러면 이주 수요가 더 커지잖아요. 이주 수요가 존재하지 않겠습니까? 이게 더해지면서 특정 지역의 전월세 가격이 추가로 오를 수 있는 그런 상황입니다. 이건 굉장히 이유 중 하나가 전월세 불안은 결국 다시 매매시장 불안으로 연결될 수밖에 없거든요. 전월세가 오르게 되면 무주택자 같은 경우에는 어떻게 생각하겠어요? 차라리 사자라는 생각을 하게 될 거고 투자자는 전세를 끼고 사는 비용이 더 낮아지게 되는 거죠. 오히려 투자하기 좋은 시기라고 생각할 수 있는 거죠. 부동산 대책은 매매가격만 보고 접근하면 절대로 안 되고요. 전월세 공급, 입주물량 그다음에 정비사업 이주수요를 종합적으로 고려하면서 정책을 세워야 먹히지 이것만 잡겠다라고 하면 다른 데로 결국 풍선효과로 이전되는 상황이 발생할 수 있습니다.

[앵커]
딱 지금이 그런 상황인 것 같습니다. 서울 외곽지역에서도 월세가 300 정도에 다다르고 있다고 하는데요. 이 정도면 돈을 빌렸을 때 4~5억 빌렸을 때 이자비용이다 보니까 매매수요로 이전하는 듯한 느낌이 드는데. 김용범 정책실장이 부동산 과세에 대한 이야기를 했습니다. 부동산 과세를 정상화해야 한다. 보유세와 양도세를 합리적으로 수용하는 것은 필요하고 옳은 방향이다. 올리겠다는 뜻으로 봐야겠죠?

[서은숙]
해석을 잘해야 되는데 팩트로 정책 메시지를 보시죠. 정책 메시지는 분명해요. 반도체 호황으로 생긴 우리의 국부, 부가 생산적 투자나 미래산업으로 가도록 하는 게 생산적 부분이잖아요. 부동산 가격 상승으로 흡수되면 반도체 호황으로 우리가 누릴 수 있는 이득이 굉장히 줄어들고 오래 가지 못한다는 문제의식이 핵심 메시지인 것 같아요. 그런데 그것 때문에 보유세와 양도세를 합리적으로 조정해야 한다는 메시지를 낸 것 같은데요. 여기에 증세냐고 생각하는데 증세라는 단어보다는 어떻게 보면 부동산 과세 정상화를 우리가 어떻게 해석할 것인가 하는 이슈가 있는 것 같아요. 우리가 보유세와 양도소득세를 보면 보유세는 집을 많이 보유하는 데 따른 비용을 높여서 우리가 원했던 건 매물이 시장에 물건이 많이 나오도록. 양도세는 해석해 보면 거래를 막지 않으면서 투기적 차익을 얻는 것에 대한 걸 관리하겠다는 방향이 훨씬 더 크죠. 원래 목적은. 그런데 세제를 부과하는 것이 효과는 있지만 반드시 부작용도 같이 오잖아요. 방금 얘기한 것처럼 보유세 올리면 다주택자들이 매물 출현보다는 전가를 하겠죠. 임대료 전가 논란이 생길 수 있고요. 양도세를 과도하게 높이면 오히려 매물 잠김 현상이 발생하는 거죠. 양도세하고 증세냐 아니냐 이런 이슈보다도 세금의 정상화라고 하는 것은 이 기능을 강화시키겠다는 걸로 해석이 가능한데, 이걸 따로 볼 게 아니고 공급대책, 대출정책, 임대차안정대책이 함께 패키지로 나와야지 세금 이슈만 나오면 결국은 다시 시장에 대한 불확실성이 굉장히 커질 수밖에 없는. .. 왜냐하면 사람들이 이렇게 생각하거든요. 세금을 증세시킨다고 하는 건 부동산 가격을 잡겠다는 것으로 보이기 때문에 어떤 심리가 있냐면 부동산 가격이 더 오르나 보다. 이러한 심리를 잡는 건 굉장히 어렵거든요. 그래서 같은 정책이 나와야 되는데 공급정책이나 이런 건 뚜렷하게 나오는 게 없잖아요. 이러다 보니까 시장이 굉장히 불확실해진다고 생각할 수 있겠죠.

[앵커]
세제 정책에 대해서 여러 의견이 있지만 말씀하신 것처럼 세제만으로 해결할 수 없기 때문에 조금 더 정책이 여러 가지 종합적으로 신경을 써줘야 될 것 같습니다. 이렇게 주택담보대출 수요도 꾸준히 늘어나는데 최근에는 코스피가 강세를 보이면서 빚투 수요까지 많단 말이에요. 5대 시중은행의 가계대출이 두 달 만에 6조 원 넘게 늘었다고 하는데 우리가 눈여겨봐야 될 부분인가요?

[서은숙]
굉장히 우려스러운 속도죠. 원래 5대 은행 연간 목표치가 4조 3400억 원이었거든요. 1. 4배를 초과해서 사용하는 상태죠. 배경은 두 가지인데 하나는 반도체 중심의 증시 상승 때문에 빚투 수요가 늘어난 부분. 신용대출이나 마이너스통장을 많이 쓴 부분이 있고요. 다른 거는 주담대. 주택에 대한 불확실성 때문에 집값이 많이 오를 것이라는 기대 때문에 실수요자들도 매수를 앞당기고 있고 투자 수요는 규제 전에 막차를 타겠다고 하는 심리가 강해지면서 신용대출하고 주담대 대출이 같이 오르고 있는 현상을 보이고 있습니다.

[앵커]
금리도 높아지는 추세인데 괜찮을지 모르겠는데 걱정되는 부분이 있고요. 하나 더 살펴오면 역시 환율이 아닐까 싶어요. 원달러환율이 1530원 대, 여전히 1500원이 넘는 굉장히 높은 수준을 유지하고 있고 그래서 이번 달 들어서 평균 원달러환율이 1560원도 웃돌았네요.

[서은숙]
외환위기 이후 최고 수준이라고 봐야겠죠. 외환위기 이후로 가장 높은 월대륙 수준을 우리가 보여주고 있고요. 글로벌 금융위기 때랑 비교하면 2009년 3월이 가장 높았는데 그때보다 70원이 높은 수준이라고 봐야 됩니다. 그런데 굉장히 우려를 하시는데 외환위기랑 글로벌 금융위기 때와는 원인이 달라요. 그때는 외화를 획득하기 어려운 외화자금 유동성 위기 상황이었거든요. 달러가 없었던 상황인 거죠. 그러다 보니까 달러 가치가 굉장히 많이 올랐는데 지금은 달러를 구하기 어려운 상황이 아니고 지금은 미국 자체가 고금리 상태고 고금리 상태면 자금이 그쪽으로 달러에 대한 수요가 굉장히 높아지겠죠. 그리고 중동리스크가 어느 정도 완화될 거라고 생각하지만 여전히 불확실성이 존재하고 있고요. 그리고 외국인 자금 이탈이 커요. 98년과 글로벌 금융위기 때는 우리나라가 어떤 특정이 있냐면 공공부문에서 외환관리를 했어요. 그런데 지금은 민간부문이 외화포트폴리오를 관리합니다. 예를 들면 예전에는 경상수지 흑자가 생기면 달러를 갖고 있기 때문에 원달러환율이 떨어졌단 말이에요. 그런데 원달러환율이 떨어지는 효과와 동시에 국민연금이 외국 주식들을 사게 되죠. 그렇게 되면서 포트폴리오를 관리하다 보니까 다시 달러에 수요가 생기는 거죠. 이러다 보니까 원인은 다르다는 것에 초점을 두셨으면 좋겠습니다.

[앵커]
원인은 다르다 보니까 받는 타격도 다르겠지만 걱정되는 건 사실인지라 이 부분도 해결됐으면 좋겠습니다. 지금까지 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 알아봤습니다. 고맙습니다.