하반기 '대출 절벽' 우려...집값보다 실수요자가 먼저 흔들려 [스타트 경제]

■ 진행 : 엄지민 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.


[앵커]
은행권이 주택담보대출 규제를 강화하면서실수요자들의 내 집 마련은 진입 장벽이 더 높아질 걸로 보입니다이런 상황에서 어제 열린 첫 번째 부동산 토론회에서는 여러 쓴소리가 쏟아졌는데요. 관련해서 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 알아보겠습니다. 어서 오세요. 교수님, 어제 토론회 보셨어요?

[석병훈]
제가 바빠서 보지는 못했는데 나중에 뉴스로 소식을 듣기는 했습니다.

[앵커]
내용 보니까 쓴소리가 많이 나왔더라고요. 특히 개인 민원성 이야기들도 많이 나왔었는데 교수님, 내용 쭉 보셨을 때 전반적인 평가는 어떻게 하셨어요?

[석병훈]
전반적으로는 정부가 사전에 가이드라인이나 정부의 정책 방향을 놓고 그거에 대해서 의견을 수렴하는 절차가 되지 않고 그냥 막연하게 일곱 가지 주제를 나열한 다음에 전문가 패널과 거기에 참석한 대학생이나 업계 관계자, 시민 대상으로 자유롭게 발언을 하라고 하니까 당연히 본인이 속한 이익단체의 의견을 대변하는 의견들이 중구난방식으로 나올 수밖에 없거든요. 그래서 어제 실제로 나온 여러 대책들은 사실 민원성 대책일 가능성이 크다라고 보고 있고요. 그걸 실제로 정책에 반영하기 전에는 당연히 부작용이나 이런 것들을 정부가 충분히 시간을 갖고 면밀히 검토하는 게 중요하다고 보고 있습니다.

[앵커]
그래서 어떤 제언이 나왔나, 어떤 민원이 나왔나 봤더니 핵심이 비아파트와 관련된 규제를 좀 풀어달라. 금융규제든 층수 완화든 이런 것들을 풀어달라는 거였는데 이게 현실성이 있습니까?

[석병훈]
사실 비아파트 쪽 업계를 다 대표하는 분들이 나와서 그런 의견을 낸 것으로 알고 있습니다. 그런데 사실 주택을 급격하게 늘리는 게 중요한 게 아니고 수요자들이 원하는 질의 주택을 늘리는 게 더 중요하거든요. 그런데 비아파트 같은 경우는 빌라, 다세대 같은 경우는 규제를 완화하면 빠르게 공급을 늘릴 수 있지만 상대적으로 아파트에 비해서. 그런데 실수요자 입장에서는 아파트에 사는 것을 선호한단 말이죠. 그러니까 비아파트를 통해서, 예를 들면 저는 짜장면을 먹고 싶은데 짬뽕 공급을 늘린다. 이런 식으로 하면 소비자들 입장에서는 상당히 불만이 제기될 수밖에 없고요. 어제 나온 여러 가지 안들, 대출 규제를 완화한다든지 아니면 정비사업 관련해서 일조권, 비아파트 같은 경우에는 일조권이나 주차권이나 이런 규제를 완화해 달라는 건 당장은 공급을 늘릴 수는 있지만 사실 주차 공간도 부족하고 일조권이 나쁘면 수요자들이 원하는 주택이 아닐 가능성이 크거든요. 그래서 수요자가 원하지 않는 그런 저품질의 주택을 늘릴 가능성이 있기 때문에 무턱대고 이 안을 정부가 당연히 수용하지는 않을 것으로 보입니다. 그러니까 그 부작용과 기대 효과에 대해서 면밀한 검토가 필요하다, 이렇게 생각합니다.

[앵커]
교수님 말씀하신 수요자들이 원하는 아파트 같은 경우는 지금 부지가 마땅치 않으니까 결국에는 재건축, 재개발 쪽으로 이야기가 될 텐데 여기에 대한 이야기도 나오기는 말습니다. 그런데 이건 사실 지자체인 서울과 협의가 되어야 되는 내용인 거잖아요.

[석병훈]
그렇습니다. 그래서 이게 사실은 어떻게 보면 어제 토론회가 시청률도 낮고 관심을 낮게 받았던 이유가 아닌가 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 정부가 세제개편안만 하더라도 이달 말에서 다음 달 초에서 발표하겠다고 하는데 부동산 세제 관련된 토론은 이틀 뒤인가 예정돼 있습니다.

그러면 그때 또 중구난방식으로 여러 의견들이 나오면 그 효과나 부작용을 면밀히 검토해서 7월 말에서 8월 초에 발표될 세제개편안에 반영하는 건 시간상 불가능하거든요. 그러니까 이게 실제로 정책 아이디어를 얻기 위한 행사가 맞는지 하는 의구심이 제기될 수밖에 없는 것이고요. 그다음에 어제도 얘기가 나왔지만 앵커께서 지적하신 것처럼 서울에 재개발, 재건축을 공급할 때 유관기관 중 하나인 서울시의 의견, 이런 것들이 사전에 반영되거나 발표된 게 아직 없기 때문에 요식행위가 아닌가 하는 우려는 점점 커지고 있다고 생각합니다.

[앵커]
교수님 지적하신 대로 저도 월말에 세제개편안 나오려면 진작 했어야 하는데 지금 하는 이유가 뭘까 궁금하기는 했거든요. 그러면 의도가 뭡니까? 이거 나중에 추후에 반영을 할 수 있습니까?

[석병훈]
의도까지 제가 예측하기는 어려운데 일단 일반적으로 봤을 때 이렇게 임박해서 하는 것은 뭔가 일종의 제스처가 아닐까. 국민들의 의견을 수렴한다라는 제스처가 아닐까라고 보고 실제로 여기서 제시되는 의견을 부작용을 면밀히 검토해서 7월 말, 8월 초에 발표될 세제개편안에 반영하는 것은 시간상 상당히 어렵기 때문에 섣부른 아이디어를 반영하는 것보다는 오히려 지금 이미 임박한 상황에서는 정부가 면밀히 검토한 정책을 추진하는 게 맞다라고 보고요. 여기서 나온 아이디어나 정부가 추진하기로 한 정책에서 부작용이 생기면 나중에 여기서 제시된 의견까지 반영해서 추후 정책을 개편할 여지는 있는데 그러면 또 정책의 연속성이나 일관성 측면에서 불확실성이 되니까 이런 부분도 어려워서 기본적으로는 이런 토론회를 할 거면 진작에 했어야 한다고 저는 보고 있습니다.

[앵커]
여기에 참석한 전문가나 시민들은 본인의 목소리가 나중에라도 반영됐으면 하는 바람을 가지고 있을 해도 어제는 공급 관련이었고 오늘이 금융 그리고 내일이 세제 토론회입니다. 교수님께서 만약에 오늘 금융토론회 참석하신다면 어떤 제언 주고 싶으세요?

[석병훈]
기본적으로 저는 일단 참석 의뢰를 받지는 않았고요. 그래서 참석은 안 하지만 제 생각은 최근 금융규제 관련해서는 총량 규제, 경상 성장률보다 가계부채 증가율을 낮추겠다고 하면서 총량 규제를 하고 있습니다. 그래서 은행들마다 1년에 늘릴 수 있는 대출 한도를 정해놓고 그것을 초과할 경우에는 다음에 대출 한도를 줄인다고 하는 이런 패널티를 불과하겠다고 금융당국이 엄포를 놓은 상황이다 보니까 은행이 대출을 여러 가지 방법을 이용해서 줄이기 시작했죠. 그러니까 실수요자들 입장어서는 은행에 가서 오픈런을 해야 되는 거 아니냐, 대출을 받기 위해서. 이런 불편함이 제기되고 있는 상황입니다. 그런데 기본적으로 대출이라는 것은 본인의 소득을 이용해서 원금과 이자를 상환할 수 있으면 대출을 해 주는 게 맞는 것이거든요. 그래서 총량 규제 말고 DSR 규제, 원금과 이자 상환액이 본인의 연간 소득의 50%를 넘어가면 안 된다라는 이 DSR 규제 위주로 대출 규제를 하고 집값을 잡거나 가계부채를 관리한다는 것은 다른 정책 수단을 고려하는 게 바람직하다, 저는 이런 얘기를 꼭 하고 싶습니다.

[앵커]
그리고 어제 국무회의에서도 부동산과 관련된 이야기가 많이 나왔는데 이재명 대통령이 조세 이야기를 했습니다. 주택 분야에서 조세제도가 많이 변형되고 또 왜곡돼 있다고 지적했는데 결국 이거 월말에 발표할 보유세 개편 관련한 예고성 발언입니까?

[석병훈]
그런 것을 시사한다라고 저도 보고 있습니다. 특히 대통령이 문제로 지적한 것은 여러 가지 각종 공제 제도가 있죠. 장기보유특별공제라든지 이런 것들 때문에 조세가 기본적인 기능을 제대로 못하고 형평성에 위배가 된다. 오히려 투기를 유발하는 요인이 됐다라고 하는 이걸 봤을 때는 장기 보유했을 때 양도소득세를 감면해 주는 장기보유특별공제는 손을 댈 가능성이 크다라고 봅니다. 그다음에 심지어 1주택자면서 실거주 하는 사람들 중에서도 초고가 주택을 보유한 사람들에 대해서는 보유세를 높이는 게 맞겠느냐라고 하면서 즉석으로 유튜브 시청자들을 대상으로 의견 조사를 했는데 이것 역시 그 시간대에 유튜브를 보고 있는 사람들은 뭔가 셀력션 바이어스라고 하죠, 정책에서. 특정 정책이나 지지 정당이 있다든지 이런 성향이 왜곡돼 있을 가능성이 큽니다. 그렇기 때문에 거기서 즉석으로 설문조사를 해서 실거주 1주택자라 할지라도 초고가주택에는 양도소득세나 보유세를 늘려야 된다라고 결론이 났다고 해도 이것은 전국민을 대표하는 시청자가 아니거든요. 그렇기 때문에 이것을 바탕으로 정책을 입안한다는 것은 포퓰리즘적인 정책이 나올 가능성이 있어서 상당히 위험하다. 그리고 조세 측면에서 한 가지 지적하고 싶은 것은 우리나라 부동산 세금 구조가 우리나라는 OECD 다른 선진국들보다 취득세 같은 거래세가 상당히 높은 수준인 반면에 보유세는 낮은 수준입니다.

그런데 여기서 취득세 같은 거래세를 낮추지 않으면서 보유세만 선진국 수준으로 높인다고 하면 부동산 세 부담이 너무나 과도하게 갈 수밖에 없습니다. OECD 세수 통계 2025 기준을 제가 계산해 봤는데 한국은 OECD 세수, 여기는 양도소득세가 포함되지 않고 취득세와 보유세만 합친 건데 이게 전체 세수 비율이랑 GDP 대비 비율이 다 한국이 OECD 평균의 2배 가까이 되거든요. 그렇기 때문에 만약에 정부가 부동산 보유세를 올린다고 하면 당연히 취득세, 양도소득세 인하가 따라와야지만 이미 GDP 대비 전체 세수 대비 상당히 높은 OECD 평균 대비 높은 부동산 세 부담을 더 높이지 않을 것이다라고 보고 있습니다.

[앵커]
그런데 정부에서 취득세나 양도소득세에 맞춰서 낮출 가능성 있다고 보세요?

[석병훈]
어렵습니다. 왜냐하면 취득세 같은 경우에는 광역지자체의 가장 중요한 세원이 됩니다. 그렇기 때문에 중앙정부에서 취득세율을 낮춘다고 하면 광역지자체에서 엄청난 반발이 있을 가능성이 크다라고 보고 있습니다. 양도소득세도 역시 소득세수 3대 세수 중 하나이기 때문에 양도소득세율을 끌어내리는 것도 사실 과거부터 얘기가 나왔지만 여러 정치적인 반발 때문에 어려웠다고 보기 때문에 그냥 보유세만 무턱대고 올려서 전체 부동산 세 부담이 너무 과도해질 가능성이 걱정이 되는 상황입니다.

[앵커]
결국은 국민들이 부담해야 하는 부동산 관련 세금은 커진 상황인 건데 지금 대출과 관련해서도 실수요자들이 걱정이 많은 상황이 됐거든요. 일단 KB국민은행에서 주담대 한도를 6억에서 3억, 절반으로 줄이면서 다른 은행들도 비슷한 움직임을 보이는 것 같고요. 결국 실수요자들은 잔금 치러야 되는데 당장 발등에 불 떨어진 것 같아요. 어떻습니까?

[석병훈]
그렇습니다. 이렇게 명목상은 자율규제라고 하는데. 그런데 KB금융지주 같은 경우에는 지금 총량규제 한도에서 금융당국이 매년 가계대출을 증가시킬 수 있는 범위를 정해놓고 그것을 초과할 경우에는 그다음 해에 한도를 축소하는 패널티를 부과합니다. 그런데 KB국민은행 같은 경우에는 전년도에 이 목표치를 초과했기 때문에 올해는 그만큼 더 압박감이 큰 상황이었습니다. 그러다 보니까 가계대출 증가세도 선제적으로 떨어뜨리기 위해서 3억으로 한도를 제한했는데 이게 금융 당국 입장에서는 지난 6.27 대책을 통해서 수도권 규제 지역에 최소 6억까지, 금액대에 따라 다르지만 15억 이하의 아파트 같은 경우는 6억까지 대출을 할 수 있다고 제한했는데 이걸 3억으로 더 떨어뜨리니까 앵커께서 지적하신 것처럼 만약에 잔금을 치러야 하는 사람들 입장에서는 갑자기 3억이라는 돈을 구할 방법이 없지 않습니까. 그래서 금융 소비자들의 여러 가지 불편을 초래할 수밖에 없다, 재산상 심지어 손해까지 초래할 수 있기 때문에 이게 민간금융회사 입장에서도 어쩔 수 없는 것이지만 이 총량 규제는 비효율적이다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
은행들이 1년 동안 대출해 줄 수 있는 금액이 정해져 있는데 올해 그거의 80%를 5대 시중은행이 다 썼다는 거잖아요. 이제 20% 정도가 남은 건데 아직 8~12월. 5개월 정도 남았습니다. 그러면 앞으로 하반기 때 주택 구매하려는 분들은 상당히 어렵겠어요.

[석병훈]
그렇기 때문에 하반기에는 아까 말씀드린 것처럼 시중 은행들이 금융당국이 정해준 총량을 초과하게 되면 내년에 페널티를 받기 때문에 20% 한도만 남았고 그중 5대 은행 중에서 이미 3곳은 한도를 초과했습니다. 그러니까 이렇게 되면 대출을 틀어쥐지 않은 은행에 오픈런 비슷하게 가서 대출을 받겠다라는 현상이 나오기 때문에 그 은행도 금방 한도를 초과할 수 있거든요. 그러면 선제적으로 이번에 KB국민은행처럼 여러 가지 방식으로 결국은 대출규제를 더 강화할 수밖에 없는 상황입니다. 그러면 소비자들 입장에서는 두 가지 방법이 있는데 하나는 제2금융권이나 심지어 4금융으로 가면서 더 높은 이자를 내야 될 가능성이 있고요. 또 다른 것은 자신이 살 수 있는 주택, 예를 들면 30평대 아파트를 살 수 있었는데 대출 한도가 축소되니까 어쩔 수 없이 20평대 아파트로 눈높이를 낮추거나 외곽 지역으로 가는. 이런 상황이초래될 수밖에 없습니다.

[앵커]
지금 특히 걱정되는 게 청년층이거든요. 청년층은 부모님 도움 없으면 대출 이 정도 받고서는 사실상 살 수 없기 때문에 그렇기 때문에 또 양극화에 대한 이야기가 나오는 것 같아요.

[석병훈]
양극화는 강화될 수밖에 없습니다. 왜냐하면 현재 기조에 따르면 청년층 중에서도 특히 고소득이면서 당연히 청년이니까 이제 막 취업을 해서 아직 현금을 충분히 축적하지 않았습니다. 이런 경우에는 고소득이기 때문에 정부의 디딤돌대출 같은 정책자금대출 혜택도 받을 수가 없거든요. 그러면 고소득인 사람들 중에서 자산이 아직 없으면 대출을 통해서 집은 살 수 없고 만약에 대출을 해 줬어도 고소득이니까 자신의 소득으로 원금과 이자를 상환할 수 있었습니다.

그런데 이런 사람들이 지금 대출규제로 인해서 직격탄을 맞았는데 문제는 서울 매매가 전세가, 월세 가격이 트리플 강세를 보이고 있잖아요. 그러면 이런 고소득 청년 같은 경우에는 말 그대로 주거 비용이 급등하게 되고 그다음에 주택구매 같은 경우는 대출규제와 상관없이 현금으로 집을 살 수 있는 자산가들만 집값은 공급절벽으로 계속 오를 것으로 예고가 돼 있기 때문에, 서울과 수도권은. 집을 사서 오히려 자산을 증식할 수 있어서 뭔가 자산불평등은 훨씬 더 커지는 게 불가피하다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
이렇게 대출을 받을 수 있는 금액 자체는 줄어들고 있는데 또 대출 금리가 오르고 있어서 주요은행들 5년 고정금리 금리 하단이 5%를 넘어섰더라고요. 이거 어느 정도나 많이 오른 겁니까?

[석병훈]
지금 기준금리 인상이 예고돼 있지 않습니까? 사실 기정사실화 돼 있지 않습니까? 그러니까 그걸 선반영해서 시중은행의 대출금리도 계속 올라가고 있다고 보시면 되겠습니다. 그래서 5대 시중은행 같은 경우 이미 하단은 4.7%, 그다음에 상단이 7.4%고요. 지금 5대 시중은행보다 인터넷 전문 은행에서라도 대출을 받아야 되겠다. 왜냐하면 5대 시중은행은 지금 총량 규제 때문에 대출 규제를 강화하니까 하는 금융 소비자들도 계실 텐데 인터넷전문은행이라고 해서 상황이 나아지지 않습니다. 왜냐하면 대출 하단은 4.63이고 5대 시중은행의 4.70과 비슷한 수준이지만 상단은 8.41로 훨씬 높은 상황이거든요. 거기다가 인터넷 전문은행 역시 총량 규제 때문에 대출을 크게 늘리기 여의치 않은 상황이라서 이런 상황은 결국 집은 사야 되고 잔금은 치러야 되는데 대출은 못 받고 또 해 주는 대출도 높은 이자를 내야 돼서 금융소비자나 부동산 실수요자들에게 더 큰 부담으로 다가올 수밖에 없다, 이렇게 생각을 합니다.

[앵커]
그런데 지금 은행 상황을 보면 대출 금액 줄어들고 대출 금리는 또 높아지고. 정부에서는 규제 계속해서 더하고 있고 이런 상황이라면 결국에는 부동산에 대한 수요가 좀 줄어들 수 있겠습니까?

[석병훈]
수요는 사실 줄어들 수 있는데요. 문제는 지금 상황이 어떤 상황이냐면 이미 정부가 6.27 대책을 통해서 대출 규제를 엄청나게 강화한 상황입니다. 그렇기 때문에 지금 서울 핵심지 집을 사는 사람들 같은 경우 이미 현금이 충분히 있어서 대출과 상관없이 내가 집을 살 수 있는 사람들일 가능성이 있고요. 이런 상황에서 기준금리가 인상되게 되면 현금이 충분한 사람들은 이미 금융 자산으로 현금을 보유하고 있을 가능성이 크니까 이들이 이자 소득이 늘어납니다. 그러니까 대출규제와 상관없이 집을 살 수 있는 사람한테는 점점 더 유리한 장세가 펼쳐지는 것이고요. 대출 없이는 집을 사기 어려운 사람 같은 경우에는 대출을 6억에서 3억으로 은행이 자체적으로 낮추게 되면 3억이라도 대출을 받아서 살 수 있는 집들, 더 저품질이나 싼 외곽 지역의 주택이나 아니면 평수를 줄인다든지 아니면 아파트에서 비아파트로 눈높이를 낮춰서 집을 살 것이기 때문에 이런 상황이 되면 결국은 자산가들이 살 수 있는 초고가 주택가격도 여전히 제도와 상관없이 올라가고 그다음에 외곽에 아직 집값이 안 오른 작은 평수라든지 비아파트 가격도 동반상승할 수밖에 없다, 저는 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
지금 서울 중심지가 아니라 외곽도 오르고 인접한 경기 지역도 다 올라버린다면 그런데 지금 상황을 보면 매물 자체도 없는 상황이잖아요. 실수요자들이 어떻게 해야 할 것인가 그게 제일 걱정이거든요. 어떻게 대응하는 게 좋겠습니까?

[석병훈]
그건 상당히 어려운 상황인데요. 실수요자분들 입장에서는 지금 집값이 서울이 공급 절벽으로 인해서 지금 현 정책기조로 가면 더구나 토지거래허가구역으로 지정이 됐기 때문에 갭투자 이런 것도 어려워서 임대주택공급도 급감해서 매매가격이랑 임대 가격이 동시에 상승하는 상황입니다. 그러면 실수요자 입장에서는 만약 자기가 대출을 받아서 집을 살 수 있다고 하면 은행에서 대출한도를 더 조이기 전에 최대한 빨리 대출을 받아서 집을 사는 것도 고려해 볼 만하다고 하는데요. 생각보다. 만약에 집을 사는 게 외곽지역이나 저품질의 주택을 사게 될 경우에는 나중에 부동산 시장에 불황이 왔다든지 아니면 모든 현재 시장을 왜곡하고 있는 규제가 정상화될 경우에는 기존 억누려 있던 원래 양질의 주택 가격은 더 급등할 수밖에 없거든요. 그러면 지금 저품질의 주택이나 외곽 지역 주택을 산 사람들은 재산상 손실을 볼 수밖에 없습니다. 그래서 실수요자 같은 경우는 사실 저도 섣불리 제안을 하기 어려운데 본인의 자금 조달 계획, 그다음에 이주 계획을 바탕으로 해서 향후 재산상 손실을 최소화하는 방향으로 의사결정을 할 수밖에 없다, 저는 이렇게 생각합니다.

[앵커]
이런 시장 상황을 좀 면밀하게 보셔야 될 것 같고요. 지금 삼성전자에서는 사내 대출을 해 주는 제도가 있잖아요. 그런데 이런 상황을 고려한 것 같습니다. 수도권 집값 자극하지 않을까 해서 가격이랑 면적 기준을 따로 뒀다고 하는데 어떤 기준을 만든 거고 또 이게 효과는 있을 거라고 보십니까?

[석병훈]
사실 지금 정부에서 사내 대출을 활용하면 이건 대출 규제를 우회할 수 있는 수단이거든요. 그리고 금융 당국의 규제를 회피하기 때문에 일종의 그림자 금융이라고 합니다. 그런데 이런 사내 대출에 의존할 수밖에 없습니다. 금융권에서 대출 규제를 강화하니까요. 그런데 삼성전자 같은 경우는 최근에 막대한 성과 상여금을 지급을 했고요. 또 삼성전자 위치상 거기에 다니는 직원들이 대부분 수도권에 거주하고 있습니다. 그래서 이런 사내대출을 받게 되면 수도권 집값을 추가적으로 상승시킬 수밖에 없거든요. 그래서 정부가 이거에 대해서 우려를 표명하니까 당연히 액션을 취할 수밖에 없었고요. 그래서 최대 한도, 대출을 받아서 살 수 있는 주택의 최대 금액 한도를 25억으로 두고 수도권하고 광역시 같은 경우는 면적 제한까지 줬습니다. 그래서 국민평형이라고 하는 85제곱미터 이하의 주택만 살 수 있게 규제를 하니까 또 노조는 노조대로 반발이 커질 수밖에 없는 상황인데요. 이렇게 되면 이미 성과상여금도 많이 받은 사람들만 사내대출까지 활용해서 수도권에 집을 살 수 있기 때문에 이런 것들을 활용하지 못하는 다른, 특히 고소득 저자산 청년 같은 경우는 주택 자산 불평등도가 커지는 직격탄을 맞을 수밖에 없다, 이렇게 생각합니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 부동산과 관련된 여러 가지 이야기 나눠봤습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.