"부동산 대책이 오징어게임?" 정부, 세제로 정책실험 하나?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 7일 금요일
■ 출연 : 천소라 인하대 경제학과 교수, 이광수 국민일보 기자


- 정부 세제개편안, C+ 정도 학점? 
- 특히, 전월세 시장 타격 우려..서울 시민의 56%가 임차인
- 다주택자, 비거주 1주택자 등 매매시장 공격타깃할 경우 반대쪽 부작용 가능성
- 고가주택 소유 세금 부과, 기회비용 측면에서 매물잠김이나 세입자 전가로 
- 공급대책 보완되지 않을 경우, 세제개편안 단기적으로 시장 혼란 가중시킬 것
- "오징어게임 하고 있나 싶을 정도, 정부 정책이 '사회 실험'처럼 되선 안돼"
- 오세훈 시장, "용산 어린이정원, 절대 안돼" 지자체와 협의절차도 난항


- 與 부동산 토론회, "비거주 1주택, 문제 제기 많다"..비거주 1주택자 요건 완화 의견나와
- 세제개편안 발표 이후, 강남 서초 일대 술렁여..7080년대부터 살아온 고령 원주민들 '하우스 푸어' 문제 현실화
- '21세기 고려장' 얘기도
- 강남에서 70억대 급매물? "현금부자만 좋아져, 서민주거와 무관한 집만 나온다"
- 정부, 오늘 李대통령 주재로 부동산 2차 점검회의
- 서울에 '5만가구+@ 공급' 3차 수도권 주택공급 대책 다음주 발표 임박
- 후보지로, 용산 어린이정원, 영등포·구로 준공업 지역, 송파 그린벨트, 조달청 여의도 부지, 광진구청 부지, 과천경마장 등 거론
- 2021년 이후 사실상 중단된 '도심 공공주택 복합사업'도 고려중

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 두 번째 키워드로 가보겠습니다. '두 개의 부동산 간담회'. 이번 주 월요일 날 정부의 부동산 세제 개편안이 나왔는데요. 후폭풍이 정말 거셉니다. 어제 청와대 쪽에서는 "집값 잡으려고 한 단기적인 대응 아니다. 조세 형평성 때문에 한 거다. 합리화 때문에 했다" 그러면서 공급 대책을 곧 내놓겠다라고 이야기를 하고 있거든요. 교수님께서는 이번 세제 개편안 총평을 해주신다면 학점 한번 줘보실래요?

■ 천소라 : 제가 줄 수 있는 학점 중에서 출석은 했으니까, 회의는 했으니까 F는 아닌 것 같고요. 그래서 'C플러스' 정도 주고 싶습니다.

◆ 조태현 : 전반적으로 민심이 좋지 않은 게 느껴졌을지도 모르겠는데, 어제 두 개의 토론회가 열렸습니다. 하나는 여당 의원들이 주재를 했고요, 다른 하나는 오세훈 서울시장이 있는 서울시 토론회였습니다. 여당 토론회부터 한번 볼까요? 여당 토론회에서는 비거주 1주택자 거주 요건을 완화하는 걸 검토하자, 이런 의견이 나왔다고요.

◇ 이광수 : 네, 정부가 '실거주 1주택자 보호하겠다' 이런 원칙은 유지를 했지만, 직장 발령이나 부모 봉양 등 불가피한 사유로 자기 집에 살지 못하는 사람들도 있는데 "이분들까지 불이익 받는다" 이런 지적이 있었는데요. 그래서 여당에서도 보완 논의가 시작이 된 건데, 어제 더불어민주당 서울시당 부동산 정책 대응 간담회 이 내용을 보면, 서울시당 위원장 맡고 있는 김영배 의원이 "1가구 비거주에 대한 문제 제기가 많기 때문에 관심을 갖고 살펴보기로 했다"라고 얘기를 했고요. 오기형 의원도 "1가구 비거주에 대해서 보다 유연하게 가자는 의견이 있어서 다양한 의견을 수렴하려고 한다"라고 전했습니다. 세제 개편 큰 방향은 유지하는데 비거주 1주택자 거주 요건은 현실에 맞춰서 다시 한번 얘기해보자, 이런 의미로 볼 수 있겠습니다.

◆ 조태현 : 조금 더 논의할 필요는 있을 것 같고요. 여당 쪽에서도 고민이 많은 것 같습니다. 자, 어제 서울시에서도 부동산 토론회가 열렸는데요. 이걸 보니까 제가 실시간으로 조금 보고 있었거든요. 실시간 시청자가 이게 토론회인데 되게 재미없고 지루할 텐데 막 2천 명, 3천 명 이렇게 나오더라고요. 그렇게 관심이 많은 건 확실히 알겠는데, '21세기 고려장'이라는 표현까지 나왔다고 해요. 무슨 말입니까, 이거는?

◇ 이광수 : 이게 정부의 부동산 세제 개편안 발표 이후에 서울 강남구 압구정동, 서초구 반포동 일대가 술렁이는 분위기라고 하는데요. 이들 지역의 특징 여러 가지가 있겠지만, 1970~80년대부터 같은 아파트에 살아온 고령 원주민이 많습니다. 이 보유 주택 자산 가치는 수십억 원에 달하지만, 은퇴 후에 별다른 캐시플로우, 소득 없이 지내는 경우도 적지 않은데 이 집값 상승으로 세금 늘었는데 이를 납부할 현금이 부족한 이른바 '하우스푸어' 문제가 이 초고가 주택가에서도 현실화될 수 있다 이런 우려 때문에 술렁인다라고 하고요. 비수도권 이주를 전제로 한 이런 세제 정책이 고령자의 생활 여건을 고려하지 않은 것 아니냐 이런 얘기가 나오면서 "소득 없는 고령자, 그러면 왜 그렇게 비싼 데 깔고 사세요? 그러면 나가세요. 밖에 얼마나 넓은 데 가셔서 공기 좋은 데 사세요"라고 하니까 이게 '21세기 고려장'아니냐 이런 얘기가 나오고 있습니다.

◆ 조태현 : 본인이 80 돼봐요. 나가는 게 쉬운지…

◇ 이광수 : 맞습니다. 그래서 근처에 인프라도 있고 거기에 다 가족들, 친구들 이런 게 다 되어 있는데, 갑자기 이렇게 세금 못 내면 나가라고 하면 그걸 쉽게 받아들일 수 있겠냐…

◆ 조태현 : 맞아요. 특히 성당, 교회 이걸 중심으로 커뮤니티가 형성돼 있는 경우에는 못 나가요.

◇ 이광수 : 맞습니다. 그래서 또 그분들도 갑자기 또 외곽으로 나가라고 하면 또 굉장히 외로울 수 있는 그런 부분들도 있고, 실제 세제 개편안 이후에 강남에서 70억 대 급매물이 나오기도 했는데 "또 이걸 누가 사냐" 이런 말도 나와요. 대출도 쉽지 않은 그런 분위기여가지고 서민 주거와 무관한 집만 나오고 있어서 "이게 부동산 대책이 맞냐" 이런 얘기도 나오고요. 김인만 소장님도 이와 관련해서 "고가 아파트가 매물로 나올 수 있는데, 이게 현금 부자인 금수저가 오히려 더 이걸 싸게 살 수 있는 그런 기회만 될 뿐이지 서민 주거 문제 안정과는 무관하지 않냐" 이런 얘기를 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그들만의 리그에서 손바뀜만 생긴다는 거잖아요. 이 금수저가 대단히 중요한 부분인데, 같은 규제 상황에서는 고소득 흙수저 이런 사람들은 집 못 사거든요. 그럼 이건 진짜 문제가 있다고 봐야 되는데요. 여기에서 더 큰 걱정이 되는 거는 임대차 시장이 아닐까 싶습니다. '전월세 대책이 빠졌다' 이런 우려도 쏟아졌는데요. 제가 아는 분들 의견을 다 종합을 해보니까 이번 세제 개편안으로 "전월세 시장에 타격이 없을 거다"라고 말씀하시는 분은 딱 한 분 계셨어요. 그분을 제외한 모든 분들이 다 걱정을 하고 있거든요. 이거 왜 연결이 되는 겁니까?

■ 천소라 : 매매 시장하고 전월세 시장, 즉 임대차 시장이랑은 상호보완적인 관계인 거죠. 그래서 이게 어떻게 보면 단순한 논리로 한 사람이 비거주인 다주택자가 매물을 거둬들이면 그 안에 다른 사람이 들어가서 살면 그동안에 임대나 임차 수요가 작동을 했던 건데, 거기에 다시 매매로 들어가게 되면 거의 하나 거둬들이고 한 사람이 다주택을 모두 소유하는 마치 제로섬처럼 생각하는 경우가 있는데요. 서울이라는 곳은 우리가 단순하게 집값 상승만이 높은 도시가 아니라 일자리도 거기에 있고 교육 인프라, 병원 이런 것들이 다 갖춰져 있는 도시이기 때문에, 저도 오랫동안 세종시에 살았지만 병원을 간다든가 아니면 대학교에 입학한 자녀들이 서울로 다시 가는 이런 수요들도 상당히 많거든요. 그래서 계속 그 외 지역으로부터 수요가 유입되는 구조이고, 매매 시장도 물론 중요하지만 서울 시민의 대부분이, 56%가 임차인입니다.

◆ 조태현 : 절반이 넘네요.

■ 천소라 : 예. 그래서 매매 시장을 우리가 공격을 하거나 타깃으로 삼는 건 그 외에 반대급부의 다른 쪽에 부작용이 생길 수밖에 없는 거죠. 서울시의 아파트 전셋값이 약 6.27% 정도 올랐는데, 이게 어떤 식으로 우리가 결정을 해야 되냐… 우리가 모든 사람들의 의사결정을 그 사람의 입장에서 생각을 할 수가 있잖아요. 그래서 어쨌든 세제 개편에 여러 가지, 자잘한 내용들도 있지만, 결국 핵심은 '초고가 다주택자 거주하지 않느냐, 보유하고 있느냐' 이런 것들을 겨냥해서 타깃을 한 건데, 그렇다고 하면 이것이 집값 안정에 도움이 되는가, 혹은 이것이 서민들의 주거 안정에 도움이 되는 것인가를 놓고 봤을 때 오히려 피해를 보는 계층은 그렇지 않은 임대차 시장의 어떤 임차인들일 수가 있는 거죠. 그래서 위에서 세금을 때리면 결과적으로 우리가 기회비용 측면에서 내가 보유를 하는 것이 더 이득이면 보유를 할 거고, 앞으로 공급이 절벽인 상태에서 내가 집값이 계속 올라갈 거라는 기대가 있으면 내가 조금 세금을 납부하더라도 매물이 잠기는 현상이 또 일어날 수가 있거든요. 그래서 어쨌든 비거주 1주택자도 정부의 기조에 의하면 결국에 이게 '악'으로 표현이 되기 때문에… 세입자라고 해서 다 선하지는 않거든요. 그래서 누군가를 이렇게 이분법적으로 구별하는 것도 저는 어불성설이라고 생각을 하고 있고, 그래서 만약에 비거주 1주택자가 집으로 들어가게 되면 임차인들은 나갈 곳이 없는데, 결국에 아파트 공급이 제한적인 상황에서 왜 사람들이 아파트로 수요가 몰릴까를 다시 한번 우리가 복기해보면 비아파트 시장이 많은 문제가 있었던 거죠.

◆ 조태현 : 불안하기도 했고, 불편하고.

■ 천소라 : 그렇죠. 이게 부동산뿐만 아니라 주식시장도 굉장히 이런 신뢰성이라든지 투명성이라든지 거래를 하기에 우리가 안전한가를 생각해 봤을 때 굉장히 이러한 제도적인 허점들이 분명히 존재하거든요. 그래서 이런 것들이 동시에 공급 대책으로 보완되지 않는 이러한 세제 개편안은 오히려 단기적으로 시장에는 더 혼란을 가중시킬 수 있다, 이렇게 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 많은 문자들이 오고 있는데요. 어떤 민심을 보여주는 것이 아닌가라는 생각도 들고요. 한 청취자 분, "학군 따라 이사 가려고 하니 매매도 없고 전세가 있더라도 전셋값이 너무 올라서 엄두가 안 나요." 지표상으로도 전셋값이 굉장히 가파르게 오르고 있는 게 딱 보이는데요. 현장에서 느끼는 체감은 훨씬 더 심할 겁니다. 또 다른 청취자분, "세입자들 숨 쉬게 해줘요. ISA도 티끌 모아 서민 되려고 했는데…" 막 시작하셨대요. 굉장히 분노가 느껴지는 문자였고요. 또 다른 분, "직장 때문에 영종도에서 전세 살고 있는데 계약 만료 때 걱정입니다." 계약 만료 이런 것 때문에 걱정하시는 분들은 돈을 올려달라고 해도 그걸 바로 그냥 계약하시는 게 낫다라는 조언이 나올 정도니까요. 참 이런 것들을 보면 이런 상황이 거의 출구 없는 미로처럼 반복되는 그런 느낌도 들어요, 교수님.

■ 천소라 : 네, 맞습니다. 이게 한국의 주택, 부동산 이런 것들은 단순하게 '집값이 상승해서 상승하는 지역으로 가야지' 이런 의사결정이 아니라 굉장히 장기적인 플랜의 의사결정인 거죠. 물론 3040 이런 불만의 목소리가 많다 이렇게 언론에서는 보도되고 있는데, 이게 3040이 사회에서 어느 정도 일을 시작하면서 자리 잡기 시작하는 나이인 거죠. 그리고 애도 키워야 되고, 여러 가지 이것이 노동시장과 교육, 그리고 여러 가지 저출생 문제들과도 같이 모두 연결되어 있는 구조라고 생각을 할 수가 있어요. 가끔은 자꾸 세제가 바뀌고 이러다 보니 제가 마치 게임의 한 주인공이 된, '오징어 게임'에 들어가서 플레이를 하고 있는 것이 아닌가해서… 제가 경제학을 오랫동안 공부했지만 마치 이런 것들은 없는 정책인 게 많아서 '이게 사회 실험이 하나 진행되고 있는가'라는 느낌을 받을 때도 있는데, 물론 저는 이것이 단순히 정치적인 해석이라기보다는 경제학적인 측면을 강조해서 말씀드리면, 어떤 정책이 진행이 되려면 사람들이 생애주기 관점에서 자신이 한 최적화 선택을 하게 되는 거죠. 이러려면 그 정책이 일관성이 있고 장기적으로 예측 가능해야 사람들이 '아, 내가 이 시점에서는 출산을 하고, 이 시점에는 이사를 가고' 이러한 장기적인 계획을 세울 수가 있는 거죠. 하지만 이렇게 손바닥 뒤집듯이 정책이 자주자주 바뀌고 목표가 불분명한 상황에서라면 이 정부에 대한 신뢰도 많이 떨어질 수밖에 없다라고 생각하고 있습니다.

◆ 조태현 : 교수님의 최적화 작업도 차질을 빚고 있다는 소문이…

■ 천소라 : 그렇죠. 저도 오랫동안 연구소에 있다가 세종시에 있다가 서울에 와보니 아이가 학령기여서 잘 지내고 있는데 아무런 문제가 없었던 거죠. 그래서 ISA로 잘 이렇게 진행을 하면서… 네, 그랬더니 많은 장기적인 의사결정을 다시 전면 재수정해야 하는… 그리고 워킹맘들은, 너무 개인적인 얘기를 하는 건지 모르겠지만 할 일이 많죠. 물론 맞벌이 부부들도 많지만, 그래서 아이를 볼 힘이 남아야 되는데 너무 공부할 게 많다 보니까 계속 바뀌는 정책에 내가 발맞춰서 어디에 따라가야 내 자산을 지킬 수 있을 것인가라는 관점에서 봤을 때는 많은 국민들이 피로하시지 않을까 이런 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 2030도 마찬가지고요. '갈아타기'라든지 주거 사다리를 생각하는 40대도 마찬가지일 것이고, 많은 분들이 만족하지 못하는 이런 상황이 벌어지고 있는 것 같은데요. 
이번 대책에서 빠진 게 공급 대책이에요. 결국엔 공급으로 가야 된다 이건데, 오늘 대통령 주재로 비공개 부동산 공급 대책 회의가 있다고 합니다. 이르면 공급 대책 곧 나올 것이다, 다음 주쯤 나올 것이다 하는데 대략적인 흐름은 어떻게 되는 걸로 보입니까?

◇ 이광수 : 정부가 서울에 가용 부지 총동원해서 5만 가구 이상을 추가 공급하는 3차 수도권 주택 공급 대책, 말씀하신 것처럼 다음 주에 발표할 예정입니다. 후보지로 거론되는 것이 용산 어린이정원, 영등포·구로 준공업 지역, 송파 그린벨트 등이 거론이 되고 있고, 서울지방조달청과 LH 여의도 부지, 옛 광진구청 부지, 폐교 예정 학교 부지… 그러니까 서울시에 남아 있는 거 다 한번 검토해보겠다는 거죠. 왜냐하면 남는 땅이 별로 없으니까 그런 얘기가 나오는데, 벌써부터 그린벨트 해제나 용산 어린이정원 활용 이런 거는 법 개정이나 환경 문제, 서울시 반대 등 이런 것들이 있는데, 이게 실제 공급까지 상당한 시간이 걸릴 것 같은데 "이거 다 그냥 던져보는 거 아니냐" 이런 얘기도 벌써 나오고 있습니다. 정부는 특히 2021년 도입 이후 사실상 멈춰 섰던 이 도심 공공주택 복합 사업, 이것도 한번 다시 본궤도에 올려서 도심 주택 공급을 확대한다는 구상인데요. 구체적으로 한번 나와봐야 될 것 같은데, 시장에서는 또 우리가 공급 대책을 여태까지 숱하게 많이 봤잖아요. 그러니까 이게 실제로 제 속도에 맞춰서 제대로 공급이 된 적이 교수님께서 아까 말씀하신 것처럼 없었기 때문에, 이런 정책의 신뢰도 측면에서 시장이 크게 이렇게 높은 점수를 줄 것인가 이런 것도 의문이 벌써 나오고 있습니다.

◆ 조태현 : 유휴 부지 이야기가 결국에는 또 나오는데, 후보지로 거론되는 게 용산 어린이정원, 영등포·구로 준공업 지역, 그다음에 또 어디가 있다고 하셨죠?

◇ 이광수 : 네, 서울지방조달청과 LH 등의 여의도 부지, 그리고 광진구청 부지, 그리고 폐교 예정 학교 부지가 얼마나 서울 시내에 더 많을지 모르겠습니다. 이런 부분들이 검토되고 있고 과천 경마장 등 이런 쪽도 그린벨트 일부 해제돼 가지고 이쪽도 할 수 있지 않겠냐, 내곡동 예비군 훈련장 이런 등등 얘기될 수 있는 거 다 얘기되고 있습니다.

◆ 조태현 : 그런데 '1·29 공급 대책' 때요, 그때 논란이 됐던 게 이거였어요. 용산구에 만 2천 가구를 만들겠다 이런 이야기들을 했는데, 이게 지자체랑 협의가 안 돼 가지고 지자체들은 "아직 우리 모르겠는데요. 우리 반대하는데요" 이랬기 때문에 이게 시장에 전혀 아무런 효과도 주지 못했거든요. 이번에는 다를까요? 이번에 당장 오세훈 시장부터 "용산 어린이정원 주택 공급은 절대 안 돼" 이러고 있는데…

■ 천소라 : 네, 맞습니다. 이게 어떻게 보면 상징성이 있죠. 국유지이기 때문에… 그리고 저도 가끔 가서 놀긴 하는데, 이게 여러 가지 또 거쳐야 될 절차들이 있는 거죠. 이게 환경 적합성도 평가를 받아야 되고, 말씀하신 것처럼 서울시의 이런 협의가 필요한 사항인데, 여러 가지 공급 대책을 두고 쟁점이 많이 첨예하게 대립하는 부분들이 있잖아요. 그래서 이것들이 언제까지, 실수요자 관점에서 봤을 때는 "언제 어떻게 공급된다는 거지?" 이것을 언제 또 합의해서 언제 장기적으로 플랜의 구체성이 나오지 않으면 굉장히 어려운 부분이 있는데, 이 세제 개편안은 굉장히 빨리 나오는 데 반해서 공급 대책은 굉장히 천천히 나오니까 조금 속도를 맞췄으면 어땠을까 이런 아쉬움도 남고요. 공급을 먼저 발표하고 세제 개편을 얘기했으면 조금 더 이러한 반발이 그나마 조금 더 덜하지 않았을까 이런 생각도 합니다.

◆ 조태현 : 교수님 말씀을 들어보니까요, 앞서서 광수 기자도 조금 언급을 해주셨습니다만 주택 공급량을 두고 100만 가구니 300만 가구니 여러 가지 이야기를 하지만, 막상 시간이 지나고 나면 "공급이 됐냐?"라고 했을 때 다들 물음표란 말이죠. 3기 신도시도 전혀 진행이 되지 않고 있고요. 이런 정부의 공급 대책, 너무 숫자에 매몰되는 것 아니냐라는 비판도 있는 것 같아요.

◇ 이광수 : 네, 맞습니다. 숫자로 그렇게 시장에 즉각적인 심리적인 그런 완화 효과를 주기 위함인데, 예전에 3기 신도시도 그걸 기대하셨던 분들도 많고 실제로 그걸 준비하셨던 분들도 많은데, 결국에는 이렇게 충분하게 공급이 되지 않으면서 이런 얘기 있잖아요. "아, 그냥 구축이라도 매수했었으면 그 시점에서는 더 좋았을 텐데, 다시 살려고 하니까 너무 올라서 못 산다" 이런 얘기들 하잖아요. 그래서 이런 정책 신뢰도가 많이 훼손됐기 때문에 교수님께서 말씀하신 것처럼 이번에는 숫자만 나올 것이 아니라 정말 구체적으로 어느 정도까지 협의가 됐는지 그런 부분들이 나와줘야만 이런 정책의 목표를 달성할 수 있지 않을까 이런 평가가 나오고 있습니다.