"미국인 아니지만 미국 주식 사는데, 부동산은 왜 '실거주주의'로 가나"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 18일 화요일
■ 출연 : 채상욱 대표 (커넥티드그라운드 / KBS 경제쇼 진행자)

- 8.3 세제개편과 8.13 공급대책.."모든 상황이 가리키는 것은 '전월세"
- "서울 전월세값 '우주 대상승'할 겁니다"
- 8.13 부동산종합대책으로 서울 전역 정비사업 상당한 속도낼 것.. 또다른 이주대란
- 여기에 이주비 대출까지? 임차료 상승으로 이어질 것
- 서울 재건축·재개발 엄청난 '붐' 일어날 것
- 서초강남만 집갑 상승률 마이너스, 나머지 80% 다 상승 중
- 주택공급? 정책 실패다!
- 일반 주택 착공율 4년째 -40%...여태 국토부는 통계를 안봤던 건가?
- '실거주 주의' 세제로 독려..미국인 아니지만 미국주식 삽니다, 서울 집 5채 중 1채는 '외지인'이 매수하는 현실
- '새우'된 임차인, 고래싸움에 새우등 터진 격
- 원래 임대인 & 이주비 대출받는 한시적 임차인들 사이에서 '순수한 임차인'은 고래싸움에 등터지는 '새우' 신세
- 서초강남 매매가 안정이면, 부동산 시장은 안정인가? 후폭풍 클 것
- 2023년 전세사기 후, 일반주택 월세화 50%->80%로
- "국토부 바뀌어야, 李대통령, 왜 금융위에 주택공급 주문하나? 주무부처 국토부는 뭐하나?"

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 8·3 세제 개편안에 이어서 8·13 부동산 종합대책까지 나왔습니다. 세제, 공급, 금융까지 여러 대책들이 쏟아지면서요, 시장에서는 이것을 실리적으로 적용하기 위한 다양한 해법들이 거론됩니다. 오늘은 전문가의 해석 들어보는 시간 마련했습니다. '채부심' 채상욱 커넥티드그라운드 대표, KBS 라디오 진행자와 함께하겠습니다. 대표님, 어서 오세요.

◇ 채상욱 : 예, 안녕하세요. 채상욱입니다.

◆ 조태현 : 네, 이번에 공급 대책이 나오고 나서 전반적인 평을 해주신다면 어떻게 보셨습니까?

◇ 채상욱 : 8·3 세제 대책이 나왔고 8·13 주택 공급 대책이 나왔는데요. 주택 공급 대책이었지만 오히려 가장 중요한 내용은 금융위가 같은 날 발표했던 금융과 관련한 총량 규제를 완화한다는 내용, 4월에 발표했던 1.5% 가계대출 증가율 상한선을 3%로 높이겠다고 하면서 민간 아파트 쪽에 대규모 공급을 금융 지원하겠다는 정책을 밝혔기 때문에 굉장히 금융 완화 정책이었고, 그래서 시장에서는 이것을 상당한 완화로 해석했을 거라고 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 1년에 한 30조 정도 된다고 하잖아요.

◇ 채상욱 : 저희가 2,000조 대출 가계 신용을 가지고 있기 때문에 1.5%포인트가 올라가면 30조 원이 증가를 하는데, 그 30조 원 금액이 집단대출 위주로 많이 갈 것으로 예상이 되거든요. 특히 작년 10·15 대책을 발표하면서 서울 전역이 투기과열지구가 되었고 다주택자는 이주비 대출을 받지 못하거나 하는 등등의 문제가 나왔기 때문에, 특히 이것이 정비사업 쪽으로 흘러갈 가능성이 굉장히 높아 보이고 돈들이, 그렇게 정비사업 쪽으로 가게 된다면 아파트 시장에서는 그동안 이주를 잘 하지 못해서 사업이 둔화되던 사업장들이 많았었던 것이 풀리는 걸 예고를 하잖아요. 그거랑 열흘 전에 발표했던 8·3 대책이 연결되는 부분이 존재하는 건데, 8·3 대책의 보유세 강화는 28년부터인데 그 얘기는 28년 이전에, 그러니까 정확히 말하면 28년 6월 1일을 기준으로 재산세, 종부세가 과세되기 때문에 28년 6월 1일 이전에 관리처분인가를 받고 이주·철거를 하게 된다면 주택이 입주권이 되면서 보유세는 안 내게 되거든요. 그러니까 아마 8·13 대책이랑 종합해서 서울 전역에 제가 생각할 때는 정비사업이 앞으로 상당한 속도를 내면서 앞으로 달려가게 될 것이고요. 이는 현재 존재하고 있는 주택이 충분하지 않은 상황에서 또 다른 이주 대란을 만들어 낼 수가 있고, 여기에 이주비 대출까지 준공 주택을 기준으로 삼도록 제도를 풀어줬기 때문에 이주비 대출은 또 임차료 상승의 원인이 되거든요. 결과적으로는 어떻게 생각하냐면 8·3과 8·13을 종합함으로 인해서 서울 재건축·재개발 사업이 아주 활성화될 거라고 생각을 하고요. 그리고 그 결과로 임차료는 아주 큰 상승을 할 거라고 생각을 하고 있습니다. 그래서 임대차 시장은 상당히 불안해질 거라고 보고 있고요. 그리고 서울 전역에 재건축·재개발이 강세를 띠면서 매매 시장도 강세로 갈 거라고 보고 있습니다. 오직 8·3 대책에서 정면으로 겨냥받았던, 정부 측에서 발표했던 40억을 넘는 초, 말 그대로 초초고가 그런 류의 아파트들은 지난주 주간 주택 가격 동향에서도 보면 매매가 하락이 나왔는데, 그런 경향은 내년 상반기까지는 있을 수 있다고 보지만, 그 부분을 제외한 나머지 전반적인 그런 아파트 시장은 초강세가 이어질 것으로 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 초고가 밑에가 날뛸 것이다.

◇ 채상욱 : 네, 올해 2월하고 4월이랑 아주 비슷한 장세인데요. 올해 2월도 대통령이 1월 넷째 주부터 X에 발언을 하시면서 2월 셋째 주부터 서초, 강남이 주간 동향 기준으로 마이너스로 전환을 했거든요. 그리고 마이너스로 전환을 했지만 다른 지역은 주간 0.2% 이상으로 다 상승을 했습니다. 그래서 그게 4월까지 가다가 5월 9일에 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되고 이런 일이 생기면서 매물이 감소를 하고 서초, 강남이 돌아선 건 5월 둘째 주부터 돌아섰는데요. 6월 17일에 선거가 있었기 때문에 부동산 대책을 한 달 상간에 내지 못하다가 뒤늦게 낸 건데, 지금 국면이 올해 2~4월과 비슷합니다. 서초, 강남은 마이너스인데 나머지는 주간 0.03%씩 올라가고 있거든요. 그러면 반대로 생각해 보면 올해 2월부터 4월의 부동산 시장을 위기라고 생각했느냐라고 보면, 대중들은 2~4월에 부동산 시장을 위기라고 생각한 적이 많지 않다고 저는 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 그때까지는요.

◇ 채상욱 : 오히려 5월부터 서초, 강남으로 대표되는 초고가 지역이 크게 올라가면서 위기라는 말들이 많이 나왔었거든요. 사실은 그전에 저는 임대차부터 계속 위기였다고 얘기를 했지만, 대중의 정서는 거기에 있었던 것 같고, 그 얘기는 8월부터 나오는 서초, 강남 마이너스, 나머지 지역 플러스를 과연 위기라고 생각할 것이냐라고 했을 때 그렇게 생각하지 않을 것 같다는 인식이 있고, 2~4월과 유사한 그런 시장 환경이 펼쳐질 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그래서 지금 보면 대표님께서는 이런 것들, 여러 가지 요인들이 섞이면서 '임차료의 우주 대상승이다' 이런 표현을 쓰셨단 말이에요. 그렇다면 이런 대출을 풀어주는 것 자체가 문제였던 거예요, 아니면 디테일이 문제였던 거예요?

◇ 채상욱 : 일단은 4월에 가계부채 총량 관리를 발표했는데 곧바로 8월에 그거를 풀었기 때문에 그 부분에 있어서는 결국은 주택 공급이 되지 않는다는 거를 정부도 시인했다고 생각을 하는 부분이거든요. 어떤 말이냐면 이주비 대출이 안 된다, 집단대출이 문제다, 집단 잔금, 집단 준공 대출, 그런 대출들을 풀어달라는 얘기는, 한국에서 아파트를 공급하는 데 있어서는 그런 소매 금융이 필요하다는 거를 인정해 준 거예요. 그런데 그 얘기를 주택 공급이 안 된 8·13 대책으로 돌아가면요, 8·13 대책의 문제의식은 아파트는 평년 수준으로 돌아왔는데 일반 아파트라고 하는 비아파트 부분이 평년의 4분의 1이니까 마이너스 75%나 된다, 이게 아주 심각하다고 정부가 규정을 했습니다. 그런데 금융은 아파트에 열려요. 그러니까 비아파트 쪽에도 열리기는 하죠. 열리기는 하지만 집단이랑 잔금 대출 가계부채 총량이 1.5%포인트면 30조가 늘어나는데 그게 어디 늘어날지를 시장 사이즈 규모로 잘 생각해 보면...

◆ 조태현 : 거의 다겠죠.

◇ 채상욱 : 네, 그러니까 한국 주택이 7,700조가 넘는데요. 그 7,700조에서 5,000조가 아파트에 해당이 되기 때문에 같은 돈이 풀려도 싹 다 아파트에 풀린다고 생각하면 되거든요. 그러면 그 금융이 필요하다는 거를 이번 정책으로 인정해 준 건데, 그럼 일반 주택 쪽에서도 금융이 필요하다는 자연스러운 논리가 도출되지 않습니까? 일반 주택에도 금융이 있으면 되는데 금융이 없었기 때문에 무너진 건데요. 정부의 그 이후의 스탠스는 여기서부터 또 한 번 이상해져 가지고 일반 주택은 마치 땅이 없어서 지어지지 않는 것처럼 또 요새 정책들을 펴고 있어요.

◆ 조태현 : 일반 주택이라는 거는 비아파트로요?

◇ 채상욱 : 용산부터 시작해서 요즘 땅 개발 하겠다는 내용들이 결국은 이게 정책들이 굉장히 일관성 있고 정렬이 잘되어야 되는데, 문제 인식과 해법이 어긋나는 부분이 이번 정책에 많이 보였습니다.

◆ 조태현 : 아, 뭔가 이렇게 소위 말하는 합이 안 맞는 그런 느낌. 자, 그런데 현실적으로는 이주비 대출 같은 어떤 대출 규제가 시장에서 많은 부작용을 부르고 사람들에게 불만을 갖게 했던 그런 것도 있긴 있잖아요.

◇ 채상욱 : 그것도 잘 생각해 보면 이주비 대출 문제가 격화된 건 작년 10·15 대책부터였고요. 10·15 대책은 9·7 공급 대책이 나온 다음에 시장에서 국토부의 주택 공급 정책에 대한 불신을, "도심에 더 이상 주택 공급이 없구나"라는 생각에 기존 주택 시장이 주간 0.5%까지 올라갔습니다, 서울 전체로. 그러니까 시장에 사이드카나 서킷이 있는 것처럼 소위 매수 사이드카를 건 거 아닙니까? 10·15가 토지거래허가제라는 거를 서울 전역에 덮음으로 인해 가지고, 매수 사이드카를 걸었는데 그걸로 인해 가지고 주택이 2채 이상이거나 하신 사람들이 투기과열지구에서 LTV가 제로가 되다 보니까 이주비를 못 받는 상황이 생겼다면, 애초에 이주비 대출이라는 거에 문제를 제공한 거는 9·7에서부터 시작이 된 거거든요. 그러면은 9·7에서부터 이 모든 것이 다 연쇄 작용 효과로 이어졌는데, 정책은 국토부가 내면서 시장 과열이 생겼는데 8·13을 통해 가지고 1년이 지나 보니까 결국은 금융 규제가 열렸다는 얘기입니다. 그래서 저는 이것이 완전히 정책 조합의 실패라고 그냥 규정을 하고 싶어요. 그러니까 근본적으로 주택 공급 정책을 처음부터 잘 냈어야 되는데 작년 9·7 때는 못 봤던 것들이 계속 보인다는 거는 주택 공급에 어떤 부분이 미진했는지를 작년에는 몰랐었다는 거기 때문에 상당히 전문성이 결여되어 있다는 거를 알 수가 있는 부분이고요. 일반 주택 착공이 4년째 마이너스 75%이기 때문에, 그냥 착공 데이터를 국토부가 월간으로 발표를 합니다. 그러면 48개월이 발표가 되고 있었는데 과거 36개월은 못 봤고, 이제야 드디어 봐가지고 정책을 냈다는 거는 통계를 발표하는 부처가 할 얘기는 아닌 거라고 생각을 합니다. 그러니까 정리하면은 이 모든 이주비와 관련한 사단은 9·7에서부터 왔지만, 대책은 어이없게도 금융위가 가계부채 총량을 열어주는 방식으로 금융 정책에 항복해 버렸기 때문에 이 전체를 바라보는 국민들의 생각은 '아, 이거 주택 공급 정책과 관련해 가지고 그냥 결국은 요구하면 다 열어주는구나.' 그리고 가계부채 총량 관리라는 거는 22년부터 한 5년 동안 해왔던, GDP 대비 가계부채 증가율을 낮춰야지 우리의 잠재성장률이 회복된다는 그 거대한 거시 정책의 연장선 속에서 있었던 건데...

◆ 조태현 : 오랫동안 과제였죠.

◇ 채상욱 : 아니, 실제 4년간 해왔다는 겁니다. 제 말은 이거를 우리나라의 명목 GDP 증가율보다 더 낮은 가계부채 증가율로 관리를 해 왔기 때문에 어쨌든 꾸역꾸역 해나간 건데, 그런 부분이 이렇게 쉽게 열리니까 이 정책을 봤던 사람들 입장에서는 억장이 무너지는 그런 순간이죠.

◆ 조태현 : 저는 단순하게 생각을 했어요. 그냥 공급 대책은 착공이 2030년인데 이렇게 시중에 유동성을 풀면 이것도 집값을 자극하는 거 아닌가, 되게 단순하게 생각을 했거든요.

◇ 채상욱 : 그게 이주비 대출로 많이 간다고 생각하면 전월세로 가는 겁니다. 그러니까 모든 상황이 전월세를 바라보고 있습니다.

◆ 조태현 : 다 전월세로 또 귀결되는군요.

◇ 채상욱 : 8·3 세제 개편으로 종부세가 올라갔는데 종부세는 고령자 공제랑 장기 보유 공제가 있습니다. 그래서 80%까지 최대 공제를 받을 수 있기 때문에 종부세액 계산 금액이 크더라도 공제액에 제약이 없는데, 28년부터 이 종부세 공제의 상한선이 생깁니다. 고령 공제나 거주 공제로 바뀌면서 그것이 600만 원, 800만 원으로 제약이 생겨버렸기 때문에 종부세가 28년부터 무서워지거든요. 그러니까 올해 막 언론에서 나오는 "30년 장기 거주하셨는데 은퇴하시고 집 한 채밖에 없다" 이런 분들 종부세 80% 공제 받기 때문에 거의 내지 않습니다. 그런데 이분들이 28년부터는 공제 상한액이 600만, 800만 원으로 갑자기 대폭 축소되니까 수천만 원을 내야 될 수가 있는데요. 정비사업 대상 주택들은 지금부터 속도를 내서 관리처분인가를 받으면 된다는 겁니다. 그러니까 저는 이것이 2017년에 그때도 8·2 부동산 대책이라는 걸 8월 달에 냈었는데요. 8·2 부동산 대책의 재건축 초과이익 환수에 관한 규정을 2017년 12월 말까지 관리처분인가를 신청한 아파트들은 적용하지 않고, 넘어간 단지들은 적용하겠다고 했더니 사업시행인가도 받지 않았던 아파트들이 4개월 사이에 관리처분인가 신청까지 하는, 그래서 송파구 잠실에 있는 장미아파트부터 시작해서 그런 단지들이 그 당시에 다 관리처분인가 신청서를 보낸 거가 되면서 한국의 재건축 붐이 한번 일게 되거든요. 8·3과 8·13을 조합하면 앞으로 1년 반 동안 엄청난 재건축 붐이 일어난다는 걸 의미합니다.

◆ 조태현 : 이것도 전례가 있네요.

◇ 채상욱 : 네, 재건축 붐 속에서 결국은 임차료 폭등을 우리가 맞닥뜨리게 될 겁니다.

◆ 조태현 : 그러니까 항상 핵심 문제점으로 지적해 주시는 게 임대차 시장의 불안인데요. 세법 개정안 이 부분도 논란이 굉장히 커지고 있습니다. 지금 입법 예고 중인데 비거주 1주택자 규제 그리고 보유세 증세, 이 두 가지가 핵심으로 꼽히는 것 같아요. 조금 전에 종부세 인상 효과가 크지 않다고 말씀하셨는데, 비거주 1주택자에 대한 규제 이 부분은 우려를 많이 하시는 것 같더라고요.

◇ 채상욱 : 그러니까 종부세가 정확히 말씀드리면 종부세는 28년부터 세지죠. 지금까진 감면 규정이 많다는 겁니다. 그리고 세금 상한선 공제도 150%로 낮춰졌기 때문에 22년에 윤석열 정부 집권하면서, 그래서 그 과거에 있었던 종부세 세금 상한선은 300%였던 걸 생각해 보면 종부세가 굉장히 의미 없는 세금으로 전락한 게 사실인데, 8·3 대책을 통해 가지고 세금이 올라가기 때문에 28년부터 종부세가 굉장히 의미가 있어지는 세금이 됩니다. 그래서 아까 말한 정비사업들은 그걸 회피할 수 있지만 일반 준신축 주택들은 종부세를 회피할 수가 없기 때문에, 그나마 그거를 감면·감경받고 싶다면은 자가주택에 보유·거주해야 되는 상황이 되는 것이죠. 그런데 이거를 앞서 다 엮어서 생각해 볼 필요가 있습니다. '실거주주의'라고 저는 이걸 부르고 있는데, 집을 갖고 있는 사람만 거기에 들어와서 살라는 거가 되거든요. 그 얘기는 거기서 임차인도 결혼하고 아이 낳고 학교 보내고 학원 보내고 직장 다니고 할 거 다 합니다. 그 임차인도 실제 실거주를 하고 있어요. 그러나 그 집에 실거주를 해야 될 사람은 그 집을 원래 갖고 있는 어디 사람인지 모르겠지만 그 사람보고 거기 무조건 오라는 거, 그래서 이거를 세제적으로 독려를 했기 때문에 서울의 경우에는 현재 평균적으로도 20%의 물량을 서울 외 지역에서 매수를 합니다. 우리가 미국 주식 사는 거랑 비슷해요. 우리가 미국인이 아니지만 미국 주식 살 수 있는 거랑 비슷하게 그냥 외지에서 서울에 있는 주택 전체 5채 중에 한 채를 외지에서 사고 있습니다. 그 사람들의 해당 지역 실거주도 부정당해야 돼요. 그냥 서울로 무조건 오셔야 됩니다. 그리고 서울에서 실제 임차인으로 살고 있는 사람은 더 부정당해야 되는 거죠. 왜냐하면 그 집은 원래부터 임대인이 살았어야 되는 집이기 때문에 임차인은 알아서 살라는 겁니다. 요 세제 실거주주의랑 8·13을 섞어보겠습니다. 8·13은 재건축 1.5년 동안 속도 내고 이주비 대출을 해줄 거니까 아파트를 보유하고 있었던, 원래부터 주택을 갖고 있는 유주택 임차인, 그러니까 한시적으로 임차인이 됐지만 공사하는 기간 동안에요, 집이 있었던 사람들은 굉장한 자금 지원을 받으면서 임차 시장에 들어올 수 있는 고래가 된 상태고요. 나머지 그냥 순수 임차인은 완전 새우예요. 그래서 원래 임대인, 그다음에 이주비 대출받는 한시적 임차인들 사이에서 그냥 말 그대로 순수 임차인은 새우인데, 그러니까 두 고래 싸움에 새우등 터지게 생겼다 이 말입니다.

◆ 조태현 : 껍질까지 다 벗겨지겠네요.

◇ 채상욱 : 그렇죠. 그래서 그러면 애초에 부동산 시장 안정이라는 것은 무엇을 의미하는가를 되게 생각해 볼 필요가 있는데, 국토부가 8·13 대책에서 정확하게 말했던 것처럼 아파트는 평균 수준을 회복했는데 이주비와 관련한 마찰이 생겼던 거는 투기과열지구로 덮이게 되는 문제 때문에 생겼기 때문에 그런 부분에 대해서는 제도적으로 풀어줄 수가 있는 거지만, 그거를 막 가계부채 총량까지 열면서 풀어야 되냐, 이건 잘 모르겠고요. 다만 비아파트 쪽 문제가 이렇게 심각해진 부분이 서울의 저분위 아파트, 그러니까 주택 가격이 낮은 6억이나 10억, 서울 기준으로 주택 집값이 비싸니까요, 6억·10억이 1·2분위인데 그 분위기에 있는 임대차 시장이, 비아파트가 4년 동안 공급이 안 되다 보니까 전월세 가격이 크게 오르고 있잖아요. 그런 상황에서 또 임대차 시장의 불안 대책을 또 썼기 때문에, 실거주주의가 결합되면서, 그러니까 8·13으로 재건축 멸실 촉진, 8·3으로 실거주 촉진, 그러면 모든 방향이 임차 불안을 야기하고 있다면 이게 과연 우리가 안정이라고 말하는 건 무슨 안정을 말하는 건가... 그러니까 임차료는, 전월세는 주간으로 0.3%, 0.4%씩 올라가는데 서초, 강남의 매매가가 마이너스면 주택 시장이 안정이냐, 이렇게 되묻고 싶고요. 임차 시장 서울 전체의 56%가 임차인인 상황 속에서 이런 정책을 쓴다면 저는 후폭풍이 클 수밖에 없다고 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 서초, 강남에 사는 사람들은 약간 계층이 다른 사람들이라고 일단 가정을 한다면, 말씀하신 것처럼 와닿기에는 더 충격이 더 클 수밖에 없을 것 같기도 한데요. 그런데 국가데이터포털 이쪽을 인용한 기사를 보니까 2024년과 2017년 서울 25개 자치구의 전세 물량을 비교했는데요. 21개 구에서 전세 물량이 많이 줄었고 중랑구는 마이너스 79%까지 나왔습니다. 외곽 쪽에서 전세가 급감을 했는데, 말씀하신 대표님 말씀을 쭉 들어보니까 전세의 월세화가 아니라 월세도 없어질 그런 상황이 돼버린 거 아니에요?

◇ 채상욱 : 월세 가격은 그렇죠. 이게 최근에도 보시면 아시겠지만 대치동에 있는 대형 아파트 단지가 27년까지 이주를 확정 짓겠다고 말을 했던 거는 그런 아파트를 갖고 계신 분들이 28년부터 보유세 안 낸다는 얘기입니다. 그리고 동시에 거기 계신 분들의 강제 이주가 나온다는 거예요. 그럼 그거를 해당 지역에서 소화를 해야 됩니다. 그래서 우리나라는 항상 재건축·재개발 이주가 나왔을 때는 임차료가 평년보다 훨씬 가열찬 상승을했었는데, 그거를 제도적으로 독려해 버렸기 때문에 당장 눈에 띄지 않지만 앞으로 1년~1.5년간 커질 것 같고요. 그리고 금천구를 포함해서 저분위 아파트 임차료의 월세가 높아진 것도 비슷한데, 서울의 아파트와 일반 주택을 나눠서 보면 아파트의 경우에는 월세 비중이 55% 정도 되지만 일반 주택은 월세가 거의 80%에 육박합니다. 원래 일반 주택 월세화율은 55% 정도였어요. 그런데 월세가 높아진 건 23년부터, 전세 사기가 22년부터 심화됐고 그게 3년간 누적되다 보니까 이쪽에서는 더 이상 전세를 선호하지 않고 돌아가고 있습니다. 그런데 이 전세라는 것이 그동안에는 비공식 일반 주택 금융 대책이었거든요. 금융 프로그램이었거든요. 임차인의 전세를 통해 가지고 임대인, 건물·주택 사업자들이 공사비 대출을 은행에서 받은 거를 전세를 받아서 상환해 왔기 때문에, 이 전세라는 것이 그냥 비아파트가 지어지는 데 있어서 금융처럼 작동을 잘 했습니다. 그런데 23년부터 전세 사기가 일어나면서 전세 비선호가 생기니까 전세 사업자들은 금융이 없는 거죠. 금융이 없으니까 이만큼 빠졌고 이게 4년간 누적되니까 일반 주택이 국토부 분석대로 평년의 4분의 1이 됐다는 거 아닙니까? 그러면 이쪽에 금융 프로그램들이 얼마나 있고 그걸 통해서 얼마나 살릴 수가 있고 하는 부분들이 이번 대책에서 많이 드러나 줬으면 좋겠는데... 이번 8·13 대책에서도 23만 호 공급이고 신도시 10만 호고 도심 복합 1만 5천 빠지면은 12만 호 늘어나는데, 12만에서 공공 6만, 민간 6만이 되는 거거든요. 공공 6만은 자기네가 계획하겠다고 한 거고, 이미 올해 6월에 있었던 대통령 업무보고 때도 5년간 50만 호 하겠다고 했고 공공은 아무 문제가 없습니다. 민간이 문제라는 거예요. 근데 그 민간이 어느만큼 회복되는지에 대한 예측치도 없었고 일부 아주 미흡하게 들어가 있었기 때문에, 그 정도가 과연 4년간의 누적된 공급 적체를 해소할 수 있냐... 4년간 수도권에 일반 주택이 연 10만 호씩은 지어졌어야 되는데 2만 호 정도 지어집니다. 올해도 상반기 기준으로 서울의 비아파트는 3천 세대밖에 안 지어졌고요. 오피스텔은 아시겠지만 1년에 2만 세대씩 지어지다가 지금은 2천 세대 지어집니다. 그러니까 10분의 1 토막이 났는데 그런 부분에 대해 가지고 얼마나 회복이 될지 정량적인 그런 제시가 있었으면 좋았겠는데 그런 게 없어서 아쉬웠던 부분이 있었습니다.

◆ 조태현 : 참 아쉬운 점이 많은데요. 공급 대책 나왔으니까 공급 대책 그 자체도 안 볼 수는 없을 것 같습니다. 공급 대책 23만 가구로 하고 있는데 착시도 있는 것 같고요. 이게 착공이 29년, 30년이다 보니까 단기적인 주택 안정에는 별로 도움이 안 될 것이다, 이런 이야기도 나와요. 대표님, 이 공급 그 자체는 어떻게 보셨습니까?

◇ 채상욱 : 이미 작년 9·7에서 수도권 135만 호를 밝혔고요. 그리고 현 정부의 주택 공급 목표는 착공을 기준으로 합니다. 착공 기준으로 올해 6월 말은 수도권에 6만 세대이기 때문에 올해 27만 호 목표에서 6만이니까 20만 호가 부족한 상황입니다. 하반기에 20만 호를 해야 됩니다. 그러니까 1분기, 2분기 실적을 발표한 상반기 실적을 결산했는데 올해 착공 목표의 25%밖에 못 한 거기 때문에, 30%밖에 못 했으니까 너무나 미흡한 상황이죠. 그러면 올해 착공도 왜 이렇게 저조하냐라는 그 문제의식부터 시작돼야 되는데 그런 부분이 부족했던 것 같고요. 그리고 일반 주택의 공급이 부족하다면 그런 부분에 대한 만회책이 어떤 효과를 낼지 설명해야 되는데 그런 것도 많지 않았습니다. 물론 뜯어보면은 볼 만한 것도 있었어요. 20년 장기 금융 만들겠다, 그다음에 주택 임대 사업자가 대출받아가지고 집 살 수 있게 하겠다 등등 여러 일반 주택을 타깃으로 한 완화 정책이 있었는데, 그 모든 것들이 결국은 금융위의 가계부채 총량 열어주는 걸로 다 덮어버렸다고 저는 생각을 하고요. 주택 공급이 늘어나는 부분이 일반 주택 시장이 1·2분위 아파트를 늘린 거하고, 재건축·재개발 활성화로 3·4·5분위가 올라가는 건 다르게 구분해야 되는데 이번 대책에 그 둘 다 있었습니다. 그러니까 1·2분위 아파트의 임차료 상승 문제를 풀기 위한 비아파트 쪽 규제 완화라든가 대출도 있었지만, 동시에 3·4·5분위도 이주비 대출을 허용해 주고 전격적인 대출 완화를 통해 가지고 또 정비사업 활성화로 임차료가 또 올라갈 요인을 둘 다 넣었기 때문에 이번 대책으로 시장이 안정화되고 이럴 가능성보다는 체감적으로 서울에 계신 분들은 3·4·5분위, 특히 3·4분위 아파트 가격이 크게 상승하는 걸 느낄 거라 생각하고요. 그리고 2분위, 1분위 주택 가격이나 임차료 상승은 시차가 걸리다 보니 당장은 요원하다고 생각이 되거든요. 그래서 체감적으로 4, 3, 2, 1분위가 모두 올라가는 그런 국면이고 임차료도 올라가고, 오직 5분위 초고가 아파트만 매매가가 빠지는데... 그러니까 그냥 자린고비가 밥 먹고 굴비 보는 것처럼 "그래, 저 아파트 빠지니까 안정화되고 있지" 이런 생각을 하라는 것처럼 느껴지니까 안타까운 부분입니다.

◆ 조태현 : 항상 그게 문제가 됐었는데요. 아무튼 4분위 이하면 서울 주택의 80%인데, 그렇다면 서울 집값 전반적으로 다 대세 상승 국면이다, 대세 상승 국면이 이어질 것이다, 이렇게 봐야 되는 거예요?

◇ 채상욱 : 그게 그렇지가 않다는 거죠. 아니, 대세 상승인데 올해 2~4월도 복기해보면, 그러니까 정책 낸 이후에 서초, 강남 마이너스였고 나머지 분위는 플러스였는데 정부와 청와대에서는 태평성대로 인식했다는 겁니다. 지금도 똑같지 않습니까? 8·3 대책 냈고 5분위 가격 빠지고 있고 4분위는 오르고 있지만 합산하니까 주간 0.3 나오다가 0.2로 내려갔거든요. 그러니까 '아, 정책 잘 먹혔구나. 주간 0.3에서 0.2로 내려갔으니까' 이 모든 매매 시장 데이터는 임대차 시장은 안 보고 있어서, 임차가 더 불안하더라도 일단 매매 시장이 0.3에서 0.2로 내려갔으니까 괜찮은 정책이 나왔다고 생각할 거라고 저는 의심이 되고요. 그렇다면 제가 여기서 아무리 임차료 불안을 이번 제도적으로 밀어줬기 때문에 임대차가 엄청나게 올라가고 결국 그것이 돌고 돌아서 임차인들은 임차료가 올라가면 집을 사야 되는 상황이 되거든요. 수단과 방법을 가리지 않고 그게 다시 매매 시장을 불안하게 만들 요인이 살아있는 채로 대책이 나와버렸다, 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 제가 여쭤볼 게 많은데 시간이 부족해서 짧게 두 가지만 더 여쭤보도록 하겠습니다. 김민석 여당 대표가 비거주 1주택 증세 지적, 이거는 아무래도 전반적으로 여당도 어떤 불안감을 느끼는 것 같은데요. 세제 개편안 수정될 가능성이 있다고 보십니까?

◇ 채상욱 : 그거는 아직은 너무 이른 것 같고 좀 더 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다. 어저께 당 대표로 되신 분이어가지고... 하시는 거를 더 들어볼 필요가 있어 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 마지막으로 볼게요. 부동산 대토론회 때 마이크 잡으신 거 저 또 생방송으로 봤거든요. 제가 대표님 팬입니다. 그런데 시장의 목소리를 경청하려고 노력은 하는 것 같은데, 막상 나오는 결과물은 썩 누구도 만족 못 하는 게 나오고, 문재인 시즌 2 이런 식으로 가는 것 같아요. 어떻게 생각하십니까?

◇ 채상욱 : 저는 이번에 결국에는 국토부가 굉장히 많이 바뀌어야 된다고 생각해요. 지금 보면 결국 이 모든 사단은 9·7에서부터 시작이 됐잖아요. 9·7 토허제 덮고, 토허제 덮으니까 이주비 문제가 생겼고, 이주비 문제가 생기니까 정비사업 문제가 생긴 거고, 결국 돌고 돌아서 4년을 넘게 유지했던 금융 규칙도 바뀌었기 때문에...

◆ 조태현 : 첫 단추를 잘못 꿰니까 다 잘못 가는 그런 느낌.

◇ 채상욱 : 네, 결국 국토부가 바뀌어야 된다고 생각을 하고, 이번 대책에도 보면 전세 신탁 제도가 있는데 그거는 또 금융부처에서는 전세가 이 모든 사태의 원인이라는 걸 알면서 전세 힘 빼기를 하고 있는데, 또 "좋은 전세는 신탁해야 된다"고 하면서 국토부가 이 전세금을 또 기금화하려는 걸 보면, 이 각 부동산 대책에서 국토부 부처의 약간 이기적인 부분이 너무 많이 반영되는데 그게 필터링이 안 되고 있습니다. 그래서 그런 부분들이 전 국민적인 주거 생활이나 주거 안정에는 도움이 안 되는 것들이 많아 보이는데, 그런 것들을 잘 찾아내 가지고 바꿔야 된다고 생각을 하고요. 그냥 최근에 여러 주택 관련 회의를 보면 대통령이 금융위에다가, 금융부처에다가 주택 관련 공급을 얘기를 하는데, 그거는 주택 공급을 해야 되는 부처는 국토부가 해야 되거든요. 제도 설계를 거기다 해야 되거든요. 그런데 막 그런 얘기를 하는 거는 고칠 필요가 있어 보이네요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표, KBS 라디오 진행자와 함께했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.

◇ 채상욱 : 감사합니다.