"'내집 한채 믿고 살았는데..' 뒤통수도 아닌 앞통수 제대로 맞았다"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 25일 화요일
■ 출연 : 김학렬 소장 (스마트튜브부동산조사연구소/유튜버 빠숑)

- 세제개편안, 혼란과 잡음만 남기고 원점 회귀?
- 비거주 1주택자는 '투기세력?' "그럼 비거주, 다주택자 빼면 전월세는 누가 공급한 건가?"
- 민간 임대의 90%를 비거주나 다주택자들이 공급 중
- 먼저 이 답을 명확히 하면 비거주 1주택자 규제 인정할 것
- 서울 부동산정보원 통계, 서울시 228만명이 1주택자..전국적으로는 74%인 938만가구
- 그중 실거주 vs 비거주 통계는 없어..단, 서울의 경우 임대세대가 훨씬 많아
- 이번 세제개편, '잠재적 비거주 1주택자'를 건드려 국민 반발 큰 것
- 여당, '비거주 1주택, 선의 피해자' 생길 것 알면서도 세제개편 밀어부쳤나?
- "228만명 1주택자 뒤통수? 알고도 그랬으니, 앞통수 때린 거죠"
- "예외가 너무 많은 법이 제일 나쁜 법..수천개 예외조항 만드느니 차라리 없애라"
- "제가 피켓 들고 나갑니다"
- 정부 부동산 대책 목적이 무엇? 불이익 주는 게 목적? 시장안정?
- 8.3 세제개편안 후폭풍, 성북 노원 강북 도봉구 중위가격 10억대로 올라서
- 압구정 현대, 서초 원베일리 등 초고가 아파트 호가 하락? 작년 70억 호가하던 매매가 50-60억대 박스권서 움직이는 중
- 거래도 대출도 막히자 초고가 아파트 값 조정되는 중

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 빠숑과 함께하는 부동산의 세계입니다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께하도록 하겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

◇ 김학렬 : 네, 안녕하세요.

◆ 조태현 : 자, 강북의 아파트 중윗값이 10억 원을 찍었고요, 중랑은 매매가 상승률 1위고요, 성북과 노원도 전셋값이 많이 뛰었습니다. 지난주에 한국부동산원 조사 결과가 딱 나오고 나서 언론사들이 헤드라인으로 '강남 집값이 하락했다'라고 썼길래 저는 보면서 화가 났거든요. 이거는 솔직히 말하면 헤드라인을 잘못 잡은 거다, 저는 그렇게 봤는데 계속 시장의 후폭풍은 이어지고 있는 거죠?

◇ 김학렬 : 네, 오히려 더 강해지고 있다고 보시면 될 것 같고, 제 블로그나 방송에서도 말씀을 드렸었는데 강남은 이번 규제 때문에 선 것이 아니라 원래 서 있었습니다. 그러니까 예를 들어서 강남구하고 서초구가 탑 2인데, 강남구에서 제일 비싼 아파트 국평 기준으로요, 압구정 현대아파트가 작년 7~8월 사이에 72억에 거래가 됐었고, 1년 동안 더 올라가지 않고 있거든요. 섰다는 얘기고요. 서초구에서 제일 비싼 아파트는 래미안 원베일리입니다. 작년에 똑같이 72억에 거래된 다음에 한 번도 더 올라가지 않았거든요. 그러니까 작년 7~8월 달이 고점이었고 그다음부터는 너무 많이 올랐다는 판단에서 조정이 살짝 되거나 보합이었었는데, 이번에 세제 개편안 등이 나온 다음부터는 오히려 하위권 아파트들이 더 올라갔거든요. 대출 규제 그대로 들어갔었고 지역에 대한 규제도 하나도 안 풀린 상황에서 대출이 막히다 보니까, 아무래도 대출을 조금 받아서 살 수 있는 중하위권, 그러니까 서울 중위 가격이 10억이라고 말씀하셨는데 10위권 이하 아파트들이 제일 많이 움직이고 있다고 보시면 될 것 같아서 그 아파트가 가장 많이 있는 곳이 성북구, 노원구, 강북구, 도봉구 이렇게 이해하시면 됩니다.

◆ 조태현 : 그러니까 이런 데는 아직 대출도 나오고 접근해 볼 만하니까 여기로 다 수요가 쏠리고 있다는 얘기잖아요. 그런데 말씀하셨던 초고가 주택, 이런 곳에 있는 주택들은 호가를 낮춘 매물들도 나온다고 해요. 이거는 너무 올랐던 부작용입니까? 아니면 정책의 영향입니까?

◇ 김학렬 : 두 가지가 다 있다고 봐야 될 것 같고요. 근데 이게 정책이 있어서 내려온 것은 아니고, 아까 말씀드린 대로 너무 많이 올랐기 때문에 조정이 되고 있었고요. 보유세가 많이 올랐습니다. 그러니까 예를 들어서 작년하고 올해는 세제가 바뀐 게 하나도 없어요. 공정시장가액비율도 똑같고 세율도 똑같은데, 작년보다 올해 공시가격이 많이 오르다 보니까 공시가격 상승률만으로도 보유세 부담이 되는 층들이 많이 늘었거든요. 작년보다 강남권, 특히 한강 벨트 같은 경우는 거의 40%, 50%에 육박하게 세금이 올랐기 때문에 그에 대한 부담을 느끼시는 분들이 8월 3일 세제 개편안과 상관없이 그건 적용도 아직 안 돼 있기 때문에 내놓는 매물들이 생겨서 일부 나왔다고 보시면 될 것 같고, 그거 나온 걸 감안해도 조정폭이 아주 큰 것은 아니라서요. 작년에 70억에 거래됐다고 말씀드렸잖아요. 50억, 60억 대 박스권에서 움직이고 있는 것들이거든요. 마치 그 박스권 내에서 하단에 거래된 것들을 '조정이다', '하락이다'라고 평가하시는 분들이 있는데 그것보다는 박스권 내에서 거래가 워낙 안 되다 보니까 대출도 막히고 하단에서 거래가 되고 있다고 보시면 될 것 같고요.

◆ 조태현 : 그렇다고 빠지는 건 또 아니고요?

◇ 김학렬 : 예, 그냥 정상적인 거래라고 보시면 됩니다.

◆ 조태현 : 그 전이 그러면 비정상적인 과열 거래였던 거네요.

◇ 김학렬 : 작년에 그랬죠. 작년엔 강남 3구랑 용산구가 크게 올랐었고요, 72억 찍을 때 대부분 아파트들이 거의 2배 올랐어요. 그 큰 금액들이요. 그래서 중간 가격이 없어요. 동떨어져 있다가 여기 서 있고, 밑에 가격들이 올라오기 시작한 거죠.

◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 중랑이라든지 이런 데는 주간 상승률이 0.4%가 넘는 급등세를 보여주고 있단 말이에요. 거기다가 여론까지 나빠지니까 여당 쪽에서는 볼멘소리가 나오는 것 같습니다. 이러다 총선 망한다, 이런 소식도 나오는 것 같은데요. 그래서 비거주 1주택자를 겨냥한 세제 개편안을 수정하자는 이야기가 나왔습니다. 어떤 방향으로 바뀔 것 같으세요? 손은 보긴 볼 것 같죠?

◇ 김학렬 : 그러니까 이번 세제 개편을 해서 바뀐 부분들을 크게 체크해 보자면 다주택자 규제는 하나도 바뀐 게 없습니다. 그냥 완화되지도 않고 강화되지도 않고, 늘 최고가 중과가 되어 있었거든요. 근데 이번 세제 개편의 맹점, 그 핵심은 1주택자들 규제였었거든요. 특히 비거주 1주택자와 초고가 1주택자들, 그리고 부부 공동 명의 이런 쪽이 공격 대상이었는데 이번에 이것을 원점으로 되돌려 놓겠다고 하는 것들이거든요. 그럼 결론부터 말씀드리면 이거를 포기하게 되면 바뀐 게 없죠. 그렇게 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그럼 달라진 거 없이 그냥 원점으로, 괜히 잡음만 만든 그런 상황이 돼버리는 거네요.

◇ 김학렬 : 혼란만 가중시켰고, 그래서 어느 선에서 이것들을 원점으로 되돌릴지가 관건인데 어제 모 프로그램에 이번에 세제 개편을 검토했다고 하는 민주당 의원님의 말씀이 나왔어요. 반대했었대요.

◆ 조태현 : 일부 의원님들은 반대했을 수도 있죠.

◇ 김학렬 : 반대했었는데 그냥 관료들이 밀어붙인 거라고 합니다. 그랬더니 국민의힘 윤희숙 전 의원이 "아니, 대통령님의 의중을 관료들이 만든 건데 민주당에서 반대했다는 게 말이 됩니까?"라고 했더니 답변을 못 하시더라고요.

◆ 조태현 : 말도 안 되는 소리지, 정책이 어떻게 정해지는지는요. 자, 그렇다면 세제 개편안을 두고 여러 가지 잡음들이 있었는데요. 비거주 1주택자 세제 완화 시뮬레이션, 이것 보도록 하겠습니다. 정부 여당에서 종부세나 양도세 장기보유특별공제 같은 것들을 한꺼번에 올리려고 했는데, 완화를 어느 정도 해줄 걸로 보세요?

◇ 김학렬 : 완화라기보다는 중과를 하지 못한다 정도로 보시면 될 것 같고, 기본적으로 기본 공제 금액을 12억에서 14억으로 올렸고 이런 부분들은 그대로 진행이 될 것 같아서 완화가 아니라 그냥 강화를 하지 못하는 쪽으로 정리될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 비거주 1주택자를 다주택자와 동일시하면서 투기적인 세력으로 본다는 거잖아요. 비거주는 부동산 투기다, 여기에 대해서 별로 동의 안 하실 것 같아요?

◇ 김학렬 : 이건 동의가 아니라 말도 안 되는 논리고요. 저는 이런 논란이 있을 때마다 딱 한 질문을 반문해 주셨으면 좋겠습니다. 많은 전문가들이 "그럼 전세, 월세는 도대체 누가 공급할 것이냐?" 이 부분들에 대한 답이 적용되지 않으면 비거주나 다주택자들에 대한 공격은 의미가 없다고 생각하고 있거든요. 민간 임대 시장에서 90%를 민간 임대하시는 분들이 비거주 1주택자들이라든지 다주택자들이 공급하고 있었거든요. 정말 비거주 1주택자들이나 다주택자들을 공격하고 싶으면 공공에서 전체 임대 시장의 한 70% 정도를 차지한 상태에서 이런 주장을 하면 모르겠는데, 전체 시장에서 90%를 민간에서 공급하고 있는데 만약에 비거주 1주택자들과 다주택자를 규제했을 때 전세, 월세를 누가 공급할 것이냐, 이 부분들에 대한 답을 명확하게 해주신 다음에 규제 정책을 강화하면 저는 인정하겠습니다. 제가 피켓 들고 나가서 오히려 홍보를 하겠습니다.

◆ 조태현 : 맞습니다. 그 약속은 제가 기억하고 있을게요. 어떤 분께서 유튜브 채팅창에 "1주택자만 비거주 이야기를 하는데 1주택이든 다주택이든 거주, 비거주를 압박하는 거는 거주 자유를 침해하는 것이다" 이렇게 말씀을 하시네요. 동의하십니까?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 그러니까 저는 1주택이든 무주택이든 다주택이든 상관없이 그냥 개별 과세를 하는 게 좋을 것 같고요. 오히려 정말 세제를 강화하고 싶으면 비과세 구간을 없애는 게 제일 좋을 것 같아요. 그러니까 조금이라도 내게 하는, 비례 과세를 하면 되는 것들이거든요. 큰 금액들은, 예를 들어서 똑같이 재산세 비율을 0.5%로 정해 놓으면 1억이면 0.5%, 100억도 0.5% 이렇게 개별 각각 해서 비과세는 없고 이렇게 하게 되면 깔끔할 텐데, 이게 누진 과세이고 또 초기에 12억 이하는 비과세 구간들이 있잖아요. 오히려 그렇게 깔끔하게 해야 시비가 없을 것 같다는 생각이 듭니다. 이게 항상 예외, 예외, 예외를 만들고 중과되는 걸 만들다 보니까 스텝이 꼬인 것 같아요. 그렇기 때문에 단순하게 하는 것이 중요하지 않을까 제안드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 저도 항상 그 얘기를 합니다. 그런데 이번 세제 개편안은 정도 이상으로 복잡했던 건 분명한 것 같은데요. 또 궁금한 게, 이번 세제 개편안을 두고 "내 집 한 채 믿고 살았는데 이게 웬 뒤통수냐" 빠숑 님께서도 여러 차례 말씀을 해주셨지만 이런 분들이 제 주변에도 상당히 많거든요. 실제로 서울에 1주택자가 얼마나 되는지 이거 지표로 확인된 게 있습니까?

◇ 김학렬 : 이건 통계청에도 나와 있고 서울시 부동산정보원에도 나와 있는데요, 정확히 228만 명 정도가 주택을 가지고 있습니다. 그런데 이 중에서 몇 명이 비거주고 몇 명이 실거주인지는 정확한 통계가 나와 있지 않습니다. 이건 알 수도 없고요. 왜냐하면 이것들에 대해서 정확히 파악하고 있지는 않아요. 근데 중요한 거는 서울 같은 경우는 임대 세대가 훨씬 많다는 점을 감안한다면 지방보다는 비거주 주택자가 굉장히 많을 것이라고 추정만 되는 것이죠. 전국으로 보게 되면 전체가 1,268만 가구가 있는데, 그중에서 938만 가구가 1주택자들이거든요. 그러면 74%를 차지하고 있습니다. 국민 4명 중 3명이 1주택자라는 얘기거든요. 잠재적인 비거주 1주택자들을 건드린 세제였다고 보시면 될 것 같고요. 왜냐하면 본인이 실거주하고 있지만 언제든 비거주할 수도 있잖아요. 한시적으로 이분들을 다 건드립니다. 교육 때문에, 질병 때문에, 봉양 때문에 한시적으로 그런 상황에 맞닥뜨릴 수도 있는 거잖아요. 알 수 없기 때문에 잠재적인 비거주 1주택자까지 다 건드렸다는 의미에서 국민들의 반발이 큰 것이고...

◆ 조태현 : 조금 전에 서울 기준으로 1주택자 규모가 228만 명이라고 말씀을 해주셨어요. 그런데 이게 비거주, 거주 구분하는 건 어렵다고 말씀해주셨잖아요. 이런 상황에서 비거주 1주택자 규제를 한다는 것 자체가 저는 조금 이상하게 들리거든요. 전제가 명확하지 않은 상황에서요.

◇ 김학렬 : 그러니까 이게 가장 큰 병폐가 뭐냐면요, 선의의 피해자가 양산된다는 겁니다. 어제 제가 봤던 프로에서도 "선의의 피해자가 양산될 것이 예상되기 때문에 당에서는 반대했다"는 거예요. 그러면 이것들을 다 알고 있었다는 얘기잖아요, 선의의 피해자가 생길 거라는 걸. 그러니까 여론이 안 좋았으면 밀어붙이지 않았을 거라는 얘기거든요. 선의의 피해자가 나오는 것을 인정할 수밖에 없는 조치라고 하는 것이, 228만 명 중에서 비거주가 몇 프로이고 실거주가 몇 프로인지를 모른다는 얘기잖아요. 그냥 밀어붙이겠다는 얘기였어서, 제도의 정책 개선을 만들기 전에 선의의 피해자가 얼마큼 발생할지도 모르는 것을, 아니 알면서도 추진하겠다고 했던 의지가 보였던 것이 더 문제라고 생각합니다.

◆ 조태현 : 그러니까 선의의 피해자가 발생할 수 있다는 걸 알면서도 추진을 한 거다. 그럼 정말로 뒤통수를 때릴 의도가 있었다?

◇ 김학렬 : 뒤통수가 아니라 이거는 알고 때리는 것이기 때문에 앞통수를 때리는 것이죠.

◆ 조태현 : 앞통수를요?

◇ 김학렬 : 더욱 기분이 나쁩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 유튜브 댓글창에 "제발 부동산 정책이 국민을 불안하지 않게, 충분히 예상 가능하게 흘러갔으면 좋겠습니다"라고 말씀을 해주셨는데, 지금 상황에서 이거는 이미 많이 무너진 것 같아요. 이렇게 비거주 1주택자에 대한 세제도 원래대로 돌리겠다는 의지를 어느 정도 보이면서, 이게 그렇다면 정책의 일관성 문제랑도 연결이 될 수 있거든요. 어떤 분께서는 비거주 1주택자 세제 완화 원칙에 대해 비판의 목소리를 내기도 했는데, 일단 정책 연속성 측면에서 어떻게 봐야 되는지, 이 정책 자체에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

◇ 김학렬 : 말이 되는 제도였으면 정책을 바꾸지 않는 것에 찬성할 텐데, 애초에 생기면 안 되는 법이었다고 생각하고 있거든요. 부당하게 피해를 보는, 저는 제일 나쁜 법이 이런 거라고 생각합니다. 법이 있는데 예외가 너무 많은 거예요. 예를 들어서 10가지 조항이 있는데 1개만 예외가 없고 9개가 다 예외가 있는 겁니다. 이거는 법이 존재하면 안 되는 것들이잖아요. 그 법을 아예 바꾸는 게 맞는 건데, 제도가 그런 것들이거든요. 하나 때문에 나머지 아홉이 손해를 보거나 선의의 피해자가 발생하는 법이거든요. 근데 더 웃긴 건 이 9개로 부족해서 예외 조항을 몇 천 개를 더 만들고 있는 거예요. 하나 때문에 수천 개의 예외 조항이 나오는 것들인데, 이건법을 없애버리는 게 맞는 것이지 이것들을 유지하라고 하는 것이 이상한 것이잖아요. 잘못된 법은 없애고, 폐지하고, 수정하고, 보완하는 게 맞는 것이기 때문에 그것은 제가 동의할 수가 없죠.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이번에 내용을 보니까 이 비거주 1주택자의 기본 공제를 9억에서 다시 14억 원으로 되돌리는 방안을 논의하고 있다는 소식이 하나가 있고요, 이게 아니라 원래대로 12억으로 간다 이런 소식도 있거든요. 어느 쪽에 조금 더 가능성이 크다고 보세요?

◇ 김학렬 : 이것은 저도 잘 모르겠습니다. 솔직히 모르겠는 게, 왜냐하면…

◆ 조태현 : 어느 쪽으로 가는 게 맞다고 보세요?

◇ 김학렬 : 이분들의 기준을 잘 모르겠어요. 불이익을 주는 게 목적인지, 시장의 안정이 목적인지, 시세를 낮추는 게 목적인지 모르겠고요. 저는 결국 시세가 올라간 것들이 반영이 돼야 된다고 생각하거든요. 만약 정말 중산층 이하 계층들한테 혜택을 주기 위해서는, 아까 처음에 말씀하신 대로 중위 가격이 강북 같은 경우 10억 원으로 올라갔잖아요. 지역별로 다르게 한다든지 아무튼 이렇게 융통성이 있어야 된다는 생각을 하고 있고, 옛날 기준보다는 시세가 많이 올라온 기준으로 대출이든 세금이든 여러 가지 혜택이나 불이익들을 다시 재조정해야 된다고 생각합니다.