李 SNS "집값 폭락 대비 중" 부동산 전문가 "굉장히 공허하게 들릴 것"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 31일 월요일
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

- 김용범 유임 개각, 세제개편안 수정안 물거품되나
- 李대통령 SNS, 다시 2월로 돌아간 강경 모드로
- 李, 집값 폭락 대비? "어디가 폭락한다는 건가? 현실과 동떨어져..강남권에만 적용되는 말"
- 강남 집값만 떨어지면 서울 집값 하락인가..중요한 건 15억 이하 구간 "무주택 30대들 굉장히 공허할 것"
- 한은 기준금리 인상으로 주담대 대출금리 상승? "대출 받기도 어려운에 금리까지 신경쓸 겨를 있나"
- 탄천물재생센터, 강남권이라 용산 보다 입지로서는 훨씬 더 좋아
- 9만평 용산어린이정원보다 큰 약 12만평 부지, 2-3만세대 지을 수 있어
- 입지는 최상, 근데 물재생센터를 어디로?
- 당장 공급문제 해결할 3기신도시, 용적률 300%로 상향할 경우 30만호 추가 공급 가능
- "언제 나오고 당첨될지도 모르는 용산보다, 3기 신도시 추천"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 이렇게 지금 부동산 시장이 굉장히 불안한 모습을 보이다 보니까요, 정부도 공급 쪽에 굉장히 신경을 많이 쓰게 되는 것 같아요. 이제 좀 있으면 전 장관이 되시는 김윤덕 국토부 장관, 지난주에 오세훈 시장과 두 차례 만났는데요. ‘용산공원에 청년주택을 공급한다, 용산정원을 활용한다’에서 이제는 다른 쪽 대안을 찾고 있는 것 같아요. 탄천물재생센터를 오세훈 시장이 대안으로 제시를 했는데 여기는 어딥니까? 뭐 하는 데입니까?

◇ 김인만 : 이게 물재생센터 그러면 '어디야? 그런 데가 있어?'라고 하는데, 이게 이제 우리 상하수도 처리하는 데예요. 위치는 굉장히 좋습니다. 이게 서울에 세 군데가 있거든요. 강남 쪽에는 이게 탄천이라고 하는데 세텍 그 옆쪽이에요. 그래서 거의 뭐 잠실 쪽하고 강남이 붙어 있는...

◆ 조태현 : 학여울하고 대청역 중간쯤에 있는 거기인가요?

◇ 김인만 : 그렇죠. 굉장히 위치는 아주 좋은, 어떻게 보면 저는 용산보다 여기가 더 좋지 않나. 용산은 주거지로서 학교나 이런 건 좀 부족하잖아요. 그냥 교통이나 입지가 좋을 뿐인데 여기는 뭐 강남권이니까.

◆ 조태현 : 고등학교도 있고요.

◇ 김인만 : 땅도 여기가 더 큽니다. 용산 어린이 공원이 30만 제곱미터 정도, 약 한 9만 평 정도 되는데 여기는 39만 제곱미터가 넘어요. 그러니까 몇 평인가요? 이게 10만 평 넘죠. 12만 평 정도 됩니다. 그래서 일단 크기인데 문제는 뭐냐 하면 둘 다 문제는 있어요. 어린이 공원 같은 경우는 법적인 문제도 있고 사회적 합의도 봐야 되고 서울시도 반대하고 주민들도 반대하고... 토지 정화가 이게 뭐 5년, 7년 얘기합니다. 더 걸려서 10년 걸릴 수도 있습니다. 비용도 또 조 단위로 들어가죠. 그 돈 누가 내느냐도 문제고 사실상 용산은 안 됩니다. 그럼 여기는 뭐가 문제냐면 물재생센터가 어디로 가느냐.

◆ 조태현 : 뜯어서 옮겨야 되니까.

◇ 김인만 : 이걸 옮길 데가 없다는 거예요. 39만 제곱미터 정도 되는 면적을 서울 어디에, 이걸 용산공원에 넣을 수는 없잖아요. 그리고 또 물재생센터니까 물이 흘러간단 말이에요. 지금 세 군데 있습니다. 은평구 쪽에 있고, 그 위에 가게 되면 동대문 쪽 그쪽에 하나 있고, 탄천에 있는데, 사실상 정부가 지금 난색을 표하는 게 "이거 그럼 어디로 옮기고 지금 짓자는 거야? 그거는 또 대안이 있는 거야?"라고 얘기를 하는데, 저는 그게 기술적으로 안 될 건 없을 것 같은 게, 지하로 넣으면 어떨까. 개인적인 아이디어입니다. 그냥 지하 깊숙이 넣으면 이제 돈은 좀 많이 들어갑니다. 이게 아마 조 단위로 들어갈 거예요. 한 1조에서 한 2조 정도 공사비만 들어갈 것 같습니다. 아파트 건축비 빼고. 그러면 "그 돈을 넣고 여기다 짓는 게 맞아?"라는 의견이 나올 수도 있는데 그럼에도 불구하고 서울에 짓자고 한다면 저는 이 정도의 비용은 우리가 감당을 해야 된다. 용산도 어차피 정화 비용이 조 단위로 들어가고 여기도 지하로 집어넣는 데 조 단위로 들어간다면 사회적 합의가 가능한 이런 곳들 낫다. 서울에서 제가 세 곳이 있다고 했잖아요. 세 곳 다 하죠, 뭐. 은평도 하고 동대문 쪽도 하고 탄천도 하고. 이 세 군데 하게 되면 이게 한 10만 평 정도 되니까, 약 10만 평 정도면 빽빽하게 지으면 한 2만 세대, 3만 세대는 지을 수 있거든요.

◆ 조태현 : 거기 길 좁은데... 아무튼.

◇ 김인만 : 길은 나중에 해결하고요. 하지만 이제 중요한 거는 뭐다? 시간이 오래 걸린다. 임기 내에 입주는 힘들다는 거죠.

◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 시간 많이 들고, 돈 많이 들고. 그런데 지금 부동산 시장이 불안한 건 지금 현재진행형이고요. 그렇다면 이거는 이미 있는 재개발, 재건축을 더 빨리 돌리는 게 더 낫지 않냐 이런 목소리도 나오거든요.

◇ 김인만 : 재건축, 재개발은 이제 가격이 비싸니까. 빨리 하더라도 빨리 된다는 보장도 없지만, 저는 그래도 양쪽 다 해야 된다고 생각을 하고요. 이것도 의미는 있으니까 저는 한번 해봤으면 좋겠습니다. 물재생센터도 하고 재건축, 재개발도 하고. 저도 개인적으로는 항상 말씀드리지만 그래도 빨리 할 수 있는, 당장 떠먹을 수 있는 3기 신도시 같은 거, 그러니까 3기 신도시는 이제 돈만 투입을 하게 되면 물량도 얼마든지 늘릴 수가 있고요. 지금 너무 쾌적해요. 저는 경기도 안 그래도 쾌적한데 이렇게 쾌적하게 만들 필요가 있나. 용적률을 한 300%까지 올려도 서울보다 쾌적한데. 그래서 집을 지금 5개 신도시, 하남 교산, 남양주 왕숙, 부천 대장, 인천 계양, 고양 창릉 17만 5천 호밖에 안 되거든요. 이 5개를 다 해도. 아니 이거 좀 더 지어도 되는데 왜 이러는 거야? 용적률 올려서 한 30만 호 정도 지으면 지금 용산에 뭐 1만 개, 2만 개 가지고 우리가 이렇게 난리를 치는데, 13만 가구 정도를 더 늘릴 수 있고. GTX 조기 개통해 주고 하면... GTX 하나 짓는 데 4조 정도 들어가거든요. 4조, 5조 정도 들어가니까 각 GTX당 한 2조씩만 투입 딱딱 해 주면, 또 3교대씩 돌리면 조기 개통도... 요즘 3교대 못 하나요? 아무튼 간에 제가 청년들한테 많이 물어보거든요. 그러면 청년들은 그 얘기합니다. 언제 나올지도 모르고 당첨될지도 모르는 용산보다는 나는 3기 신도시라도 저렴하게만 해 주면 얼마든지 들어갈 용의가 있다고 하거든요. 30만 호 정도가 빨리 풀리면 저는 안정될 수 있다고 생각합니다.

◆ 조태현 : 여전히 아직 진행되는 게 없다는 게 문제인데, 말씀하신 것처럼 이 부분은 조금 속도를 내봄직한 것 같은데요. 자꾸 엉뚱한 데만 보는 듯한 느낌도 있습니다. 자, 그런데요. 어제 개각 소식이 전해졌어요. 홍지선 신임 장관 후보자가 정해졌습니다. 여러 가지 평가들이 나오는 것 같은데 여기에서 좀 지켜볼 만한 게 김용범 정책실장은 그대로 계세요. 그래서 기존의 부동산 정책들, 비거주 1주택자에 대한 증세라든지 부부 공동명의라든지 이런 것들은 그대로 가는 게 아니냐 이런 전망들이 나와요.

◇ 김인만 : 저도 좀 의아했습니다. 아니, 개각을 하려면 시원하게 한번 확 뒤집어줘 가지고 국민들 여론을 한번 바꿔줬어야 하지 않나. 이번 개각 보게 되면 국토부 장관님이야 사실 제가 국토부 장관이라도 안 하고 싶었을 것 같은데... 지금 너무 스트레스 받아가지고.
그런데 가장 중요한 게 정책실장이었거든요. 이제 가장 핵심이고 정책을 총괄하는 분인데, 이게 주식 시장 같은 경우는 레버리지 ETF 논란도 있었고 부동산 또 민심 이반이 있었는데요. 유임이 됐다고 그러면 '정책이 안 바뀌는구나'라는, 또 시장의 기대에 찬물을 끼얹는 이런 결과가 나왔기 때문에 일각에서는 지금 그런 얘기도 나옵니다. 이번 세제개편안이 이제 민심이 안 좋잖아요. 지지율이 30%대로 내려왔다 이런 결과도 나옵니다. 그러면 이제 비거주자 종부세 공제를 9억까지 내렸는데 이걸 12억까지 올려주겠다 이런 얘기들이 이제 계속 나오고는 있었는데 '야, 이거 물거품 되는 거 아니냐.' 이제 다시 리셋되는 것 같다. 어제 대통령 SNS 내용을 보게 되면, 다시 한 2월로 돌아간 느낌, 다시 강경한 느낌이 들기 때문에 생각보다 정부에서 손을 대지 않을 수도 있겠구나 하는 생각도 듭니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 조금 전에 여론조사를 언급을 해 주셨기 때문에...리얼미터가 에너지경제신문 의뢰로 지난 24일부터 28일까지 전국에 18살 이상 유권자 2509명을 대상으로 조사를 했고요. 이 결과 이 대통령의 국정수행 지지도가 38.9%로 한 주 전보다 1.3%포인트 하락을 해서 40%가 처음으로 깨졌습니다. 이 조사는 무선 100% 자동응답 방식으로 이루어졌고요. 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±2.0%포인트고요. 응답률은 3.9%였습니다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 웹사이트에서 확인할 수 있겠습니다.
자, 이렇게 부동산 시장에 대한 어떤 여론이 악화되는 와중에 이재명 대통령께서 오랜만에 X에 글을 올렸어요. 주택 가격이 폭락할 경우까지 대비한다, 또 투기꾼을 저격하는 그런 말씀도 하셨거든요. 전반적으로 어떻게 보셨습니까?

◇ 김인만 : 현실과 좀 동떨어져 있는 것 같습니다. 뭐 강남권은 맞는 말일 수도 있습니다. 급매가 나오고 이번 세제개편안의 어떤 영향을 받기 때문에 강남권은 맞는데...

◆ 조태현 : 등락 말씀하시는 거예요, 투기 말씀하시는 거예요?

◇ 김인만 : 두 개 다요. 그러니까 강남권은 집값이 떨어질 수도 있겠다. 그동안 많이 올랐으니까 사실 좀 떨어졌으면 좋겠다는 마음을 우리 모두 다 가지고도 있고, 지금도 급매가 나오고 있는데, 반대로 10억 이하, 앞서서 우리가 언급을 했던 전월세 시장이나 그쪽의 매매 시장은 지금 현장에 가보면 그냥 집주인들이 5천 올리고 이런 게 지금 허다하거든요. 그런데 폭락을 대비하라는 게, 우리 30대 신혼부부들이나 무주택분들이 공감하기가 상당히 어려울 것 같아요. 아니, 어디가 폭락한다는 거야? 지금 계속 전세도 올라가고 월세도 올라가고 매매도 올라가는데. 그래서 저는 대통령도 그렇고 정책 관계자들도 그렇고 너무 강남만 좀 쳐다보지 말았으면 좋겠다. 부동산 전문가들도 마찬가지입니다. 강남이 떨어지게 되면 '드디어 집값 떨어진다, 서울 집값 떨어진다'라고 하는데 강남은 많이 올랐기 때문에 자연스러운 조정이라고 볼 수도 있는 거고요. 지금 중요한 건 15억 이하 구간인데, 세제개편안 내용도 보게 되면 15억 이하 구간들은 지금 올라갈 일만 더 자극을 하고 있는 상황이기 때문에 이런 말씀을 하셨을 때 이걸 듣는 무주택 30대들은 굉장히 좀 공허함을 많이 느끼겠다는 생각이 듭니다. 그래서 저는 대통령의 취지는 알겠는데 지금의 상황과는 좀 동떨어져 있다. 우리 서민들의 삶과는 동떨어져 있다는 말씀드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 자꾸 투기꾼 말씀을 하시는데 지금 시장이 불안한 게 투기꾼 탓인지도 잘 모르겠습니다. 한국은행이 기준금리를 연 3%까지 올리기는 했어요. 그렇다면 어찌 됐든 주담대에 대한 부담도 커질 것이고, 이게 시장을 약간 누를 수 있는 요소는 되지 않을까요?

◇ 김인만 : 부정의 요소긴 하죠. 부정이라는 게 이제 집값 입장에서 보자면 그렇습니다. 그런데 일각에서는 이런 말도 합니다. "아니, 대출을 받기도 어려운데 무슨 금리까지 신경 쓰냐. 금리 상관없이 대출이라도 좀 해주라"라고 이제 얘기하는 분들도 있는데 신규로 진입하는 분들은 대출이 안 나오기 때문에 큰 영향이 없는 거고요. 기존에 받은 분들은 이제 부담을 좀 느끼기는 합니다. 그래서 좀 더 보수적으로 이제 운영을 할 거예요. 그래서 주택시장 안정에 저는 일정 부분 도움은 된다고 생각하는데, 대통령이 걱정하시는 폭락까지 가려면 이렇게 올리면 안 됩니다. 폭락을 시키고 싶으면 금리를 울트라 빅스텝, 100bp 정도, 1%포인트 한 3번 정도 시원하게 올리면... 그런데 이제 주식시장과 경제 전체가 망가지기 때문에 그렇게 할 수는 없는 거고요. 2022년에 미국이 긴축해서 이제 집값이 떨어졌을 때는 불확실성이었죠. 그때는 이제 울트라 빅스텝도 나오고 자이언트 스텝도 나오고 그랬기 때문에 깜짝 놀라서 불확실성 때문에 떨어진 거지, 이 정도 예측 가능한 수준 가지고는 폭락 가능성은 좀 낮을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 진단이 잘못되면 방향도 잘못되고요, 한번 원점에서 재검토를 하는 게 필요해 보입니다. 부동산 썰전, 오늘은 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김인만 : 감사합니다.