"김용범 전격사퇴? 李부동산 정책 방향은 바뀔 일 없다" 무슨 말?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 1일 화요일
■ 출연 : 채상욱 커넥티드 그라운드 대표(유튜버 채국장/채부심)

- 李정부 경제라인 개각, 특히 부동산 정책방향 바뀔 일 없다
- 李 대통령, 실행 속도 부족하다 느낀 듯..속도감 있게 추진할 것
- 부동산 세제개편안 中 '비거주 1주택 공제기준' 등 미시적 부분은 '튜닝'할 것
- 반면, 장특공제 등 핵심 내용 그대로 적극 추진될 것
- 9.7 공급대책부터 이 '사달' 일어나..'대수술' 필요
- '용산공원', 이슈의 블랙홀돼, 현 정부 용산에 매몰되지 말았으면
- 李정부, 이명박 때 청계천복원 처럼 용산 주택공급을 '치적'으로 만들고 싶어하는 듯
- 2020년 용산 캠프킴 3천세대 공급도 토지 정화 문제로 지금껏 못하는 상황
- 지난 4년간 수도권 30만호 공급 멈춘 상황에서 용산에 몇천세대 짓는다고 공급 해소되나
- 李 '집값 폭락 시나리오'? 현 시장상황과는 다소 거리 있어
- 금리인상으로 집값 하락? "당장 소방수 역할을 할 것..단, 내년부터 800조 예산으로 유동성 풀려..집값 상승 재발 우려 높아"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 부동산 시장 점검해 보도록 하겠습니다. 자, 부동산 시장, 이 후폭풍 정책적인 혼란이 계속되고 있어요. 8월 한 달은 부동산 세제 개편안의 후폭풍이 굉장히 거셌고요, 지금은 개각의 후폭풍이 또 나오고 있습니다. 얼마 전까지 이재명 정부의 부동산 정책은 기조 변화 없이 계속 속도만 높일 것이다, 이런 평가가 나왔는데 오늘 김용범 실장이 물러나셨네요. 변화가 있을까요?

◇ 채상욱 : 아까 8월달 후폭풍이라고 하셨는데, 저는 오히려 8월에 있었던 부동산 대책 2건인 8·3 정책하고 8·13 대책으로 이재명 정부의 부동산 정책의 첫 번째 윤곽이 드러났다, 그렇게 생각을 하고 있고요. 시장 반응은 그 윤곽에 따른 반응이라고 생각을 합니다. 그러니까는 시장 반응 때문에 정책을 냈다기보다는 이 정부가 하고 싶었던 걸 드러냈다고 보고 있고요. 그리고 이번 개각은 일종의 문책성 인사라고, 부동산 라인에서는, 저는 그렇게 생각을 하고 있어요. 재경부든 국토부든 일종의 문책성 인사라고 생각이 되고, 특히 구윤철 장관 같은 경우에는 공항에서 알게 됐다고 하니까 이거는 완전히… 저 개인이라면 굉장히 심란했을 그런 상황이라고 생각이 되는데요. 그럼에도 불구하고 후임으로 오신 분들도 결국은 다 관료 출신이시고 재경부는 1차관이 올라갔고 국토부도 2차관이 올라갔는데, 국토부 2차관도 작년 12월에 오셨던 분이에요.

◆ 조태현 : 경기도에서 오래 활동하셨던 분이죠?

◇ 채상욱 : 네, 맞습니다. 결국은 저는 8·3과 8·13에서 드러났던 새 정부의 부동산 정책 방향은 바뀔 일이 없고…

◆ 조태현 : 기조는 그대로다.

◇ 채상욱 : 오히려 이것을 더 적극적으로 수행할 사람들을 올렸고, 그리고 그 방향을 수립하거나 하는 과정에서의 두 수장은 일종의 문책성 인사라고 생각하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그런데요, 문책성 인사를 하기에는 방향성이 문제일까, 집행력이 문제일까, 이런 부분에 의구심이 드는 부분도 있고요. 당장은 세제 개편안 이것도 수정 없이 원안대로 국회로 갔어요. 그렇다면 이대로 확정이 되는 겁니까?

◇ 채상욱 : 세제 개편 부분에서 아주 미세하게 개편되는 내용들은 있을 거예요. 국회에서 말했던, 민주당에서 말했던 "비거주 1주택자 종부세 공제 기준을 9억으로 낮추지 말고 12억으로 다시 해주자." 이런 발언들 같은 거는 8·3이나 8·13에서 말하는 세제의 아주 미시적인 부분입니다. 결국 핵심은 장기보유특별공제 같은 양도세 부분에 있었던 것이고, 미세한 일부 튜닝은 있겠지만은 큰 변화 없이 8·3, 8·13의 내용들을 그대로 적극적으로 추진할 거고, 아까 말씀드린 것처럼 실행 속도가 마음에 안 들으셨겠죠. 그래서 실행을 더 적극적으로 수행할 사람들을 올린 것으로 생각하고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 방향성에 대해서는 어떻게 생각하세요?

◇ 채상욱 : 지난번에 2주 전에 나와서 이미 다 말씀을 드렸는데, 실거주주의가 세제에 들어가 있었고 실거주주의가 2020년에 한 번 크나큰 실패가 있었기 때문에 결국 시장에 부작용이 굉장히 커질 가능성이 높아서 우려를 많이 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런데 임차인들 고래 싸움에 등 터진다, 이런 말까지 나올 정도로 계속 걱정하시는 거, 임대차 시장이 너무너무 불안하단 말이죠. 이런 것들이 지금 주택 시장 가격에도 직접적으로 영향을 미치면서 중랑 같은 데는 무시무시한 속도로 오르고 있거든요.

◇ 채상욱 : 원래 수도권 부동산 시장에서도 서울 부동산 시장이 가장 큰 문제였는데요. 서울 부동산 시장이 더 심각한 문제가 된 것이 22년, 23년에 전세 사기 이후로 비아파트에 대한 전반적인 비선호가 일어났고, 그리고 비아파트에 거주하시는 분들도 1분위 아파트 전세 가격이랑 거의 동일한 수준이었기 때문에 1, 2분위 아파트 임차료를 밀어 올리던 그런 분위기가 4년 정도 되니까 손쓰기 어려울 정도로 늦은 데다가, 상승세가 가파른데 여기에 실거주주의까지 붙어버리면서 이거를 더 증폭시키는 거거든요. 그래서 1, 2분위에서 상당한 매매, 전세, 월세의 상승 압력과 그 지표가 이미 다 잡히는 상황에서 8·3, 8·13을 낸 거기 때문에 저는 앞으로는 임차료의 큰 폭등이 있을 거라고 생각을 하고 있어서 그런 부분이 굉장히 우려스럽다는 말씀이었습니다.

◆ 조태현 : 8·3과 8·13 두 개 다 문제다. 그런데 또 하나 걱정이 되는 게 지금은 공급이 부족해도 너무 부족한 시기란 말이죠. 항상 말씀하시는 게 "비아파트라도 빨리빨리 해줘야 된다." 이런 말씀을 하시는데, 지금 실거주 중심의 세금 정책으로 전세가 씨가 말랐다, 이런 말도 계속 나오고요. 이런 것들은 어떻게 봐야 됩니까?

◇ 채상욱 : 준공량이 공급인 건 맞지만은, 심리적으로는 공급 정책이 지속성이 있다고 생각했을 때는 21년 2·4 대책처럼, 그때도 공급 대책을 내고 나서 2, 3주 정도긴 하였지만… 왜 2, 3주 잡았냐면은 LH 사태 이후로 변창흠 장관이 바로 잘려 버려서, 그래서 2·4 대책을 원래 도심 내 주택 공급 확대 방안 등등을 냈었지만 공급이 어느 정도 구체성이 있고 민간 건설사들까지 다 같이 협력하면서 정책을 냈기 때문에 상당히 현실성 있는 내용들이 많았었거든요. 그런 걸 내게 되면 시장이 인정을 합니다.

◆ 조태현 : 될 만한 거는 인정을 한다.

◇ 채상욱 : 네, 그러면 당장 안 지어져도 '아, 나오겠구나' 이러면서 수요가 이연되는데, 일회성으로 주택 공급이 있을 거고 그 일회성 이후에 없을 거라고 생각하면은 결국 가시성이 없거나 연속성이 없다고 생각하면은 공급 정책에 대해서 큰 점수를 주지 않거든요. 그런 맥락에서 비춰 보면 9·7 정책이 나와서 결국 이 모든 사단이 이루어졌고, 9·7 대책이라는 걸 근본적으로 대수술을 해야 되는데, 그 대수술을 과연 신임 국토부 장관이 할지는 봐야 될 것 같고요. 그게 아니라 9·7에 기반해서 그냥 정책을 쓰겠다고 한다면 시장에서는 공급에 대해서 그렇게 큰 무게를 두지 않을 것입니다.

◆ 조태현 : 공급 이슈 하나만 더 살펴볼까요? 지금 정부가 회심의 카드로 용산공원 이거 얘기했다가 서울시에서는 탄천물재생 이쪽을 대안으로 제시하고 이런단 말이죠. 이거는 현실성이 있고 사람들이 안심을 할 만한 그런 대책 맞습니까?

◇ 채상욱 : 용산은 저는 그냥 어떻게 보면 이슈를 먹는, 다른 이슈를 덮어버리거나 어떤 특정 이슈를 가리키는 이슈의 블랙홀이라고 생각해서 오히려 지금 현 정부가 용산에 매몰되지 않았으면 좋겠는데, 그런데 지금 장관이나 아니면 전반적인 인사들이 하는 것을 보면 용산을 치적으로 하고 싶다는 생각이 많이 들어요. 이명박 시절에 청계천 같은 그런 것처럼 용산에 주택을 짓는 것을 성과로 내고 싶어 한다는 인식이 많이 들거든요. 그런데 실제로 용산은 주택 시장의 큰 솔루션이 될 수 없는 부분이거든요. 그리고 2020년에 8·4 대책에서도… 5·6 대책에서도 그렇지만 용산 캠프킴에 주택을 3천 세대를 공급한다는 이야기를 했었는데, 거기도 토지 정화 사업한다고 지금까지 못하고 있는 상황입니다. 그래서 결국 용산공원의 일부를 하겠다는 건데, 그 일부라는 거는 현재 4년 동안 수도권에 미공급된 비아파트가 30만 호가 넘는 상황에서 만 몇천 세대, 몇 만 몇천 세대를 용산에 짓는다고 해서 이 문제가 해소 되겠습니까? 절대 그럴 리가 없거든요. 저는 그래서 장소가 아니라 숫자를 봐야 되는데, 숫자 이야기를 하면서 그동안 과소 공급된 거를 캐치업하는 플랜을 내야 되고, 그 이야기는 서울 포함한 수도권에 30만 호 이상의 비아파트 공급을, 프로그램을 내야지 됩니다. 그런 거를 안 내고 있기 때문에 지금 공급과 관련해서는 아쉽다는 생각을 하고 있어요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 자, 이 와중에 이재명 대통령께서 또 오랜만에 X에 부동산 관련된 이야기를 했어요. 주택 대량 매입 시스템을 이야기를 했습니다. 지시를 했는데 주담대 연체율 증가, 경매, 이런 지표들을 댔거든요. "집값 폭락 가능성에 대비를 해야 된다." 이 시나리오에 동의하십니까?

◇ 채상욱 : 저뿐만 아니라 대부분의 사람들이 가지고 있는 인식은, 우리나라 가계부채가 높은 것은 다른 나라처럼 기업들이 주택 임대 쪽의 부채를 담당해 줘야 되는데, 우리는 가계, 개인 임대차 중심이다 보니까 결국 개인들이 그 부채를 수용하고 있는 것이고 이것이 높은 가계부채의 원인입니다. 그래서 그 부채를 소위 말하는 시프팅을 해야 되거든요. 가계의 부채를 기업 쪽으로 넘기는 그런 제도를 짜가지고 돌려야 되는데, 그거는 여러 가지 방식이 있지만, 예를 들면 개인이 여러 수급 상황에서 문제가 생긴 것을 기관이 살 수도 있죠. 그런데 이런 방식으로는 가계가 가지고 있는 정상적인 자산을 기업화하기엔 어렵거든요. 오히려 외국처럼, 일본처럼 가계의 자산들을 빌려와서 전대차로 하는 업체를 양성하거나 그런 방식으로 산업화, 기업화하는 것이 더 좋은 방법인 것 같고요.

◆ 조태현 : 기업형 임대.

◇ 채상욱 : 네, 극단적인 방향으로 법원까지 가서 그런 사태가 생기는 거에 대해 가지고 공공이 매입하는 것으로는 전체 시장일 수 없고 일부 마이너한 시장일 수밖에 없다고 생각을 하고 있습니다. 그리고 폭락을 대비하라, 이렇게 발언을 하신 거는 그냥 다시 한번 경고성 발언을 한 거라고 생각을 하고, 현재 시장 상황에서는 아직은 다소 거리가 먼 발언이 아닌가 그렇게 생각하고 있어요.

◆ 조태현 : 당장 KB 부동산 기준으로 서울 아파트값이 114주 연속으로 상승을 하고 있기 때문에 얼마나 많은 울림이 있었을지는 잘 모르겠습니다. 아무튼간에 2022년, 2023년에 기준금리 인상 사이클로 접어들면서 서울 부동산이 데미지를 받긴 했었잖아요.

◇ 채상욱 : 그때는 한국 기준금리가 0.5%에서 3.5%로 1년 만에 올랐고요. 지금은 2.5%에서 3.0%로 두 개 회의 만에 오른 건데, 그 채권은 아시겠지만 0으로 가까울수록 무한대에 가까운 가격 상승을 보게 되는데 그 볼록성이 있지 않습니까? 그런데 0.5%에서 3.5%로 오는 거랑 2.5%가 3.25%로 가는 거는 상당히 평탄하게 상승하는 거고, 지금 당장은 그래도 금리 상승이 소방수 역할을 해줄 거라고 생각하고 있습니다. 금리가 어쨌든 올라가는 것은 시장에, 특히 전세 가격에 영향을 주거든요. 그러나 내년부터 다시 유동성이 풀리는데 그 풀린 유동성으로 인해서 내년부터는 다시 재발하지 않을까, 재과열될 가능성이 높다, 그렇게 생각하고 있습니다.

◆ 조태현 : 당장 예산부터 800조 플러스알파니까… 알겠습니다. 오늘은채상욱 커넥티드 그라운드 대표와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 채상욱 : 네, 감사합니다.