"매매·전세·월세·반전세까지 '쿼드러플' 상승..정부는 왜 1% 강남만 보나"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 29일 화요일
■ 출연 : 송승현 도시와경제 대표, 남혁우 우리은행 부동산연구원


- 전세, 물건이 없는 수준을 넘어 "그냥 소멸"
- 전세가격 상승세에 계약갱신은 선택이 아닌 필수
- 文때 매매가 올라도 전세는 나쁘지 않아..지금은 매매·전세·월세·반전세까지 '쿼드러플' 상승 중
- 부동산민심? 수요억제보다 공급확대 원해, 이쯤되면 부동산 정책 방향 전환 요구라고 봐야
- 작년 10.15 토허제 전면 시행 이전으로 되돌려야
- 토허제도 '서킷 브레이커'처럼 묶었다, 풀 때가 된 것
- 월급 3% 오를때, 서울 전세값 12% 상승...4배 격차
- 집값 잡고 투기 억제에 쏠린 정책, 결과적으로 전세가 올려
- 李대통령 '강남불패' 발언, 1% 주택시장에 꽂힌 듯
- 99% '전월세 안정' vs 1% '강남타깃'..99% 위한 부동산정책 설계해야
- 집값 85주연속 상승, 文때와 기록 동률? 평균가 7억? 14억? 똑같은 10%라도...상승률보다 가격면에선 2배 이상 차이날 것
- 가격 상승 상방 열려있어...100주 연속 아니라, 역사상 기록적인 집값 상승 우려


- 은평, 성북 등 서울 중하위지역 전세 '8억 시대' 열려
- 10.15 대책 이후, 중하위 갭메우기 현상 중
- 서울 중하위지역 성북구, 은평구의 경우 임차 수요와 매매 수요가 만나는 교집합 지역..가격 상승 압박 중
- 서울 25개구 전세값 모두 상승..송파 16.83% 성북 16.08% 급등, 강동 노원 광진 성동 순으로 올라
- 전세값 상승, 보증부 월세화...순수 전세는 매물 줄어 월세 올리고, 전세 올리는...임차료 올라가는 구조 반복될 수 밖에
- 전세대출 규제 강화 속 월세화 빠르게 진행 중
- "전월세난 이제부터 시작", 세제개편안 등 2027년 다주택자 및 임대사업자 매물 나오게끔 유도돼있어
- 임대사업자 양도세 중과 배체 혜택 2027년까지, 다주택자 양도세 중과세율 역시 2027년에 일시 인하
- '실거주' 중심 세제 혜택, 반대급부는 전월세 매물 감소
- 강남·비강남 디커플링, 즉 평탄화 중..10억 이하 지역들 매수 수요 몰려
- 유동성도 문제, 삼성전자 사내대출로 경기 남부 가격 상승 등 부동산 가격 상승 동력 우려
- 단, 세제개편안으로 강남권 제외 비강남권 중심 가격 상승 전망

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◆ 조태현 : ‘부동산 썰전’으로 오늘 방송 준비를 했습니다. 부동산 이야기 두 분과 함께하겠습니다. 송승현 도시와경제 대표, 남혁우 우리은행 부동산연구원 모셨습니다. 어서 오십시오.

◇ 송승현, ◈ 남혁우 : 네, 안녕하세요.

◆ 조태현 : 연휴 잘 보내셨습니까? 부동산 민심이 어땠나 보니까, 여론조사 부정 평가의 원인 1위가 부동산 정책이었어요. KBS에서 나온 조사가 있는데요. 잘하고 있다는 응답이 42%, 잘못하고 있다가 51%, 긍정 39%, 부정 38% 모든 이유는 경제였고요. 부동산 정책 효과가 없다는 답이 69%로 효과가 있다 22%보다 3배 높았어요. 이거는 엠브레인퍼블릭 조사고요. KBS가 의뢰했고 9월 21일부터 22일까지 이틀 동안 전국의 만 18세 이상 남녀 1,001명 대상 무선 100% 전화면접 조사였습니다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회에서 확인할 수가 있는데요. 어찌 됐건 부동산과 관련된 여론은 굉장히 싸늘해진 것 같아요. 그리고 그 중심에는 전세가 있는 것 같은데, 요즘 현장에서 보시기에는 어떻습니까? 전세 물건 있습니까?

◇ 송승현 : 전세 물건이 없는 수준을 떠나서 소멸됐다라고 하는 게 맞고요. 예전에 전세가 한 5억 정도 했으면 지금은 한 7, 8억 정도 하는 정도로 올라갔거든요. 근데 선택지가 많으면 7, 8억에 내놓는다고 해도, 5억짜리가 많으면 사람들이 7, 8억 안 보잖아요.

◆ 조태현 : 그렇죠, 대안이 있으니까.

◇ 송승현 : 예, 근데 선택권이 7, 8억밖에 없는 거죠. 그 가격으로 모든 거래 가격이 쫓아가고 있는 그런 국면이라고 봐야 되고요. 거기서 선택을 못하다 보니까 계약 갱신을 할 수밖에 없고, 또는 이 높은 이자를 감당해서라도 집을 살 수밖에 없는 겁니다. 근처로 이사를 간다든지 혹은 지금 살고 있는 주거 상품보다도 하향해서 갈 수밖에 없는 그런 모습들이 있거든요. 그래서 정책에 대한 효과가 없다는 여론조사가 압도적으로 나오는 것 같고요. 제가 생각하기에는 이 여론조사보다 체감하기로는 훨씬 더 불만이 많은 것 같아요. 우리가 문재인 정부 시절하고 얘기를 많이 하는데, 문재인 정부 시절에는 매매 가격이 올라가고 전월세 가격은 상대적으로 덜 올라갔다는 평가가 있거든요? 그리고 계약 갱신이라든지 이런 부분에 대해서는 불만들이 있었지만, 지금은 매매, 전세, 월세 거기에 반전세 이런 것들도 없다 보니까 3개가 아니라 4개가 올라가고 있는 그런 구조예요. 쿼드러플이라고 해야 되나요? 그 정도로 네 가지가 다 강세이기 때문에, 미리 원하는 주거 형태로 내 집 마련을 하지 못하신 분들 같은 경우는 어려움을 겪을 수밖에 없고요.
민심에서 나타난 것 자체가 결국은 이런 것 같아요. 수요를 억제하는 정책보다는 공급을 확대하는 정책을 더 선호합니다. 이 정도의 여론이라고 하면은 저는 방향 전환을 요구한다는 민심이라고 받아들이거든요. 제가 생각하는 방향 전환의 시점은 6·27 대책, 9·7 대책만 해도 그래도 정책에 대한 평가가 이 정도 극단적이지 않았는데, 10월 15일 토지거래허가구역을 서울 전역으로 묶은 이후부터 이 사단이 난 거라고 보거든요. 정책에 대한 전환 시점을 본다면 최소한 10월 15일 이전으로 돌려야지, 이 정책의 전환이 없다고 하면 부동산에 대한 민심의 전환도 없다고 봅니다.

◆ 조태현 : 지금 와서 토지거래허가구역을 풀면 한 번에 빵 터질 수도 있는 거 아니에요?

◇ 송승현 : 그 정도는 감내를 해야 되죠.

◆ 조태현 : 감내해야 된다.

◇ 송승현 : 이 토지거래허가구역에 대한 문제점이 뭐냐면 한 번 묶기는 쉬워도 풀기가 어려워요. 그게 뭐냐면 어떤 가격의 변동에 대한 무서움보다도 정치적인 논리의 부담감이 더 큰 거죠. 그리고 기존에 오세훈 시장이 강남 3구하고 용산을 풀고 나서 여당이 강하게 비판을 해 왔잖아요. 그런 와중에 반대적인 비판을 받기는 어렵겠죠. 근데 현실적으로 서울 시민과 전월세 시장의 난을 해결하기 위해서는 이런 비판들을 맞아야지만, 정책의 신뢰도 쌓이고 주택 가격의 안정을 가져올 수 있습니다. 일각에서는 서킷브레이커 얘기도 많이들 해왔거든요. 서킷브레이커는 묶었다 풀잖아요. 이걸 풀 때가 되지 않았나….

◆ 조태현 : 알겠습니다. 조금 전에 송 대표님께서는 ‘전세 소멸’이라는 말까지 해 주셨는데요. 지표를 보자면요, 한국부동산원 주간 통계를 기준으로 말씀을 드리는 겁니다. 이재명 정부 출범 뒤에 서울의 전셋값이 11.25%가 올랐어요. 그런데 현장에서 보기에는 이거보다 더 많이 오른 것 같아요. 59제곱미터 소위 말하는 25평이죠. 은평, 성북 등지는 ‘전세 8억 시대’가 열렸다고 그러는데 현장 상황은 실제로 어떻습니까?

◈ 남혁우 : 아무래도 저희가 10·15 대책 이후에 중하위 지역의 소위 갭 메우기 장세를 경험하고 있잖아요. 그런데 아랫동네들의 가격이 많이 올라가다 보니까 해당 지역을 구매할 수 없는 임차인들 입장에서는 일부 지역 이동을 하게 되거든요. 지역 이동을 하기도 하고, 또는 집을 매수하려고 했다가 대출이 안 나오다 보니까 그냥 전세를 선택하시는 분들도 있어요. 임차 수요와 매매 수요가 만나는 교집합된 지역이 서울의 중하위 지역, 성북구, 은평구 같은 곳이라고 보시면 됩니다. 해당 지역 같은 경우에는 임차 수요, 매매 수요가 다 몰리는 곳이기 때문에 아무래도 가격이 매매뿐만 아니고 전세 가격도 계속 상승하는 압력이 클 수밖에 없을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 자, 그런데 지역적으로 쭉 보면요, 서울 25개 구의 전세가 모두 다 올랐는데요. 송파가 제일 많이 올랐어요. 16.83%, 성북이 16.08%, 강동, 노원, 광진, 성동 이런 순으로 가는데, 말씀하신 노원, 광진 이런 데는 알겠는데 송파하고 강동 여기는 왜 이렇게 많이 오른 거예요?

◈ 남혁우 : 거기는 이른바… 이렇게 말씀드리면 좀 그렇지만 소위 상급지에서 가성비 지역으로 임차 수요들이 가장 선호하는 지역입니다. 전통적으로 임차 수요가 많아요.

◆ 조태현 : 강남 4구이긴 하지만 비교적 그나마 접근할 만하다.

◈ 남혁우 : 상대적으로 이사철이나 이런 평상시에도 임차 수요는 항상 풍부한 편이고요. 그리고 또 일부 강남에 진입을 하지 못하시는 분들이 임차를 대신 선택을 할 때 고려하는 지역 중의 하나입니다.

◆ 조태현 : 그렇기 때문에 풍선 효과가 이래저래 여기저기 다 튀고 있는 그런 느낌도 있는데요. 문제는 이거예요. 상용 근로자의 월평균 임금이 1년 전보다 3.1% 올랐더라고요. 한 달에 431만 8천 원인데, 그런데 한국부동산원 자료를 보면 말씀드린 대로 서울 아파트값 평균 전셋값이 7월에 1년 전보다 11.9% 올랐어요. 이러면 내 월급보다 4배나 가파르게 전셋값이 오르는 꼴이잖아요.

◇ 송승현 : 네, 결국 월급 가지고 내 집 마련을 기준으로 항상 보는 게 PIR이잖아요. 이거는 전세 지수를 가지고 판단을 해야 될 정도로 새로운 지수가 나와야 되는 거 아닌가 생각을 할 수밖에 없죠. 그만큼 우리나라는 월세하고 매매만 있는 게 아니라 전세라는 것이 있다 보니까, 전세 가격에 대한 변화에 예민할 수밖에 없죠. 물론 임금 같은 경우는 근로소득에 대한 증가율이고, 그다음에 전세 같은 경우는 보니까 실거래 가격 상승률로 본 거기 때문에 단순하게 이거를 계산하는 게 정확하지는 않지만… 상승률하고 비교를 하는 건요. 근데 실제로 가격에 대한 생각을 해 본다면 임금 상승보다 전세 가격들의 격차들이 더 벌어질 가능성들이 크다고 봐요. 왜냐하면 신규에 대한 물량들도 발생되기가 어렵죠. 그다음에 순환될 수 있는 물량들도 줄어들고 있죠. 단순 통계랑 계산 방식이 완벽하게 같은 개념의 통계라고 보기는 어렵지만, 체감적으로 봤을 때는 이 통계를 기준으로 본다면 누가 봐도 이건 집값 문제 뿐만이 아니라, 월급 올라가는 것보다 전세 가격 올라가는 거에 대한 걱정이 클 겁니다. 근데 예전에 월급 올라가는 것보다 매매 가격이 올랐을 때는 투기로 인해서, 아니면 부동산 쏠림 현상으로 인해서 가격들이 올라갔다라고 비판적으로 이야기하시는 분들도 많았죠. 근데 임금이 올라가는데 전세 가격이 올라간다는 건, 전세는 실수요자라고 평가들 많잖아요. 그럼 실질적으로는 전세 가격이 올라가는 거는 결국 시장의 어떤 잘못된 신호이고, 이와 관련해 계속 여러 언급들을 했잖아요. 그 언급이 사실 정책을 항상 당겨왔거든요. 선제적으로 막 움직였단 말이죠. 사람들이 정책이 나오기 전에 빨리 움직이자고 해서 포모(FOMO)를 일으켰던 것도 사실 그 메시지들로 인한 거거든요. 근데 그런 메시지들로 인해서 정책들이 만들어졌고, 그런 정책을 바탕으로 해서 전세 가격이 올랐는데 임금보다도 훨씬 더 빠르게 올라간단 말이에요. 그럼 결국은 이런 정책이 부동산 매매 가격을 잡고 투기를 억제했다는 정치적인, 또 정책적인 성과보다는 오히려 전세 가격을 더 올렸던 그런 실패적인 정책, 이렇게 볼 수 있겠죠.

◆ 조태현 : 이제 정책 효과는 말 못 하죠. 지표상으로 이렇게 명확하게 드러나고 있기 때문에…. 조금 전에 송 대표님 말씀해 주신 PIR은 소득 대비 주택 가격 배율을 말하는 지표입니다. 버는 돈에 비해서 주택 가격이 얼마나 비싼가, 몇 년 모아야 집을 마련할 수 있다, 그런 지표가 이거예요. 그런데 조금 전에 월급보다 전셋값이 가파르게 오른다고 말씀을 해 주셨는데 대출은 또 받기가 어려운 상황이잖아요. 그러면은 집을 사든 전세를 마련하든 결국엔 내 돈이 많이 있어야 된다는 얘기가 되는 거네요.

◈ 남혁우 : 결국에는 계속 구조적으로 반복되는 문제인데요. 전세 가격이 올라가다 보니까 구매력이 떨어진 입장에서는 일부 월세를 지급할 수밖에 없고요. 그래서 보증부 월세화가 되는 겁니다. 보증부 월세화가 된다는 건 또다시 순수 전세 매물이 줄어든다는 거거든요?

◆ 조태현 : 그게 반전세가 되는 거니까….

◈ 남혁우 : 그렇죠. 그러면 전세 가격이 또 올라가고요. 그걸 다시 일부 월세화하면 월세 가격도 같이 올라가는 구조가 돼서, 결국에는 계속 임차 가격이 올라가는 구조가 반복될 수밖에 없는 겁니다. 이러한 관점에서 현재 전세대출에 대한 규제도 일부 계속 강화 또는 지속하고 있기 때문에 월세화가 더 빠르게 진행이 되고 있습니다. 결국에는 토지거래허가제도라는 제도하고 맞물려서 총체적으로 전월세 매물 총량이 줄어드는 현상이 반복되고 있는 걸 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 의도는 알겠는데 부작용이 조금 눈에 띄는 그런 상황인데요. 그러다 보니까 세제 개편안에 대해서도 국회 쪽으로 다시 한 번 이야기가 들어가서 논의가 되고 있잖아요. 그런데 이재명 정부 출범 뒤에 계속 강조하는 거는 실거주 중심주의란 말이죠. 그렇기 때문에 전월세난 이제부터 시작이라는 평가가 나오는데, 연구원님 동의하십니까?

◈ 남혁우 : 일부 그럴 수밖에 없어요. 왜냐하면 세제 개편안 구조를 보면 2027년도에 사실상 어떠한 임대사업자나 다주택자분들의 매물이 최대한 많이 나오게끔 유도가 되어 있거든요. 양도세 중과 배제 혜택 같은 경우도 2027년도에 매도해야만 임대사업자가 그 혜택을 유지할 수 있어요. 그러면 임대사업자 입장에선 시장에서 사실상 임대 매물을 하나 공급을 하고 있는 건데 그걸 매매 매물로 전환해서 매도하는 순간 임대 매물이 없어지는 겁니다. 결국에는 임차 매물이 줄어드는 거고요. 다주택자분들도 장기보유특별공제에 따라 달라지겠지만 어쨌든 양도세 중과세율도 5%로 일시적으로 인하된단 말이에요, 27년도에 한해서. 그러면 이분들 중에 파는 의사 결정을 하시는 분들도 역시 매도를 하게 되면 결국엔 또 전월세 매물이 줄어드는 효과가 생기거든요. 그래서 이게 참 양날의 검 같은 게, 실거주 중심으로 세제 혜택이 강화가 되다 보면 반대급부로 전월세 매물이 계속 줄어들 수가 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이재명 대통령께서 UN 총회 출국을 했는데, 뉴욕 도착 첫날에 SNS에 메시지를 올리셨더라고요. "강남 불패, 부동산 투기 공화국 타파한다", 이런 글을 올렸단 말이에요. 지금이랑 정책 기조 똑같이 가겠다는 뜻 아닙니까?

◇ 송승현 : 변화는 기대하기가 어려울 것 같아요. 기자회견 때도 언급을 하신 걸 보면 부동산 투기 하나에 꽂혀 계신 것 같아요. 실무 현장에서는 '저분이 왜 그 하나에 꽂혀 있나' 생각을 하시더라고요. 그 하나에 꽂혀 있으면 변화가 되기는 어렵거든요. 의도는 이해하지만 부작용이 뻔하게 나오는 것처럼, 사실 부작용을 알면 변화가 있어줘야 되는데 변화를 기대하기 어렵습니다. 그리고 강남 불패 이 부분은, 서울의 한 1%의 주택 시장을 바라보고 주택 설계하는 게 굉장히 잘못됐다라고 보거든요. 지금은 99%가 문제잖아요.

◆ 조태현 : 지금 지표만 봐도 이재명 정부 출범 뒤에 강남 3구는 그저 그렇고요. 성동구가 24%, 마포구가 20%, 송파구가 20% 이렇게 올랐거든요.

◇ 송승현 : 원래는 초고가의 주택은 일정 부분 낼 세금이 있다고 하면 합리적으로 세금을 징수를 하고 나머지 99%를 관리를 하는 게 중요하거든요. 그 99% 중에서 가장 요구가 많은 게 전월세 시장에 대한 안정, 이런 것들을 꼽고 있거든요. 근데 전월세 시장에 대한 얘기들, 이런 것들은 기자회견에서 회피를 해요. 오히려 강남권에 대한 쪽으로 프레임을 잡고 있단 말이에요. 만약에 언급을 한다고 하면은 전월세 시장에 대해서 정확하게 메시지를 내주는 게 도움이 되지 않을까 생각합니다. 매매 가격과 투기 억제 쪽으로 얘기를 하는 것보다는, 앞으로 메시지를 낸다고 하면 전세는 어떻게 잡을지, 월세는 어떻게 잡을지, 그 부분에 대해서 서민들 주거 안정을 어떻게 할지 초점을 맞춰야 하고요. 1%가 아니라 99%를 위한 부동산 설계를 하시는 게 맞다고 봅니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 대통령께서는 "강남은 내리고 강북은 살짝 오르고 있는 평탄화다", 이런 말씀도 기자회견에서 했습니다. 이걸 평탄화라고 볼 수 있는 건지 여기에 대해서도 많은 평가가 있을 것 같아요. 연구원님은 어떻게 보십니까, 상황을?

◈ 남혁우 : 일단 아무래도 강남과 그 외 비강남의 디커플링 장세라고 볼 수 있을 것 같거든요. 아무래도 중하위 지역의 가격 강세가 사실 작년 10·15 대책에 대출 금액에 따라서 6억, 4억, 2억으로 차등 적용하면서부터 수요가 하향 이동했던 게 있거든요. 이게 맞물리지 않았나. 아무래도 전월세 매물이 부족하기 때문에, 실제 임차인분들이 전세와 매매 가격 차이가 작은 지역일수록 매수를 하시기도 해요. 이런 것들의 움직임이 소위 비강남권, 그중에서도 강북 지역의 가격 강세 현상으로 도드라진 것 같아요. 근데 예전에는 15억이었던 곳이 이제는 20억이 돼버리고, 10억이었던 게 15억까지 가격이 상승하다 보니까 현재 10억 이하의 지역들이 가격 접근성이 양호하게 보여지는 거죠. 시장에서 또다시 거길 매수를 하려고 움직이는 모습이 지속이 되다 보니까 현재 비강남권 중심의 가격 상승 현상이 강남 3구와 다르게 발생하고 있다 말씀드릴 수 있을 것 같고요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 시청자 분께서 "경기도도 풀어라"라고 말씀을 해 주셨는데, 이거는 아마 규제 지역 말씀하시는 것 같고요. 여러 가지 상황들을 다 종합을 했을 때 부동산 집값 지금까지 85주 연속으로 올라서 역대 최장 기록을 동률이라도 됐단 말이죠. 앞으로도 더 오를 걸로 보십니까? 일단 대표님, 어떻게 보세요?

◇ 송승현 : 동률이요? 동률보다도, 앞에서 얘기한 것처럼 이게 수치로 보면 말도 안 되는 차이거든요, 사실. 그리고 똑같이 5%, 10%가 오른다고 해도 평균 가격이 7억일 때 10% 오르는 거하고 14억, 15억일 때 10% 오르는 걸 생각을 해보면 실질적으로 체감하는… 사실 시장에서는 율보다는 액에 더 예민하게 반응하거든요. 액으로 반응했을 때는 엄청난 차이죠. 그래서 아마 그때 당시하고 상승률 차이를 비교하는 거 말고 가격 차이를 따져보면 5%다, 10%다 이런 차이가 아니라 한 2배 정도 차이가 날 거라고 봅니다. 그리고 85주 상승이라고 하는데 이런 것들이 100주 얘기들이 나올 정도로 상당히 가격 상승에 대한 상방이 열려 있는 것들, 그리고 전월세 가격이나 공급에 대한 문제 이런 것들이 해결되지 않는다면 100주가 아니라 역사상 기록될 정도의 수치가 나오지 않을까라고 봅니다.

◆ 조태현 : 연구원님은 어떻게 보십니까?

◈ 남혁우 : 여러 가지의 가격을 결정짓는 요인들이 있겠지만 가장 저희가 유의미하게 고민해 봐야 되는 거는 사실 공급 부족도 있겠지만 유동성이거든요. 근데 최근에 삼성전자 사내 대출 유동성에 따라서 수원 영통의 강세, 그리고 경기 남부에 다시 가격 강세 현상을 봐서 알 수 있던 것처럼 여전히 시장의 유동성이 많습니다. 그리고 코스피도 7천, 8천을 찍는 상황에서, 그걸 시중 유동성이라고 본다고 하면 주식을 처분한 소득이 부동산으로 만약에 유입된다고 하면….

◆ 조태현 : 실제 조짐도 있어요.

◈ 남혁우 : 네, 또 다른 상승 동력이 될 수 있기 때문에 지금의 상승 기조가 조금 더 지속될 가능성은 있겠다 봅니다. 다만 강남 3구는 여전히 세제 개편안에 눌림목이 있기 때문에 비강남권 중심으로 서울·수도권 가격 강세 현상이 하반기까지는 지속될 수 있다고 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 수도권을 중심으로 조금 암울하다면 암울할 수 있는 이야기를 전해드렸는데요. 지방 민심도 상당히 나빠졌다고 합니다. 그 배경이 되는 일은 2부에서 진단해 보도록 하겠습니다.