"李정부들어 집값 폭등했으니, 세금도 더내라?" 종부세 논란의 핵심

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 11월 13일 금요일
■ 대담 : 권대중 한성대 부동산학과 석좌교수, 김현동 배재대 경영학과 교수


- 종부세 기본공제 논란, 전월세 시장 영향은? "미미해"
- "토허제 영향 집주인 실거주로 전세 물량 많이 줄어, 비거주=거주 종부세 통일할 경우 매물 늘어날 가능성 있지만 그리 많지는 않을 것"
- 종부세 대상의 경우 시가 20억원 이상 고가, 중대형 물건이기에 시장 영향 크지 않아
- 종부세 세율이 엄청 오른다? 누진과세로 인해 12억-25억 구간의 경우 종부세 1.5%→3%로 올라
- 8.3 세제개편의 가장 큰 문제는 종부세 세율 2배씩 오른다는 점
- 압구정동 50억이상 아파트의 경우 세율 4% 이상..연간 9천만원 종부세로
- 80대 강남 아파트 40년 거주자, "세금내기 위해 저축하진 않잖나..매년 500만원, 1천만원 심리적 부담 커"
- 李정부 들어 서울 집값 10% 상승했으니, 세금내라? 논란의 여지
- 비거주 1주택자 압박, 전월세가격 상승 촉진한다
- 공급 부족 상태에선 세제강화? '실거주 중심주의'에선 전월세 물량 감소로


- 종부세 대상 가구 4만6천호..대부분 강남3구 마용성에 85% 정도 쏠려
- 거주 vs 비거주로 인한 세부담, 양도세 쪽이 훨씬 큰데도 종부세 논란만
- 시가 30억원일 경우 거주 14억 vs 비거주 12억의 세액 차이? 60만원 불과 "이로 인한 전월세시장 불안? 크지 않을 것"
- 시뮬레이션해보면, 50억짜리 아파트 종부세 1,600만원→2,100만원..500만원 오르는 것

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 종부세 관련해서 아까 권 교수님께서 심리적 저항선을 말씀을 해 주셨어요. 여당 내에서 재검토하자는 게 총선 앞두고 수도권 민심이 안 좋기 때문에 더 그런 부분들이 있거든요. 전세난에 실제로 종부세가 영향을 줍니까?

○ 권대중 : 미미하게 준다고 봐야 돼요. 직접적인 건 아니고, 만약에 12억 원이 14억 원으로 된다고 그러면 비거주 주택에 대해서도 혜택을 주니까 전세가 나올 수 있죠. 지금 토지거래허가구역은 실거주를 하기 때문에 전세 놓는 게 많이 줄긴 했습니다. 그런데 아무래도 그 매물이 늘어날 가능성은 있는데 그게 많지는 않을 것 같아요.

◆ 조태현 : 그렇다면 뭐 크게 그렇게 영향을 주는건 아니다.

○ 권대중 : 이게 왜 그런가 하면요. 시가 20억 원 이하의 공시가격 14억 원이면 시가 20억 원 정도 되는데, 그 이하 물건은 영향이 없잖아요. 그래서 그 이상의 대형·중대형 물건에 대한 전세 물량이나 월세 물량이 늘어나는 거는 시장에 큰 영향이 없어요. 사실은 서민들은 전부 다 전세 10억 전후나 5억 전후고 또 20억 이하니까요. 근데 이거는 20억 넘는 물건들이잖아요. 그러니까 시장에 큰 영향이 없다고 봐야죠. 그러나 12억이 되는 것과 14억이 되는 건 매물 차이는 분명히 있겠죠.

◆ 조태현 : 근데 아까 교수님께서는 이 종부세 이렇게 하면 실제로 전세 매물이 줄어드는, 몇만 가구 줄어드는 효과가 있다고 말씀을 해 주셨잖아요. 그런데 그게 그렇다면 시장에 큰 영향을 안 미친다 이렇게 봐야 되는 거예요?

☆ 김현동 : 그러니까 그 가구 수가 아까 한 4만 6천 가구고, 그게 몰려 있는 게 강남 3구랑 그다음에 마용성 쪽에 지금 한 85% 정도가 몰려 있습니다. 그래서 아마 여기에서 영향을 저도 이게 심리적인 부분은 우리가 무시할 수가 없는 거거든요. 근데 아무래도 세금이 복잡하다 보니까 "아, 우리가 비거주하게 되면 굉장히 세액상 부담이 커지나 보다" 이렇게 생각을 해서 생각할 수 있는데, 저는 이거는 조금 다른 이야기이긴 한데 양도세 때문에도 비거주 부분에 영향은 있을 수는 있습니다. 근데 지금 논점이 종부세다 보니까, 왜냐하면 양도소득세 개편이 거주 쪽의 세 부담을 그냥 집중하는 걸로 지금 바뀌었거든요. 그래서 지금 그 이야기는 아무도 안 하고 있어요. 그래서 물론 당장에 양도를 할 계획이 없는 사람들이라면 문제가 없는데, 조만간에 처분을 계획하고 있는 사람들이라면 또 역시 비거주에서 거주로 돌려야 되는 그런 부분들도 하나 있습니다. 근데 뭐 모르겠습니다. 민주당에서 그거를 모르고 지금 이렇게 떠들고 있는지, 알고도 그거는 빼버리고 이것만, 종부세만 이야기하고 있는지는 잘 모르겠습니다. 그렇고요. 저는 심리적인 부분, 그래서 만약에 우리가 이 부분에 대해서 좀 국민들에게 지금 제가 말씀드렸던 이 금액도 아마 이거 이야기하는 사람들이 별로 없을 거예요. 12억과 14억 차가 지금 이것밖에 안 됐어? 60만 원, 예를 들어서 지금 30억 같은 경우는 그럼 이거 가지고 의사결정을 도입하는 사람들은 거의 없다고 보거든요. 그래서 만약에 이런 어떤 크지도 않는데 사람들을 심리적으로 자극할 것들이 있다면, 사실을 알려서 이 정도 차이가 있는데 그럼에도 불구하고 전월세 시장 불안에 대해서 물음표를 단다면, 저 사람들이 어쨌든 간에 보유자들이 합리적인 의사결정을 하면 아까 교수님 말씀하셨듯이 그렇게 크지는 않을 거라고 저는 생각을 하고 있습니다.
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○ 권대중 : 근데 심리적 저항감 때문에 제가 그 사람들이 이거에 대해서 민감하다고 하는 이유가 뭐냐 하면요. 당장 2억에 대한 세금은 그런데, 이게 종합부동산세 대상이 되면 금년도에는 지금 1가구 1주택이나 1가구 2주택까지는 12억까지는 1.0%예요. 6억에서 12억까지는. 근데 그게 내후년에 가면은 이게 1.3%로 올라가는데, 그 이상만 되면 12억에서 25억이 되면 지금 1.3% 되거든요. 그런데 이게 2.0%로 올라갑니다. 계속 누진 과세가 돼서 25억이 넘어가 버리면 지금 현재 1.5% 되는 종합부동산세가 3.0%까지 올라가요. 근데 시청·청취자분들도 아마 이해하시겠지만, 지금 2억만 가지고 얘기하지만 이 세제 개편에서 가장 큰 문제는요. 기본적인 종합부동산세 세율 자체가 거의 2배, 1.5배~2배 올라간다는 거예요. 아주 강화돼 있어요. 지금 그래서 혹자는 그런 부동산은 별로 없지만은 50억 이상 막 돼버리면은 4.0%예요, 그러니까 공시가격 50억짜리가 압구정동에는 있을 거예요. 아마 100억이 넘으니까 실효세율이 69%니까, 그런 경우는 50억만 돼도 1년에 재산세와 종부세를 포함해서 9천만 원 정도가 나와요. 그런데 무주택자나 서민 입장에서 볼 때는 "당연히 있는 사람도 낼 수 있지"라고 하지만, 그들이 그럼 현금이 있느냐? 처음에 싼 아파트 사 갖고 재건축이 된 건데 이게 문제가 되는 거예요. 그래서 이게 누진 과세도 너무 강화돼 있는 게 문제지, 사실 2억 가지고 뭐 12억이다 14억이다 논란은 저는 그냥 심리적인 거지 큰 영향은 없다고 봐요.

◆ 조태현 : 제 주변에 연락을 좀 받은 게 있어요. 어떤 분께서 지금 이 집값이 엄청 올랐거든요. 그런데 거기서 사신 게 아니라 아주아주 오래전부터 주변이 논밭일 때부터 거기 사셨어요. 그런데 세금 어떻게 하냐고 막 하소연을 하시더라고요. 그렇다면 이런 누진 과세라든지 이런 것들 좀 현실성이랑은 멀어졌다 이런 측면도 있다고 봐야 되는 거 아닙니까?

☆ 김현동 : 제가 1주택 거주 기준으로 제가 한번 시뮬레이션을 돌렸을 때 지금 보면 35억 같은 경우에 올해 지금 실효세율이, 그러니까 가지고 있는 시가 대비 재산세·종부세까지 포함한 개념입니다. 다 최종 세금인데 0.22%에서, 똑같습니다. 지금 35억이요

○ 권대중 : 공시가격인가요? 그게?

☆ 김현동 : 아니요 시가 기준.

○ 권대중 : 저는 공시가격에 아까 말씀드린 거예요.

☆ 김현동 : 그거 공시가격 하면 더 올리면 되니까요. 그러면 예를 들어서 40억이 되면 어떻게 되느냐? 0.25%에서 0.28%로 올라갑니다. 3%포인트 올라가는 거죠. 물론 뭐 퍼센티지로 이야기하니까 작아 보이지만 금액으로는 조금 더 올라갈 수 있는 거 아닌가라고 이렇게 이야기를 할 수 있습니다만, 예를 들어서 50억 같은 경우에 1,600만 원에서 2,100만 원이 되거든요. 500만 원 올라갑니다. 근데 사실 우리나라에서 50억짜리 집을 가지고 있는 사람들에 대해서 말씀하셨듯이 "나는 처음부터 가지고 있었던 원래 조합원이었고 그게 재개발되다 보니까 이렇게 됐다"라고 했을 때, 과연 그것도 물론 우리가 이해할 수는 있지만 개인적으로는 과연 이런 50억 주택에 관해서 아까 제가 말씀드렸지 않습니까? 보유세라는 것은 소득에 대한 보완적 기능을 하는 거이기 때문에 과연 이 500만 원 가지고, 지금 제가 쉽게 생각하는 건 아닙니다. 우리가 전체적으로 정책적인 측면에서 말씀을 드리는 거니까, 여기에 대해서는 아마 청취자분들이 생각을 아마 하시게 될 포인트가 있지 않을까라고 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 제가 말씀드린 분은 80대세요. 소득이 전혀 없으시니까요.

☆ 김현동 : 이게 세액공제 적용 전입니다. 그러면 고령자 같은 경우에는 고령자 세액공제, 장기보유 세액공제 또 적용됩니다. 더 떨어집니다. 근데 제가 그거는 각자 개인의 인적 사정에 따라 달라지니까 제가 이렇게 한 겁니다. 그러니까 더 떨어지죠. 그런 분들 같은 경우엔...

○ 권대중 : 근데 문제는 세금을 내기 위해서 저축하지 않잖아요. 적금을 들지도 않잖아요. 그런데 이게 500만 원, 1,000만 원이 작은 것 같지만 사실은 굉장히 큰 거예요, 가계에서는. 그래서 이런 경우 있잖아요. 저도 뭐 시골 출신인데 서울에 가서 집을 사면 엄청 부자가 됐다고 얘기를 해요. 근데 돈은 없거든요. 재산만 갖고 있는 건데, 그렇다고 제가 뭐 강남 사는 것도 아니고 종부세 내는 건 아닙니다.

◆ 조태현 : 말 그대로 부동산이니까요.

○ 권대중 : 부동산입니다. 그냥. 그런데 그들에게 500만 원, 1,000만 원, 2,000만 원은요, 현금이에요. 이거는. 그게 문제인 거예요. 그 돈은 매년 내야 되는 돈이거든요. 이게 반복적으로 양도 팔 때 내는 세금도 아니고, 그게 부담스러운 거죠. 그래서 사실은 부동산 가격이 자연스럽게 올라간 건데 이게 너무 무리하게 올라간 거죠. 물가 상승 정도만큼 올라가야 되는데 거의 뭐 이재명 정부 들어와서도 지금 평균 10%가 더 올랐으니까, 이런 문제를 그러면 올랐다고 해서 세금으로 거둬들여야 되느냐? 이거는 논란의 여지가 있고 생각해 볼 일이거든요, 이거는.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그건 세금을 보는 어떤 시각의 차이 같은 것들도 있을 수 있을 것 같아요. 민주당 토론회에서 이런 발제가 나왔는데 '비거주 1주택에 대한 실거주 압박, 이게 전월세 가격 상승을 촉진할 수 있다' 이런 이야기가 나왔거든요. 교수님께서는 이 말에는 동의하십니까?

○ 권대중 : 동의하죠. 왜 그런가 하면 정부가 수평 이동을 하는 걸 시키는 거거든요. 그러니까 지금 내가 1가구 1주택 비거주 주택을 내가 들어가게 되면 정부에서 "내가 살던 집을 매물이 나오니까 그게 그거 아니냐"라고 얘기하는데, 사실은 정부가 여기에 신경 쓸 문제가 아니라 주택 공급을 늘리는 데 신경을 써야 되거든요. 이거에다 신경 쓰다 보니까 주택 공급은 공공이 한다는 것 때문에 민간이 공급을 못 하고 있고, 또 양도 줄었고, 또 금리가 올라가면 또 이자 부담 때문에 더 공급을 안 하거든요. 예를 들면 이런 거죠. 지난해 우리나라에서 결혼 한 쌍이 24만 쌍 정도 결혼했습니다. 그런데 그중에 서울이 4만 9천 쌍 정도가 결혼을 했어요. 그러면 적어도 4만 9천 호 이상 집이 있어야 되겠죠. 근데 올해 입주 물량은 2만 7천 호인데, 여기에 또 우리가 상상하면 안 되겠지만 이혼이 8만 8천 쌍이 넘어요. 근데 서울이 1만 1천 쌍이 이혼했어요. 이혼해도 집이 있어야 돼요. 제가 통계청 국가데이터포털에 자주 들어가서 보는데, 작년에만 서울에 6만 호 이상의 주택이 있어야 되는데 반도 없다 보니까 경기도로 밀려나는 거예요. 올해는 작년보다 더 많은 결혼 건수예요, 지금. 작년에 그래 결혼을 많이 해서 출산율도 높아졌어요. 0.8명에 25만 명이 태어났어요. 근데 결국에 정부가 정책을 내놓을 때 주택 공급은 지속적이고 미래 예측 가능한 정책을 내놔야 되는데, 이재명 정부가 주택 공급 많이 내놨어요. '9·7 대책'에 135만 호부터 엄청 많이 내놨는데 이게 언제 입주될지도 몰라요. 그래서 사람들은 "아, 이게 입주 물량으로 돌아오기는 불가능할 수도 있고 언제일지 모른다"는 것 때문에 불안한 심리에 매수자, 수요가 늘어나는 거거든요. 그래서 사실은 단기 주택 공급 정책을 내놓으면서 주택 공급이 늘어나면서 이렇게 세제 강화를 하면 좀 덜 할 텐데, 세제 강화만 해 가지고 만약에 비거주를 거주하게 만든다고 그러면 내 집을 찾아가는 경우도 있고 만약에 수도권에 사는 사람들도 서울로 들어올 수도 있거든요. 그러면 서울의 주요 지역, 관심 있는 지역, 이런 지역은 오히려 전월세 물량이 줄어들 수밖에 없죠.