[뉴스나우] 이 대통령, 임대사업자 겨냥...전·월세 가격 상승 우려도?

■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 권대중 한성대 석좌교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
이재명 대통령이 임대사업자에 대한 세제 혜택 문제를 지적하며 임대사업자 제도 개편 가능성을 시사했습니다. 등록 임대 주택이 줄면전·월세 가격이 오히려 상승할 거란우려의 목소리도 나오고 있는데요. 부동산 이야기, 권대중 한성대 석좌교수와 함께 나눠봅니다. 안녕하십니까? 이재명 대통령이 이번에는 임대사업자를 겨냥한 메시지를 내고 있습니다. 임대사업자의 세제 혜택을 줄이면 그 매물이 현장에 나오면서 부동산 가격이 안정화될 거다 이런 논리인데 효과가 있을 거라고 보십니까?

[권대중]
저는 단기적으로 일시적인 효과는 있을 수 있지만 중장기적으로는 그 효과는 반감되거나 없을 수도 있습니다. 그 이유는 다주택자가 모두 다 주택을 매도하려고 내놓지는 않을 거거든요. 일부 주택을 많이 갖고 있는 사람들은 내놓을 수 있는데 내놓는 것이 구매자인 매수자가 집을 살 수 있는 여건, 환경 조건이 돼야 합니다. 그런데 그런 조건이 안 되거든요. 첫 번째는 전세 살고 있는 사람들이 나가야 그 집을 살 수 있어요. 토지거래허가구역에서는 실거주 요건이 있거든요. 그런데 이번에 정부가 이걸 좀 더 연장해 준다 하더라도 일단 그 기간 동안에는 거래가 잘 안 될 거고요. 두 번째는 대출이 6억 원 이하로 제한되어 있기 때문에 대출을 통해서 집을 구입하는 게 대부분입니다. 주택 가격이 너무 많이 올랐거든요. 그런데 상당 부분 자기자본을 갖고 있지 않으면 주택 구입이 어렵습니다. 매물이 나온다고 해도 실제 거래까지 이뤄지는 건 그렇게 많지 않을 것으로 보여지고요. 이것이 단기적인 효과는 거래가 안 되던 게 있을 수 있으니까 효과가 있겠지만 중장기적으로 볼 때는 그렇게 효과가 크지는 않을 걸로 보입니다.

[앵커]
그와 더불어서 임대사업자의 세제혜택을 줄이면 서울의 전월세값이 오를 수도 있다 이런 지적도 나오던데 이 부분은 어떻게 전망하세요?

[권대중]
그렇죠. 2020년도 임대사업자가 38만 명 정도 됐는데 지금 23만 명 정도로 한 15만 명 정도 줄었습니다. 그런데 임대사업자를 내는 사람들을 규제하게 되면 더 이상 임대사업을 못하게 되겠죠. 주택사업자가 주택을 내놓고 분양이 안 되는 것, 특히 비아파트 부분들은 임대사업자가 그걸 매수해서 임대시장에 임대로 내놓는 거거든요. 그런데 만약에 이걸 규제하게 되면 공급도 줄고 임대 물건도 줄어들겠죠. 줄어들면 전월세가격은 수요자는 있는데 공급이 줄게 되면 가격은 당연히 오르겠죠.

[앵커]
연쇄 효과로 전월셋값이 상승하면 집값도 오를 수 있다 이런 전망도 있던데요.

[권대중]
부동산 값이 올라가면 수익률이 높아집니다. 수익률이 높아지면 오히려 똘똘한 한 채로 몰려가거나 미래가치가 있게 되면 투자가 몰릴 수도 있습니다. 그런데 어쨌든 공급이 줄면 전월세가격은 분명히 올라가고요. 이렇게 올라가면서 수익률이 높아지게 되면 부동산가격도 상승압력을 받을 수밖에 없습니다.

[앵커]
그런데 임대사업자 등록 제도가 정권에 따라서 혜택을 줬다 뺐다 하고 있기 때문에 정책의 신뢰에 대한 문제도 나오고 있습니다.

[권대중]
2017년도 문재인 정부 당시 12월에 임대사업자 등록 활성화 방안을 내놨거든요. 그때는 너무 많은 혜택을 줘서 정부가 이걸 강화시켰죠. 2022년도에 다시 강화해서 혜택이 없어졌거든요. 정부가 시장 상황에 따라서 바뀔 수밖에 없습니다, 사실은. 부동산가격이 올라가는 이유는 정부에서는 투기꾼 때문에 올라간다고 착각할 수도 있지만 수요가 계속 증가하고 있는 거거든요. 그래서 정부가 내놓는 부동산정책은 세 가지로 대변해서 계획적으로 체계적으로 미리 예측 가능한 주택정책이 일관성 있는 정책이 공급 정책입니다. 그러나 수요정책은 이게 마음대로 될 수 있는 게 아니거든요. 수요를 늘리거나 줄일 수 없기 때문에 이게 문제예요. 두 가지보다 더 중요한 것은 유동성 자금입니다. 시중에 유동성 자금이 많으면 돈의 가치가 떨어지고 물가가 올라가듯이 주택시장에도 영향을 받습니다. 유동성 자금이 어떤 정책을 내놔도 부동산 가격은 올라요. 이런 걸 문재인 정부 때 봤잖아요.

[앵커]
주거비용이 안정돼야 할 텐데 이재명 정부 출범 이후에 서울 아파트 전셋값이 6개월 연속 상승하고 있습니다. 서울의 아파트 전세 평균 가격이 6억 7000만 원에 육박하고 있던데 왜 이렇게 오르는 걸까요?

[권대중]
수요보다 공급이 부족해서 그렇죠. 그리고 예전에는 매매가격 대비 전월세 가격을 비교했을 때 전월세가격이 먼저 상승하고 뒤따라서 매매 가격이 올라가는 게 정상이에요. 그런데 요새는 매매가격이 먼저 올라간 겁니다. 그리고 전월세 가격이 키 맞추기 식으로 다시 올라가는 거예요. 매매 가격이 너무 많이 올랐죠. 거기에 비례적으로 전월세 가격이 너무 낮았던 거죠. 그래서 올라가는 측면도 있고 또 공급이 부족해서 올라가는 것도 있고 더 중요한 것은 무주택자가 대출을 받아서 내 집을 사고 나가야 그 집이 전세로 나올 거 아닙니까? 그런데 전 세입자가 집을 나가서 나갈 구조가 없게 되어 있어요, 대출이 적다 보니까. 눌러앉게 되다 보니까 전세 물건이 줄어든 거죠. 그것이 반전세나 월세가 늘어나는 영향도 주고 있는 겁니다.

[앵커]
그러니까 반전세와 월세 비중이 서울 아파트 시장에서 보면 전세 비중을 앞질렀다는 건데 이런 흐름이 앞으로 계속될까요?

[권대중]
계속될 거라고 보여집니다. 2020년도에 월세 비중이 43. 5%밖에 안 됐습니다. 그런데 지난해 63%까지 올라갔습니다. 이렇게 63%까지 월세가 늘어나는 것은 결국 가처분소득이 낮아져서 살기가 어려워진다는 얘기거든요, 서민들이. 쓸 돈이 그리로 가니까 더 적어지는 거잖아요. 그런데 이렇게 되는 이유는 전세 시장이 물량이 없다 보니까 또 가격이 올라가다 보니까 올려줄 돈을 반전세로 월세로 놓는 물량이 늘어나요. 그러다 보니까 월세는 점점 늘어나는데 공급물량이 줄게 되면 수요는 충분하게 있기 때문에 월세가 늘어나는 시장은 점점 커질 수밖에 없습니다.

[앵커]
이 대통령이 연일 다주택자에 대한 압박을 이어가고 있는데 서울 부동산 매물이 증가하고 있다고 합니다. 얼마나 늘어난 겁니까?

[권대중]
전반적으로 늘어나는 건 분명한데 구별로 다릅니다. 오히려 강남, 서초, 송파까지는 늘었습니다. 그런데 노도강이라고 노원, 도봉, 강북구는 늘지 않았습니다. 늘어나는 것만큼거래가 이뤄져야 하는데 거래는 이루어지지 않고 있어요. 1월 23일날 대통령께서 다주택자를 규제하겠다고 발표한 이전에는 서울 강남 같은 경우 7855건 정도가 있었습니다. 그런데 그 이후 2월 10일까지 한 2주일 정도에 8400건 정도가 됐으니까 900건 정도 늘어났습니다. 늘어난 만큼 거래가 이루어져야 되는데 안 되는 거예요. 대출 규제도 있지만 또 구매자가 준비가 안 된 거고. 강남, 서초 같은 경우 역시 마찬가지로 가격이 너무 높은 것도 영향을 주고 있다고 봐야 합니다. 그리고 노도강 같은 경우 매물이 나오는 것보다도 오히려 가격이 상승압력을 받고 있어요. 대출이 되니까 오히려 거래 건수는 그래서 더 많이 늘어나고 있습니다. 토지거래허가 건수를 보면 노원구 같은 경우는 대통령이 발표한 1월 23일 이전에 624건이었는데 648건으로 늘었어요. 그리고 강남이나 서초는 오히려 줄었습니다. 그러니까 살 여력이 적다는 얘기죠.

[앵커]
아무래도 매물이 많이 나오면 가격이 떨어질 것 같은데 이런 게 적용이 안 되는 겁니까?

[권대중]
지금 급매 물건들은 급급매로 해서 몇천에서 몇 억까지 떨어지고 있습니다. 강남 압구정 같은 경우 10억까지도 낮춰서 내놓는 물건이 있다고 하니까. 그런데 물량이 많아지거나 또는 정부의 압박 때문에 다주택자들이 급하게 내놓는 물건들은 작은 평수들, 중소형 평수들이나 가격이 낮은 것들은 몇 천에서, 또 고가 아파트 같은 경우는 몇 억까지도 낮춰서 내놓고 있는 것 같습니다.

[앵커]
향후 부동산 가격 흐름은 어떻게 전망하세요?

[권대중]
제가 볼 때 정부에서 계속적으로 압박하고 있기 때문에 이 매물들이 나오게 되면 일시적으로 가격은 내려갈 것으로 보여집니다. 그러면서 정부가 주택공급효과를 노리는 것도 있지만 또 한 가지는 신도시나 또는 새로운 택지개발을 해서 보장한다고 하면 안정된 시장이 지속될 가능성이 있습니다. 하지만 이게 어디까지 갈 건지는 물건 나오는 것에 따라 다르고 6. 3 선거 이후에 정부가 세제와 관련해서 어떤 정책을 내놓느냐에 따라서 크게 달라질 수 있습니다.

[앵커]
끝으로 다주택자 양도세 중과 유예 대책도 살펴보겠습니다. 구윤철 부총리가 5월 9일까지 계약한 이후 강남 3구 그리고 용산구의 등기 기간을 4개월 내로 검토 중이라고 밝혔거든요. 효과가 있겠습니까?

[권대중]
급매물은 효과가 있을 거라고 보여집니다. 그 이유는 계약을 하게 되면 6개월에서 2개월 내에 임차인에게 집을 비워달라고 통보해야 하거든요. 그리고 임차인이 집을 구해서 나가는 기간이 한두 달 만에 못 나가잖아요. 그러다 보니까 4개월 정도 여유를 준 거고 또 강남 3구하고 용산구가 아닌 지역은 6개월까지 여유를 준다고 해요. 그리고 2년 내에 입주할 수 있도록. 그러니까 무슨 얘기냐면 계약갱신청구권을 사용하거나 현재 임차인이 살고 있는 경우는 그 기간까지 살게 하는 거죠. 일시에 만약에 내보내면 수요가 증가해서 전월세 가격이 또 올라갈 수 있거든요. 그래서 정부가 고육지책으로 이렇게 내놓은 건 아닌가. 이렇게 돼서 기간을 늘려주면 그나마도 지금 5월 10일부터 적용하는 양도세 중과세가 완화되기 때문에 거래는 늘어날 가능성이 있습니다.

[앵커]
이 부분도 흥미롭습니다. 이재명 정부 첫 부동산 정책이 나온 6. 27 정책 이 이후에 6개월 동안 2조 원이 넘는 주식과 채권 매각대금이 서울 주택 매매 자금으로 이동했다고 하는데 이런 부분이 최근 집값 상승의 요인 중 하나가 됐을까요?

[권대중]
그것도 영향을 미쳤다고 봐야 됩니다. 대통령께서 취임하고 나서 6월에 코스피가 2600선까지 했거든요. 이게 5300까지 올라갔잖아요. 오늘도 올라가고 있더라고요. 코스피가 올라가는 상승률이 너무 단기간에 올라간 겁니다. 2년, 3년, 4년 동안 단계적으로 올라가야 되는데 너무 빨리 올라가다 보니까 정부에서는 아마도 코스피에서 돈을 번 사람들이 이걸 매도하고 부동산 시장으로 들어오는 걸 막기 위해서 강하게 부동산을 규제하는지도 모릅니다. 이렇게 들어온 돈이 2조가 넘는다고 합니다. 2조가 사람들은 대부분 고가 아파트로 이동한 것이라고 보여집니다. 주식을 하는 사람들이 대부분 돈 있는 사람들이 많이 하거든요. 이게 부동산 시장의 가격 상승 요인에 작용했다고 봅니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 권대중 한성대 석좌교수와 함께했습니다. 고맙습니다.