[앵커멘트]
부동산 시장 과열기였던 2007년 9월 도입된 '청약 가점제'가 최근 주택 경기 침체로 무용지물이 됐습니다.
이에 따라 지난 5월 31일 정부가 청약 제도를 개선시켜서 부동산 시장 활성화에 나섰습니다.
새로운 청약 제도가 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 삼성증권 김은경 부동산 전문위원과 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다.
[질문]
5월 31일부터 청약 제도가 일부 개편됐다면서요.
특히 중대형 아파트에 대한 청약 가점제가 달라진다고 들었는데요.
어떻게 바뀌는건가요?
[답변]
국토교통부는 5월 31일부터 4·1 부동산 대책 일환으로 마련한 주택 공급에 관한 규칙 개정안을 시행한다고 밝혔는데요.
이번 조치는 부동산 시장 과열기였던 2007년 9월 도입된 '청약 가점제'가 최근 주택경기 침체로 무용지물이 된 만큼 청약 제도를 개선시켜서 시장을 활성화하려는 목적에서 나온 것입니다.
이번 개편으로 전용면적 85㎡ 초과 민영주택은 청약 가점 제도가 전면 폐지되고, 85㎡ 이하는 가점제 적용 비율이 현재 75%에서 40%로 크게 낮아집니다.
중대형 아파트는 모두 추첨제로만 뽑게 되고, 중소형 아파트는 40%만 가점제, 나머지 60%는 가점제 낙첨자를 대상으로 추첨제로 당첨자를 뽑게 되는거죠.
이제 모든 면적에서 전보다 더 많은 청약자에게 기회가 생기는 것입니다.
이밖에도 개정안에는 국민주택채권 입찰제 폐지, 민영주택에 대한 다자녀가구 특별공급 확대 등이 포함되고, 31일 이후 입주자 모집신청을 하는 공동주택부터 적용하게 됩니다.
[질문]
이렇게 청약 제도가 바뀜에 따라서 앞으로는 집을 많이 갖고있어도 1순위 청약이 가능해진다는데, 어떤 내용입니까?
이번 개편에서는 유주택자에 대한 청약 제한도 완화했죠?
[답변]
과거 부동산 시장이 활황을 보이던 시기에 투기 목적의 수요를 막기 위해서 시행되어왔던 가점제도에서는 동일 순위내 경쟁이 있을 경우 무주택 기간과 부양가족수, 통장 가입기간에 따라 차등 점수를 부여해서 다득점자에게 주택을 공급하기 때문에 집이 있는 유주택자는 불리할 수 밖에 없었습니다.
사실상 1순위 청약 접수 권한은 무주택자에게만 주어져있었는데요.
이번 개편으로 집을 한 채라도 소유하고 있거나 혹은 집이 많은 다주택자라고 하더라도 청약통장에 가입한지 6개월이 지난 경우 1순위 자격을 받을 수 있게 됩니다.
단, 수도권 보금자리지구와 주택거래신고지역, 투기과열지구의 경우 현행과 같이 무주택자에게만 1순위 가점제 자격이 부여됩니다.
[질문]
그렇다면 청약 경쟁률이 더 높아질까요?
분양 시장에 미칠 영향, 어떻게 보십니까?
[답변]
일단 자격 요건 자체가 크게 완화되면서 청약 시장의 벽이 낮아지는 것이기 때문에 이전보다 청약 대상은 훨씬 늘어나는 것이고요.
수요자들의 경우 청약의 기회가 넓어지는 동시에 당첨 확률도 높아질 수 있게 됐습니다.
특히 새집으로 갈아타려고 하거나 특히 작은 집에서 큰 집으로 옮겨가고자 하는 분들, 또는 임대 등을 위해서 추가로 주택을 구입하려는 유주택자들을 신규 분양시장으로 유인하는 효과가 있겠고요.
사실상 무주택자에 비해 오히려 자금 여력이 있는 수요층이라는 점에서 최근 외면받고 있던 중대형 주택이 일부 재조명을 받으면서 인기 지역의 경우 청약률이 높아질 가능성도 예상해 볼 수 있겠습니다.
하지만 기존 주택시장에서 중대형 하락세가 계속되고 있다는 점과 실물경기 회복 지연 등으로 수요자들이 여전히 주택 구입에 보수적이라는 점 등으로 인해서 실제 계약으로 연결되는 데에는 한계가 있을 것으로 예상됩니다.
[질문]
6월 분양 물량이 많이 늘어난다고 하는데요.
이번 청약 제도 개편의 수혜가 될 만한 곳들, 어떤 곳들이 해당되는지 알려주시죠.
[답변]
아무래도 이번에 100% 추첨제로 바뀐 중대형 물량이 새로 공급되는 곳들이 가장 직접적인 수혜 대상일텐데요.
최근 분양 시장의 최대 화두로 떠오른 위례신도시의 경우 모든 면적대가 전용면적 85㎡ 초과 중대형이고 서울지역 청약자들이 노려볼 수 있는 대규모 물량이라는 점에서 관심을 끌 것으로 보입니다.
이밖에도 서울의 재건축·재개발 단지들이 관심을 모을 것으로 예상됩니다.
가재울뉴타운이나 왕십리뉴타운, 마포·아현재개발을 비롯해 강남권에서는 도곡동 재건축 물량에서 모두 바뀐 청약제도를 적용받게 됩니다.
[질문]
땅값은 계속 오름세인가봅니다.
전국 개별 공시지가가 4년 연속 상승했다고요.
전체적으로, 그리고 지역별로 어떤 변화들이 있었나요?
전국에서 땅값 가장 많이 오른 곳은 어디였고, 반대로 가장 많이 떨어진 곳은 어디였습니까?
[답변]
전국 261개 시·군·구가 올해 1월 1일 기준으로 개별 공시지가를 산정해서 5월 31일 공시했습니다.
올해 전국의 개별 공시지가는 지난해 대비 평균 3.41% 상승하며 4년 연속 오름세를 보였는데요.
지난 2월 발표한 표준 공시지가 상승률(2.7%)보다는 높지만 상승폭은 전년 대비 1.06%포인트 감소한 수준입니다.
지역별로는 지방 시·군이 5.74%, 지방 광역시가 4.04% 오른 반면 수도권은 2.48% 상승했는데요.
주로 지방의 개발 호재지역이 강세를 보이면서 수도권과 지방간의 양극화 현상을 보였습니다.
정부부처 이전 영향으로 세종시가 1년새 47.59%나 급등해서 전국 최고의 상승률을 보였고요.
거제해양휴양특구사업 등 재료가 있는 거제시가 18.67%로 뒤를 이었습니다.
반면 개발사업이 무산되거나 정부청사 이전 등의 악재가 발생한 경기 일산 서구(-0.18%)와 경기 과천시(-0.16%)는 나란히 하락률 1, 2위를 기록했고요.
전국 최고의 땅값은 서울 명동 네거리의 화장품 매장 '네이처 리퍼블릭'이 위치한 땅으로, ㎡당 7000만원, 즉 3.3㎡당이면 2억 3100만원 정도인데요.
2004년부터 10년째 전국에서 가장 비싼 땅으로 조사됐습니다.
[질문]
부동산 시장이 계속 침체를 보이고 있는데, 공시지가는 이렇게 오른 점, 어떻게 해석할 수 있을까요?
[답변]
일단 수도권의 침체와는 달리 지방은 지난해 두드러진 집값 상승세를 나타냈고, 이러한 점은 땅값에도 그대로 반영이 된 것으로 보이고요.
중앙행정기관이 이전하는 세종시와 공기업들이 이전해 가는 혁신도시들이 지가 상승률이 두드러졌는데, 지역 개발 호재가 뚜렷한 지방을 중심으로 개별공시지가도 오름세가 나타났습니다.
수도권도 외곽지역의 개발제한구역에 보금자리주택지구가 조성되면서 투자 수요가 늘어난 것이 땅값 상승으로 이어졌고요.
더구나 정부가 지역간 가격 균형이라는 차원에서 공시지가를 조정하며 상승한 것도 원인입니다.
정부는 몇 년전부터 시세와의 격차를 줄이는 현실화 작업을 계속 해왔고요.
특히 지역별 시세 반영률 격차를 최소화하면서 표준지 시세반영률은 지난해는 59.8%, 2011년에는 58.72%에서 올해 61.2%까지 높아졌습니다.
정부는 표준지 공시지가를 아파트 공시가격(72.7%) 수준까지 끌어올린다는 계획이어서 앞으로도 공시지가의 추가 인상은 불가피할 것으로 전망됩니다.
[질문]
공시지가가 이렇게 오르면, 재산세라든가 보유세금도 그만큼 올라갈텐데, 부담이 얼마나 늘어날까요?
[답변]
개별 필지의 재산세 등 지방세는 대부분 지가 상승률보다 더 많은 세금을 내야할 것으로 보이는데요.
따라서 세무업계에서는 토지 소유자들의 보유세 부담이 평균 4% 가량 늘어날 것으로 전망하고 있습니다.
예를 들어 서울 서초구 방배동의 한 대지는 공시지가가 지난해보다 3.1% 상승하면서 재산세도 지난해 590만원선에서 올해 612만원선으로 3.73% 오르는데요.
특히 올해 공시지가 최대 상승폭을 기록한 세종시 반곡동 1912㎡ 논의 경우 공시지가가 47.6% 뛰면서 재산세도 48.9% 오르는 것으로 나타났습니다.
종합합산 대상으로 올해 처음 공시지가가 5억원을 넘어서 종합부동산세 대상이 되는 토지의 경우 세부담이 상대적으로 더 늘어나는데요.
서울 지역의 종부세 대상인 한 나대지의 경우 공시지가는 3.5% 올랐지만 재산세와 종부세를 합하면 세금은 5.1% 더 늘어나게 됩니다.
[질문]
계속된 경기 불황속에서 세금만 올라가는것 아닌지 걱정이 크실 분들 많을것 같은데요.
이번에 발표된 공시지가에 대해서 이의 신청도 할 수 있다고요?
[답변]
개별 공시지가는 관할 시·군·구청장이 소유자에게 우편으로 개별 통지하게 되고, 관할 지자체 홈페이지와 국토부 홈페이지 등을 통해 열람할 수 있는데요.
이의가 있는 토지소유자나 이해관계자는 이의신청서를 작성해 해당 토지소재지 관할 시·군·구로 7월1일까지 접수하면 되고, 이의가 제기된 필지에 대해서는 지자체가 재조사한 뒤 7월중 열리는 시·군·구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 7월31일 조정 공시하게 됩니다.
사실 대부분 세금액 자체에는 민감하시지만 그 기준이 되는 공시지가에는 둔감한 경우가 많은데요.
개별공시지가는 토지 관련 국세와 지방세의 부과 기준으로 활용되고, 각종 부담금을 부과할 때도 기준이 되기 때문에 재산과 직결되는 부분이라고 할 수 있습니다.
실제로 이의 신청을 하는 비율은 상당히 낮은 편인데, 세금을 줄일 수 있는 방법이 되기도 하는 만큼 내 재산에 대한 소유자의 관심과 노력도 필요하다고 보여집니다.
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