[생생경제] 비트코인만큼 뛰는 강남 집값 '자전거래'

[생생인터뷰]


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 장재현 리얼투데이 리서치팀장

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 강남 집값, 그러려니 놔두지, 생각하시는 분들도 있는데 정부는 왜 이렇게 강남 집값 잡는데 많은 힘을 쏟고 있을까요? 집값을 인위적으로 올리는 자전거래까지 나오고 있다고 합니다. 정부가 좌시하지 않겠다고 했는데요. 몇 달 사이 수억 원이 오르기도 하고요. 강남 4구를 중심으로 이런 것들에 대한 의심 거래 부동산 중개업소도 있다고 합니다. 이런 것까지 정부가 집중 조사하겠다고 합니다. 지방은 굉장히 분양 자체가 힘들어지고 있어서 분양 취약 지구 지정 이야기도 나오는 상황이죠. 온도차가 극명한 이유, 집이 아니라 돈의 문제라는 얘기를 해드렸는데요. 전문가 연결해서 이야기를 들어보겠습니다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장입니다. 안녕하십니까.

◆ 장재현 리얼투데이 리서치팀장(이하 장재현)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 자전거래와 전면전에 나섰다는 이야기가 알려지고 있는데요. 자전거래에 대해 상세히 설명해주세요.

◆ 장재현> 일단 자전거래는 스스로 계약서를 만들어서 거래가 일어난 것처럼 꾸며서 실거래가보다 높이 신고한 뒤 계약을 취소해 집값을 인위적으로 올리는 행위인데요. 아무래도 강남집값이나 재건축 아파트값이 오르다 보니까 이런 부분을 정부가 과열 현상으로 부추기는 요인으로 자전거래를 지목했고 단속에 나서겠다고 발표한 상황입니다.

◇ 김우성> 불법행위라고 확인해주셨는데요. 이를테면 실제 거래가 아니라 서류상 거래를 하되 집값이 비싸게 거래되는 것처럼 꾸며서 집값을 높게 한다는 건데, 이런 내용이 신고되면 집값이 높게 책정되는 건가요?

◆ 장재현> 일단 거래상 문제라고 보입니다. 부동산 거래 신고에 관한 법률을 보면 계약 체결 후 60일 이내 신고하도록 되어 있는데요. 계약이 파기되어도 신고 가격이 그대로 남아 있다는 것이 문제입니다. 허점을 이용해서 투기 세력 같은 경우에는 시장가 보다 높은 가격에 계약하고, 신고한 직후 계약을 파기해서 통계자료에는 실거래가가 높게 형성되게끔 만들어 높거든요. 한 번 하는 게 아니고 서너 번 씩 해서 최대한 가격을 올려놓은 다음에 거래하는 방법으로 부당이익을 챙긴 사례라고 볼 수 있고요. 그러다 보니 회전한다, 자가발전한다는 뜻에서 자전거래라고 부릅니다.

◇ 김우성> 결국 방금 신고 거래된 여러 가격 기록이 남기 때문에 집값을 올리는 건데, 최근 여러 가지 자산 증식을 놓고 암호화폐 논란도 있었지만 부동산에서 이렇게 가짜 기록으로 가격을 올리는 것을 보면 이것 자체도 정부가 좌시하지 않겠다, 암호화폐와 비슷하게 바라보는 것 같습니다. 문제가 되는 건, 몇 달 사이 몇 억이 오른다, 이게 가능한가요?

◆ 장재현> 앞서 얘기한 것처럼 자전거래 사태가 스스로 계약을 만들어서 거래를 일어난 것처럼 꾸민 거다 보니까 실거래를 높게 신고해야 합니다. 한 번에 신고를 높게 하기에는 부담이 되니 거래를 여러 번 통해서 가격을 조금씩, 조금씩 올리거든요. 흔히 예전에 거래 방식처럼 사고, 팔고를 주기적으로 한 다음 가격을 올리는 방법이라고 볼 수 있는데요. 강남 집값의 경우 총 금액 자체가 높기 때문에 한 거래가 두세 번 오를 경우 큰 가격이 오르게 되거든요. 그러다 보니까 정부가 강남4구를 중심으로 부동산 자전거래에 대한 의혹에 대해 집중 조사하겠다고 나선 거고요. 이러한 부동산 자전거래가 결국 강남 재건축 가격이나 아파트 값을 급등하게 만든 요인이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 김우성> 자전거래, 강남권의 주택 거래가 다른 지역에 비해서는 많다는 얘기가 있었던 것 같은데요. 자전거래인지, 불법행위인지 어떻게 알 수 있을까요? 집중조사한다고 나선다고 하는데요. 제대로 밝혀질지 의구심이 있을 것 같은데요.

◆ 장재현> 일단 가장 중요한 것이 소유권 이전등기를 살펴보면 알 수 있거든요. 거래가 많이 일어나는 아파트나 거래 신고 내역을 보고 실거래가보다 높게 책정되어 있는데 소유권 이전 등기를 하지 않았다든지 강남 재건축이나 고가 아파트 거래 내역을 추적해보면 이런 부분을 알 수 있거든요. 정부 역시도 국토부와 국세청이 합동으로 불법 거래를 점검하겠다고 발표했고, 소유권 이전 등기가 되지 않았는데도 가격이 계속 높게 계속 신고된 부분은 부당거래 가능성이 높다고 보고 있는 것 같습니다.

◇ 김우성> 이런 방식으로 알아낼 수 있군요. 문제는 자전거래해서 단속에 걸려도 현행 부동산 거래법상 강력하게 처벌할 수 있는 조항이 없다고 알려졌거든요. 지금 가짜 거래 만들어서 집값을 몇 억씩 뛰게 하고, 그러한 불법으로 자산을 만들어낸 셈인데 왜 처벌이 안 되는 건가요?

◆ 장재현> 부동산거래법에 처벌 조항이 없기 때문에 그렇고요. 2006년 부동산거래법이 제정되고 국토교통부가 관리했는데, 이런 부분에 대해서는 취약했던 것 같습니다. 정부는, 국세청은 자전거래를 통해서 탈세 가능성이 높은 중개업소에 대한 자료를 넘겨받아 세무조사에 착수할 거라고 하는데요. 문제는 이러한 부분이 자전거래를 완전히 막기 위한 부분은 안 되거든요. 정부도 자전거래를 근절하기 위해서 제도 개선을 하겠다고 얘기해놓은 상황이고 검토하는 상황이기에 규제나 단속에 맞는 법적인 처벌 조항들은 기다려봐야 할 것 같습니다.

◇ 김우성> 여론 문제도 있고 많은 분들이 동참하시는 분들도 있기 때문에 쉽게 처벌하긴 어렵겠지만 제도 개선은 생각해볼 필요가 있을 것 같은데요. 어떤 정도의 방식으로 준비되고 있을까요?

◆ 장재현> 당장 이 문제가 발생했던 건 실거래 신고 후 등기 이전이 안 된 것들을 올려놨기 때문에 문제가 생기는 거거든요. 그래서 대법원 등기 정보 시스템과 연계해서 실거래가 신고하고 소유권 이전 등기 마치면 실거래가 시스템에 올라갈 수 있도록 해놓아야 할 것 같고요. 실거래가 신고 계약 체결 후 60일이거든요. 60일 내 신고하면 되기 때문에 신고를 하지 않게 될 경우 계속해서 그 가격이 올라와 있습니다. 이러한 실거래가 신고 기간도 30여 일 정도로 줄여서 단축해서 빠르게 신고될 수 있도록 만들어주는 것도 중요하다고 생각합니다. 그리고 실거래가 신고되지 않게 하기 위해서 전자계약서나 카드나 이런 부분을 통해 실제 신고한 계약자가 분명히 밝혀질 수 있는 투명성도 거래 과정에서 생길 수 있게 해야 하는 면이 있다고 생각합니다.

◇ 김우성> 셀프 거래하면 값이 올라간다, 납득이 안 될 수도 있는데요. 실제 거래 행위, 소유권 등기 이전까지도 가능하게 한 뒤에 확인하자는 제도가 필요할 것 같습니다. 정부가 이렇게 신경 쓰는 이유도 역시 강남 집값이 전체적인 부동산 상승, 특히 재개발 부분 때문에라도 그렇지만 이끄는 면이 있다고 봐서 그런 것 같은데요. 꿈쩍도 안 하고 있습니다. 계속 올라가고 있거든요. 어떤 상황입니까?

◆ 장재현> 이번 주 한국감정원 자료에 따르면 서울 아파트값이 0.38% 정도 올랐다, 전주와 비슷하게 올랐고 정부가 재건축 초과이익 환수제, 재건축 부담금 시뮬레이션을 발표해 재건축에 투자하지 말라고 경고했음에도 불구하고 강남 집값이 이번 주 0.93%, 지난주보다 더 올랐거든요. 감정원 통계만 보더라도 서울 집값은 크게 영향을 받지 않는 상황이고요. 특히 재건축 아파트의 경우 압구정 현대나 대치동 은마, 반포나 이러한 사업 속도가 느려서 당장 재건축 초과이익 환수제 영향을 받지 않은 단지들, 일부 재건축 단지들은 작년에 이미 관리 처분을 다 받았기 때문에 규제를 피해갈 수 있는 단지들 쪽으로 수요들이 몰리면서 풍선효과가 되면서 강남이나 송파 등 강남권의 집값이 올라가는 추세라고 볼 수 있습니다.

◇ 김우성> 수요 억제론과 공급론 등 여러 해법이 다를 수 있는데요. 공급론 지지하시는 분들은 강남 집값 억제하면 다른 코스로 풍선효과가 되어 전체 집값이 결국 오른다, 차라리 많이 공급하라는 논리이거든요. 현 상황만 놓고 보면 정부는 약간 억제책을 쓰고 있는데요. 어떻게 보십니까?

◆ 장재현> 일단 강남 재건축 아파트값이 급등했기 때문에 가격을 어느 정도 상승률을 안정시키기 위해서 정부가 규제하는 것 같고요. 단기 투자나 투기 세력들이 많이 몰리면서 강남 재건축 값이 너무 단기간 급등해서 올랐거든요. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 실제 공급을 찬성하시는 분들처럼 공급량이 많은 것도 방법 중 하나일 수 있고요. 하지만 강남이라는 특수권, 특색 있는 주거지이다 보니까 규제에도 불구하고 특수성 때문에 수요들이 많이 몰리고, 가격이 상승하는 면이 있거든요. 이런 부분을 해결하기 위해서는 강남 주변에 있는 공공주택 단지라든지 이런 것들을 많이 만들어서 아파트에 대한 공급과 함께 서울에 있는 주요 지역, 낙후된 지역에 대한 부분을 좀 더 개발을 통해서 공급량을 맞춰가는 부분들이 필요하지 않을까 보이고요. 고가 주택들을 보유하게 되면 세제나 이런 부분을 통해서 어느 정도 세금을 걷는 부분으로 단기 투자나 투기 세력들에 대한 부분도 억제할 수 있는 방법이라고 생각합니다.

◇ 김우성> 사실 단순하게 일방향으로 움직이는 선로 위의 정책이 아니라 입체적인 것 같습니다. 공급, 수요, 여러 가지 돈의 흐름까지 봐야 하네요. 오늘부터 신DTI 시행됩니다. 총부채상환비율인데요. 집 여러 채 빚을 내어 굴리는 것을 못하게 하겠다는 취지 같은데요. 어떻게 보십니까?

◆ 장재현> 시장에 단기적으로 큰 문제는 생기지 않을 것 같습니다. 실수요자나 무주택자의 경우에는 부채비율, 상환비율이 크게 높아지지 않았거든요. 일단 다주택자들에 대한 부분은 다주택자들이 피해를 많이 볼 것 같은데 특히 문제는 실소유자이면서 주택을 갈아타게 하려는 수요자의 경우에는 주택 사기가 어려워지면서 자금 여력이 부족한 분들의 경우 주택을 살 수 없게 되는 악영향이라면 악영향이 될 수 있는데요. 하지만 분양 물량이나 신규 공급 아파트가 많이 있고, 실수요자가 많이 있는 수도권 시장의 경우에는 입주물량이 몰리지 않은 지역의 경우에는 크게 문제없이 소화될 거로 보이고요. 다만 DTI와 함께 입주물량이 신규 택지 혹은 신도시에 많이 몰리고 있거든요. 74만여 가구 정도 공급되는데, 공급이 많이 몰리는 지역 경우 DTI나 여러 규제 제도가 같이 작용하면서 시장이 하향 안정화되지 않을까 생각이 듭니다.

◇ 김우성> 하향 안정화가 광범위한 차익 실현에 대한 욕구, 이런 것들을 잠재워줄 것 같은데요. 문제는 차분하게 만드는데 지방은 냉골이라는 건데요. 분양 취약지구 지정 얘기도 나오고요. 수도권과 지방이 아니라 서울과 비서울로 나뉠 정도라고 하는데요. 분양 취약 상황을 어떻게 보아야 할까요?

◆ 장재현> 지방의 경우에는 서울이나 수도권만큼 수요층이 많이 없는데도 불구하고 최근에 혁신도시 등을 통해서 공급이 많이 일어났고요. 특히 지방 광역시 도심 재건축, 재개발 등 활발하게 일어나면서 부동산 시장이 작년, 재작년 호황을 보였는데요. 한꺼번에 너무 많은 공급량이 있다 보니까 수요가 부족한 지방의 경우에는 앞으로 어느 정도 하향곡선을 그릴 거로 예상되고요. 반면에 수도권이나 서울의 경우에는 공급량이 그동안 없었기 때문에 서울의 경우 수요에 비해 공급이 부족한 상황이거든요. 전셋값이나 아파트값이 어느 정도 강세를 유지할 거로 예상됩니다.

◇ 김우성> 여러 제도 변화, 분양 온도 차 등까지 잘 고려하셔서 실소유자분들 현명한 선택하셔야 할 것 같습니다. 오늘 말씀 감사드립니다.

◆ 장재현> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 장재현 리얼투데이 리서치팀장이었습니다.