■ 진행 : 변상욱 앵커, 안귀령 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
서울, 수도권 집값이 과열 양상을 보이자 정부가 두 달 만에 강력한 부동산 규제 카드를 꺼냈습니다. 6.17 부동산 종합대책의 내용과 부동산 시장 상황을 전망해 보겠습니다. 참조은경제연구소의 이인철 소장님 나와 계십니다.
[앵커]
시청취자 여러분도 궁금하신 점 있으시면 #0945로 문자 그리고 유튜브 댓글로 보내주시기 바랍니다. 우선 부동산 대책 이후에 시장이 어떻게 반응하고 있는지 백종규 기자가 다녀왔습니다. 한번 리포트를 보고 같이 얘기를 나누죠.
[기자]
이번 부동산 대책에서 규제를 피한 김포 한강 신도시입니다. 대책 발표 전 규제지역 제외 소식이 퍼졌고 이어 6·17대책이 발표되자 투자자들이 움직이기 시작하면서 며칠 사이 호가가 껑충 뛰었습니다. "이곳 김포뿐만 아니라 함께 규제를 피한파주 등에서도 부동산 대책이 발표된 이후 시장에 불이 붙는 모양새입니다.
이에 따라 집주인은 매물을 거둬들이면서 호가가 올라가고 있습니다. " 매수 문의도 빗발치고 투자자들은집을 보지도 않고 계약금을 넣고 있습니다. 풍선효과로 시세 차익을 노릴 수 있다는 기대감이 반영돼 매수자들이 몰린 겁니다.
[김포시 공인중개사 : 전체적으로 갭투자 분들이 많고 실수요자도 많이 들어오셔서 급매가 다 빠졌고요. 거래하고 싶어도 물건이 없어서 못 해요.]
[기자]
이와 반대로 한강을 사이에 두고 북쪽에있는 고양시는 분위기가 가라앉았습니다. 3기 신도시 발표 이후 거래가 끊기면서 집을 파는 것 자체가 어려웠는데 지난해 11월 조정대상지역 해제 이후 숨통이 잠시 트였지만 또다시 규제지역으로 묶인 겁니다.
[고양시 공인중개사 : 규제로 묶어버리니까 이 지역 사람들은 아주 복장이 터집니다. 정부의 정책에 대해서 불편함이 너무 많아요.]
[기자]
일산뿐만 아니라 인천 검단, 양주 신도시 주민들의 반발도 이어지고 있습니다. 국민청원 게시판에는 이번 규제가 형평성에 어긋난다며 지역 설정을 다시 해야 한다는 글이 잇따르고 있습니다.
[이현영 / 일산연합회 대표 : (집값이) 회복세를 몇 아파트가 회복을 보이고 있었는데, 갑자기 조정지역으로 묶이다 보니까 아무래도 시민들의 사기도 저하되고 굉장히 낙심하고 그런 상황이에요.]
[기자]
정부는 언제든 추가 규제를 할 수 있다고 밝혔지만풍선효과가 즉각 나타나고 주민 반발도 어느 때보다 거세 갈수록 고민이 커지고 있습니다. YTN 백종규입니다.
[앵커]
보신 대로 묶인 사람은 묶여서 불만이고 좀 수도권 끄트머리에 가서 간신히 집을 한번 장만해서 살아볼까 한 사람은 거기가 풍선효과로 거기가 올라가니까 포기해야 되니까 또 상심하고, 이게 어렵습니다. 예상을 다 하고 하는 건데요. 안 되네요.
[이인철]
맞습니다. 지금 21번째 대책이에요. 거의 석 달에 두 번꼴로 대책이 나오다 보니까 대책에 대한 내성 그리고 학습효과 때문에 정말 대책 발표 반나절 만에 규제를 피한 지역으로 또 투기자금이 쏠리고 있습니다. 앞서 리포트에서 확인하셨습니다만 김포, 특히나 파주의 경우에는 미분양의 무덤이라고 합니다. 미분양이 아직도 많거든요. 그럼에도 불구하고 이번 대책에서 규제를 피해나가다 보니까 오히려 매물을 거둬들이는 겁니다.
그러면서 호가는 올리는 거죠. 그러니까 거래는 안 되는데 하루 만에 5000~7000만 원 올랐다, 이런 얘기가 나오고 있는 겁니다. 사실 김현미 국토부 장관이 서두에 저금리와 과잉유동성이 주택시장으로 유입되는 걸 감지하고 있다, 이걸 차단하겠다라는 거였거든요. 그래서 두 가지였어요.
이번 대책 핵심이 뭐냐, 규제지역을 더 확대하는 거, 또 하나는 갭투자를 원천 차단하겠다는 것이었는데 그러면 시중 유동성이 문제라면 유동성을 어떻게 유인하는 방안이 들어가야 되는데 그게 아니라 전부 다 옥죄는 규제 위주의. 그대로 유동성은 놔둔 채, 대출 받고 있는 대출 수요만을 좀 차단하려다 보니까 이런 풍선효과가 나타난 것으로 보입니다.
[앵커]
얘기하셨던 것처럼 이번 정부 들어서 21번째 대책입니다. 그렇다면 그동안 집값을 잡지 못했던 것인지, 현 시점에서 적절한 대책이라고 보십니까?
[이인철]
사실은 집값이 지난해 12.16 대책 이후 그리고 코로나19로 인해서 들쑥날쑥했습니다. 들쑥날쑥했는데 6월 첫째 주 들어서 좀 불안한 조짐을 보였어요. 특히나 서울 집값의 경우에는 6월 첫째 주 보합, 둘째 주 들어서 한 주 만에 0.02%가 올랐는데 소수점 이하 두 자릿수가 얼마나 하겠어라고 하겠는데 이건 매매, 집값과 매매, 전세는 억 단위입니다. 이게 또 한쪽 방향으로 누적되게 되면 굉장히 커질 수 있습니다. 이런 측면이 컸고요.
그리고 집값보다도 더 급했던 게 전세 가격이었어요. 전세 가격은 지난해 7월 이후 지금 10개월째 시나브로 오르고 있습니다. 그래서 이번에 빠져 있는 게 아쉬운 게 전세 대책도 빠져 있는 상황인데요. 이런 게 지금 단순히 서울의 문제가 아니라 전국적, 특히나 수원, 인천, 경기, 대전, 청주까지 내려갔다는 겁니다. 이제 대전의 경우에는 1년간 상승률이 11%가 넘었어요, 집값 상승률이. 그러다 보니까 이번 규제, 특히나 규제는 3단계입니다.
가장 느슨한 규제가 조정 대상 지역, 그 위에 투기과열지구, 또 위에가 투기지역이 있거든요. 그런데 서울은 이미 다 투기지역으로 다 묶여 있고요. 그리고 이번에 조정대상지역의 25개를 더 포함시켜서 69곳으로, 투기과열지구도 17곳을 추가해서 총 48곳으로 늘어난 겁니다.
[앵커]
고강도 규제대책을 내놓고 내놓고 또 내놓게 됐는데 김현미 장관이 그 배경을 설명하는 장면을 잠깐 보고 다시 돌아오죠. 사실 주택 주무부처 장관이면 어떻게든 집을 구해서 살게 해 드리겠습니다 이런 발표를 많이 내놔야 되는데 계속 규제, 규제, 규제만 내놓고 거기다 유동성 문제만 얘기를 하니까 좀 답답하기는 한데.
[이인철]
일단 앞서 말씀드렸습니다만 이번 대책들의 주요내용, 골자를 보면 규제지역이 늘어났고요. 그리고 전세를 끼고 주택을 살 수 없도록, 특히 규제지역 내에서는 3억 원을 초과하는 주택을 구매할 경우에는 전세대출 자체가 안 됩니다. 보증을 못하도록 했어요. 보증을 받지 못하면 은행에서는 전세를 내주지 않습니다. 그러니까 3억 원을 초과하는 주택. 사실은 서울에서는 3억 원을 밑도는 주택이 거의 없거든요. 그러다 보니까 무주택자들은 서울에 입성하려면 현금을 갖고 사는 경우 외에는 대출 갖고는 살 수 없는 상황입니다.
또 하나가 재건축 규제도 강화됐어요. 지금까지는 재건축 규제는 거주하지 않아도 됐지만 반드시 2년 이상 거주한 사람에 한해서만 분양권을 주겠다는 겁니다. 아니면 아예 이제 현금 청산하겠다는 의미였고요. 또 하나가 잠실이 개발되고 있어요. 잠실은 MICE라고 해서 회의, 컨밴션. 해외 관광객을 불러서 회의부터 시작해서 여러 가지 MICE라는 컨퍼런스 그리고 인센티브 그리고 전시, 이런 관광 효과를 내기 위한 개발이 되고 있고 또 영동지하대로, 여기가 현대차가 부지를 사놓은 것이거든요. 여기에 글로벌 비즈니스 센터가 착공식을 했습니다. 이런 것이 맞물리다 보니까 들썩거리는 거예요, 인근 주택이.
그래서 여기는 토지거래 허가구역입니다. 오는 23일부터는 여기서는 18제곱미터 이상의 주택을 거래할 경우, 약 6평 이상의 주택을 거래할 경우에는 구청장 허락을 맡아야 합니다. 이런 것들이 발표되다 보니까, 그리고 강남권에서는 이 규제에 해당하는, 특히나 재건축은 매물이 나오고 있습니다.
실제로 2년 거주 못한 매물들, 특히나 재건축의 조합 설립이 안 된 쪽으로 매물이 나오고 있는 게 사실이고. 앞서 파주나 김포 쪽에서는 오히려 규제를 피하면서 호가는 더 올라가고 있고. 여기서 또 문제가 뭐냐 하면 실수요자들이 난리가 난 거예요. 실수요자의 개념이 바뀌었어요. 지금까지는 실수요자는 무주택자이면서도 전세 끼고 사실은 집값이 너무 많이 올랐기 때문에 전세를 끼고 사지 않을 수 없습니다.
서울의 주택가격은 중위가격이 8억에서 9억 사이입니다. 그러니까 이걸 현금 갖고 살 수는 없거든요. 그러다 보니까 전세를 끼고 살고 전세를 물면서 내가 어느 정도 자본이 축정돼야 되는데 지금은 서울에 입성하게 되면 반드시 본인이 6개월 이내로 집에 들어와야 됩니다.
[앵커]
사자마자 6개월 이내에.
[이인철]
그렇습니다. 입성을 해야 되기 때문에 그러다 보니까 이게 실거주의 개념이 이제 정부가 지금 추계하는 실거주와 무주택자들이 생각하는 지금 갭이 생긴 겁니다. [앵커] 전세를 끼고 집을 사는 게 갭투자라고 하잖아요. 요즘은 20대, 30대도 이 갭투자에 많이 뛰어든다고 하는데요. 이번 대책에서 눈에 띄는 게 갭투자를 막겠다는 것이었거든요. 어느 정도 심한 상황이었습니까?
[이인철]
강남4구의 갭투자 비율이 어느 정도였느냐. 전세보증금을 승계한 비중이 72%예요. 예를 들어서 10억짜리 강남 아파트를 사는데 전세보증금이 7억 2000만 원. 그러니까 현금 2억 8000을 갖고 있고 산다는 겁니다. 그럴 경우에 대출 없이 현금을 갖고 있으면 그걸 막을 방법이 없습니다.
그런데 현금을 2억 8000을 갖고 있지 못한 무주택 서민이 대출을 끼고 이건 들어갈 수 없다는 겁니다. 그러다 보니까 이렇게 저금리가 지속되다 보니까 갭투자가 서울, 수도권 그리고 앞서 대전, 청주까지 내려가 있는 상황이어서 앞으로는 3억 원을 초과하는 이 규제 지역 내에서는 전세대출을 끼고는 못 사도록 하겠다는 것이었거든요. 그러다 보니까 가장 강력한 대책이라고 하는 건데 그럼에도 불구하고 지금 굉장히 21번에 걸쳐서 대책이 규제, 규제, 규제를 하다 보니까 굉장히 촘촘해졌어요.
촘촘해지다 보니까 오히려 무주택 서민들이 이거 나는 그러면 내가 원하는 곳에서는 살지 못하느냐. 왜냐하면 대부분이 전세를 살다가 전세금을 마련하고 전세 끼고 산 것에서 어느 정도 돈이 축적돼야지만 자기가 입주를 하는데 그 입주 기간을 6개월로 또 못을 박고 있기 때문에 이런 부분에 대해서 실수요자들의 지금 불만이 고조되고 있는 것 같습니다.
[앵커]
규제지역이 서울과 수도권에서 대전, 청주로까지 넓혀졌는데요. 대전에 계신 분이 질문주셨습니다. 7315님인데요. 대전이 투기과열지구가 됐는데요. 원래 재당첨 제한이 끝나는 연도여서 청약을 준비하고 있었습니다. 5년 지나야 됩니까? 하셨습니다.
[이인철]
청약 준비하시는 분은 무주택이실 거예요. 지금 무주택 아니고는 청약 점수 가점에서 못 하거든요. 그래서 무주택자분들은 청약을 가점 위주이기 때문에 별로 달라진 건 없는데 대출이 좀 줄어들어요. 기존에 비해서 주택 가격에 따라서 대출이 줄어들고 DTI, 자기가 소득 대비 원리금 상환 비율 그 한도가 줄어드는 게 있습니다. 과거보다도 대출 한도가 조금 줄어든다. 그럴 경우에 무주택 서민의 경우에는 디딤돌대출이라는 게 있어요. 생애 최초 주택을 구입하시는 분들에 한해 30년까지 굉장히 장기 고정금리 대출이 있기 때문에 이런 걸 알아보시는 것도 방법입니다.
[앵커]
그런데 신규 갭투자는 정부가 규제로 막았어요. 그래도 빨리 들어와 살라고 해요. 자기 집에. 그러면 집주인들도 돌아와야 돼요. . 신규 갭투자는 없고 집주인은 들어오면 전세 살던 사람들은 전세방 구하기가 어려운 거 아닙니까?
[이인철]
맞습니다. 이번에 전세대책이 빠져 있는 게 가장 큰 문제점인데. 실제로 그러면 3억 원 초과하는 집에 새로 대출을 받으면 대출은 회수한다고 했는데 지금 세입자가 나가지 않으면 회수가 안 되잖아요. 그런 경우 어떻게 하느냐. 예외조항을 뒀어요. 그러니까 6개월 이내로 입주를 해야 되는데 세입자가 전세금 마련이 안 돼서 못 하고 있다, 그러면 세입자가 빠져 나갈 때까지는 예외를 둔 겁니다. 이게 가장 큰 불만이기도 한데요. 그러다 보니까 예외적으로 직장 이동이라든가 아니면 부모를 봉양한다거나 이런 부분에 대해서 예외 1~2개를 두고 있습니다.
[앵커]
시청취자 여러분이 보내주신 질문 하나만 더 소개해 드리겠습니다. 0555님이 주셨는데요. 인천 송도가 규제지역으로 발표가 났습니다. 무주택자로 8월 입주입니다. 대출이 얼마나 되지요? 분양가는 4.3억입니다. 4억 3000만 원입니다 하셨습니다.
[이인철]
4억 3000이고 이미 거기는 계약한 거잖아요. 청약해서 계약을 한 거잖아요. 거기는 계약 했기 때문에 이번 대출규제하고는 상관이 없습니다. 그게 계약이 안 됐고 그리고 계약이 안 돼서 새로 하는 것이었다면, 기존 새로 체결하는 계약에 대해서는 전세대출이 안 되는 거고요. 기존의 계약을 근거로 하는 것이기 때문에 대출이 될 겁니다.
그리고 이거는 보증을 안 해 주는 것이기 때문에 주택도시보증공사라든가 정리하는 시스템을 정비해야 되거든요, 은행도. 그래서 한 달 정도 후, 7월 중순 이후에 신규로 전세 계약을 하시는 분들에 한해서고 그 이전 계약에 근거해서 하는 전세대출이라면 기존 규정을 적용받습니다.
[앵커]
네, 알겠습니다. 보니까 역시 30대, 40대의 젊은 무주택자들, 그리고 특히 싱글들은 정말 6년, 7년째 뛰어가는 집값을 쫓느라고 많이 탈진 상태이기 때문에 어떻게든 좀 좋은 정책들이 계속 나와서 내집 장만하기에 수월해졌으면 좋겠습니다. 이인철 소장님 고맙습니다.
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