■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 도심 공공주택 복합사업 1차 후보지를 선정했고요. 시장이 이번 정부의 발표 내용 어떻게 보고 있는지 자세히 알아보겠습니다.
[앵커]
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 얘기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.
[김규정]
안녕하세요.
[앵커]
서울 도심에 2만 5000호를 공급할 수 있는 계획, 초안이 지금 나온 거죠? 먼저 21개 지역, 어떻게 선정이 된 겁니까?
[김규정]
2월부터 지난 2.4 대책으로 공공 복합 사업들, 정부가 주도해서 공공주택 짓는 사업들 형태가 발표된 이후에 접수를 2개월 정도 받았는데 총 341곳이 지자체 중심으로 접수를 했다고 해요.
그중에서 조건에 따라서 은평, 영등포, 도봉, 금천 4개 지자체가 내놓은 60여 곳에 대해서 일단 검토를 해서 그중 21곳을 1차 후보지로 발표를 했다라는 겁니다. 그래서 지역들을 보시면 역세권이 가까이 있는 곳들이 많고 현재는 역세권인데도 좀 슬럼화돼 있거나 정비가 좀 필요하다라는 지역들이 많아서 사업이 진행되면 지역 개선 효과도 있고 주택이 공급되면서 도움이 되겠다라는 판단은 있습니다.
[앵커]
은평이 9곳 영등포가 4곳, 도봉구가 7곳, 금천구가 1곳입니다. 이 중에서 특히 눈에 띄는 곳이 있었습니까?
[김규정]
역세권 사업으로 후보지 나온 곳이 영등포역 바로 앞에 있는 역세권 부지하고 금천구 가산디지털단지 바로 앞쪽에 있는 역세권 사업 부지 같은 경우에는 지하철역이 바로 접해져 있는 부지들이에요. 그래서 그 지역들이 위치가 나쁘지 않은데도 노후한 저층 주택들이 많이 있다 보니까 정비가 좀 필요한 곳들이었는데 사업이 된다면 좋은 모델이 될 수 있겠다 하는 눈에 띄는 후보지고요.
저층 주거지 중에서는 종전에 신길뉴타운 안에 있었는데 사업성 등의 문제로 지역이 풀렸었던, 뉴타운 지역 안에 있는 신길동 저층 주택 지역들 몇 곳 포함이 됐습니다. 그래서 그런 지역들은 새로 아파트 같은 것들을 지으면 관심들은 있겠다. 여의도나 영등포 쪽에 직장인들이 많이 거주하시는 지역이기도 해서요. 그런 곳들이 진행이 실제로 된다면 괜찮겠다라는 판단들은 시장에서 나오는 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요. 그러면 어떻게 선정이 되는 겁니까? 10%의 주민 동의가 먼저 필요한 거죠?
[김규정]
그렇죠. 지금은 지자체가 접수한 곳들을 정부가 1차적인 기준, 사업성이라든가 위치 같은 것들을 보고 후보지로 발표를 한 거기 때문에 이후에 한 7월 정도까지 주민설명회라든가 이런 과정을 거쳐서 토지를 소유하신 분들 중에 10%가 동의를 하면 예비 구역으로 지정이 되게 되고요.
그 이후에 실질적으로는 토지 소유주 전체에서 3분의 2 해당되시는 분들이 최종 동의를 해야만 최종적으로 정비구역 지정이 되고 사업으로 갈 수 있는 형태입니다.
[앵커]
어떻게 전망을 하십니까? 3분의 2의 동의를 얻어야 되는 건데 이게 좀 절차가 어렵지 않을까 싶은 생각도 들거든요.
[김규정]
그래서 시장에서 후보지는 나왔는데 최종 사업으로 갈 수 있겠냐라는 약간 반신반의하는 목소리들이 많습니다. 종전보다 동의율이 떨어지기는 했지만 최종적으로 3분의 2 소유자가 정부가 제시하는 사업성이라든가 구상을 신뢰를 하고 믿고 사업 수익이 나에게 돌아오겠다라는 확신과 함께 동의서를 써줘야 사업이 가는 건데 일단 공공 주도 사업이 여전히 시장에서는 좀 반대의 목소리들이 있고 최근에는 특히 LH 사태 때문에 공공주도 복합사업들, 재개발 정비 사업들에 대한 약간 불안감들이 커진 상황이다 보니까 후보지는 나왔지만 최종 동의를 받지 못하면 결국에는 이름만 있는 후보지이지 않느냐라는 지적들이 현재 좀 더 많은 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 3분의 2가 동의하면 LH가 그 땅을 다 사들인다, 이 말씀이시죠? [김규정] 맞죠. LH가 토지를 수용해서 직접 시행으로 사업을 하고요. 나중에 동의하신 분들은 아파트를 입주권을 받게 되시는 형태가 되겠고 그중 일부는 분양 등을 통해서 사업을 획득하고 공공임대 같은 것들을 일정 비율 공급하는 방식이 되겠죠.
[앵커]
2만 5000호면 굉장히 굉장히 신도시급으로 많은 주택이 공급되는 거예요.
[김규정]
역세권 위치에다가 서울 안이니까 관심도 높고 규모로는 거의 판교 신도시 정도 규모가 되거든요.
그래서 진행이 된다면 효과가 있을 거다. 실제로 시행이나 이런 것들이 빠르면 내년쯤 정도 확정이 되는 건데 그렇게 되면 본격적인 사업과 함께 한 2025년 이후 구체화돼서 입주는 25~30년 사이가 되겠죠.
[앵커]
3기 신도시하고 겹치겠는데요?
[김규정]
공급 물량들이, 사실 정부의 공급 계획들이 최근에 쏟아져 나온 상황이다 보니까 현실화된다면 3기 신도시, 도심 복합사업 공공재개발 등이 사실 유사한 시기에 또 몰려서 공급이 되는 부분이 있습니다.
그런데 사실 몰려서 공급되는 걸 걱정하시는 목소리는 오히려 많지는 않아요. 아직은 구체화되거나 현실화되지 못한 상태다 보니까 너무 많이 공급된다라는 걱정보다는 후보지는 많지만 몇 개나 실제화 될 것이냐는 걱정이 더 많은 것 같습니다.
[앵커]
궁금한 점이 사실 토지 소유자들에게 많은 인센티브를 준다든가 수익률이 30% 가까이 높아진다, 일반 사업보다. 이렇게 정부가 이야기하고 있는 것 아니겠습니까? 그런데도 주민 동의율을 어려울 수 있는 그런 요소들은 뭐가 있습니까?
[김규정]
일단 말씀하신 130% 최대 수익을 좀 더 보장해 주겠다라는 부분은 정부가 보도자료 등에서는 종전의 민간 재개발 등에 비해서 시뮬레이션을 했을 때 최대 10~30%까지 개인들에게 수익이 더 돌아간다라는 수치를 보여주고 있는데 소유주분들은 이게 도대체 어떤 것을 근거로 제시된 130%인지 잘 모르겠다.
그리고 민간으로 했을 때 사업 모델이라든가 이런 것들이 나온 게 하나도 없는데 130% 수익 보장을 믿을 수 있겠느냐라는 말씀들을 하고 계시고요.
기본적으로는 아무래도 공공 주도 사업이 되면 최종적으로 공급되는 아파트의 상품의 마감재 질이라든가 가격들이 민간 고급형 아파트보다는 제한이 될 수밖에 없기 때문에 본인들은 좀 더 최근 시장 트렌드에 맞춰서 고급형 아파트나 이런 브랜드의 아파트를 짓고 수익을 더 내고 싶다라는 기대들이 있어요.
그래서 공공을 여전히 반대하고 있고 더 하나 나아가서는 지금 서울시장 보궐선거와 관련해서 부동산 규제 완화 공약들이 굉장히 주목을 받다 보니까 굳이 이 공공재개발이나 정비 사업들 선택을 하지 않아도 민간 사업의 가능성이 앞으로 좀 더 커지지 않겠냐라는 생각들을 하고 계십니다.
[앵커]
토지 소유주가 선택하는 거니까요.
[김규정]
그렇죠. 그래서 이후에 서울시에서 규제 완화를 해 주고 민간 재개발이나 재건축 인허가 같은 것들을 잘 해 주면 과거에 속도나 사업성 때문에 못했던 사업들 다시 검토할 수 있는 게 아니냐라는 기대들을 조금씩 갖기 시작하셨어요.
그래서 지금 정부가 이 발표하는 후보지들의 이후 동의나 설명의 과정이 훨씬 더 어려워지지 않을까 싶습니다.
[앵커]
선거 얘기를 하셨으니까 좀 궁금한 점은 선거에 따라서 지금 부동산 시장이 어떻게 되느냐, 이런 것들에 대한 기대감, 기대심리가 있는 것 같습니다. 그런데 서울시장이 얼마만큼의 권한을 갖고 있는 겁니까?
[김규정]
일단 지금 서울시의 정비사업과 관련된 종별 층고라든가 한강변의 35층 일률적인 층고 같은 것들은 정부에서 정해 놓은 규정은 아닙니다. 그것보다 좀 더 까다롭게 서울시에서 정해 놓은 규정이기 때문에 서울시장의 의지나 방침에 따라서 방향을 잡고 서울시의회 등의 논의와 동의를 거쳐서 서울시에서 규정, 조례 같은 것들을 바꾸게 되면 인허가나 건축 규제 같은 것들이 달라질 수는 있습니다. 그래서 가능성이 있기 때문에 기대감이 좀 형성되기는 하고요.
다만 의회의 동의라든가 이런 것들이 좀 필요하기는 하고. 시장이 그냥 무조건 하고 싶다고 할 수 있는 건 아니기 때문에. 필요하기는 하고. 남아 있는 보궐선거 이후에 시장의 임기가 그렇게 길지는 않기 때문에 실제로 바뀐 후에 공약들을 현실화하는 것들을 좀 봐야 된다라는 목소리들도 일부에서는 나옵니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 정부가 2만 5000호 공급 계획을 발표했고요. 어제도 발표한 게 있습니다. 2차 공공재개발 후보지 16곳. 여기서도 2만 호를 공급한다는 계획을 세웠거든요. 오늘 발표한 내용과 어제 발표한 내용이 어떻게 다른 겁니까?
[김규정]
어제 발표한 공공재개발은 2.4 대책으로 발표한 정부가 직접 시행을 하는 정비사업의 형태가 아니고요. 종전 재개발사업처럼 소유주들이 조합을 만들되 공공형태의 인센티브를 받고 대신 늘어나는 용적률의 최대 50% 공공임대주택으로 기부 체납으로 내놓는 방식입니다.
그래서 사실 토지 소유의 원론적인 부분에서는 어제 발표된 공공재개발은 계속해서 개발해서 원토지 소유주분들이 땅의 소유권을 갖고 계신 형태라고 보면 되고요. 오늘 발표된 도심정비 복합 사업 같은 경우에는 LH 등을 통해서 정부가 토지를 다 수용을 해서 직접 주도 시행을 하는 사업이어서 제도나 근거법 같은 것들이 조금 다른 형태입니다.
[앵커]
보통 재개발이라고 하는데 민간 재개발이 많았었는데 공공 재개발로 정부가 인센티브를 준다는 거 아니겠습니까? 그 대신 공공주택을 같이 지어달라는 거고요.
[김규정]
맞습니다. 그래서 기존에는 민간 재개발로 그냥 개인들이 조합을 만들고 인허가 받아서 했었는데 한창 또 사업성이 떨어지는 시기에는 민간 사업들이 진행되지 못하고 종결되거나 구역이 풀리거나 이런 곳들이 많았었죠. 그런데 최근에 도심 공급을 하기로 하면서 정부가 각종 인센티브를 주고 대신 임대주택을 좀 더 쉽게 말하면 많이 지어라라는 방식의 공공재개발 제도를 독려를 했었던 것이고요.
여기서 더 나아가서 정부 주도의 공공사업으로 공급을 하겠다라고 발표한 게 사실 지난 2.4대책의 모델이었죠. 그래서 개인분들이 보시기에는 이게 이름만 조금씩 다른데 굉장히 헷갈리시기는 할 것 같습니다.
[앵커]
이렇게 정부에서는 공급 대책을 내놓고 있고 그러다 보니까 시장에서 지금 집값이 안정세에 들어섰다라는 이야기도 있고요. 아니면 선거를 기점으로 해서 오르려고 꿈틀대고 있다라는 분석이 있거든요. 실제 부동산 시장은 어떤 양상을 보이고 있습니까?
[김규정]
지표상으로는 상승세가 좀 둔화되고 안정 기조를 찾고 있는 상황입니다. 주간 변동률 지표라든가 거래량 같은 것들이 수치가 계속 낮아지면서 전체적으로 거래 둔화와 함께 상승세도 조금 떨어지고 일부에서는 가격이 조금 내려서 거래되는 실거래 신고 사례도 나오고 있어서 점차 안정을 찾고 있다라는 평가가 있고 정부가 2.4대책 대규모 공급 계획을 내놓은 다음에는 약간 관망 기조도 확산이 되기는 했었거든요.
그런데 여전히 시장에서는 신고가로 신고가 되는 케이스들도 혼재돼 있어서 아직은 어떤 방향성을 갖고 있다고 보기는 어렵다라는 현장의 목소리들이 있고요. 무엇보다 그 이후에 변수가 두 가지 생긴 게 LH 사태로 인해서 이후에 정부 주도의 대규모 공급 계획이 지연되거나 혹은 목표대로 달성하지 못하겠다라는 게 관망세를 보이던 수요자들에게 조금 갈팡질팡하는 이런 변수가 됐고 또 하나는 지역적으로, 서울시 같은 경우에는 보궐선거로 규제 완화와 주택 공급 계획 같은 부동산 공약들이 마구 쏟아져 나오다보니까.
[앵커]
공시지가 현실화도 속도를 늦추겠다, 이런 이야기도 있었죠.
[김규정]
여당에서 그런 이야기도 있었죠. 먼저 민심을 잡기 위한 부동산 공약들이 쏟아져 나오다 보니까 진정됐던 소비자들의 심리나 가격 동태가 이런 공약들 때문에 다시 들썩이는 게 아니냐라는 분석들이 지금 최근에 많아지고 있습니다.
[앵커]
그럴 수도 있겠군요. 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 했습니다. 잘 들었습니다.
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