[뉴스라이더] 수도권·신축 아파트도 역전세 '공포'...언제까지?

■ 진행 : 김대근 앵커
■ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
들으신 것처럼 임대차법 시행 이후 급등했던 전셋값이 최근 큰 폭으로 내린 가운데 대도시, 신축 아파트도 역전세 우려가 나오고 있습니다. 빌라만 문제가 아니라는 건데요. 대책은 없는지, 우병탁 신한은행 부동산팀장과 알아보겠습니다.

안녕하십니까. 최근에 역전세 문제가 연일 지적돼왔는데 그런데 오늘 저희가 자리를 마련한 게 보통 역전세 문제 얘기할 때 빌라 얘기 많이 했잖아요. 그런데 나온 기사 내용을 보니까 수도권 신축 아파트도 역전세가 우려된다, 이런 얘기예요.일단 지금 현황이 어떻습니까?

[우병탁]
우선 전국 기준으로 아파트 전세가가 2년 전 대비해서 전체 62%가 하락 거래라는 것이고요. 특히 수도권은 전체의 66%, 다시 얘기하면 10건 정도가 있다고 했을 때 6~7건 정도는 전세 가격이 2년 전보다 하락했다라는 것이고요. 이 정도 수치가 되게 되면 체감적으로는 전국적으로 아파트의 경우에도 전세 가격이 종전보다 올랐다라고 하는 지역은 아예 찾아보기 힘든 정도 수준이라고 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
보니까 전국 평균이 62%라는 거죠. 그리고 지방이 57%. 최고가에서 하락한 것으로 나타난 그 비율을 봤을 때. 그런데 수도권이 66%예요. 수도권 같은 경우에는 전세 수요가 아무래도 많으니까 역전세 우려가 없을 것 같은데 전세가가 떨어진 비율을 봤더니 지방이나 전국 평균보다 많게 나타났다. 이 현상 어떻게 봐야 됩니까?

[우병탁]
기본적으로는 지방의 경우보다 가격 변동의 폭이 지방보다 수도권 지역이 훨씬 더 컸었죠. 매매가격이 올라가는 것도 마찬가지고 전세 가격의 상승 폭의 경우에도 마찬가지였습니다. 그러니까 산이 높댜보니까 결국 골도 깊다라는 표현 그대로 이해하시면 될 것 같고요.결정적으로 2020년 임대차3법을 시행하게 되면서 그 시행 직전에 상당수의 집주인들이 제도 시행하기 전에 일정 부분 그 뒤에 올려받지 못하게 되니까 당겨서 일시에 많이 높여서 부른 현상이 있었고요.

기억하시겠지만 그 당시에 서울, 수도권 지역의 경우에는 특히 전세를 구하기 위해서 줄을 서서 대기해서 집을 보고 있다가 집을 구한다라고 하는 현상까지도 나타났던 상황이었기 때문에 그만큼 전세 물량이 당시에는 없었던 것이고요. 그러다 보니까 높인 전세가에도 불구하고 그 당시 상황에서는 상당수의 세입자들이 그냥 가격을 받아들였던 것이죠.

[앵커]
그러니까 임대차법 시행될 즈음에 이게 전세가를 이후에는 올리는 데 한계가 있으니까 그때 한 번에 집주인들이 많이 올려서 계약을 체결하는 경우들이 늘었고, 그러다 보니까 요즘에 전세가가 떨어지는 상황에서 수도권 같은 경우에 하락하는 비중이 전국 평균이나 지방보다 크게 나타나는 것으로 보인다, 이렇게 말씀하셨습니다.

그러면 아파트 신규 입주 물량이 늘어나거나 아니면 최근에 전세사기 여파 때문에 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타난다고도 하잖아요.그것 때문에 전세 수요가 늘어서 그런 것도 있을까요? 어떻게 보세요?

[우병탁]
기본적으로는 맞습니다.전세 가격이 하락한다라고 하는 것은 두 가지 측면에서 생각해볼 수 있을 텐데요. 공급이 늘어나거나 아니면 수요가 줄어들거나 두 가지 중에서 각각이 나타나거나 두 가지가 한꺼번에 나타나는 경우에는 당연히 가격은 떨어질 수밖에 없을 것입니다.수도권 중에서도 인천과 경기도 같은 지역들 같은 경우에는 다른 지역에 비해서 입주 물량이 상대적으로 많은 지역, 그리고 앞으로도 많이 예정되어 있는 지역이다 보니까 공급 물량에 의해서 전반적으로 전세 가격이 떨어지고 있는 현상을 보이고 있고요. 특히 인천과 같은 경우에는 이러한 입주가 한꺼번에 몰리다 보니까 매매가격이 떨어지는 것에 더해서 전세 가격도 큰 폭으로 하락하고 있는 상황으로 보입니다.

[앵커]
그러니까 전세사기 때문에 전세보다 월세를 선호하는 현상도 있고 수도권 같은 경우에는 새 아파트 공급돼서 입주 물량들이 늘어나면서 전세가가 하락하니까 이 경우에는 공급이 늘어서, 전세공급이 늘어서 그런 현상도 지금 같이 나타나고 있다, 이런 얘기를 해봤고요. 그러면 이것도 궁금합니다.

신축 아파트가 전셋값 하락의 폭도 크고 그리고 하락 거래 비중도 많은 것으로 나타났는데 저희가 수치를 보니까 5년 이내 신축 아파트 같은 경우에는 그러니까 이게 준공되고 5년이 안 된 아파트. 그런데 전세가 변동률을 봤더니 5.85%가 하락한 것으로 나타났습니다. 이게 2021년과 2023년을 비교한 거죠. 2년 사이. 변동 폭을 봤더니 5.85% 떨어진 것으로 나타났는데 6년에서 10년 이내 아파트가 4.7% 떨어졌고요.10년 초과 아파트는 0.4% 떨어진 것으로 나타났습니다. 이게 연식이 얼마 안 될수록 하락 폭이, 전세가 하락 폭인 거죠. 이게 더 큰 것으로 나타났습니다. 이건 왜 그런 겁니까?

[우병탁]
생각해 보시면 이 부분은 논리적으로 당연한 수순입니다. 기본적으로 신축 아파트가 가격이 하락하는 시기에는, 그 직전의 상승기에도 더 많이 올라간 것처럼 하락기에는 마찬가지로 더 떨어지는 것인데요. 전세 가격이 상승하는 시기에 신축에서 가격을 높였을 때 그것을 받아들이는 쪽, 세입자 입장에서는 통상 우리가 새 거니까, 그러니까 가격을 높게 부르는 경우에도 새 집이기 때문에 그것을 받아들이기가 쉽습니다. 그래서 상승 폭이 상대적으로 컸던 것이고요.

반대로 얘기하면 구축 같은 경우에는 상대적으로 이 수치가, 전세가격 하락기에 떨어지는 폭이 작게 보이는 것들은 낡았기 때문에 상대적으로, 그러니까 충분히 많이 나갔으면, 가령 예를 들어서 곧 재건축이나 재개발이 진행되는 규모 정도로 낡은 것들은 원래부터 전세가격이 집값 대비해서 굉장히 낮습니다. 예를 들어서 은마아파트 같은 경우를 보게 되면 집값은 20억을 훨씬 더 상회하는 수준이기는 합니다마는 전세 가격은 3년 전에도 한 7~8억 정도 했었고요. 3년이 지난 지금도 한 6~8억, 그러니까 전세가의 변동이 크게 없습니다. 전체 집값 대비해서 전세 가격 자체가 살기가 낡고 불편하니까 원래 낮았던 것이죠. 낮았다 보니까, 즉 총액 규모도 낮고 워낙 다른 신축 대비해서 낮다 보니까 변동 폭 자체가 작다라고 이해하시면 되겠습니다.

[앵커]
저희가 지금 역전세 위험에 대해서 얘기하고 있는데 그러면 신축 아파트 같은 경우에 전세가가 이렇게 많이 떨어지면 전세가가 떨어지는 그 비율이 크면 이게 더 위험한 것 아니에요? 전세가가 워낙 높았으니까.

[우병탁]
맞습니다. 그러니까 전세사기와는 별개로 역전세의 문제는 다음 세입자가 들어올 때 전세 가격이 종전보다 많이 떨어져 있게 되면, 그래서 추가적으로 집주인이 자금을 마련해서 돌려줘야 되는 돈의 크기가 커지면 커질수록 역전세의 위험은 상대적으로 더 크다고 할 수 있을 거고요.

[앵커]
그게 신축 아파트의 경우는 더 커질 수 있겠네요.

[우병탁]
그렇죠. 예를 들면 빌라, 다세대 같은 경우에는 수백에서 수천 정도가 차액이라고 한다면 신축 아파트 같은 경우에는 워낙 덩치도 크고 규모가 있기 때문에 수억 단위로 돌려줘야 되니까 우리가 수백, 수천만 원 정도는 자금을 미리 준비해 놓는 경우가 있을 수 있겠지만 수억 단위의 돈은 아무리 자산이 충분히 있는 경우에도 한꺼번에 마련해서 돌려주기가 쉽지 않은 상황이 생기니까 결국 역전세 위험은 크다고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
그러니까 신축 아파트 같은 경우에도 지금 역전세 우려가 있다. 이거 대비해야 된다고 얘기하는 게 이게 금액 규모가 워낙 크다 보니까 못 돌려받는 돈이 수억 원에 달할 수도 있다, 이 부분을 지금 유의해서 봐야 되는 그런 상황입니다. 저희가 빌라 전세가 하락 얘기는 많이 해왔는데 그래도 한번 지금 현황 어떤지 보겠습니다. 지난해 4분기와 올해 1분기 서울의 경우 비교를 해봤더니 절반 이상이 전셋값이 떨어진 것으로 나타났네요. 이게 서울의 경우에도 이렇게 나타난 상황입니다. 왜 그런 건가요?

[우병탁]
특히 서울에서도 빌라 같은 경우에 마찬가지로 전세 가격 하락 폭이 굉장히 큰 것은 서울 같은 경우에는 입주 물량이 인천이나 경기도 혹은 지방 다른 지역처럼 특별히 많았던 것은 아닙니다. 평균적인 입주 물량에 비해서 오히려 조금 적은 편이었거든요. 다시 얘기하면 공급 측면에서는 가격 하락 요인은 그렇게 크지 않았던 것이 서울이었는데 빌라도 마찬가지입니다. 그러니까 상대적으로 수요 측면에서 이 부분에서는 많이 수요가 많이 빠졌다고 보여지는 것이 한동안 전세 대출에 대한 금리 부분들이 굉장히 높아졌습니다.

그러니까 전세를 돈을 빌려서 대출을 받아서 부담하게 되는 이자비용들이 월세로 갈 때 비용보다 훨씬 더 컸던 것이죠. 그러니까 전세를 빼서 보증금을 낮추고 월세로 이동을 하게 되면 월세 비용을 내야 되지만 그때의 비용이 훨씬 더 적기 때문에 수요 자체가 월세로 이동하는 현상이 금리 인상기에 있었던 것입니다. 그래서 결국 수요가 빠지게 되니까, 전세에서 수요가 빠지고 월세 쪽의 수요가 옮겨가는 형태가 되니까 수요의 감소로 인해서 가격이 특히 많이 빠졌다고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
전세자금 대출 받아서 이자 내는 것보다 월세 내는 게 돈이 덜 든다.

[우병탁]
조금 적게 드는 상황이었습니다.

[앵커]
그래서 월세로 가다 보니까 지금 전세 수요가 줄면서 전셋값, 빌라의 경우에도 전셋값이 하락하는 그런 현상을 보이고 있다. 결국에 수도권, 신축 아파트, 빌라까지 전셋값 하락에서 자유롭지 않다, 이런 얘기인데 전셋값 최고점 찍은 것을 돌아보면 2021년에서 2022년 이 정도로 보면 되는 겁니까? 그러면 이게 계약만료 시점에 전셋값 못 돌려주는 게 생길 수 있을 텐데 이거 언제쯤 우려가 가장 크다고 볼 수 있을까요?

[우병탁]
시기적으로 보면 말씀하신 것처럼 2021년부터 2022년 상반기까지가 종전 전세가격의 지수를 기준으로 할 때 가장 피크, 가장 고점이었던 상황이었기 때문에 이때를 기준으로 2년이 돌아오는 시점을 놓고 보면 지금 23년 상반기, 혹은 하반기에서부터 길게 보면 2024년도 상반기, 더 길어지게 되면 하반기까지도 내내 역전세의 문제들은 계속 문제가 불거질 것으로 생각이 됩니다.

[앵커]
국토연구원에서는 2024년 상반기에 보증금 돌려주지 못하는 주택비율이 가장 클 것으로 예상을 한 그런 상황이고 지금 말씀하신 것처럼 올해 3월과 4월을 비교해 봐도 지금 보증금을 돌려주지 못하는 전세보증금 사고라고 해야겠죠. 그런 경우가 늘어나고 있는 상황이어서 우려가 커지고 있는데 혹시 전셋값이 오를 가능성은 없습니까?

[우병탁]
당장은 전세가가 오를 만한 요인들이 많지 않아 보이고요.다만 중장기적으로는 결국 입주 물량이 일반적인 수준에서 그냥 고정되어 있다. 그러니까 평균적인 수준에서 입주 물량이 고정되어 있는 상황에서는 지금 말씀드린 것처럼 임차의 수요가 비용 때문에 전세에서 빠져서 월세로 옮겨가고 있는 현상이 이미 나타나고 있다고 말씀드렸고요. 이 과정이 일정 기간 지속되게 되면 지금도 이미 조금씩은 나타나고 있는데요. 전세 비용보다 월세 비용이 현재는 더 낮기 때문에 옮겨가고 있지만 그렇게 되면 시간이 지나게 되면 전세는 수요가 빠지고 월세의 수요가 또 늘어나는 거죠. 공급이 일정하다고 하면 월세 수요가 늘어나기 때문에 다시 월세 가격이 늘어납니다. 이걸 보통 전월세 전환율이라고 합니다. 최근에 전월세 전환율이 조금씩 다시 상승하고 있는 모습을 보이고 있어서.

[앵커]
월세를 많이 찾다 보니까?

[우병탁]
맞습니다. 그러면 공급이 일정한 수준에서는 결국 월세의 비용, 전월세 전환율이 다시 전세의 비용, 이자 비용보다 더 높아지는 시기가 오게 될 수 있을 것이고요. 그렇게 되면 다시 수요는 공급이 일정한 상태에서는 다시 전세로 회귀하는 현상이 중장기적으로는 나타날 수 있겠습니다.

[앵커]
이게 이제 역전세 우려 때문에 저희가 이런 얘기를 하는 건데 그러면 그런 시점이 언제인지는 예상해 볼 수 있습니까?

[우병탁]
마찬가지로 전세가격 하락이 큰 폭으로 예상되는 올해 하반기 그리고 내년 상반기까지는 이런 현상 계속될 것으로 보여지고요. 그 시기가 지나게 되면 말씀드린 대로 전월세 전환율의 상승 폭이 다시 재역전을 하게 되면서 그때 가서나 안정을 찾을 것으로 보입니다.

[앵커]
그러면 일단 지금 볼 때는 일단 집을 새로 구하는 세입자 같은 경우에는 전셋값이 떨어지면 적은 비용에 살 집을 구할 수 있으니까 좋을 수 있겠지만 기존의 세입자 같은 경우에는 보증금 돌려받지 못할 우려가 있어서 문제고, 또 지금 새로 구하더라도 이게 2년 뒤에 또 전셋값이 더 떨어지게 된다면 또 역전세 우려가 여전한 상황이어서 문제가 될 텐데 만약에 세입자 입장에서 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생긴다, 그러면 이거 대처 어떻게 해야 됩니까?

[우병탁]
사실 세입자 입장에서는 마땅한 대안을 찾기는 쉽지 않고요. 보증금을 기존 세입자 입장에서 다음 세입자가 가격이 떨어진 상태에서 들어오더라도 차액을 다 본인의 전세금을 다 돌려받지 못하는 상황이 됐을 때, 혹은 가격이 계속 떨어지고 있다 보니까 다음 세입자를 구하기 어려워져서 만기가 됐는데도 집주인이 전체를 돌려줄, 그만큼의 여력이 있는 사람들은 많지 않겠죠. 이런 상황이 됐을 때 달리 있을 수 있는 뾰족한 방법이, 쓸 수 있는 방법이 크지 않고요.

다만 임차권등기명령을 통해서, 그러니까 법원에 소송을 통해서 등기를 치고 그다음에 본인이 다른 곳으로 옮겨간 다음에 경매를 통해서 환가하는 방법이 장기간 소요된다라는 단점며 있음에도 불구하고 가장 확실한 방법이기는 하고요. 그거 외에는 결국 임대인과 합의해서 직전에 이런 현상들이 많이 나타났었습니다. 못 돌려받는 보증금만큼을 계속 살면서 역월세로 집주인으로부터 거꾸로 세입자가 월세를 받는 형태의 관행들이 조금 더 늘어날 수 있을 것으로 보입니다.

[앵커]
사전에 대비하는 것도 중요할 텐데 보니까 주택도시보증공사의 앱이 있더라고요. 안심전세앱. 여기에 들어가 보니까 시세라든가 전세가율 이런 것들을 조회할 수 있으니까 도움이 될 것 같은데 이런 질문도 있습니다. 아파트 같은 경우에는 이게 보증금보증보험에 가입을 안 하는 경우들이 많았나요? 빌라랑 좀 달랐습니까?

[우병탁]
상대적으로 아파트에 대해서는 사람들의 인식이 보증금을 못 돌려받게 되는 일 자체가 많지 않다라는 인식이 있었고요. 그리고 그런 상황이 생긴다 하더라도 아까 말씀드린 것처럼 전체 매매가격, 그러니까 실제의 가치, 매매가격 대비해서 전세금의 비율이 조금 낮은 편이었습니다. 즉, 전세가율이 낮은 편이었기 때문에 유고가 생긴다고 하더라도 기본적으로는 다시 어떤 형태로든 돌려받는 자체에는 문제가 없을 거다.

[앵커]
집주인이 팔아서라도 빼주거나?

[우병탁]
그러다 보니까 굳이 비용을 들여가면서까지 보증보험을 들 필요는 없겠다라는 생각이 컸던 것이죠.

[앵커]
그런데 신축 아파트도 역전세 우려가 있으니까 전세 구하시는 분들 보증보험, 아파트 같은 경우에도 들어야겠다, 이런 생각이 드네요.

[우병탁]
그런 현상들이 좀 앞으로는 더 늘어날 것으로 보여집니다.

[앵커]
저희가 전셋값이 떨어지면서 전세금을 못 돌려받는 경우, 그러니까 역전세 우려에 대해서 얘기를 하고 있는데 이것뿐만 아니라 전셋값 하락과 함께 깡통전세도 문제입니다. 그러니까 이거는 매매가가 떨어져서 전세가보다 더 낮아지는 경우. 그러니까 집을 팔아도 집주인이 팔아도 전세를 못 빼주는 그런 경우에 대한 우려가 커지고 있는 상황인데 이거 깡통전세 피하려면 어떻게 해야 되는지 간단히 짚어보고요.

그리고 요즘에 가장 관심 있는 사안 중의 하나가 그렇다면 이 깡통전세는 매매가가 떨어지면서 생기는 현상이잖아요. 주택 가격 추이는 어떻게 전망이 되는지. 왜냐하면 요즘에 이거 상승 반전이냐? 아니다. 일시적인 현상이다, 이런 얘기가 분분해서요.

[우병탁]
기본적으로 깡통전세를 피하는 데도 세입자 입장에서는 마땅한, 확실한 제도적인 방편 자체는 없다고 보여지고요. 다만 스스로 조절할 수 있는 것들 중에 하나가 월세의 비용 부담을 감당하실 수 있는 범위 내에서 깡통전세가 우려되는 수준, 그러니까 전세가율이 상대적으로 높은 집이라고 한다면 기본적으로는 전세보증금의 비중을 상대적으로 낮추고 그 부분만큼을 아까 말씀드린 것처럼 적어도 현재는 월세 전환율이 올라가고는 있으나 아직은 그렇게까지 높아지고 있지 않으니까 월세로 일부를 돌리는, 그러니까 보증부 월세로 돌리는 상황이 가장 확실하고 안전한 깡통전세를 피할 수 있는 방법이라고 할 수 있을 거고요. 특히 빌라라든지 일부 시세가 불분명한 경우에는 가능한 모든 수단을 동원해서 시세를 보수적으로 판단하는, 그러니까 정확하게 하되 보수적으로 판단하는 이런 노력들이 필요할 것이라고 생각이 됩니다.

[앵커]
주택 가격 추이는 어떻게 전망하세요?

[우병탁]
최근 그동안 가격 하락폭이 전세가격 하락뿐만 아니라 매매 가격도 큰 폭으로 하락했기 때문에 충분히 하락했다라는 인식이 일부 생겼을 수 있고요. 그런 과정 중에서 일부 급매가 거래된 직후에 다시 추가 후속 거래가 이어지면서 지역에 따라서는 반등 거래가 일부 나타나고 있는 것들도 사실은 맞는 것 같습니다.

거기다가 1월부터 3월까지의 거래량 자체가 수도권 같은 경우에도, 특히 서울에서도 조금씩은 늘어나고 있는 모습을 보이고 있어서 이것이 가격이 하락을 바닥을 다지고 상승으로 반전하는 초입에 있다고 보는 견해도 있는 것 같고요. 다만 이러한 현상들이 가만히 따져보면 가격의 상당 부분 하락 이후, 즉 급매라고 표현되는 거래 이후에 그다음 후속 거래로까지는 이어지고 있지 않은 상황이고요. 금리에 대한 상승도 일단락이 되기는 했지만 여전히 경제적으로는 불안한 요소들이 많은 것 같습니다.

가장 결정적으로 미국발 은행의 파산이라든지 이런 것들 때문에 경기침체에 대한 요소가 더 우려되는 부분이 있어서 결국 이런 상황에서는 일부 급매가 거래되고 그 과정에서 반등 거래가 있다고 하더라도 잠재적인 매수자들이 그걸 쫓아가서 추격 매수하는 현상들이 바로 나타나고 있지 않습니다. 결국은 지켜봐야 되겠지만 4월의 거래도 종전 3월까지 증가한 거래에 비해서는 줄어드는 양상을 보이고 있어서 아직 대세 자체가 상승하는 상황은 아닐 거라고 보고 있습니다.

[앵커]
수도권의 신축 아파트까지 역전세 우려가 커지고 있는 현상과 관련해서 얘기 나눠봤습니다. 주택가격 추이까지 전망해봤고요. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 우병탁 신한은행 부동산팀장과 이야기 나눠봤습니다. 말씀 고맙습니다.