꿈틀대는 집값, 바닥 탈출?...불안 요소는 여전

■ 진행 : 박석원 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
금리가 조금씩 내려가고 실거래가가 반등하면서 부동산 시장이 드디어 바닥을 벗어났다는 기대가 나오고 있습니다. 하지만 악성 미분양, 역전세난 등 고려해야 할 요소도 많은데요. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 부동산 시장 진단해보겠습니다.

어서 오십시오. 일단 말씀드린 것처럼 집값 흐름부터 짚어보겠습니다. 지금 바닥을 찍었다는 이야기가 나오는데 맞습니까?

[박원갑]
서울 아파트 기준으로 보면 바닥을 찍었다고 볼 수가 있을 것 같습니다. 보통 통계가 두 가지가 있는데요. 아까 실거래가 말씀하셨죠. 실거래가는 거래되는 걸 전부 다 모아놓은 일종의 전수조사입니다. 서울이 1월, 2월, 3월 올랐고요. 4월 잠정 지수도 한 1.2% 정도 오른 것으로 나타납니다. 그래서 우리가 매주 발표하는 표본조사 통계라고 있습니다. 국가 공식통계거든요. 그래서 서울 아파트가 2주 연속 오른 것으로 나타난 겁니다.

지금은 서울 아파트 기준으로 봤을 때 그렇다는 거고. 그 이유는 뭐냐 하면 1.3 규제완화 대책이 있었고 그다음에 15억 대출규제 완화, 그것도 일부 영향을 미친 것 같고요. 그리고 대출금리도 최근에 낮아졌고. 무엇보다도 작년에 아파트값이 너무 많이 빠졌어요. 그래서 서울 아파트 기준으로, 실거래가 기준으로 22%가 빠졌습니다. 이게 실거래가 통계가 2006년인데 그때 이후에 가장 낙폭이 컸다. 글로벌 금융위기가 언제예요? 2008년이죠. 그때보다 더 빠진 겁니다. 그러다 보니까 일종의 기저효과로 인해서 일부 반발 매수세가 등장했고 그러다 보니까 반등세가 나타났다, 이렇게 보시면 될 것 같고요.

제가 4월 실거래가 잠정지수가 서울은 1.2%라고 말씀드렸잖아요. 수치가 조금 높은 겁니다. 약간 표본조사 통계도 반등세를 좀 더 이어갈 가능성이 있는데 문제는 제가 서울 아파트라고 말씀을 드렸잖아요. 그러면 비서울은 어떻게 되느냐? 물론 전국적으로 2월부터 실거래가 반등하기는 했습니다.

그렇지만 경남이라든지 전남 같은 경우는 4월 잠정지수가 다시 하락세로 접어들었어요. 약간 편차가 있다는 말씀. 그리고 아파트를 제외한 빌라, 다세대 이런 쪽은 전세사기라든지 빌라사기 후유증 때문에 매수자가 잘 나타나지 않습니다. 거래도 거의 없어요. 이러다 보니까 상품별로, 지역별로 약간 온도차는 있을 것이다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

[앵커]
앞서 2008년 글로벌 금융위기도 말씀하셨는데 그때 당시에는 금융위기 터진 다음에 한 3개월 뒤에는 반등하는 모습이 있었는데 이번에는 1.3 규제완화도 있었고 그 이후에는 6개월 지났는데도 아직까지 서울은 반등하는 모습인데 전체적으로 지역적으로 편차가 나타나는 이유는 뭐가 있을까요?

[박원갑]
가장 큰 것은 일단 거래량이 좀 많지 않다는 겁니다. 서울을 예를 들어보면 지금 거래량이 많아야 3200건대예요. 4월달에 그 정도 됐거든요. 그런데 서울 아파트 월별 거래량을 보면 2006년도부터 2022년까지 월평균이 어느 정도 되냐면 6040건입니다. 약간 많아도 절반 정도밖에 되지 않죠. 그리고 아까 제가 2008년 글로벌 금융위기, 그때를 말씀드렸는데 2009년에도 집값이 제법 올랐단 말이에요. 그때 당시 서울 아파트 월평균 거래량이 6100건을 약간 넘었어요.

그러니까 지금은 거래량이 많지 않다는 것은 매수자들이 적극적으로 나서지 않고 있다는 거죠. 금리가 여전히 높고. 그리고 역전세난도 있는 거고. 이러다 보니까 회복 속도. 왜냐하면 회복으로 볼 때 두 가지를 보거든요. 하나는 가격도 보고 또 하나는 거래량으로 보는데 거래량이 어떻게 보면 매수자들의 심리로 볼 수 있거든요. 그래서 시장이 그렇게 강한 반등세는 아니다, 이렇게 말씀을 드릴 수가 있겠습니다.

[앵커]
미분양은 어떻습니까? 지금 악성 미분양, 수도권만 1년새 3배나 급증했다고 하는데. 이번에 전망해 볼 때는 어떻습니까?

[박원갑]
미분양이 약간 줄었죠. 7만 5000에서 이번 4월달에 7만 1000가구로 낮아졌는데요. 그런데 악성 미분양, 이게 준공미분양이거든요. 이거는 약간 늘어나는 측면이 있고. 수도권은 미분양이 늘고 지방은 또 줄어요. 왜 이런 현상이 나타났을까? 분양을 안 하니까 그렇죠. 그래서 지금 미분양이 약간 준 것은 시장 자체가 좋아졌다기보다는 어떻게 보면 분양공급을 안 하니까.

[앵커]
그것도 몸사리는 거죠.

[박원갑]
네, 그렇죠. 건설업자 입장에서는 땅값은 비싸게 샀을 거 아니에요. 그런데 분양가를 만약에 높여버리면 미분양으로 고스란히 이어지니까 시장이 좋아지기를 기다리고 있는 그런 측면들도 있지 않을까 보고 있는 겁니다.

[앵커]
4월 전월세 흐름도 살펴보겠습니다. 월세가 절반 이상 차지하고 전세 거래량이 지난해보다 20% 줄었거든요. 이게 전세 기피하는 현상은 전세사기 때문인가요?

[박원갑]
후유증 때문에 세입자들이 일종의 생존본능. 그러니까 손실 회피 심리가 작동한다고 보시면 되겠습니다. 전 재산이나 다름 없는 건데. 이러다 보니까 아파트보다는 다세대, 다가구 쪽의 전세 기피 현상이 심하지 않느냐, 이렇게 보는 거죠. 아파트는 어느 정도 내가 깡통전세가 될지, 예측을 할 수 있잖아요.

그런데 다가구나 다세대 이런 쪽으로 제가 전세를 막상 구하는 걸 지켜보니까 깜깜이 계약이에요. 정보비대칭성이 너무 강한 겁니다. 가령 내가 그 집에 들어가려면 종전 세입자가 누구인지를 알아야 될 거 아니에요? 많게는 전 세입자가 , 나보다 먼저 들어온 세입자가 10명씩 되니까요. 그러면 나보다 먼저 들어와 있는 세입자를 알기 위해서는 전입세대 확인서를 떼야 해요.

그런데 전세계약을 하기 전에는 뗄 수가 없습니다. 이거 아마 개인정보 때문에 그런 것 같은데. 그러면 전입세대 확인서를 뗐다 하더라도 이게 전세인지 월세인지 알 수가 없어요. 보증금 총액을 알아야 내가 나중에 경매에 들어갔을 때 찾을 수 있는 건지 아닌지를 알 수 있을 텐데 이걸 알 수 없다 보니까 결국 세입자 입장에서는 훨씬 더 기피할 수밖에 없는 거고. 만약에 전세로 들어가더라도 보증보험이 가입되는 데를 찾겠죠. 아니면 아예 월세로 들어가려다 보니까.

그러니까 집주인 입장에서는 보세요. 그러면 전세 세입자가 들어와야 기존 세입자를 내보낼 거잖아요. 그런데 세입자는 자꾸 월세만 찾으니까 시장에서 수요, 공급의 불일치가 더 심해지고. 이렇게 되다 보니까 비아파트 쪽에서 역전세난이 좀 더 지속되지 않을까 이렇게 보고 있는 거죠.

[앵커]
역전세난도 그렇고 깡통전세도 그렇고 지금 매매 전셋값 고점 찍은 이후에 올 하반기부터 2년 계약 만기가 오다 보니까 세입자분들도 내 보증금 안전하게 돌려받을 수 있을까라고 걱정하시는 분들도 있을 거고. 또 임대인분들도 걱정하는 부분들도 있을 것 같습니다. 정부가 그것 때문에도 전세금 반환대출에 어느 정도 규제완화를 두겠다, 이런 목소리도 냈는데. 전세금 반환대출을 규제완화를 한다면 급한 불은 끌 수 있는 겁니까?

[박원갑]
그렇죠. 집주인 입장에서 퇴거자금 대출이 완화된다고 볼 수 있겠죠. 집주인 입장에서 어쨌든 전세보증금을 되돌려줘야 되는데 마땅히 준비가 안 돼 있는 입장에서는 규제완화를 한다고 하면 다소 숨통이 트이지 않을까 생각이 되고요. 다만 이렇게 되면 가계부채 문제를 심화시킬 수 있는 그런 측면이 있습니다. 그래서 한시적으로, 제한적으로 하지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.

[앵커]
대출자 입장에서 가계대출 관련해서 여쭤보겠습니다. 지금 정부는 가계대출 규제를 하겠다, 이렇게 계속 이어가고는 있습니다마는 가계대출이 꿈틀하고 있지 않습니까? 이 부분에 대해서는 정부가 규제를 계속 이어가겠다, 이런 기조로 봐야 되는 겁니까?

[박원갑]
지금 경제는 양면이죠. 전체 대출제도의 건전성이랄까요. 이건 이어간다는 게 아마 기조인 것 같은데. 지금 시장이 워낙 안 좋으니까 일부 숨통 트기 차원에서 DSR이라든지 이런 걸 약간 완화한다는 그런 쪽으로 봐야 되지 않을까 싶고요.

[앵커]
그런데 전세자금 반환 쪽으로만 하는 거지, 큰 틀에서는 바뀌는 것 없다, 이렇게 봐야 되지 않습니까?

[박원갑]
그렇게 봐야 되지 않겠습니까? 물론 우리가 특례보금자리론 같은 경우에는 DSR 규제를 받고 있지 않습니다. 그것도 역시 한시적으로 도입하는 거잖아요. 그래서 제 생각에는 역전세난이 과연 앞으로도 계속될 거냐 하는 부분이거든요. 그때 가면 또 대책이 필요하다, 이런 말씀을 드릴 수밖에 없는데. 그래서 갭투자 문제를 좀 더 손을 대야 되는 게 아닌가. 이게 바로 역전세 문제가 갭투자에서 나왔다고 보는 거거든요.

그런데 개인끼리 전세를 놓지 말라, 놓아라 이렇게 정부가 규제는 할 수 없죠. 그런데 다만 임대사업자에 대해서는 조금은 규제를 할 수 있지 않겠느냐. 가령 보증금을 집값의 일정 부분 이하만 받도록 한다면 나름대로 혜택을 줄 수도 있다는 생각이 들고요.

그래서 우리가 지금은 어쩔 수 없이 위급한 상황을 해결해 나가는 완충장치는 필요하지만 장기로 보면 임대사업자도 저는 전세형 임대사업자보다는 결국 월세형 임대사업자를 육성해야 세입자도 깡통전세로 피해를 입지 않게 되지 않을까, 이런 제도적 개선도 함께 생각해야 되지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.

[앵커]
대출금리 걱정하시는 분들한테는 가장 큰 관심사일 텐데. 기준금리 지금 고점 찍었다는 평가가 나오고 있는데 기준금리는 내려갈까요?

[박원갑]
기준금리는 약간 시장하고 금통위원들의 생각이 다른 것 같아요. 한때 시장 채권 전문가들은 연말에 기준금리가 인하될 수 있지 않을까, 반반 정도 인하 가능성을 보고 있던데. 금통위원들은 물가 봐라, 지금. 소비자물가가 3%잖아요. 한 2% 정도 와야 금리인하를 할 수 있을 텐데 꿈 깨라, 이런 얘기를 하고 있거든요. 그래서 기준금리는 대체적으로 통설로 보면 올해는 힘들고 아마 내년 정도 가야 되지 않을까 이렇게 보고 있는 겁니다.

[앵커]
마지막으로 시중은행들이 4%대 금리가 깨져서 지금 시중은행이 특례보금자리론보다 어떻게 보면 대출적으로 이점이 있다, 이런 얘기가 나오면서 특례보금자리론이 시들해지는 영향이 있습니다. 여기에 대해서는 그러다 보니까 특례보금자리론도 조금 손봐야 되는 거 아니냐는 목소리가 나오는데 여기에 대해서 어떻게 생각하십니까?

[박원갑]
그런데 금리를 그렇게 크게 낮추기는 쉽지 않을 거예요. 왜냐하면 특례보금자리론을 주로 발행을 뭘 가지고 하냐면 주택저당증권이라고 MBS를 가지고 하는데 이게 4%대입니다. 그러면 특례보금자리론 최하단보다 높은 상황이죠. 그러니까 금리인하가 그렇게 쉽지 않을 텐데. 다만 특례보금자리론은 9억 이하는 DSR 규제가 없잖아요. 이런 경우는 활용하되, 일단 빌렸다가 나중에 변동금리로 중도상환수수료 없이 바꿀 수 있습니다. 그래서 충분히 탄력적으로 대응할 수 있으니까 이걸 이용해 보는 것도 나쁘지 않다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께 했습니다.

오늘 말씀 고맙습니다.