서울 '활기'·지방 '침체'...연휴 이후 부동산 시장은?

■ 진행 : 조진혁 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN24] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
서울 등 수도권에선 부동산 시장이 점차 활기를 띠고 있습니다. 하지만 지방의 사정은 다른데요. 악성 미분양이 더 늘어나는 등양극화가 뚜렷해지는 모습입니다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원과연휴 이후, 하반기 부동산 시장 전망해 보겠습니다. 어서 오십시오.

일단 구체적으로 전망하기 전에 집값 상황부터 알아볼까요?

[박원갑]
주로 시장을 보여주는 지표는 여러 가지인데 실수요자 입장에서 말씀을 드릴게요. 그래서 실거래가 중심으로 말씀을 드리는데, 전국 기준으로 보면 올 7월까지 4.4%가 올랐어요. 그리고 서울은 11%로 강한 반등이 왔고요. 아까 말씀하신 것처럼 지방은 한 1.2%밖에 못 올랐어요.

그러니까 시장의 양극화가 굉장히 심하다는 것을 아파트 실거래가를 통해서도 우리가 확인을 할 수 있고요. 그런데 표본 통계라고 또 다른 국가 공식 통계가 샘플 통계거든요. 이건 올 들어서 보면 서울은 최근에 약간 올랐지만 작년 말 대비해서 여전히 3% 떨어져 있고요. 전국은 한 5.3% 정도 역시 하락해 있는 상황이다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
수도권과 지방에 이런 차이가 있는 가장 큰 이유는 뭘까요?

[박원갑]
일단 지방은 경제 자체가 그렇게 튼실하지 않고요. 또 그리고 인구도 주는 그런 측면도 있는데 근본적으로 미분양이 많잖아요. 지금 미분양이 대부분 지방에 있다 보니까 말하자면 시장이 소화불량에 걸렸다는 거거든요. 그러니까 그대로 그게 결국은 통계로 드러난다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
청약시장도 비슷하게 흘러가고 있습니까?

[박원갑]
그렇습니다. 청약은 거의 서울 같은 데 100:1 이렇게 얘기를 하잖아요. 이게 당첨된다는 게 거의 천연기념물 수준이다 이런 얘기를 할 정도고, 로또다, 이런 얘기를 하는데 지방은 역시 경쟁률이 거의 미달에서 약간 면하는 수준, 아니면 제로 청약단지들이 나올 정도로 심각한 미분양 홍역을 앓고 있다고 볼 수 있는데 왜 그러면 지방이 이렇게까지 미분양이 많냐. 여러 가지 말씀드렸잖아요.

집값이 안 오른 것도 있고 그리고 분양가가 비싸죠. 소비자들이 바보가 아니잖아요. 그러니까 주변 시세보다 싸면 당연히 새아파트 좋아하니까 분양을 받는데 결국 분양 안 받는다는 것은 집값이 오를 가능성도 크지도 않고 분양가도 비싸다 보니까 결국은 수요자들이 주저한다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
결국에는 집값이 오르는 데는 공급 부족이 큰 요인이기 때문에 정부가 대책을 내놨습니다. 핵심은 공공주택을 추가로 공급하고 건설사들에게는 PF 대출을 지원하겠다, 이렇게 내놨는데 이런 대책이 실효성이 있을 거라고 보세요?

[박원갑]
일단은 정부 입장에서는 민간이 지금 제 구실을 못하고 있잖아요. PF 이것도 결국은 연체되고 있는 상황이고. 심각한 돈맥경화증이라고 하잖아요. 동맥이 아니라 돈, 머니. 그런 상황에서 결국 공공이 나서서 추가적으로 12만 가구 정도를 공급을 하겠다, 이렇게 얘기를 하는데 일단 시장에 신호를 보낸 겁니다.

공급을 그렇게 걱정하지 마세요라고 결국은 무주택자들 보고 결국은 너무 급하게 집 사지 마시고 기다리면 공공택지에서 싼 집이 많이 나올 테니까 조금은 참으십시오라고 신호를 보낸 건데 이게 만약에 그런 신호가 제대로 무주택자한테 다가가려면 그게 구체화돼야 될 거잖아요.

그래서 공급 확대 신호가 믿음이 되도록 하려고 하면 그러면 부지 계획 같은 것도 구체적으로 발표가 돼야 되고, 그다음에 자원은 어디 있느냐, 이런 것을 종합적으로 청사진들이 나와야 될 것이고 무엇보다 제 생각에는 3기 신도시 기다리고 있는 MZ세대분들이 많아요.

그런데 이게 자꾸 딜레이되고 있거든요. 그래서 빨리 3기 신도시 같은 데서 조기청약이 있거든요. 일반청약보다 1, 2년 앞서서 분양하는 거 있잖아요. 그런 가시적인 모습을 보여준다면 지금 무주택자들 약간 불안심리를 보이고 있거든요.

그러니까 이번에 대출 내서 집을 많이 샀잖아요. 그래서 수요를 이연시켜야 된단 말이에요. 그러기 위해서는 결국은 실행력이 아닌가 이렇게 저는 보고 있습니다.

[앵커]
지금 착공이나 인허가 지지부진하고 건설사가 분양을 미루다 보니까 이렇게 정부까지 나서서 공급 늘려라, 이렇게 신호를 보내고 있기는 하지만 그럼에도 가장 중요한 게 안전이지 않았습니까? 최근에 YTN 단독 보도로 나오기도 했습니다마는 외벽의 철근 일부가 누락되기도 하고요. 그런 부분에서 설계부터 시공, 감리까지 정부가 나서서 어느 정도 감독을 해야 되는 것 아니냐, 그런 필요성을 지적하는 부분들도 있거든요.

[박원갑]
그렇죠. 말씀을 잘해 주셨는데요. 사실상 지금 LH 아파트 기다리고 있는 청약 대기자들이 너무 많습니다. 이런 상황에서 이게 아파트가 안전해야 되잖아요. 그런데 이게 순살 아파트니, 여러 가지 부실 문제가 나오면 어떻게 분양을 받겠어요.

그러니까 이것도 신호가 엉뚱한 방향으로 갈 수 있기 때문에. 그래서 여러 가지 그런 순살 아파트니, 여러 가지 그런 문제가 많은데 제 생각에는 어떻게 보면 단순하게 재발방지 시스템 정도 가지고는 안 될 것 같아요. 어떻게 보면 지금 복잡한 전관예우, 회사들에 대한 거 있잖아요. 이런 카르텔 문제도 적지 않고, 또 하청에 재하청을 하잖아요.

이런 하도급 구조에 대한 혁파, 이런 것들도 뒤따라야 될 것 같고, 그러니까 지금 LH가 이번에 어떻게 보면 좀 더 속도를 내야 된단 말이에요. 그러면 빨리 이걸 재정비를 해서 결국은 지금 무주택자들의 불안심리를 진정시켜야 되는 게 아닌가, 이런 생각을 해보고 있습니다.

[앵커]
이 무주택자 입장에서 앞서서 언급을 해 주셨듯이 정부가 공공주택을 공급하겠다라고 대책을 내놓으면서 조금 기다려라라는 신호를 보냈다고 하셨는데 언제쯤 그러면 내 집 마련을 하는 게 좋을까요?

[박원갑]
그게 며느리도 잘 알기 힘든 문제인데, 다만 추석 이후 시장과 맞물려 있는 얘기입니다. 그래서 저는 약간 추석 이후에는 바로 하락세로 접어들 것 같지는 않고요. 상승률이 둔화되거나 소강 가능성이 있다고 보고 있습니다. 왜 그러냐 하면 결국 가격이라는 것은 수요와 공급의 변주곡이죠. 그런데 지금 매물 건수는 늘어나고 있어요. 그런데 결국은 그동안에 수요가 받쳐줬잖아요.

특례보금자리론이라든지 이런 대출이 5개월 연속 늘어났잖아요. 그러다 보니까 매물이 늘어나도 가격이 오른 상황인데 지난달 27일부터 특례보금자리론 일반형 판매가 중단됐잖아요. 그다음에 50년짜리도 어떻게 보면 판매를 안 하는 거고. 아까 보도에서 보신 것처럼 지금 금리가 또 오를 가능성이 있단 말이에요.

그러면 상반기에 또 싼 게 다 팔렸잖아요. 역전세난도 지속되고 있고. 그래서 전반적으로 보면 아마 4분기로 가면 갈수록 소강 국면 가능성이 있기는 있는데 집값이 단기간에는 아마 바로 빠지지는 않지 않을까, 이렇게 보는데 왜 그러냐 하면 지금 한국은행에서 조사한 소비자심리지수라는 게 있습니다.

그러면 집값이 올라갈 건지 내려갈 건지에 대한 지표가 있어요. 매달 발표합니다. 9월이 110이었어요. 100이면 올라갈 것으로 보는 사람이 많다는 거거든요. 그런데 아마 이게 조금 꺾일 거라고 보입니다. 그렇지만 아마 단기간에 올가을에는 그렇게 나타날 가능성이 적고, 아마 연말로 가면 갈수록 일부 약세 가능성은 있기는 한데 문제는 고분양가 부분하고 그다음에 공급 부족 불안심리가 또 있잖아요.

이게 있어서 아마 곧바로 약세로 접어들기는 좀 힘들 건데 다만 이게 언제 약세로 접어들지는 그거는 맞히기는 힘든데 다만 제가 드리고 싶은 것은 우리가 과거에 흘러갔던 그런 모습들하고 지금하고 약간 데자뷔 같은 복사판, 이런 얘기를 한단 말이에요. 그게 2008년부터 2012년 사이의 얘기예요.

그래서 2008년에 집값이 크게 빠졌잖아요, 리먼 사태 때문에. 작년에 미국발 고금리 사태 때문에 집값이 크게 빠졌죠. 그리고 2009년도에 집값이 급등을 했어요. 그러고 나서 3년 조정을 받았단 말이에요. 올해 집값이 지금 서울이 벌써 11% 올랐죠. 이 추세로 보면 아마 13%에서 14% 정도는 오를 거란 말이에요.

작년에 서울 아파트가 22% 빠졌어요. 일부 회복했죠. 그런데 2009년만큼 급등을 하지 않는다면 우리가 더블딥라고 하거든요. 이게 W자형 모습까지는 안 나타나더라도 약한 형태의 더블딥 가능성도 있다. 그래서 지금 무주택자분들이 걱정이 많으신데 방법은 두 가지입니다.

제가 봤을 때는 분양 쪽은 계속 노크를 해보셔야죠. 분양은 절대로 놓치시면 안 되고요. 그런데 그것도 주변 시세보다 한 10% 정도 싼 것 중심으로 보셔야 되죠. 무조건 고분양가를 청약할 수는 없잖아요. 그다음에 결국은 다리품, 손품, 요새 머리품이라고 하는데 이걸 삼품이라고 합니다.

그래서 주변 급매물을 찾아보는 수밖에 없어요. 고점이 언제냐 하면 2021년 10월이었거든요. 그때 대비해서 20~30% 정도 싼 것을 중심으로 접근을 하셔야 되는데 꼭 필요하신 분들만. 투자라고 생각하시는 분들은 집값이 과거의 그런 모습들이 안 나타난다고 확정적으로 말할 수 없잖아요. 그래서 조금 그런 것은 보수적으로 보시되, 꼭 사셔야 될 분들은 손품, 다리품, 머리품 팔아서 결국 급매물 사는 것하고 분양 쪽에 노크해 보시면 되겠다, 이런 말씀을 드립니다.

[앵커]
시장은 계속 상승세고 공급량이 감소될 것이라는 예상이 들다 보니까 지금이 적기가 아니냐, 그렇게 해서 무리해서라도 집을 사려는 사람들이 많아지고 있는데 그러다 보니까 서울에서 집을 사려고 하면 내 월급의 40%는 원리금상환을 부담해야 된다, 이런 이야기도 나오거든요. 이런 현상에 대해서는 어떻게 보십니까?

[박원갑]
너무 과도한 거죠. 이게 주택금융공사에서 지표를 발표를 해요. 그래서 그게 2분기에 정확하게 주담대 원리금 부담이 소득의 41% 정도를 부담을 해야 된다는데 그걸 지수로 따지면 165예요. 그런데 작년 3분기에 이게 200을 넘었어요.

214까지 됐는데 그때는 소득의 53% 정도 됐는데 그때보다 약간 낮아졌죠. 그런데 역대 평균이 있을 거잖아요? 정상치 기준이 얼마 정도 되냐면 주담대가 소득에서 차지하는 비중이 한 33% 정도. 33%에서 25% 정도. 그래서 이게 지수로 많이 따지는데 130에서 140 정도를 적정으로 보거든요.

그 얘기는 무슨 얘기냐. 지금은 주택 가격이 약간 버블이 있다는 얘기예요. 그런 측면에서 보면. 그래서 제가 너무 무리하게 사지 마시라, 이런 말씀을. 추격매수는 특히 위험하다고 저는 보는 거죠. 왜냐하면 수요 쪽에서 약간 줄 수 있거든요. 그래서 굳이 사시더라도 급매 아니면 나설 필요가 없다, 이런 말씀드립니다.

[앵커]
지방 부동산 시장 얘기를 해보겠습니다. 서울 아파트는 그나마 회복을 하고 있는데 지방이 문제입니다. 악성 미분양이 가장 큰 문제라고요?

[박원갑]
지금 악성 미분양이 오히려 늘었어요. 그래서 8월 통계로 보면 수도권은 줄었는데 오히려 지방은 한 달 전보다 5.8%가 늘었는데 이게 무슨 얘기냐 하면 이게 불 꺼진 아파트라고 하는 거예요. 준공이 되고 나서 결국은 이게 입주도 못하고 있는 거죠. 이게 가장 심각한 소화불량이라는 것을 의미하는 거거든요.

그러니까 그만큼 사정이 안 좋다, 이렇게 보면 될 것 같고. 제가 보면 광역시는 그나마 좀 괜찮은데 기타 지방이라고 하거든요, 이곳에서는 굉장히 수급이 꼬여있다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
지금 전세 거래도 심상치 않은 상황에서 내년 상반기에 만기 도래하는 전세 계약 중에 60%는 역전세, 10%는 깡통전세 위험이 있다, 이런 이야기가 나오거든요. 전세 거래 위험에 대해서는 어떻게 전망하십니까?

[박원갑]
지금 아파트보다 비아파트에서 굉장히 적색 경보, 이런 얘기를 하고 있죠. 그래서 지금 자료를 보니까 예산정책처에서 나온 자료를 보니까 역전세난은 지금 경기인천이 심각하고요. 그리고 아파트가 심각합니다. 그래서 이게 무슨 얘기냐 하면 역전세난은 2년 전 대비해서 전세 가격이 올랐는지 내렸는지를 얘기를 하는 거예요.

그런데 깡통전세는 세입자 쪽에서는 내 전재산이잖아요. 이게 어떻게 보면 공중으로 분해되느냐, 이걸 보여주는 건데 그건 비수도권이 심각하고 오히려 오피스텔이 심각한 것으로 이렇게 나왔어요. 그래서 제 생각에도 아마 역전세난은 올 하반기부터 시작돼서 내년 상반기까지 지속될 수밖에 없을 것 같고, 올 4분기에 아마 피크가 될 가능성이 있어요.

다만 전세 가격은 아파트 전세 가격은 역전세난하고 약간 다른 겁니다. 지금 서울 기준으로 보면 아파트 전세 가격은 5월부터 오르고 있어요. 전국은 7월부터 오르고 있거든요. 왜냐하면 역전세난 2년 전하고 비교한다고 했죠. 아파트 전세가격 동향은 작년 말이나 아니면 지난달 기준으로 하니까 조금 꿈틀거리고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 그래서 제 생각에는 이번에 전세금 반환자금 대출을 1년 한시적으로 했잖아요.

그래서 제 생각에는 아파트보다는 비아파트 쪽에서 심각해질 가능성이 있다. 도저히 이게 수급이 어떻게 보면 굉장히 엇박자가 나는 상황인데 매매하고 전세하고 맞물려 있잖아요. 그런데 실제로 보면 8월에 아파트 실거래가 예상치가 나와요. 잠정치라고 있는데 이건 아파트는 약간 소폭 플러스가 나와요.

그런데 다세대 연립은 실거래가가 올 들어서 전국적으로 1.1% 올랐는데 8월 잠정치가 마이너스 1.2예요. 그러면 결국은 매매 가격이 떨어진다는 매물은 그러면 거기에 살고 있는 세입자도 불행에 빠질 수 있다는 것을 말하는 거잖아요.

그러니까 지금 다세대, 다가구 입장에서는 집주인은 새로 들어오는 세입자가 전세여야 된단 말이에요. 그래야 기존 세입자를 내보낼 거 아니에요? 그런데 들어오는 세입자는 전세 안 들어간다고 하잖아요, 전세 공포 때문에. 월세로 들어가려고 하죠. 수급에 어떻게 보면 불균형이 생기다 보니까 앞으로 제 생각에는 역전세난과 깡통전세 이 부분은 아파트보다는 비아파트 이쪽에 더 모니터링을 강화해야 되지 않을까 보고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.