금리 올려도 주담대 증가...8월 주택 공급 내용은?

■ 진행 : 권준수 앵커, 윤보리 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원

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[앵커]
은행권이 대출 금리를 올리고 있지만, 부동산 매수 심리가 꺾이지 않고 있습니다.

이런 가운데, 정부가 다음 달 추가 주택 공급 확대 방안을 발표하는데요. 어떠한 내용이 담길지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원과 전망해보겠습니다. 안녕하십니까.

주요 시중은행 주택담보대출 잔액이 이제 한 달 만에 5조 원 넘게 증가했습니다. 부동산 시장이 완전히 살아났다, 이렇게 봐도 될까요?

[박원갑]
네, 아마 시장을 보는 여러 가지 척도가 있는데요. 거래량에서 볼 수가 있을 것 같습니다. 거래가 늘어난다는 것은 어떻게 보면 대출도 늘어난다는 거죠. 집값이 비싸니까 어차피 집을 사려면 대출을 내야 되니까요. 실제로 거래량을 보니까 지금 6월 거래량까지 집계가 되고 있거든요. 이달 말까지 아마 집계가 될 텐데 서울 아파트가 7300건을 넘었습니다.

그리고 경기도 보니까 1만 3000건 정도가 넘었는데 2006년부터 작년까지 역대 평균을 보면 월 거래량입니다. 서울이 6040건이죠. 7300건이니까 훨씬 넘었다고 보면 되고 경기도도 한 1만 2000건 정도가 됩니다. 그러니까 1000건 이상 넘었다고 보면 될 것 같고요. 특히 서울이 지난주에 주간 상승률을 보면 0.3%잖아요. 굉장히 높은 겁니다. 연간 52주잖아요. 곱하기 52만 해봐도 15%를 넘기 때문에 정부 입장에서는 시장을 예의주시하고 있는 게 아닌가 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
구체적으로 어떤 지역들이 이렇게 살아나고 있는 건가요?

[박원갑]
서울하고 그다음에 경기, 인천 쪽이 활발하게 거래가 되고, 지방은 많은 보도를 통해서 들으셨겠지만 안 좋습니다. 지난해 오른 데도 없고요. 올 상반기 동안에 오른 데도 거의 강원도라든지 일부 지역에 불과하고요. 거의 다 계속해서 조정을 받고 있다, 이렇게 보시면 되고. 지금 시장을 어떻게 보면 이중 양극화라고도 볼 수 있지만 삼중 양극화라고도 얘기하거든요. 다세대, 다가구는 서울 지역에서도 거래가 많지 않고 가격도 떨어지고 있습니다. 그래서 지금 문제는 뭐냐 하면 바로 지금 수도권에 있는 아파트의 문제다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러면 수도권 아파트라고 하면 서울 안에서도 강남 다르고 강북 다를 텐데 대부분 다 상승세를 띠고 있는 건가요?

[박원갑]
대체적으로 플러스를 보이고 있는데 다만 과거와 차이가 나는 게 과거에는 동조화 현상이라고 해서 같이 움직였잖아요. 그런데 지금은 노도강 이런 쪽은 오히려 일부 단지들은 마이너스가 나올 정도로 시장의 온도 차가 심하다, 이렇게 보시면 되는데 이런 게 주택시장의 핵심 수요층과 약간 구매 패턴이 달라져서 그렇습니다. 주로 MZ세대들은 아무래도 새집을 선호하는 그런 경향. 그리고 갭투자가 과거처럼 그렇게 많지 않습니다.

오히려 정주공간이라고 해서 살 집을 사는 경우가 더 많죠. 그래서 최근에 아마 보도를 통해서 들으셨겠지만 성동구 이런 데가 많이 올랐다, 이런 얘기를 들으셨을 텐데 거기 아무래도 금호동이나 옥수동이 재개발이 진행되면서 신축이 많잖아요. 그리고 강남이나 도시 접근성이 좋다 보니까 주로 30대 후반, 40대 초반 MZ세대들이 사자에 나서고 있다. 이러다 보니까 서울도 같은 서울이 아니라 굉장히 온도차 혹은 차별화 양상이 커지고 있다, 이렇게도 해석을 해보고 있습니다.

[앵커]
말씀해 주신 대로 20대와 30대 사이에는 얼어 죽어도 신축 아파트. 얼죽신 이렇게 얘기도 하는데 다세대, 다주택은 피하고 또 이렇게 신축 수도권 아파트만 선호하는 이유, 또는 그 배경에 대해서는 뭐라고 보십니까?

[박원갑]
제가 보기에는 두 가지 정도로 꼽을 수 있는데요. 일단 풍요로운 시절에 태어난 선진국 국민입니다. 그러면 주거 만족도 준고점이 높을 수밖에 없죠. 윗세대들은 따뜻한 물만 잘 나와도, 난방만 잘돼도, 우풍만 없어도 좋습니다, 이런 경향이 있고요. 그리고 두 번째로 보면 안전에 대한 강박점 같은 게 있는 것 같습니다. 그래서 다세대, 다가구 가려기보다 아예 오피스텔에 가려는 그런 경향들이 MZ세대 사이에서 많이 나타나고요. 굳이 하나 더 언급하자면 가치관도 있는 것 같습니다. 현재주의적 가치관 그리고 욜로라고 많이 하잖아요.

그런 경향. 그래서 기성세대처럼 몸테크를 잘 안 하려고 합니다. 그러니까 낡은 아파트에 가서 옛날에 보면 꿩 먹고 알 먹고 이렇게 했잖아요. 재건축되어서 나중에 돈도 버는 그런 관념이 기성세대보다 조금 약하다. 그러니까 지금 당장의 행복이 더 중요한 겁니다. 그러다 보니까 신축으로 쏠림 현상이 나타나고, 물론 요새 신축 아파트들 보면 주민시설이 잘돼 있잖아요.

헬스시설이라든지 이런 게 잘돼 있다 보니까 아파트가 진화하죠. 소득이 높으니까 당연히 새 아파트를 선호하는 경향이 짙어질 수밖에 없다, 이렇게 보는데 이게 시사하는 바가 있어요. 뭐냐 하면 전체 재고 주택 양도 중요하지만 준공 물량이 어느 정도 되느냐, 신축 물량이 어느 정도 되느냐도 주택 시장에 매우 중요한 포인트가 됐다는 겁니다. 시장의 영향력이 훨씬 크다, 이렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.

[앵커]
방금 말씀해 주신 것처럼 당연히 같은 값이면 다옹지마. 당연히 신축이 구축보다 좋은 건데 다세대랑 다주택을 피하는 게 전세사기와 영향이 있을까요?

[박원갑]
그거와 맞물려 있습니다. 원래 출발은 빌라 전세사기부터 시작이 됐죠. 그러니까 세입자 입장에서는 불안하잖아요. 그러니까 이런 생존 본능 때문에 다세대나 다가구로 들어갈 때는 전세로 안 들어가고 아예 월세로 들어가려는 거죠. 전세는 아파트로만 쏠림 현상이 나타나는 거고. 그런데 집주인 입장에서 생각을 해봐요. 그러면 새로운 세입자를 전세로 받아야 되잖아요?

그래야 기존 세입자를 내보낼 텐데 계속 월세로만 들어오려다 보니까 수요와 공급에 엇박자가 발생하는 겁니다. 그러면 사려는 분들도 목돈이 없잖아요. 그러다 보니까 지금 매매든 전세든 침체라고 보면 되는데 다만 최근 들어서 거래는 약간 늘어났어요. 그런데 아직까지는 과거처럼 크게 아파트 대체재로서 기능을 하기에는 약간 시대가 조금 변했다, 저는 이렇게도 분석해 보고 있습니다.

[앵커]
이런 가운데 내일 무순위 청약이 시작이 됩니다. 반포와 목동, 동탄 등에서 진행이 되는데 여기에 100만 명 이상 몰릴 거다, 이런 예상들이 있더라고요. 어떤 이점 때문입니까?

[박원갑]
일단 분양가가 조금 싼 것 같아요. 그러니까 말씀하신 것처럼 세 군데, 그러니까 내일부터 화요일까지 세 곳에서 분양을 하는데 반포동 원펜타스 재건축 아파트하고 그다음에 신정동의 호반 그다음에 동탄역의 롯데캐슬, 세 곳인데요. 동탄역 롯데캐슬만 줍줍 개념이고요. 나머지는 그냥 일반 청약이라고 보시면 될 것 같습니다. 그런데 반포동에 있는 원래 신반포 15차 재건축을 하는 건데 일반 분양분이 한 292가구 정도 돼요. 제법 되잖아요.

그리고 목동 거는 같이 이틀 동안 청약을 하는데 이건 계약취소 한 데 따른 재공급입니다. 2가구밖에 안 되기 때문에 이건 일반 과정을 밟는다고 말씀을 드리고 싶고. 그런데 동탄 롯데캐슬은 다섯 가구 정도가 나오는데요. 이 중에 줍줍도 포함되어 있는 것 같습니다. 그런데 제가 분양가 말씀을 드렸는데 33평, 그러니까 국민주택 규모로 따져보면 반포 아파트가 한 23억 정도. 그다음에 목동은 한 7억 정도. 그다음에 동탄은 한 6억 정도라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
경쟁률이 보통 이렇게 되면 얼마나 예상됩니까?

[박원갑]
기본이 100:1이죠. 그러니까 아까 반포동 같은 경우도 분양가상한제가 적용되지 때문입니까? 당연히 분양가가 주변 시세보다 15억에서 20억 차이가 난다 얘기를 하는 거고. 목동도 거의 전셋값이다, 이런 얘기도 하고요. 동탄도 역시 굉장히 싼 상황이기 때문에 아마 내일하고 모레는 청약을 제법 많이 할 것 같습니다.

[앵커]
그런데 아무리 싸다고 해도 괜히 뛰어들었다가 낭패를 볼 수도 있다고 하더라고요.

[박원갑]
그러니까 운도 따라야 되겠죠. 추첨제 물량이 제법 있습니다. 운도 따라야 되지만 자금입니다, 자금 문제. 그러니까 아까 반포동 말씀을 올렸잖아요. 그런데 이게 후분양을 하거든요. 당장 필요한 돈이 계약금 20%예요. 그래서 적어도 4억 정도는 현금을 쥐고 있어야 되고. 그러면 3년 동안 전세를 놓을 수 있다는 거거든요. 그다음에 실입주를 하셔야 되는데, 분양가가 23억이면 그러면 대출을 낸다 하더라도 절반 이상 못 내잖아요. 나머지 그러면 12억 이상 가까이 되는 돈이 있어야 되는데, 그래서 청약을 하시는 것은 저는 좋은데 자금 마련 계획도 같이 해야 되지 않느냐, 이런 생각을 해보고 있습니다.

[앵커]
그러니까 조달할 수 있는 현금이 충분해야 된다, 이런 말씀이신 거죠? 그러면 본격적으로 아까 말씀해 주신 대로 수도권과 지방 차이가 많이 나고 있습니다. 보니까 아파트 매매가격지수 놓고 보면 서울이 18주 연속으로 해서 1.9% 상승한 사이에 대구 같은 경우 36주 연속 1.6% 하락했거든요. 양극화 문제, 수도권과 비수도권의 간극, 계속 해소가 안 되는 원인은 뭐라고 보십니까?

[박원갑]
가장 근본적인 문제는 미분양이 지방에 80%나 되지 않습니까? 그러니까 이게 소화불량이 걸렸다고 볼 수 있거든요. 그 외에도 지역경제가 침체된다든지 주택 수요층이 바로 젊은층이잖아요. 이탈한다든지 이런 게 맞물려 있다고 볼 수 있는데, 한편으로 보면 지방 아파트값이 미국발 고금리 쇼크로 수도권 집값이 곤두박질 쳤을 때 상대적으로 덜 하락했다, 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
오히려 많이 올랐던 수도권이 많이 내리고.

[박원갑]
그러니까 어떻게 보면 2022년에 미국발 고금리 쇼크가 터지면서 아파트 실거래가를 보면 서울, 경기, 인천이 거의 22% 똑같이 빠졌거든요. 그런데 지방은 10%밖에 안 빠졌습니다. 그러니까 덜 빠지니까 가격 메리트가 없었다, 이렇게도 볼 수 있는 거죠. 그리고 지방은 통화량이라든지 금리 영향을 덜 받습니다. 집값이 상대적으로 싸다 보니까. 그러니까 지역 경제 영향을 많이 받는 특성이 있다 보니까 이번에 유난히 탈동조화 현상이 나타나는데 저는 개인적으로는 지방도 아마 내년 하반기 정도 가면 그렇게 확 불타오를 정도는 아니지만 온기가 돌지 않을까, 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 분양이 계속해서 줄기 때문에 그렇습니다.

[앵커]
지방 미분양이 80%에 달한다는데 어쨌든 이런 가운데 정부가 다음 달 중으로 추가 공급 확대 방안을 발표한다고 합니다. 어떤 관점에서 접근을 해봐야 될까요?

[박원갑]
무주택자들한테 집 사지 말고 공급 많이 할 테니까 기다리십시오. 지금 사지 마십시오라고 하는 강력한 신호를 보내는 거라고 볼 수 있을 것 같아요. 지금 예상되는 대책은 재개발, 재건축 같은 정비 사업에서 절차를 단축하거나 아니면 3기 신도시 주택 공급을 좀 더 앞당긴다든지 아니면 추가적으로 택지 지구를 공개하거나, 아니면 비아파트 있지 않습니까? 오피스텔이라든지 다세대, 다가구 쪽 활성화 대책이 나오지 않겠느냐, 이렇게 보고 있고요.

아마 정부가 좀 더 공급 드라이브를 걸 겁니다. 약간 놀랄 정도까지 저는 대책이 나올 거라고 보고 있거든요. 왜냐하면 민간이 지금 PF 문제 때문에, 그리고 고금리 때문에 몸을 사리고 있잖아요. 그러면 할 수 있는 것은 정부가 분양 공백을 메꿔야 되는데 좀 더 과감하게 나설 가능성이 있지 않느냐, 이렇게도 보고 있습니다.

[앵커]
말씀해 주신 대로 비아파트, 오피스텔 같은 경우에 청년들을 위해서는 사실은 이것도 더 많이 공급을 해야 된다, 이런 주장도 있잖아요. 그에 대해서 어떻게 보십니까?

[박원갑]
저는 찬성입니다. 왜냐하면 아까 제가 MZ세대의 주거관에 대해서 말씀을 올렸잖아요. 그런데 요새는 헌 아파트 들어가 사느니 아예 신축 오피스텔에 들어가 살겠다는 젊은 세대가 많습니다. 젊은 세대들은 오피스텔을 살림집으로 봅니다. 그래서 오피스텔 같은 경우 도심에 공급이 된다면 아파트가 많이 모자라잖아요, 어떻게 보면. 신축 중심으로. 그런데 이걸 어느 정도 완충을 해 줄 거라고 보고 있는데 이번에도 아마 그런 대책이 나올 거라고 보고 있습니다. 그런데 저는 오피스텔을 패스트푸드 주택이라고 말씀을 드리고 싶습니다.

그러니까 햄버거처럼 금방 먹을 수 있는 거죠. 재건축 아파트를 지으려면 10년 걸려요. 그런데 오피스텔은 한 6개월이면 짓거든요. 그러니까 그만큼 당기간에 공급을 확충할 수 있는 효과가 있는데, 문제는 건축비가 너무 많이 올랐어요. 요새 3.3제곱미터당 1000만 원을 넘어서, 심지어 1200만 원까지 나올 정도로 이런 건축비 부분이 복병이기는 한데 이런 부분들을 보완한다면 공급 확대 효과가 있지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.

[앵커]
그런데 어찌 됐든 지금 부동산 시장에 불이 오를 것 같으니까 정부가 가계대출을 줄이기 위해서 대출을 옥죌 것 같다, 이런 가능성들이 나오고 있거든요. 이 부분 어떻게 보세요?

[박원갑]
그렇죠. 이건 예정돼 있던 거죠. 가계부채 연착륙 대책이라고 보시면 되는데 말씀하신 것처럼 9월에 2단계 스트레스DSR 규제가 적용이 되면 이게 스트레스 금리를 0.75%포인트 더 부과하는 겁니다. 그렇기 때문에 대출 한도도 줄어들겠죠. 그런데 저는 정부 입장에서 보면 일종의 양동 작전을 펴는 것 같아요. 무슨 말이냐 하면 시장 안정을 위해서는 한쪽은 공급 확대 신호를 보내야 하죠. 또 한쪽은 수요 조절을 같이 할 수밖에 없어요. 왜냐하면 공급이 단박에 되는 게 아니니까요.

그게 가장 좋은 방법이 어떻게 보면 진입장벽, 대출의 문턱을 약간 높이는 방법으로 생각해볼 수가 있는 건데, 어떻게 보면 상반된 정책 같기도 한데 속내를 보면 그렇지 않습니다. 결국 시장 안정이라는 측면에서 보면 일리가 저는 있다고 보고요. 하반기에 만약에 집값이 안정이 안 되면 규제책은 나오기 힘들지라도 수요 조절책은 추가적으로 나올 수 있다, 이렇게 저는 보고 있습니다.

[앵커]
말씀하신 대로 DSR, 소득 대비해서 받을 수 있는 대출금을 줄여서 무리해서 영끌을 못하도록 한다는 거잖아요. 그리고 대출뿐만 아니라 전세보증 수수료율 같은 경우에도 정부가 손을 보겠다고 얘기를 하고 있는데 현실화 이야기를 하면서 주택도시보증공사가 보증수수료를 현실화하겠다는 이유가 뭡니까?

[박원갑]
보증 사고가 너무 많으니까 그러니까 HUG 입장에서는 적자 행진이 계속되다 보니까 아마 감내할 수준을 넘어섰다, 이렇게 보고 있는 것 같아요.

[앵커]
이번에도 적자가 심했잖아요.

[박원갑]
그래서 지금 작년에 보니까 단기순손실액이 3조 8000억 원입니다. 어마어마한 거잖아요. 이게 결국 공공재원이잖아요. 그러다 보니까 결국은 HUG 사장이 얘기하기를 보증사고 리스크가 높은 것은 조금 보증료를 올려야 되는 게 아닌가. 낮은 것은 또 낮추겠다, 이렇게 차등화하겠다고 얘기를 하는 건데, 결국 서민들한테는 큰 부담이 없도록 하겠다는 건데 제 생각에는 약간 오를 것 같습니다.

[앵커]
결국에는 세입자 부담 아닙니까?

[박원갑]
결국은 그렇게 될 수밖에 없을 것 같습니다. 그런데 아마 어느 정도 금액에 따라서 차등화는 좀 되겠죠.

[앵커]
끝으로 세법개정안 간략하게 짚어보겠습니다. 지난주에 정부가 세법개정안을 발표했는데요. 부동산 관련 내용을 보자면 혼인 그리고 인구 감소 지역에 대한 세제 특례를 주는 것 같아요.

[박원갑]
저는 혼인 특례 부분이 가장 저는 주목해볼 내용인 것 같아요. 그러니까 서로 혼인할 남녀가 결혼하기 전에 집이 한 채 있었다는 것 아니에요. 이렇게 되면 결혼을 하면 집이 두 채가 되잖아요. 그러면 여러 가지 불이익을 받으니까 한 채인 기간을 몇 년으로 해줄 거냐. 종전에는 5년이었는데 이제 10년 동안 해 주겠다는 거죠.

2배를 해 주겠다는 건데 지금도 60세 이상의 부모를 봉양하기 위해서 합가하는 경우가 있잖아요. 그것도 10년입니다. 같이 맞추겠다는 건데, 제가 왜 이게 주목해 볼 만하다고 말씀드렸냐면 나머지 법안들은 전부 다 국회를 통과해야 돼요, 대부분이. 그런데 이건 소득세법 시행령하고 종부세법 시행령입니다. 이건 그러면 정부 의지대로 할 수 있다는 건데 아마 이게 가을 정도 되면 시행이 되지 않을까 이렇게도 보고 있습니다.

[앵커]
그러면 말씀해 주신 대로 혼인뿐만 아니라 인구 감소 지역에 관해서도 세제 혜택을 제공한다, 이렇게 나오고 있는데 거래량과 매수세에 어떻게 변화가 있을까요?

[박원갑]
지방은 약간 늘어날 것 같습니다, 이렇게 되면. 특히 세컨드 하우스를 원하는 베이비부머 분들이 있잖아요. 이런 분들은 인구 감소 지역에서는 보면 충분히 메리트가 있는 거니까요. 그런데 이게 공시가격 4억이면 아마 시세로 한 6억 정도 되겠죠. 그걸 사면 1세대 1주택 비과세 인정을 해 주겠다는 건데요. 또 하나 나온 게 비수도권에 있는 준공 후 미문양도 같이 있습니다. 2개가 있는데 제가 정리해드릴게요. 인구 감소 지역은 1주택자가 이 혜택을 받기 위해서는 취득을 2026년까지 하셔야 되고요. 그다음에 비수도권의 준공 후 미문양은 내년 말까지 사셔야 됩니다.

그리고 금액은 인구 감소 지역은 아까 말씀드린 대로 공시가격 4억 원 이하고요. 그다음에 준공 후 미분양은 분양 가격 6억 원 이하여야 된다. 그리고 전용면적 85제곱미터 이하여야 된다, 이런 말씀을 드리고 그리고 보니까 인구 감소 지역을 보니까 수도권과 광역시는 근본적으로 안 된다고 나와 있는데 예외가 있더라고요. 수도권 접경 지역이 어디냐면 연천 같은 데죠. 그다음에 광역시 중에서 군 지역들. 가령 인천의 강화도 이런 데들은 아마 세컨드 하우스로 충분히 활용을 해도 세제상 불이익이 없을 할 수 있다, 이렇게 밝히고 있습니다.

[앵커]
달라진 부동산 관련 세법개정안까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.