■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 12월 23일 (월요일)
■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 핫플 거기 어때 시간입니다. 아쉽게도 최근에는 그렇게 핫하지는 않은 상황이 이어지고 있죠. 부동산 이슈 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장님과 함께 자세하게 분석해 보도록 하겠습니다. 연결돼 있습니다. 소장님 나와 계십니까?
◇ 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장(이하 김인만) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 예 안녕하십니까? 소장님 본격적인 이야기에 들어가기에 앞서서요. 이 뉴스 한번 살펴보도록 할게요. 우리가 부자 동네 하면 떠오르는 강남, 서초 이런 곳이 있잖아요. 그런데 지난해 소득 기준 소득이 가장 높은 자치구가 용산이었다고 하더라고요. 부촌의 세대교체 이런 것들이 발생하는 그런 추세라고 봐야 되는 겁니까?
◇ 김인만 : 이게 뭐 단순히 세대교체라고 보기는 좀 어려울 것 같고요. 용산도 부촌이고 강남도 부촌인데 좀 차이가 있습니다. 강남 같은 경우는 표준화된 고가 아파트들이 많이 있기 때문에 전문직이나 대기업 임원들이 많이 거주하고 계시고요. 용산 같은 경우에는 초고가 주택들 한남 더힐이나 나인원 한남 같은 회장님이나 뭐 기업들 대표들이 많이 거주하기 때문에 전체적으로 학교로 따지면 전국에 몇 등 하는 친구들이 많이 몰려 있는 곳들이 용산이라고 보여지고요. 뭐 그래도 반에서 10등 안에 들어가는 곳들이 강남이라고 보시면 될 것 같습니다. 모두 다 좋은 곳이니까 이게 어느 지역이 더 좋다 이런 경쟁은 좀 재미로 한번 보시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 예 그래서 재미로 앞서서 에피타이저처럼 이 말씀을 드려봤고요. 저는 쳐다도 보기 어려운 곳이라서 넘어가도록 하겠습니다. 대형 건설사 사이에서 용산, 강남 지역 재건축 재개발 수주 경쟁 한창이라고 하는데 이거 탄핵 정국 이런 정치적인 불확실성과도 연결돼 있다고 볼 수 있을까요?
◇ 김인만 : 탄핵 정국도 연결이 되어 있고요. 전체적으로 지금 건설 경기가 좋지는 않습니다. PF 부실 문제가 여전히 이어지고 있고요. 고금리 영향으로 전반적으로 건설업계가 굉장히 어려운 상황인데 그럼에도 불구하고 이렇게 어려울 때는 사업이 확실한 곳, 사업성이 좋은 곳 그리고 브랜드 가치를 올릴 수 있는 곳 우리가 광고 효과라고 하는데 브랜드 아파트를 올리게 되면 많은 분들이 지나가고 고급 아파트 같은 경우는 가만히 있어도 TV 광고하지 않아도 광고 효과가 있기 때문에 강남이나 용산 우리 앞서서 말씀드린 이 부촌 같은 경우는 사활을 걸고 있습니다. 서로 우리 브랜드를 선정하기 위해서 사활을 걸고 있는데요. 용산의 한남 3구역 한남 뉴타운이 굉장히 유명한 향후에 부촌이 될 예정인데 한남 3구역은 현대건설이 잡았고요. 한남 4구역은 우리나라 건설업계의 쌍두마차죠. 삼성물산과 현대건설이 지금 사활을 걸고 격돌을 하고 있는데 현대건설은 조합 가구당 1억 9천만 원 이익 보장하겠다는 돈으로 승부를 걸고 있고요. 삼성물산은 강남 대치동 유명 학원하고 병원들 유치하겠다고 인프라로 승부하고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 건설사가 유치하겠다 그러면 유치가 되나요?
◇ 김인만 : 뭐 열심히 노력을 하겠죠.
◆ 조태현 : 뭐 열심히 하겠죠 기대해 보겠습니다. 그런데 말씀해 주신 것처럼 이렇게 잘 나가는 곳은 여전히 뜨겁긴 한데요. 전반적인 상황은 굉장히 어려운 것 같아요. 지방의 중소 건설업계들 뭐 폐업이 잇따르고 있다 이런 상황이 뭐 보도가 계속되고 있는데요. 국내 건설업 생태계 자체에 문제가 생길 수 있는 거 아니냐 이런 우려도 나옵니다. 소장님은 어떻게 보십니까?
◇ 김인만 : 전체적으로 보면 지금 굉장히 어려운 상황입니다. 우리가 지금 서울에만 또 수요자 관점에만 이렇게 초점을 맞추다 보니까 올해도 여름에 집값이 많이 올랐다라고 접하고 있는데 지방 건설사들은 굉장히 어려움을 호소하고 있고요. 최근에 폐업하시는 분들 문을 닫는 건설사들 종합건설사들이 394곳이나 되고 전체적으로 지방이 많이 분포가 되어 있습니다. 미분양이 11월 기준으로 6만 5천 가구 정도 되는데요. 이 중에 80%가 지방입니다. 그리고 우리가 악성 미분양이라고 하는 다 지어도 분양이 되지 않고 빈집으로 남아 있는 준공 후 미분양도 계속 증가하고 있는데 전국적으로 한 1만 4천 가구 정도 되는데 지방이 80% 정도 차지하고 있기 때문에 여전히 굉장히 어려운 상황이다. 이게 빈집이 많다는 얘기는 건설회사 입장에서는 공사는 공사대로 하고 돈을 수금하지 못하는 상황이 발생하고 있는 거죠.
◆ 조태현 : 악성 재고죠.
◇ 김인만 : 악성 재고입니다. 악성 재고가 이게 쉽게 해결되지 않는 문제입니다. 그래서 아마도 올해도 힘들었고요. 2025년 내년에는 아마 계속 금융 비용들이 연체가 되고 있기 때문에 혹독한 겨울을 날 것으로 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 혹독한 겨울 갈수록 안 좋아지는 지방 시장. 전반적인 부동산 시장으로 이야기를 좀 더 확대해 보도록 하겠습니다. 환율 앞서도 말씀을 드렸는데 지금 1450원 넘었다가 1440원대 후반에서 머물러 있단 말이죠. 이런 환율도 부동산 시장에 악재로 작용한다는 분석이 나오던데 어떤 의미에서 그렇게 되는 겁니까?
◇ 김인만 : 음, 환율도 부동산 시장에 좋지는 않습니다. 최근에 자녀들 유학 보내신 분들은 근심이 굉장히 높아지고 있는데요. 기본적으로 금리하고 환율이 좀 맞물려 있습니다. 부동산도 경제의 한 축이긴 한데요. 금리가 떨어지게 되면 집값은 올라간다. 뭐 이런 이야기를 많이 하고 있는데 최근에 경제 불확실성이 굉장히 커진다는 거죠. 단순히 환율이 많이 올라가게 되면 기업들 수입 물가가 올라가게 되고 물가가 올라가게 되면 한국은행이 기준 금리를 못 내리지 않을까라는 걱정이 되는데 더욱 걱정은 미국의 트럼프 불확실성입니다. 트럼프가 되면 관세도 더 강하게 부과한다. 미국 내 세금도 감면해 준다. 이렇게 되면 결국에는 미국도 물가가 올라갈 것이고 한국은행도 한국도 물가가 올라가게 되면 최근에 기준금리 겨우 좀 내려가기 시작을 했는데 이게 생각보다 빨리 내려가지 않거나 못 내리게 만약에 인상으로 돌아서게 된다면 지금 딱 기준금리 인하만 기대를 하고 있거든요. 시장에서는 반대 상황이 발생하게 되면 굉장히 심리적인 충격도 받을 것 같고요. 최근에 국내 정치적 불확실성이나 여러 가지 어려운 부분이 많이 있는데 이게 경제적인 문제까지도 흔들린다면 또 우리 부동산 시장도 악재라고 볼 수도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀해 주신 것처럼 지금은 정치적인 불확실성까지 문제가 되면서 지난주에 전국 아파트 가격이 5주째 내림세를 이어갔거든요. 이렇게 되면 이거는 뭐 하락장의 초입이다 이런 전망도 나오는 것 같은데 소장님께선 어떻게 평가하십니까?
◇ 김인만 : 하락장의 초입이라고 보기에는요. 제가 볼 때는 이미 조정장 안의 구간에 들어가 있습니다. 우리가 2017년에서 2015년에서 2021년까지가 상승장이었고요. 2022년부터 등락을 거듭하는 조정장인데 최근에 좀 많이 떨어지긴 했습니다. 올여름 주간 가격 변동률 서울 아파트가 0.32%까지 올라갔는데 최근에 0.01%까지 내려왔기 때문에 올 여름 상승분은 대부분 반납을 했다라고 생각이 되고요. 여러 가지 어려운 점이 있는데 아무래도 정치적 불확실성이 지금 계속 누적이 되고 있고 경기 침체에 대한 우려, 단기 급등에 대한 피로감, 거기에 또 대출 규제까지 맞물리면서 투자 심리가 급격히 위축이 되고 있습니다. 가장 문제는 저는 정치적 불확실성인 것 같습니다. 지금 안개가 가득 끼었잖아요. 우리가 운전할 때도 안개가 끼면 어떻게 해야 되겠습니까? 잠시 멈춰야 되듯이 지금 모든 게 다 올스톱이 된 상태입니다. 집을 사려는 분들은 아예 신경도 쓰지 않고 일단 시켜보자 불확실성 제거될 때까지 그런 마음이고 집주인들도 어찌할 바를 모르기 때문에 지금 그냥 꽁꽁 얼어붙었다라고 생각하시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 정권이 어디로 갈 것인가 이 부분에 있어서도 굉장히 큰 변수가 될 것이고요.
◇ 김인만 : 그렇죠. 또 정책이 어떻게 나올지도 모르기 때문입니다.
◆ 조태현 : 정책에 워낙 영향을 많이 받으니까 그런데 이런 상황 속에서도 내년에 중반 이후로는 최소한 강보합은 가지 않겠냐, 이런 분석도 나오고 있거든요. 이렇게 나오는 분석 소장님께서는 어떻게 평가하십니까?
◇ 김인만 : 또 믿는 구석은 있습니다. 집주인들이 가격을 많이 떨어뜨리게 되면 급매라도 거래가 되는데 최근에 거래량은 떨어졌는데 실제로 가격이 많이 떨어지지는 않았거든요. 그래서 믿는 구석이라고 또 생각을 해 본다면 2016년에도 우리가 탄핵 국면이 있었는데 2016년에서 2017년 봄까지입니다. 그 당시 보면 4개월 정도 매매 거래량은 뚝 떨어졌는데 실제로 가격이 크게 떨어지지 않았거든요. 이게 불확실성이 4개월 정도에서 딱 그치고 해소가 됐기 때문에 우리 4개월 정도는 관망하면서 기다려 볼 수 있다라는 게 일반적인 이론입니다. 그러면 6개월 이상 불확실성이 지속이 되면 이게 공포화로 전이가 되면서 집값이 떨어질 수는 있는데 4개월 정도 전이가 됐기 때문에 이번에도 이렇게 되지 않을까라는 생각을 하고 있고요. 또 2026년 2027년 서울에 입주 물량이 많이 줄어듭니다. 그러면 전세 가격이 올라가고 기준금리도 내려갈 가능성이 높기 때문에 이런 점을 감안해 본다면 하반기에는 반등 가능하지 않을까 조심스럽게 예상을 하는 분들이 많이 있습니다.
◆ 조태현 : 공급 부족 문제 한번 짚어봐야 될 것 같아요. 지금 정치적인 불확실성이 이렇게 커지면서 정부가 추진하던 부동산 공급 이 정책 자체가 완전히 올스톱이 돼버린 그런 분위기거든요. 그렇다면 이게 부동산 시장에 미칠 영향 소장님께서는 어떻게 보고 계십니까?
◇ 김인만 : 공급 굉장히 중요합니다. 굉장히 중요한데요. 정부의 정책이 바로 내년이라든지 후 내년에 공급으로 연결되기는 어렵습니다. 기본적으로 공사 기간만 3년이고요.
◆ 조태현 : 아파트는 빵이 아니니깐요.
◇ 김인만 : 그렇죠. 또 그린벨트 같은 경우도 한 10년 이상의 시간이 필요하기 때문에 일단 시간은 좀 필요하다라는 점 그리고 2026년,2027년 입주 물량이 부족하다는 거는 우리가 뭐 부인할 수 없는 이고요. 많이 걱정하는 건 윤석열 정부에서 추진하던 여러 가지 정책들이 일관성 있게 추진이 될 것인가에 대한 걱정되는 부분이 많이 있는데 뭐 1기 신도시도 그렇고 그린벨트도 그렇고 3기 신도시 세 가지로 공급 계획들은 정리를 할 수가 있는데 제 생각에는 뭐 일관성 있게 추진은 될 것 같습니다. 왜냐하면 공급이 부족하다는 건 이거는 정치와 관계없는 문제입니다. 문재인 정부 시절에도 공급을 늘리기 위해서 3기 신도시를 추진했고요. 윤석열 정부도 3기 신도시 바통을 이어받아서 그대로 진행을 했습니다. 1기 신도시도 재건축이 최근에 이슈가 되고 있는데 1기 신도시 재건축 안 할 수 있겠습니까? 안 하게 되면 제가 정치인이라도 제가 대통령이라도 안 해서 얻을 이득은 없을 것 같습니다. 공급도 부족한데 공급도 늘려야 되고요. 1기 신도시가 30만 가구 한 100만 명 정도 되는데 이 100만 표에 굳이 제가 표를 갉아먹으면서 공급을 안 할 이유는 전혀 없을 것 같습니다. 그래서 지금 많이 걱정을 하고 있고 여러 가지 뭐 좀 우려스러운 측면이 있는데 저는 공급은 꾸준히 진행이 된다고 말씀을 했고 제가 간담회에 가서도 물어보면 뭐 공급 계획은 문제가 없고 정권이 바뀌더라도 국토부 일하는 사람은 똑같습니다. 뭐 이전 정부든 현 정부든 차기 정부든 같은 사람들이 일하기 때문에 일관성 있게 공급 정책은 된다고 알고 계시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 가긴 갈 것이다. 그런데 이게 뭐 늦어지거나 계획보다 더 지연되거나 이럴 가능성은 어떻게 보십니까?
◇ 김인만 : 저는 그렇게 보지 않습니다. 왜냐하면 일하던 분은 저는 똑같은 국토부라고 말씀을 드렸고요. 1기 신도시만 예를 들어보면 만약에 정권이 바뀌게 된다면 제가 대통령이 된다면 늦출 이유가 있겠습니까? 어차피 공급이 부족한데 제가 1기 신도시를 담당한다면 오히려 더 빨리 할 수 있는 방법을 찾을 것 같습니다. 선도 지구도 추가로 지정을 하게 되고요. 이주 대책도 강력하게 마련하게 되고 또 속도를 높이기 위해서 공공이 개입을 해서 공공 주도로 속도를 더 빨리 할 수 있는 방법을 찾지 더 늦출 이유는 저는 하나도 없다고 봅니다. 어차피 공급은 부족하게 되고 내가 국정 운영의 책임자가 된다면 공급 부족이 제 책임이거든요. 그래서 더 열심히 할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 공급에 대한 밝은 전망을 말씀해 주셨습니다. 어떻게 될지는 상황 좀 더 지켜보도록 하고요. 청약 시장 한번 보도록 할게요. 청약 시장도 굉장히 좀 각광을 받다가 탄핵 정국 이후로는 얼어붙는 모양새가 있는 것 같아요. 가계약하고도 이탈하는 사람이 많아서 실제로 계약률이 떨어지는 중이다 이런 보도도 나오던데 지금 매수 심리를 매수 심리 위축이나 완화할 만한 이런 대안들 어떤 게 있을 거라고 보십니까?
◇ 김인만 : 일단 청약시장이 좀 위축이 되고 있는데 저는 이게 좀 위축이 됐다고 해서 바로바로 부양 대책이 나오는 건 좀 바람직하지 않은 것 같고요. 일단 시장에 좀 맡겨두는 게 필요할 것 같습니다. 투자 심리가 완전히 얼어붙었냐 그러면 그렇지는 않고요. 전체적으로 불확실성이 커졌기 때문에 좀 지켜보는 입장인데 우리가 최근에 계엄이 발생하고 탄핵하는 상황에서도 강남 방배동에서 나오는 아크로리츠카운티라는 분양가 상한제가 적용된 아파트는 전용 84가 경쟁률이 800대 1이 넘게 나왔거든요. 그래서 가격 경쟁력이 되는 곳 돈이 되는 곳들은 여전히 많은 분들이 몰리고 있습니다. 확실한 거 아니면 일단 지켜보자는 심리가 있기 때문에 관망을 하는 거지 시장 자체가 죽은 것은 아니기 때문에 바로바로 이렇게 대책이 나오게 되면 또 이게 잘못된 시그널을 줄 수도 있으니까 차분하게 불확실성 제거될 때까지는 좀 기다려 보는 게 좋을 것 같고요. 정치 당국에서도 해야 될 일은 불확실성이 좀 빨리 제거될 수 있도록 우리 국민들이 불안해하지 않도록 좀 빨리 진행되는 것이 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 불확실성 해소가 언제나 제일 중요한 과제가 아닐까 싶은데요. 지금 같은 이렇게 얼어붙은 부동산 시장이 활기를 되찾으려면 말씀하신 것처럼 정치적인 불확실성 해소 이런 문제도 있겠지만 또 다른 어떤 계기 같은 것들이 필요할 것 같아요. 이런 계기 어떤 게 있을 거라고 보십니까?
◇ 김인만 : 일단은 기본적으로 불안 심리는 좀 잠재워져야 되는데 제가 볼 때는 어떤 시그널이 좀 필요할 것 같습니다. 아마도 해는 좀 바뀌어야 될 것 같고 며칠 남지 않았습니다만 2025년 새해가 되면 보통 희망을 찾게 되고요. 여러 가지 좀 로드맵이 좀 나와야 될 것 같습니다. 앞으로 이렇게 진행이 될 것이다라는 정치 일정에 대한 로드맵이 좀 나와 주면 좋을 것 같고 또 이게 정부 당국자들은 괜히 또 정책을 쏟아내게 되면 오히려 더 불안해질 수도 있기 때문에 저는 지방 미분양 소진에 좀 집중을 해 주면 좋을 것 같습니다. 우리에 앞서서 우리 건설 경기 굉장히 어렵다고 했는데 지방 미분양이 지금 3년째 계속 늘어나고 있는 상황이기 때문에 뭐 1년 동안 지방 미분양 아파트를 사게 되면 뭐 5년간 양도세 면제라든지 이런 혜택을 정도를 지방에다가 준다면 서울 수도권은 저는 뭐 굳이 줄 필요가 없다고 생각하고요. 지방에 이렇게 준다면 또 서울로 향하는 투자 수요들이 또 지방으로 발길을 돌리게 되면서 균형 발전에도 또 도움이 되고 건설업체에도 도움이 되니까 지금 상황에서는 좀 차분하게 해야 될 일을 좀 이렇게 꾸준히 하는 게 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 지방 미분양 쪽에 정책 역량을 집중할 필요가 있겠다. 그렇다면 이번에는 개인 투자자보다는 개인적인 실수요자들 이분들에게 초점을 맞춰서요. 올해가 말씀하신 것처럼 열흘도 남지가 않은 상황이고요. 내년으로 곧 넘어가게 될 텐데 내년에 부동산 흐름 가운데서 이것만은 꼭 챙겨봐야 된다라는 게 있다면 어떤 걸 조언하시겠습니까?
◇ 김인만 : 최근 우리 심리를 보게 되면 막 집값이 올라갈 때 집주인들이 가격을 올릴 때 또 막 사는 경향이 있어요. 좀 조정이 될 때 좀 사야 되는데 항상 주식도 그렇고 부동산도 그렇고 이게 수익을 얻지 못하는 분들은 이게 빨리 불안한 마음에 매도 타이밍을 잘 못 잡는 경우들이 많이 있거든요. 부동산이 주식보다 돈을 버는 이유는 장기 보유가 가능하기 때문입니다. 우리가 집을 살 때보다 오히려 팔 때가 더 중요한데 평균 7년 정도 보유를 하거든요. 그러면 단기 상황에 너무 일희일비하지 마시고 내년 상반기에 만약에 불확실성으로 좀 조정이 된다면 오히려 내 집 마련하기 좋은 기회이기 때문에 필요하고 자금이 되시는 분들이라면 경매나 급매 위주로 좀 알아보시는 게 좋을 것 같고요. 다만 절대 무리한 대출은 절대 받으셔도 안 되고 혹시라도 대출 금리가 올라갈 수도 있기 때문에 3년 정도는 버틸 수 있는 위험 관리는 반드시 하셔야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 모든 자산이 다 비슷비슷한 것 같습니다. 말씀하신 내용들은 다른 자산에 대체를 해도 다 통용되는 말인 것 같은데요. 주식도 장기 보유해서 장기 투자를 할 수 있습니다. 이렇게 하시면 손해는 안 볼 거예요. 지금까지 김인만 부동산 경제연구소 김인만 소장님과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
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