李정부, 첫 공급대책 성공 관건? 전문가 "서울시와 원만한 협의될까?"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 허준영 서강대 경제학과 교수
■ 방송일 : 2026년 1월 30일 금요일
■ 대담 : 김규정 전문위원 (한국투자증권)

- 민간 정비사업 계획 빠진 점은 추후 보완필요하다는 게 시장 절대적 의견..서울 주요 지역 민간 정비사업들, 공급량 속도감에서 더 효율적
- 대규모 공급대책 성공의 핵심은? '인허가권' 가진 지자체와의 원만한 협의..과거 공급대책처럼 반복 우려도
- 특히, 용산국제업무지구 공급물량 8천이냐 1만이냐..서울시와의 갈등이 부각되는 중
- '영끌' 공급대책, '계획대로만 실현된다면' 기대 이상
- 청년층 중점 공급방안, 젊은 무주택 수요자들에 좋은 지역·합리적 가격 공공주택 공급 기대
- 이번 공급 물량, 분양가 상한제 적용되고 중소형 위주로
- '양도세 중과 유예 종료' 발표에도 매물증가 등 시장 반응 없고, 전월세 가격 상승 같은 시장 불안 요수 여전..서울 아파트 값 상승 흐름 당분간 이어질 것

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇허준영: 어제 정부가 도심 주택 공급을 전면에 내세운 대책을 내놨습니다. 용산 국제업무지구 물량을 1만 가구로 늘리고, 과천 태릉골프장까지 다시 공급 카드를 올리면서, 이번에 진짜 공급이 되느냐? 시장의 관심도 커지고 있는데요. 이번 대책이 집값 불안을 잠재울 수 있을지, 또 실제 공급까지 이어질 수 있을지 짚어보겠습니다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원 전화로 나와 계십니다. 안녕하세요 위원님.

◆김규정: 네 안녕하세요.

◇허준영: 네. 위원님 먼저 이번 도심 '주택 공급 확대 및 신속화 방안'이라는 이름으로 나왔는데, 총 6만 가구라는 숫자부터 눈에 띄는데요. 특히 용산 국제업무지구 등 서울에 3만 2천 가구의 물량이 공급된다는 점이 눈에 띕니다. 정부가 과거 공급 대책에 들어갔다가 실패한 지역까지, 이번에 대거 포함돼 있잖아요? 그야말로 ‘영끌했다’고 하는 평가가 있던데요. 전반적으로 어떻게 평가하시나요?

◆김규정: 네. 일단 말씀하신 것처럼 서울 경기 지역을 중심으로 6만 호 물량이 적지 않습니다. 그리고 용산이나 태릉, 과천, 성남, 광명 같은 서울 도심에서 좀 가깝게 출퇴근 하시면서 거주하실 수 있는 지역들이 대거 포함돼서, 일단 관심을 끌고는 있고요. 부지 면적으로만 봐도 판교, 테크노밸리 2개 정도의 전체 규모니까, 이 계획들이 실현이 된다면 물량들은 단기간 좀 기대 심리를 모을 수도 있다 라고 보여집니다. 특히나 이번에 '도심 주택 공급'이 청년이나 신혼부부 같은 청년층을 중점적으로 대상으로 하고 있다 보니까, 젊은 '무주택 주택 수요자들'에게 좀 좋은 지역에, 합리적인 가격에 공공주택이 공급된다 라는 기대감을 좀 모을 수는 있을 것 같습니다. 그래서 말씀하신 것처럼, 이번 작년 9월 대책 이후로 한 5개월 동안 국공유지나, 노후 청사 같은 끌어 모을 수 있는 부지들, 사업지들은 다 이제 물색을 한 것 같다 라는 평가도 나오기는 했는데, 다만 여전히 이 사업들이 과거의 전례를 비춰봤을 때 별 문제없이 빨리 신속하게 공급이 제대로 되는 거냐? 에 대한 우려 심리는 조금 남아 있는 것 같기도 하고요. 공급 대상이나 이런 것들이 좀 한쪽에 편중돼 있다 라는 불만 심리나, 아니면 이제 거기서 배척된 수요 계층들의 불만 요소들도 나오고 있어서, 이후에 좀 세부적인 조정이나 대응 같은 것들을 지켜봐야 되는 상황으로 보여집니다.

◇허준영: 네. 근데 그렇게 보면 최근에 아파트 가격 상승률이 다시 좀 올라가고 있는데요. 이게 타이밍이 중요할 것 같습니다. 정부에서는 2028년에 착공을 하고, 2030년 전후에 공급을 제시하고 있는데요. 이미 시장에서는 향후 3년간, 이러다가 "서울의 주택 공급 제로 채다", "영채다" 이런 얘기가 작년부터 막 나오고 있었던 것 같아요. 이게 지금 당장 부동산 시장 안정 효과를 기대할 수 있을까요? 시장 과열을 막을 수 있을까요?

◆김규정: 일단 지적하신 것처럼 관련 제도 같은 것들, 상반기에 정비하고 기관들 이전 협의하고 이런 것들을 좀 빨리 해서, 내년 한 27년 정도까지 조금 속도를 낸다 라고 해도 실제 착공하고 완공되는 주택을 만나는 데까지는 시간이 걸릴 수밖에 없기 때문에, 단기적으로 당장 시장에 딱 주택을 내놓을 수 있느냐? 라는 부분에서는 여전히 좀 효과가 떨어진다는 지적도 나올 수밖에 없는 거긴 한데. 지금 현재 저희가 마련할 수 있는 어떤 방식의 '주택 아파트 공급 대책'으로도 공급 시간이 걸리는 건 마찬가지여서, 그 부분은 조금 어느 정도 저희가 인정을 하고 넘어가야 되는 상황인 것 같기는 합니다.
현재 서울시 공급 물량이 3만 호 이상이 이번에 공급 대책으로 나왔는데, 서울시가 올해도 '정비 사업 이주'라든가, '멸실' 같은 주택이 줄어드는 이슈들이 부각되어 있고, 입주량도 좀 줄어드는 상황들이 있어서, 공급 부족에 대한 불안감이 최근에도 계속 높은 상황이었기 때문에, 어쨌든 입지가 좋은 서울 지역 도심에서 또 가까운 지역까지 포함해서, 좀 합리적인 가격에 공공주택 공급을 이렇게 하겠다 라는 계획을 좀 확실하게 내놓은 것 자체는 어느 정도 '안정 효과'에 의미가 있다 라고 보여지기는 합니다. 물론 이제 이 시간에 이 공급 계획을 정부가 발표한 것처럼 얼마나 최대한 빨리 앞당길 수 있는지, 그리고 별다른 문제없이 착공까지 갈 수 있는지가 관건이 되겠죠. 어쨌든 이번에 이 공급 계획을 믿고 기다리시게 될 이 도심의 청년 수요나, 이런 분들에게 확실히 공급을 좀 신뢰할 수 있게 하는 게 시장 안정에 효과를 얼마나 최대한 높일 수 있느냐? 의 관건 요소라고 볼 수 있겠습니다.

◇허준영: 네. 그러면 지금 위원님께서 말씀 주셨는데, 정부는 이번 '공급 대책'에 포함된 지역을 모두 '토지 거래 허가 구역'으로 즉시 지정하고, 공공 개발하겠다는 입장인 거 맞죠?

◆김규정: 네 맞습니다. 이게 해당 지역들 개발, 이번에 사실 '공공주택 지구'는 성남 쪽에 6천 호 정도밖에 포함되지 않았습니다만, 어쨌든 개발 계획들이 나오고, 용산이라든가, 태릉이라든가 주요한 대규모 부지들이 포함돼 있다 보니까, 주변에 좀 이상거래나 아니면 가지고 있던 부지를 편법으로 증여를 한다든가. 이런 의심 사례들이 나올 수 있기 때문에, 그런 것들에 대한 현장 관리나 수사 같은 것들도 더 강화한다 라는 발표가 있었고요. 일단 즉시 '토지 거래 허가구역'으로 지정되기 때문에, 좀 투기적 목적의 거래나 이런 것들을 차단할 수 있을 것으로 보이고, 이게 어쨌든 '상한제'가 적용되는 공공 물량들로, 중소형 위주로 공급될 것으로 현재까지는 일단 보여지기 때문에, 물론 이후에 세부적인 공급 계획이나 이런 것들이 더 발표될 거기 때문에 어떤 정도의 면적이나, 주택 형태 같은 것들이 실질적으로 공급되는지는 살펴보셔야 되겠습니다. 공공 위주로 좀 "도심에서 주택을 나도 공급 받을 수 있는가?" 이런 것들에 대한 기대 심리는 이번에 집중 대상이 되신 '수요 계층'을 중심으로 나타날 수 있을 것 같아요.

◇허준영: 아 네 그렇군요. 근데 이번에 물량 자체가 서울 물량이 굉장히 많지 않습니까? 3만 2천 가구요. 그러면 결국은 정부랑 서울시 사이에 충돌은 없느냐? 그런 문제가 좀 있을 수 있는데요. 이번 대책에서 정부는 재건축이나 재개발은 포함시키지 않았습니다. 그런데 서울시는 여기에 대해서 즉각 반박 자료 발표하고요. 민간 정비 사업 활성화해야 된다고 주장을 하던데, 여기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

◆김규정: 일단 이번에 정비 사업에 대한 계획이 빠진 것에 대해서는 좀 아쉽다 라는 평가들이 실질적으로 나오기도 했는데요. 서울시의 발표뿐만 아니라, 아무래도 '공공 공급' 자체도 중요하지만, 서울 주요 지역에 현재 추진하고 있는 민간 정비 사업을 통한 공급들이 아무래도 공급량이라든가, 속도감 면에서는 조금 더 효율적일 수 있는 부분들이 있어, '공공 공급'뿐만 아니라 '정비 사업에 대한 규제 완화'나 '활성화' 같은 지원책을 포함해서 민간 아파트 공급이 같이 진행돼야 된다 라는 계획 평가들은 여전히 다 나오고 있는 상황이라고 보여집니다. 서울시도 최근에 정비 사업들이 굉장히 좀 빠른 진행을 위해서 속도를 내고 있기 때문에, 이런 부분에 대해서 계속적으로 일종의 갈등이나 충돌도 좀 우려가 되는 부분이기는 한데, 정부가 공공 중심으로 공급만 하고, 민간 사업을 하지 않겠다 라는 것은 아니기 때문에, 추후적인 공급 대책에서 사업들의 활성화나 이런 방안들도 조금 더 나올 수 있기를 일단 기다려 봐야 될 것 같습니다.

◇허준영: 사실 실수요자 입장에서는 궁금한 것 중에 하나가, 이번에 사실 '민간 정비 사업' 같은 것도 좀 하면, 이게 충돌이 적으면 좋을 텐데 하는 건데, 정부가 '민간 정비 사업' 등을 이렇게 의도적으로 뺀 거라고 보세요? 아니면 집값 상승 우려 때문에 제외한 이유가 있을까요?

◆김규정: 뭐 의심되는 부분이 있기는 하지만, 일단은 이번 발표에서는 9.7 대책 이후에 실질적으로 어디에 얼마만큼의 주택을 확실하게 공급하겠다는 계획을 내놓겠다 라는 예고가 작년부터 있었기 때문에, 최대한 적어도 설 전에 뭐 이런 계획들을 끌어모아서 발표하는 데 주력을 했었던 것 같고. '민간 정비 사업 활성화'나 이런 부분들이 빠진 것은 좀 저 개인적으로도 아쉽기는 합니다. 그런데 다만, 정부가 상대적으로 '공공 공급'에 집중하는 것에 비해서, '민간 정비 사업 활성화' 추가 규제 완화나 이런 부분에 대해서는 사실 상대적으로는 진행 계획이나, 이후에 어떻게 하겠다 라는 발언을 별로 내놓지는 않고 있어서, 이후의 계획에서는 이런 부분들이 좀 보완돼야 된다 라는 게 시장의 절대적인 의견이기는 합니다.

◇허준영: 그러면 그거 관련해서 좀 더 확대해서 생각해 보면, '용산 국제업무지구' 같은 경우는 지금 난개발 이슈가 있고, '과천 경마장' 같은 경우는 교통이나 교육 인프라 포화, 사실 과천 들어가는 길이 굉장히 제한적이잖아요? 태릉 골프장도 지난 문재인 정부 때 무산됐던 주민 반발 등 이런 게 이제 거론이 돼서, 결국 '인허가권'을 가진 지자체들이 얼마나 협조에 나서는지도 이 사업 진척에 영향을 줄 것 같은데, 지금 상황이 어떤 상황인가요?

◆김규정: 지적하신 부분이 이번 대책 이후에 제일 좀 관심이 모이는 부분인데요. 6만 가구 서울 경기 중심의 공급에 대해서 기대감이 있는 한편, 여전히 지자체 등과의 협의가 완전하지는 못했었던 것 같다 라는 지적이 나오면서, 좀 불안 심리 같은 것들도 여전히 과거 공급 대책 직후에 시장이 보여줬던 것처럼 반복되고 있는 것 같아서, 그 부분을 어떻게 빨리 봉합하고 실질적으로 별 문제없이 신속하게 공급으로 가느냐를 보여주는 게 이번 대책 성공의 핵심인 것 같고요. 지적하신 것처럼 이번 대책 직후에 질의응답에서도 태릉CC나 이런 것들이 이전에 무산됐었던 전례가 있기 때문에, 이번에 지자체하고 협의가 다 된 거냐? 별 문제없겠냐? 라는 질의에 대해서도 사실은 정부의 답변이 조금 부족한 부분이 있었거든요. 역시나 좀 이 대책 이후에 서울시가 별도 입장문까지 내면서 공급 대책이 일방적이다, 합의되지 않았다. 뭐 이런 내용들을 용산 쪽 주택 공급 확대나, 아니면 태릉CC 건에서 이견을 좀 보이는 부분들이 있어서, 이번에도 여러 가지 지자체와의 갈등이나 합의 부분이 이것을 발표만 하고 진행하는 데, 좀 속도가 늦어지거나 혹은 무산되거나 이럴 우려도 있지 않은가 라는 걱정들을 끼치는 부분이기는 합니다. 특히나 이제 용산 같은 경우가, 서울시가 최초 계획, 주택 공급. 6천 가구에서 최근에 정부의 확대. 이런 논의에서 한 8천 가구까지 얘기를 되던 것이 사실 마지노선이었는데, 이번 발표는 용산 국제업무지구에서 1만 가구를 공급하는 걸로 일단 발표가 됐거든요. 그래서 이런 부분에 서울시가 바로 좀 어렵다, 오히려 계획 변경을 하는데 착공 시기만 늦어진다. 뭐 이런 의견들을 계속 내놓고 있어서, 상당히 이 부분이 이번 대책의 핵심적인 갈등 요소로 부각이 되고 있는 상황입니다.

◇허준영: 어떻게 보면 그 엇박자가 얼마나 최소화될 수 있는지가 관건이겠네요. 아까 위원님께서 '편중 문제' 좀 말씀해 주셨는데, 이번 대책 보면 청년 신혼부부 대상의 '소형 주택 비중'이 상당히 높습니다. 실수요자 입장에서, 이게 살고 싶은 주택이 될 수 있을까요? 아니면 또 다른 공공주택 논란으로 번질까요?

◆김규정: 일단 이번에 발표된 부지들 중에 상당히 양호한 입지들이 많고, 도심에 바로 역세권이나 인프라가 갖춰진 곳들도 많기 때문에, '분양가 상한제' 적용되는 공공주택으로 합리적인 가격에서 중소형 주택이 공급된다 라고 하면, 1-2인 가구 중심으로는 상당히 좀 기대감이 있을 것 같다 라는 평가가 있습니다. 실제로 저희 세대 규모들이 1-2인 가구가 거의 한 60% 정도 될 정도로 소형 가구들이 늘어나고 있는 추세이기도 해서, 사실 양질의 지역의 가격만 합리적이라면 뭐 괜찮겠다 싶은 부분들도 있는데, 지역이나 지구에 따라서는 사실은 너무 소형 주택 외에 좀 가구 단위로 정지 요건을 맞출 수 있는 규모의 아파트도 필요하고 이런 것이 사실이라서, 지역에 따라서 세부 계획이 나오면서는 지역의 특성이나, 아니면 입지의 특성 같은 것들을 좀 맞춰줘야 된다 라는 생각들이 있고요. 특히나 서울시의 용산 갈등 속에서도 보면, 용산 같은 경우 국제업무지구 위상이나 이런 특징에 맞춰서 좀 우수한 인재들의 가구 단위. 정주 여건. 이런 것도 중요하다. 너무 소형으로만 지으면 안 된다 라든가, 주택 수를 너무 비중을 높여서 국제업무지구의 본래의 특질에 맞지 않아서는 안 된다. 뭐 이런 얘기들도 계속 지적을 하고 있는 상황이거든요. 그래서 이런 부분들이 세부 계획에서 조금 다듬어져야 될 것 같기는 합니다.

◇허준영: 아 네 그렇군요. 그러면 제가 단독 직업 직입적으로 좀 여쭙겠습니다. 이제까지 시장의 얘기는 "공급이 빠진 대책은 백약 무효다" 이랬던 것 같습니다. 공급 대책 이제 나왔어요. 집값 잡겠습니까? 어떻게 생각하세요?

◆김규정: 당분간은 최근 서울에서 보여주고 있는 소폭의 오름세가 계속 이어질 것 같기는 합니다. 보시면 최근에 '다주택자 양도세 중과 유예 종료' 같은 발표가 나왔는데도 가격이 떨어진다든가, 매물이 출시된다든가 하는 시장의 반응이 별로 없는 상황이기도 하고, 연초 시장 상황을 보시면 주요한 입지에 신규 분양 청약률이 여전히 좀 높고, '전월세 가격 상승' 같은 '임대 시장 불안 요소', '공급 부족' 이런 불안 심리들이 계속 곳곳에서 나오고 있는 상황이어서, 서울 아파트 시장의 이런 가격 흐름은 당분간은 좀 이어질 것 같긴 한데, 이번 대책 이후에 정부가 약속한 것처럼 민간-공공을 합쳐서 계속적으로 공급 계획을 얼마나 신뢰를 줄 수 있을 만큼 발표하고 착수를 할 것이냐. 그리고 최근에 지적된 이런 '지자체와의 갈등 요소'를 얼마나 잘 마무리할 것이냐. 이런 실질적인 진행 상황이 이후에 순차적으로 시장이 조금 안정되는 데는 기여를 할 수가 있는 상황이어서, 그 부분이 지금 1분기 후반으로 넘어가면서 지켜봐야 될 요소인 것 같습니다. 만약에 이번 공급 대책 이후로도 지자체 갈등이 계속 심화되고, 공급 계획들이 발표만 되고 착수되는데, 여전히 현실화되는 데 어려움이 보인다면, 아무래도 '시장 안정 효과'도 그만큼 반감될 수밖에 없는 상황이죠.

◇허준영: 아 네 잘 들었습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 정말 감사합니다 위원님.

◆김규정: 네 감사합니다.