[2PM] "집값 안정, 무슨 수 써서라도 성공"...집값 잡힐까?

■ 진행 : 이세나 앵커, 정지웅 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스퀘어2PM] 명시해주시기 바랍니다.


[앵커]
먼저 이 대통령의 최근 SNS 글부터 살펴보겠습니다. 그래픽으로 함께 보겠습니다. 먼저 그제 오전에는 이 대통령이 "부동산 정상화는 5천 피, 계곡 정비보다훨씬 쉽고 더 중요한 일"이라고 썼습니다. 그런데 당일 밤, 집값 안정은 무슨 수를 써서라도 성공시킬 거라며정부에 맞서 손해 보지 말라, 이렇게 덧붙였고요. 이튿날에는 정부를 억지로 까는 '억까'를 자중해달라며정부를 부당하게 이기려 하지 말라고재차 강조했습니다. 대통령의 메시지 수위가 연일 높아지고 있는 것 같은데 어떻습니까? 대통령 말대로 집값, 잡을 수 있을까요?

[이인철]
지금 가장 급한 게 30대예요. 서울 아파트를 사는 주체가 누구냐? 30대입니다. 그런데 30대라고 하면 그렇게 자산이 많지가 않습니다. 빚을 내서 집을 사야 되는데 빚을 내서 집을 사는 것이 오히려 나중에 집값 상승률을 따져봤을 때 대출이자보다 높더라라는 생각을 하고 있는 거예요. 그런데 현 정부의 기조는 부동산에 쏠린 유동성을 주식이나 투자자산으로 유인하려고 하고 있거든요. 그런데 1차는 성공했잖아요. 어쨌든 코스피 5000시대, 그 누구도 예측하지 못했는데 실현 가능했기 때문에 이제는 부동산 쪽의 투기세력을 뿌리 뽑겠다는 얘기인데요. 그런데 공교롭게도 지난 주말에 정부가 부동산 공급대책을 내놨잖아요. 그런데 핵심 입지가 굉장히 좋은 데들이에요. 용산도 그렇고요. 과천도 그렇고 판교, 태릉 이런 데는 아마 신혼부부, 청년들이 들어가고 싶어 하는 입주 선호도가 높은 곳이에요. 그런데 서울에 들여다봤더니 5~6년 전 재판이네. 5~6년 전 문재인 정부 8. 4 공급 대책이 대거 포함돼 있으니까 불안한 거예요. 5~6년 전까지 계속 안 됐던 것이 이번에는 되나? 그래서 관전포인트가 뭐냐. 과연 이전에 걸림돌이 됐던 지자체와 협의가 잘 되냐, 이걸 보고 있고요. 또 환경평가라든가 주민평가라든가 아니면 문화재청 관련된 문제, 여러 가지 문제가 풀어야 될 복잡한 문제가 많은데 이렇게 정부가 지자체와 정치권과 서로 엇박자를 내면서 싸우게 되면 정책의 효과가 사라집니다. 그러면 이렇게 싸우는 걸로 봐서는 정부가 아무리 2027년 착공을 목표로 해서 첫 삽을 뜬다고 하더라도 그때 첫 삽 떠도 5~6년 있다가 입주인데 더 지연될 수 있겠구나라는 불안감을 자아내기 때문에 지금 이와 같은 건 내부적으로 원활한 합의를 통해서 합의점을 찾으면 되는데 그걸 공개적으로 정말로 무주택자들의 불안심리를 자극할 필요는 없다고 봅니다.

[앵커]
야당에서는 곧장 비판에 나섰습니다. 대통령도 똘똘한 한 채 지키고 있는데 이와 관련한 정부의 정책들이 약발이 먹히겠냐고 계속 공격을 하고 있어요.

[이인철]
비거주, 거주하지 않았는데 1주택을 장기 보유하게 되면 장기특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 그건 고가 주택에 상관없이 받을 수 있는데, 기존에는 1주택만 보유하더라도 일정 부분 공제를 해 줬어요.

양도차익의 80%까지 깎아줬습니다. 그래서 현재는 최대 80% 공제를 받을 수 있는데 그러니까 1년당 4%씩 10년간 보유하게 되면 40%를, 거주를 1년 단위로 4%씩 해서 10년 거주할 경우에는 40%, 합치면 80%까지 공제를 받을 수 있는데. 그런데 실거주를 하면 괜찮은데 비실거주라는 얘기는 거주하지 않으면서 이걸 투자자산으로 여기고 있다는 거예요. 이 부분을 지적한 것으로 보이는데요. 어쨌든 정부가 거주용이 아닌 자산을 투기 내지는 투자용으로 보고 있기 때문에 아마 이것 역시 사실상 정부가 지금 나와 있는 공급대책, 그리고 부동산 관련해서 5월 9일자로 예고되어 있는 장기보유특별공제 유예 조치가 종료되면서 과연 다주택자들이 매물을 내놓으면서 단기적인 숨통이 트인다면 더 확산되지 않겠죠, 세금 규제가. 그러나 그게 안 먹힌다고 하면 이거 이외에도 굉장히 다양한 세제카드를 정부는 준비할 수 있습니다.

[앵커]
그러면 지금 현실적으로 다주택자들이 5월 만에 매물을 어느 정도 내놓을 거라고 보시나요?

[이인철]
실제로 서울 일부 지역의 경우에는 억 단위 호가를 낮춘 매물들이 일부 등장하고 있다는 소식은 들려요. 그리고 실제로 이 대통령도 그런 집값 하락 관련된 뉴스들을 링크를 걸기도 했는데 다주택자 양도세 중과가 부활되면 3주택자의 경우에는 최고 45% 세율이 82. 5%까지 올라설 수 있기 때문에 세금 부담이 2배에서 3배가량 더 늘어납니다. 그러면 그 이전에 처분하려고 하는, 조금 자금 여력이 없는 분들, 대출을 꼈다거나 이런 다주택자들은 매물을 내놓을 수 있어요. 문제는 뭐냐 하면 5월 9일까지 거의 100일도 채 남지 않았단 말이에요. 그러면 물론 입지가 좋고 수요가 높은 곳에서는 매물을 내놓으면 그 매물이 당장 소화되지만 지금처럼 부동산 시장의 대출 자체가 막혀 있는 상황에서 실수요자 이외에 특히나 규제 대상이 서울 전역과 경기도 12개 지역이에요. 이 지역에서 집을 사려는 사람들이 과연 현금을 갖고 이걸 받아들일 수 있느냐 이 부분도 문제가 되고, 또 하나는 결국 집도 팔지 못할 거고 갖고 있으면 오히려 더 이득이 아니냐. 언젠가는 정권이 바뀌거나 이렇게 되면 정책 변경 가능성에 대해서 베팅하시는 분도 있기 때문에 다주택자들의 경우에는 관망세를 유지할 가능성도 있습니다. 매도냐 보유냐를 놓고 선택의 기로에 서 있는 건 맞습니다.

[앵커]
정치권 공방까지 불거진 사안 하나만 짚어보면요. 오세훈 시장이 최근 태릉 개발을 놓고 종묘는 안 되고 왜 태릉은 되느냐고 이렇게 발언을 하고 있거든요. 두 부지 차이가 좀 있습니까?

[이인철]
황희정승이 말했듯이 네 말도 맞고 내 말도 맞다고 딱 정리해 드리고 싶은데 입장은 달라요. 지금 보니까 종묘는 정부의 입장이 이겁니다. 도심 핵심 부지에 위치한 거 아니냐. 세계문화유산으로 개발 논의 자체가 어렵다는 거고. 반면에 태릉은 지금 보면 체육시설로 활용돼 있고 이런 점을 들어서 개발 가능성을 검토할 수 있고 종전에 1만 호에서 6만 8천 호로 줄였잖아요. 고층 개발이 아닌 저층 위주의 개발을 하겠다는 얘기고 그런데 서울시의 입장은 이겁니다. 입지상 보호받아야 될 존치구역 내에 태릉이 입주했다면 상대적으로 세운지구는 보존구역 밖이다라는 입장이거든요. 그래서 정치적 의도가 담긴 이중잣대가 아니냐는 지적인데요. 그렇지 않아도 예정대로 2028, 2029년 착공된다고 하더라도 5~6년째 개발 중단된 곳들에 대해서 다시 이런 문제가 제기되니 지자체와 중앙정부 간 이견 차, 엇박자가 나면 태릉이 과연 제대로 개발되겠느냐. 연도 내에 이견차가 심해지면 오히려 실수요자들의 마음이 떠나는, 정부의 정책에 대해서 신뢰하지 못하는 그런 신뢰를 잃을 수 있기 때문에 아마 이런 것들은 재빠른 조율이 필요해 보입니다.

[앵커]
이번에 발표된 부동산 공급 대책이 과연 현실화될 수 있을까, 이 부분이 관건이 될 것 같은데. 만약에 이번 대책도 먹히지 않으면 세제개편 가능성이 있잖아요. 여기에는 어떤 카드가 담길 수 있는 건가요?

[이인철]
다주택자 양도세 중과 유예는 없다고 못을 박았기 때문에 그건 이미 정해진 것으로 보이고요. 너무 강경한 메시지를 시장에 주고 있는 상황이고. 이외에도 어쨌든 이전까지 5월 9일까지 당장 계약을 했지만 등기이전이 지연된다고 하면 김용범 정책실장은 한두 달 정도 추가적으로 유예하는 방안도 검토하겠다고 다소 유연한 입장이긴 합니다. 그럼에도 불구하고 지금 정부는 더욱더 강력한 카드를 내놓을 수밖에 없는 상황이거든요. 단기적 이번 6만 호가 거의 중장기적인 공급대책이라면 단기적으로 공공주도의 물량으로 시장을 안정시킬 수 없거든요. 그런데 아직 이번 대책에서 민간공급대책은 빠져 있거든요.

그러다 보니까 아마 세제 카드를 건드릴 수밖에 없는데 정부의 계산은 이겁니다. 어쨌든 보유세나 거래세를 포함해서 조세개편안을 준비 중이다라고 밝히고 있는 상황이에요. 그리고 우리나라가 글로벌 부동산 세제를 보게 되면 보유세는 다소 낮은 게 맞아요, 글로벌 스탠다드에 비해서. 그런데 거래세는 상당히 높은 편이에요. 그러다 보니까 이걸 보유세는 높이고 거래세는 낮추는 근본적인 세제개편을 통해서 투기 수요를 차단하겠다는 계획인데 아마 시장의 반응을 봐가면서 조금씩 어쨌든 지방선거가 있기 때문에 그 선거 전까지는 어쨌든 구두 개입을 통한 세제카드를 남겨놓고 있기 때문에 강력한 수단이 있다는 시그널을 전하면서도 그래도 불안하다면 하반기 가서는 아마 종합적인 세제 개편안이 발표될 것으로 보입니다.

[앵커]
증시 얘기도 해보도록 하겠습니다. 정부의 대책 방향을 보면 부동산에 투자하지 말고 주식에 투자하라, 이런 큰 틀을 가지고 있는데 실제로 지금 5000피가 주춤하고 있기는 하지만 유동자금이 많이 몰린 건 사실이잖아요.

[이인철]
맞습니다. 증시로 증시로 증시로. 모든 자금. 예금 빼서 증시로 가고 있고 가상자산에서 돈을 빼서 증시로 가고 있습니다. 이러다 보니 증시 일부 과열양상이 나타나고 있는데요. 일단 거래대금, 하루평균 주식 거래대금이 과거 유동성 장세의 최고 치였던 64조 원을 넘어섰습니다. 하루에 75조 원. 유가증권시장. 어쩔 때는 코스닥 시장이 유가증권 시장을 뛰어넘을 때도 있고요. 그다음에 애프터마켓을 포함되게 되면 유동성 자금이 70조 원을 넘어서고 있고 거래가 되고 있는 상황이고 거의 폭발적으로 늘어나고 있고 증시 대기성 자금이라고 하는 주식예탁금은 100조 원 넘어섰습니다. 이게 98조입니다, 100조입니다 했는데 103조 원까지 찍었어요. 그러니까 정말 이 돈이 전부 다 현금일 수도 있겠지만 예금을 뺀 금액일 수도 있고 가상자산일 수 있는데 문제는 빚투예요. 특히나 코스피 지수가 4000 거쳐서 5000까지 거침없는 상승세를 하니까 포머현상 때문에 급해졌어요. 기다리던 조정이 오지 않는다. 그러면 한번 조정받을 때마다 나는 매수할 거야라고 하고 있는데요. 어쨌든 주가상승계 지렛대 역할을 하지만 이런 빚투의 경우에는 하락기에는 부메랑이 될 수도 있는데 빚투 규모가 30조를 넘어섰습니다. 사상 최대이기 때문에 단기적으로 리스크 요인입니다.

[앵커]
이렇게 빚내서 주식에 투자한 분들도 많이 계신데 오늘 증시 장 초반 폭락 양상을 띠었습니다. 이유가 뭐고 앞으로는 어떻게 전망하시는지 궁금하네요.

[이인철]
맞습니다. 표면적으로는 케빈 워시, 차기 연준의장 지명 때문이라고 하는데 그 뒤를 컨트롤하고 있는 건 트럼프 리스크. 트럼프 대통령이 예상을 깼어요. 케빈 워시도 아니고 연준이사도 아니고 이러다 보니까 왜 이렇게 케빈 워시라는 다소 의외의 인물을 지명했느냐 하고 설왕설래하고 있는데 매파적 비둘기파다라는 얘기예요. 이 얘기가 뭐예요? 매파는 매파고 비둘기파는 비둘기파지, 주식시장이 가장 싫어하는 불확실성을 이 사람이 다 갖고 있어요. 과거에 차기 연준 의장을 보면 물가 안정, 연준의 목표는 두 가지입니다. 물가 안정과 고용 안정인데 이분은 인플레이션 파이터. 그러니까 물가가 올라서는 안 된다는 겁니다. 금리인상에 더 가까운 인물이거든요. 과거에 글로벌 금융위기 당시에 리먼 사태 당시에도 양적완화가 실물경제에 영향을 미친다면서 반대했던 인물이에요. 그래서 연준이사의 임기가 14년이에요. 그런데 이분만 반대했거든요. 그래서 중도 나왔던 인물인데, 당시 기억하시겠습니다마는 기준금리가 5. 25%였는데 제로까지 낮췄어요. 그것까지 부족해서 리먼 사태가 나니까 양적완화라고 해서 그 돈을 연준이 엄청나게 풀었습니다. 1차, 2차, 3차에 걸쳐서 4조 5000억 달러를 풀었어요. 그게 바로 지금 미국의 재정적자의 근본 원인이거든요. 하루 이자만 1조 1000억 원이 넘습니다. 그러다 보니 최근 들어서는 스탠스를 바꿨어요. 어차피 트럼프 대통령이 케빈 워시를 선택한 이유는 어쨌든 대규모 강세로 인해 트럼프는 인플레이션 파이터를 내세워서 신뢰 회복이 필요하다 보니까 적임자라는 건데요. 특히나 내부의 견제장치가 필요하다는 겁니다. 연준 내부에서 파월 의장 5월이면 임기 만료지만 그러나 앞서서 연준의장 하고도 연준이사 임기가 14년이에요. 1년 8개월 정도 추가로 남아 있어요. 통상 전례를 보면 연준의장 했는데 이사는 안 하겠습니다 하는데, 이분은 소송까지 걸려 있잖아요. 그러다 보니 남아 있을 것 같아요.

그래서 연준 내부견제장치로 모든 인사를 측근으로 채웠을 때 오히려 독단적이다라는 국정 운영에 대한 비판을 사전에 차단하려는 의도로 보이다 보니까 오히려 지금 달러화가 그동안 4년 만에 최저였습니다. 6개국 주요 통화 대비 달러인덱스가 96까지 내려가서 4년 만에 최저였다가 바로 케빈 워시 지명하자마자 바로 반등을 했어요. 이러자 그동안 유동성 장세였어요. 유동성 장세라는 건 달러는 믿지 못하겠어. 달러는 계속해서 트럼프가 저렇게 금리인하를 압박하고 있는 상황에서 이제 달러에서 돈 빼서 주식, 가상자산으로 갔었는데 지금은 역으로 다시 흘러가고 있는 상황입니다.

[앵커]
앞으로 종잡을 수 없는 부동산과 주식시장인 것 같습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장과 짚어봤습니다. 고맙습니다.