"세금 내느니.." 5060 부동산 증여 '확' 늘었다..증여세 Q&A

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 3월 17일 화요일
■ 출연 : 홍자영 과장 (우리은행 WM영업전략부)

- "세금 내느니..." 부동산 증여 인원, 한달새 급증..5060세대가 49% 이상
- 직계존속 증여, 미성년자 2,000만원 성년 5,000만원까지 공제 가능
- 혼인 또는 출산시 1억원까지 공제 가능..혼인 2년 이내, 출산은 출생신고일 2년이내여야
- 혼인·출산 공제 평생 통합 1억..혼인할 때 7천만원 공제 받았다면 출산 땐 잔여 3천만원만 가능
- 단, 부동산 시세보다 저렴하게 자녀에게 양도한 경우 시세차익 만큼 증여로 과세
- 신고할 세액 없더라도 증여세 신고 의무

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 네, 부자가 되는 이야기 시간입니다. 오늘은 세금 이야기 준비했고요. 이번 주부터 매주 화요일마다 다시 찾아올 시간입니다. 오늘은 홍자영 우리은행 WM영업전략부 과장과 함께 하겠습니다.

◇ 홍자영 : 어서 오십시오. 안녕하세요.

◆ 조태현 : 요즘에는 여러 가지 제약들도 있고 이슈들이 많다 보니까 부모님들이 자녀에게 미리 재산을 증여한다는 소식들이 많이 보이는 것 같아요.

◇ 홍자영 : 네, 맞습니다. 특히 집값 상승 폭이 컸던 수도권을 중심으로 부동산 증여가 많이 이루어지고 있는데요. 부동산 플랫폼 직방 통계 자료를 보면 2월 서울 부동산 증여 인원이 1,773명으로, 1월에 비해 150명가량 늘어난 상황입니다. 눈에 띄는 점은 연령대인데요. 여전히 70대 이상 고령층 비중이 가장 높지만, 50·60대를 합한 비중이 49.02%로 절반가량을 차지하고 있어 50·60세대의 증여 참여가 확대되고 있는 추세입니다.

◆ 조태현 : 이분들은 재산을 물려준다기보다는 규제 회피 쪽에 더 가까운 건가요?

◇ 홍자영 : 그럴 수도 있죠. 아무래도 보유세 부담 때문에 그러실 수 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런데 증여할 때 세금 문제가 있잖아요. 이건 어느 정도나 됩니까?

◇ 홍자영 : 직계존속으로부터 증여받는 경우, 미성년자는 2,000만 원, 성년자는 5,000만 원까지 공제가 가능합니다. 그래서 이를 적극 활용하시는 분들은 자녀가 태어나자마자 2,000만 원, 10살에 2,000만 원, 20살에 5,000만 원 이렇게 증여하셔서 총 9,000만 원까지 증여세 부담 없이 증여하기도 합니다.

◆ 조태현 : 이보다 많으면 의미가 크지 않을 수도 있겠네요.

◇ 홍자영 : 그렇죠. 그래서 공제액이 적다고 느끼시는 분들은 최저세율 10% 구간에 맞춰 증여를 진행하기도 합니다.

◆ 조태현 : 최저 세율이 10%입니까? 이런 것도 많이 참고할 만하겠네요. 물론 저는 증여할 게 없습니다. 아무튼 부모님 외에도 할아버지나 할머니 외할아버지 외할머니 이쪽에서 재산을 물려받는 경우도 있잖아요. 부모님뿐 아니라 조부모에게 받는 경우도 있잖아요. 이때는 어떻게 되나요?

◇ 홍자영 : 말씀드린 5천만원 또는 2천만원 증여재산공제 한도는 받는 자 기준에서 ‘누구’로부터 받는지에 따라 한도가 정해져 있는데요, 법에 이 한도가 ‘직계존속’이라고 적혀있습니다. 즉, 이미 아버지 어머니로부터 5천만원을 증여받아 공제한도를 전부 다 사용하였다면, 10년 이내 추가로 조부모님, 또는 외조부모님에게 받는 것은 증여세 부담을 하셔야합니다. 받는 사람 기준에서 부모님, 조부모님, 외조부모님 모두 직계존속이기 때문이죠.
이러한 증여재산공제 한도가 ‘그룹별’로 존재한다고 생각하시면 편합니다. 그룹은 총 4개가 있는데요, 배우자 6억, 직계존속 5천만원(미성년자 2천만원), 직계비속 5천만원, 기타친족(4촌이내 혈족 및 3촌이내의 인척) 1천만원 이렇게 공제 한도가 존재합니다.

◆ 조태현 : 혼인·출산 증여 공제도 있던데요?

◇ 홍자영 : 혼인 또는 출산시 증여받는 자금에 대한 증여세 부담 완화 목적으로 새로 생긴 증여공제인데 1억원까지 공제됩니다. 앞서 말씀드린 5천만원 공제 외에 추가적으로 가능한 유일한 증여 공제입니다. 봄에 결혼식을 많이 올려서인지 최근 많은 고객분들이 질문하시는 내용 중 하나입니다.

◆ 조태현 : 1억 원까지 공제를 받을 수 있다. 혼인 출산 증여 공제는 자녀가 결혼이나 출산을 했을 때 언제나 가능한 거예요.

◇ 홍자영 : 아닙니다. 증여공제를 받을 수 있는 기간이 정해져 있는데요, 혼인의 경우 혼인신고일을 기준으로 전후 2년이내에 증여 받는 경우에 가능하고, 출산은 자녀의 출생신고일 또는 입양신고일로부터 2년이내 증여 받는 경우 가능합니다. 현금의 경우 계좌 이체된 날, 부동산의 경우 등기일이 증여시기이니 기간을 반드시 확인하셔야 합니다.
‘혼인’, ’출산’ 공제 하나로 묶여 있지만 차이가 있는데요, 혼인의 경우 혼인신고일 전 2년도 가능하지만, 출생 또는 입양신고일 전 2년은 혼인 출산증여공제를 받으실 수 없으니 조심하셔야 합니다.

◆ 조태현 : 이거는 이해가 되네요. 2년 안에 애를 낳을 거라고 예고할 수는 없으니까요. 혼인·출산 공제 1억 원은 각각 받을 수 있는 건가요?

◇ 홍자영 : 아닙니다. 이것도 많이 질문하시는 부분인데, 쉽게 말씀드리면 평생 1억이라고 생각하시면 편하십니다. 그래서 혼인 때 만약에 1억 원 모두 공제를 받으셨다라고 한다면 자녀분이 출산을 하시더라도 추가로 공제를 받으실 수는 없어요. 대신 혼인할 때 7천만 원 공제를 받았다. 근데 자녀 출산할 때 또 아직 3천만 원 남았으니까 그 부분은 고령하시는 건 가능하시고, 초혼 때 못 받았는데 혹시 재혼을 하신다, 그런 것도 가능하십니다. 첫째 때 안 받았다, 그럼 둘째 때 받으시는 것도 가능합니다.

◆ 조태현 : 어찌 됐건 이 금액 안에서만 된다는 거네요. 그러면 양가 부모님이 있잖아요. 이럴 때 양가 부모님이라든지 아니면 아버지한테 1억, 어머니한테 1억. 이런 것도 안 되는 거고요.

◇ 홍자영 : 네 맞습니다. 저희가 말씀드린 기본적인 공제처럼 직계 존속으로부터라고 이것도 법에 작성이 되어 있는데요. 그래서 직계 존속으로부터 평생 1억의 한도입니다. 그래서 어머니한테 1억, 아버지에게 1억. 이런 것도 안 되고. 부모님께 받고 또 조부모님한테 받고 이런 것도 안 되고. 그다음에 시댁은 직계 존속이 아니잖아요. 그래서 그것도 불가능하십니다. 다만 이제 부부가 각각의 본인의 집에서 1억씩 받으시면 부부가 2억까지 되는 거겠죠.

◆ 조태현 : 적용 대상은 현금이나 부동산만인가요?

◇ 홍자영 : 아닙니다. 현금 같은 금융재산 뿐만 아니라 주택, 상가, 부동산, 주식 가능합니다. 다만, 법에서 정한 몇 가지 경우는 혼인 출산증여공제가 불가능합니다. 대표적으로 자녀에게 대여해준 돈을 받지 않기로 하는 경우(채무 면제)는 해당되지 않습니다. 예를 들어 자녀가 집을 구할 때 전세보증금 1억원을 빌려주신 후, 그 자녀가 결혼할 때 혼인출산공제가 1억원까지 된다고 하니 돈 갚지 말아라, 하면 안 된다는 겁니다. 결국에는 다시 현금 1억원 증여하는 것과 결과적으로 동일하지 않은가 생각이 되실텐데, 법적으로는 같지 않은 거죠. 그 외에 자녀에게 시세보다 저렴하게 부동산을 양도해서 자녀가 이익을 받는 경우도 그 차이만큼을 증여로 보아 과세하는데, 이 경우도 혼인출산증여공제를 적용 받을 수 없습니다.

◆ 조태현 : 참 이 세법은 언제 들어도 대체 뭐가 뭔지 모르겠다라는 생각이 들어요. 집을 자녀에게 증여할 때는 증여세만 부담하는 건 또 아니잖아요.

◇ 홍자영 : 맞습니다. 그런데 주택을 증여하실 때는 증여세 뿐만 아니라 취득세도 고려하셔야합니다. 현재 조정대상지역에 2주택 이상 가지고 있는 상태에서 3억원이 넘는 주택을 증여하게 되면 취득세율만 12%입니다. 그렇다면 서울지역에 주택을 2채이상 가지고 계신분들이 증여하신다면 대부분 해당되는 겁니다. 현재 서울 주택 가격을 생각하면 취득세 12% 만만치 않기 때문에 반드시 의사결정때 고려하셔야 합니다.

◆ 조태현 : 생각해 보니까 압구정에 재건축 아파트 시세가 150억 막 이런다잖아요. 그러면 세금이 10억이 넘는.

◇ 홍자영 : 그것도 증여세 고려하지 않았을 때 취득세도 고민하셔야 됩니다.

◆ 조태현 : 이거 좀 꼭 판단을 해 보셔야 되겠고요. 1억 원까지 또는 5천만 원 고려하면, 1억 5천만 원까지는 증여세가 안 나온다 이렇게 봐도 되는 건데, 이런 경우에는 증여세 신고는 안 해도 되는 겁니까?

◇ 홍자영 : 공제액만큼 증여 받아 납부할 증여세가 없더라도 신고할 의무는 있습니다. 물론 신고를 하지 않더라도 내야할 세금이 없으니 가산세 같은 불이익은 없습니다. 다만, 주택 취득시 자금조달계획서 작성하실텐데, 투기과열지구 소재 주택을 취득하시는 경우 반드시 증빙서류를 첨부하셔야 합니다. 이때 증여세신고서가 필요할 수 있습니다. 증여 받아 바로 주택을 취득하지 않으시더라도, 추후 재산 취득시, 채무 변제시 자금의 원천을 소명해야할 때 활용할 수 있으므로 증여세 신고를 하시는 것이 좋습니다. 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월까지인데, 그 기한이 지나더라도 신고 가능합니다.

◆ 조태현 : 증여재산 공제는 어떻게 판단해 봐야 돼요?

◇ 홍자영 : 증여재산 공제는 아까 말씀드린 것처럼, 만약 현금을 받으셨다면 계좌 이체된 날이 증여 시기이고, 그날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하셔야 됩니다. 만약 기한을 놓쳐서 기한 후 신고를 하시는 경우라도, 5천만 원 또는 1억 원 공제 한도 내라면 납부할 세액이 없기 때문에 가산세 등의 불이익은 없습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 시기나 여러 가지 잘 꼼꼼하게 살펴보셔야 되겠습니다. 지금까지 부자 대세 홍자영 우리은행 WM영업전략부 과장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 홍자영 : 감사합니다.