"서울아파트 45% 오를 때 부라보콘 67% 평양냉면 50% 올랐다"

YTN 라디오(FM 94.5) [조태현의 생생경제]

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 07월 08일 수요일
■ 대담 : 김인만 소장(김인만 부동산경제연구소), 최병천 (명지대 실물투자분석학과 겸임교수)


- 왜 집값은 오를까? 원인 진단부터 해야
- 코로나 경제위기 이후, 글로벌 유동성 2경원 풀려..돈 풀리면 자산가격 뛰어
- 2020-2025년 물가상승률, 서울아파트 45%, 짜파게티 31%, 평양냉면 50%, 부라보콘 67%, 아파트 평당 공사비 108%, 금값 190% 올라
- 매매가 상승과 전월세 값 오르는 것 분리해야
- 2경원의 돈을 푹고, 집값 잡기? '미션 임파서블'
_ 李정부, '부동산정책 실패'의 곤란함 벗어나려면...
- 노무현 정부 57번, 文정부 42번 부동산 정책 발표..부동산정책 효과 없었다고 자임하는 꼴
- 李정부, 정치적 어려움 자초하고 있다..계속된 부동산대책 발표, "'코끼리를 생각하지 마'라는데, 계속 코끼리 생각하게 만드는 효과"
- 韓 부동산 세금, OECD 국가중 2배
- 글로벌 스탠다드? 보유세 거래세 모두 낮아..유럽 등..취득세 양도세 등 거래세는 50% 이상 높여야 국제 표준에 맞아
- 3주택자 이상 82.5%에 달하는 양도세, "양도하면 안되겠구나" 매물잠김 촉진 효과
- 정부, 가격안정인가? 불로소득 추징인가? 두마리 토끼 잡으려
- 집값 안정화 위해선 양도세 과감한 인하해야


- 구윤철 '보유세 거래세 균형', 결국 보유세 올린다는 뜻
- 초고가 주택 보유세 인상, 비거주 1주택자 혜택 축소로 갈 듯
- '韓 보유세 낮은 편'? 美보다는 낮아..단, 종부세 최고세율 5%은 높은 편
- 보유세 올리면, 집값 안정? "집값 올라 보유세 강화, 왜곡에 왜곡돼"
- 서울 집중 및 부동산 트렌드 변화..'똘똘한 한채' 현상, 반도체 성과급 등 늘어난 유동성, 결국 주택 구매 수요로 쏠려
- 정부, 세금 규제 다음 정책은 뭔가? 정책 수정해야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 비가 내리는 수요일입니다. 오늘은 부동산 전문가 두 분과 함께 고수 토론을 진행해 보도록 하겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장, 최병천 명지대학교 실물투자분석학과 겸임교수 두 분과 함께하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.

★/☆ : 안녕하세요.

◆ 조태현 : 오늘 수요일 비가 상당히 많이 오는데 오시는 길은 괜찮으셨어요?

★ 김인만 : 비를 맞았습니다. 어제는 또 제가 우산을 큰 걸 가져오니까 오후에 또 그쳐 가지고, 오늘은 작은 걸 가져오니까 또 비가 많이 오네요. 예측이 안 되는 것 같습니다.

◆ 조태현 : 예측이 안 되는 거는 정부의 세제 역시도 마찬가지인 것 같아요. 7월 세제 개편이 있을 것이라고 예고는 했는데, '보유세와 거래세는 균형을 이뤄야 한다.' 뭘 어떻게 하겠다는 뜻이에요?

★ 김인만 : 저도 묻고 싶은데요. 균형을 이뤄야 된다는 게, 해석의 차이가 참 이게, 그럼 지금은 어떤 균형이 안 맞느냐. 우리나라는 원래 거래세가 높고 보유세가 낮았기 때문에 보유세를 올린다는 의미로 받아들이고 있고요. OECD가 권고한 '보유세는 올리고 거래세는 내려라' 부분에 대해서 핵심은 거래세를 내리느냐잖아요. 보유세를 올리면 어느 부분을 많이 올리느냐인데, 제가 볼 때는 제 생각과는 반대로 갈 것 같은데, 우리나라 보유세도 보게 되면 상위 10%가 전체의 한 87% 정도의 세금을 내고 있기 때문에 비싼 집은 많이 내고 있고, 재산세 낮은 세금은 적게 내고 있는데요. 아마 OECD의 의견은 제 생각에는 '비싼 집을 더 올려라'가 아니라, 전체적으로 보유세 부담이 너무 낮으니까 '전체적으로 올려야 되지 않겠냐, 거래세는 내려야 되지 않겠냐'라고 했는데 우리는 결국에는 고가 아파트를 올릴 수밖에 없지 않을까. 재산세까지 확대되면 전선이 너무 확대돼서 굉장히 부담스러운 상황이 발생할 것 같고요. 거래세를 내리는 거는 너무나 어려운 일입니다. 저도 보유세를 올리면 거래세를 내려야 된다고 얘기를 하는데, 거래세를 내리게 되면 5월 9일 대통령께서 1월 23일에, '양도세 중과세 유예 안 하겠다'라고 발표를 했고 굉장히 큰 사건이었죠. 그래서 5월 10일부터 양도세 중과세가 시행이 되는데, 이 중과세를 다시 건드린다는 게 굉장히 위험하기도 하고 정책적으로 보게 된다면 대통령의 말을 뒤집는 거죠.

◆ 조태현 : 정치적인 부담이 있죠.

★ 김인만 : 정치적 부담이 있기 때문에 그렇게까지는 못 하지 않을까. 그렇게 한다고 해서 단기간에 또 부동산 시장이 안정되는 것도 아니기 때문에, 결국에는 그냥 하는 대로 초고가 주택들 보유세 올리고 비거주 1주택자들 혜택 축소할 것 같습니다.

◆ 조태현 : 소장님께서는 '보유세는 약간 징벌적인 성격을 가져서 높이고, 양도세는 그냥 냅둘 것 같다' 이렇게 전망을 해 주셨는데 교수님도 동의하십니까?

☆ 최병천 : 예상만으로 본다고 치면 비슷한 예상이기도 한데요. 그런데 OECD에서 이번에 발표된 것 중에 '보유세는 올리고 거래세는 낮추는 게 바람직한 방향이다.' 발표한 거 덧붙여서, 한국의 부동산 관련 세금은 OECD 전체에 비해서 약 2배 정도 된다는 내용도 있었어요.

◆ 조태현 : 높다?

☆ 최병천 : 그렇죠. 2배 정도 많다. 그냥 높다가 아니라, 약 2배 정도 많다 이런 내용도 있었고. 실제로 국제 비교 자료를 보면 미국 같은 경우는 거래세는 거의 제로에 가깝고, 미국은 주 정부마다 다르긴 하지만, 미국에서 보유세가 높은 데들은 거의 우리로 치면 취득세와 양도소득세가 거의 아예 제로에 가깝거나, 그런 경우 특히 취득세는 아예 제로에 가까운 데가 특히 많고요. 그래서 실은 유럽, 미국은 거래세가 거의 없다시피 하고 보유세가 높은 나라고, 한국은 그동안 전통적으로 OECD 국가 중에서도 거래세가 전 세계에서 가장 높은 축에 속하고 보유세는 상대적으로 낮은 축이었거든요. 더 재미있는 거는 가장 많이 몰려 있는 나라가 어디냐 하면, 보유세도 낮고 거래세도 낮은 나라예요. 유럽의 우리 복지 국가를 비롯한 나라라든가 가장 많은 나라는 실은 둘 다가 낮은 편이거든요. 그래서 미국이 마치 글로벌 스탠다드처럼 얘기하는 것도 또 다른 오해인 측면이 있다. 미국이 전 세계 보유세 평균을 끌어올려서 그렇지, 보통은 둘 다 낮은 게 일반적이다. 그런 거를 보면, 다만 한국에서는 보유세는 높고 거래세가 낮은 게 마치 표준인 것처럼 얘기가 되고 있지만 그 표준인 거에 맞추더라도 보유세는 이미 앞에서 말씀하신 것처럼 상층은 부담이 꽤 많이 되거든요. 그래서 중하층에 있는 분들의 보유세를 더 높이는 게 원래 실은 글로벌 스탠다드에 가까운 거고, 또 하나는 거래세는 거의 반 이상 낮춰야지 상대적으로 OECD가 말한 거에도 근접하고요. 그리고 정부가 정책을 가격 안정화에 초점을 맞춘다고 그러면 취득세는 최고 12%고, 그다음에 양도소득세는 3주택은 82.5%, 2주택은 71.5%거든요. 그러면 이거는 약간 양도하는 분들 입장에서는 '양도하면 안 되겠구나'라는 걸로 많은 분들이 지적하지만 매물 잠김이 촉진되는 효과가 있거든요.

◆ 조태현 : 이건 경험도 해봤던 일이잖아요.

☆ 최병천 : 그러면, 취득세를 높이면 양도세를 낮추든가 이렇게 해야 되는데 왜냐하면 가격 안정을 하려면 양도세를 풀어줘야 되거든요. 그래서 하나는 한편으로는 가격 안정을 목표로 하고, 또 한편으로는 불로소득 환수를 반드시 하겠다, 이렇게 상충하는 목표를 가지고 있는 게 아닌가. 정부가 가격 안정을 목표로 둘 거면 양도소득에 대해서는 완전히 과감하게 해야 되는데 두 마리, 세 마리, 네 마리 토끼를 동시에 잡으려다 보니까 뭔가 잘 이것도 뜻대로 안 되고 저것도 뜻대로 안 되는 측면이 있지 않나 싶습니다.

◆ 조태현 : 원래 토끼 두 마리를 한꺼번에 잡으려고 그러면은 항상 두 개 다 실패하는 법이기는 한데요. 여기서 궁금한 거, 보유세에 대해서 설명을 해 주셨는데 보유세가 여권에서 항상 얘기하는 건 '글로벌 스탠다드보다 우리가 낮은 편이다' 얘기를 하잖아요. 맞는 얘기입니까?

★ 김인만 : 아까 제가 간단하게 말씀을 드렸는데 단순하게 보유세만 보게 되면 세율이 미국보다 낮긴 하죠. 우리가 낮은데, 제가 말씀드렸듯이 우리나라는 재산세가 있고 종합부동산세라는 세금이 있거든요. 재산세를 보게 되면 전국에 있는, 지방에 있는 중소 아주 작은 농가 주택들도 내긴 내요. 그게 금액이 아주 작을 뿐이지, 몇 천 원에서 몇 만 원씩 낸단 말이에요. 근데 종합부동산세 대상은 노무현 정부 때 1%에서 시작을 해서 한 4%까지 올라갔나요? 문재인 정부 마지막에 4% 된 것 같은데 어떻게 됐든지 그러면 한 96%는 세금이 굉장히 낮다는 의미가 될 수도 있거든요. 우리 학교 다닐 때 따지면, 전체적으로 친구들이 공부를 잘하지 못해요. 근데 우리 반에 전국에서 1등, 2등, 3등 하는 천재들이 섞여 있어요.

◆ 조태현 : 평균이 확 올라와버리는구나.

★ 김인만 : 평균이 올라가는데도 대부분 못 하니까 전체적인 평균은 낮은 거죠. 낮은데 3명은 세계 탑이면 그런 경우에 그러면 균형이 어떻게 되느냐. '아, 너무 낮으니까 여기는 너무 낮아, 올려야 돼'라고 한다면 이 3명에 대해서는 안 맞는 거잖아요. 종합부동산세는 상당히 높다고 생각을 합니다. 특히 고가로 갈수록 5%까지 가잖아요, 최고 세율이. 5%예요. 소득세도 마찬가지라고 생각하는데요. 소득세도 실제로 소득세를 소득 구간에 따라서 안 내는 분들이 한 30% 정도 되거든요, 하나도 안 내는 분들이. 소득 구간이 낮으면 공제도 받고 세율이 낮기 때문에 연봉 한 10억 정도 되시는 분들은 아마 정부하고 국세청하고 동업할걸요? 반반 5 대 5로 세금을 5 정도 내니까.

◆ 조태현 : 아무리 소득이 적다고 그래도 한 푼도 안 내는 게 과연 맞는 거냐, 이런 지적은 계속 있었잖아요.

★ 김인만 : 전체 평균은 낮아도 종합부동산세 대상은 높다. 그래서 밸런스를 맞추려면 다시 돌아가게 되면 재산세 대상 낮은 금액대도 조금씩 올려줘서 전체적인 평균을 올려줘야 되는데 굉장히 부담스럽죠. 그러면 전국에 있는 분들에 대한 조세 저항이 발생을 하니까. 제가 정치인이라도 재산세를 올리는 부분에 대해서는 증세 효과도 크지도 않으면서 조세 저항은 크니까, 아마 이거는 손대기 어렵지 않을까. OECD 얘기는 알겠는데 결국에는 제일 만만하고 가장 소수인 부자들을 때리는 방향으로 가지 않을까 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 그래서 소장님께서, 교수님께서 자주 하셨던 말씀 가운데 하나가 '보유세, 종부세 이거는 정권교체 촉진세다' 이런 말씀을 자주 해 주셨는데요. 부동산 시장 자체가 굉장히 불안정한 건 사실이란 말이죠. 김용범 실장이 유동성 언급하면서 이른바 '반도체 머니'도 언급을 했습니다. 반도체 쪽 이쪽에서 나온 성과가 부동산 수요 쪽으로 몰릴 수 있다, 이런 이야기인데요. 교수님이 보시기에는 이런 전망 어떻게 생각하십니까?

☆ 최병천 : 우리가 문재인 정부 때, 2020년 21년에 부동산이 많이 올랐잖아요. 그리고 최근에도 부동산이 오르고 있는데 왜 오르는지를 볼 필요가 있어요. 왜냐하면 원인을 진단을 해야지 처방을 진단할 수가 있잖아요. 처방이 나올 수가 있는데 코로나 경제 위기를 거치면서 어떤 세계 대공황급의 경제 위기가 발생한 건데 당시에 서비스업 계통은 다 초토화됐었잖아요. 당시에 미국과 유럽연합이 푼 돈을 우리나라 돈으로 환산하면 2경 원을 풀었어요. 그래서 최근에 2020년부터 2025년까지의 물가 상승을 보면 서울 아파트는 작년 말까지 기준인데 45%가 올랐지만 짜파게티 가격도 31%가 오르고, 여의도의 정인면옥 냉면은 50%가 오르고, 브라보콘은 67%가 오르고, 그다음에 아파트 평당 공사비가 108%가 오르고 금값이 190%가 올랐어요.

◆ 조태현 : 그럼 그걸 바탕으로 하자면 서울 집값이 많이 오르긴 했지만 그렇게 많이 오른 것도 아니다?

☆ 최병천 : 그렇죠. 부동산 전문가 분들은 부동산만 보는 경향이 있거든요. 근데 정책을 하는 분들은 거시경제 전체를 다 조망할 필요가 있는데 부동산만 많이 오른 거면 우리가 뭔가 이상 징후가 있다고 볼 수 있죠. 그런데 하고 있는 거는 '2경 원의 돈을 풀어놓고 부동산 가격을 잡는 것은 가능한가'라는 질문인 거예요. 미국과 유럽연합이 2경 원을 푼 게 쫙, 그러면 2경 원을 풀면 어떤 일이 벌어지냐면, 1차적으로는 자산 가격이 뛰게 돼 있고, 그때 당시 코스피 3천 동학개미 운동, 미국의 주식 부동산, 유럽의 주식 부동산이 다 올랐거든요. 비트코인 대박도 그때였고요.

◆ 조태현 : 인플레이션은 언제나 통화적인 현상이라고 하잖아요.

☆ 최병천 : 첫 번째는 그렇지만 두 번째는 무슨 일이 벌어지냐면, 러우 전쟁과 맞물리면서 실물 가격으로 전이되고 있는 거예요. 이 가격 인상이 마치 반도체 가격이 오르면 한 박자 있다가 핸드폰 가격이 오르는 것처럼 그런 거죠. 그래서 정부가 오히려 이 두 가지를 구분해야 되는데 전월세 가격이 오르는 거랑 매매 가격이 오르는 건 원인이 다른 거예요. 네, 매매 가격이 오르는 건 2경 원의 돈이 풀려서 그런 거야. 시차를 두고 실물 경제에 반영돼서요. 그러면 반도체도 마찬가지인데 반도체 머니도, 반도체 머니라는 게 수출 때문에 들어오는 거잖아요. 이걸 원천적으로 막으려면 수출을 막아야 돼요. 수출을 못 하게 막지 않는 이상 실제로 우리가 부동산이 왜 가격이 오르냐에 여러 가지가 있지만, 장기적으로 보면 수출 증가율의 누적 또는 성장 증가율의 누적이 한 박자 있다가 반영되는 경우가 많거든요, 우리나라 부동산 역사에서도.

◆ 조태현 : 그 말은 경제가 성장하는 만큼 부동산도 오른다고 봐야하나요?

☆ 최병천 : 그렇죠. 근데 아무튼 일부 분들이 '부동산 가격은 절대 오르면 안 된다'라는 거를 과도하게 주장하는 분들이 있는데 그거는 뭔가 거시경제와의 어떤 균형적 사고가 아니다.

◆ 조태현 : 아예 안 오르려면 경제 성장을 안 하면 안오르는데.

☆ 최병천 : 그렇죠. 제로 성장을 하면 돼요. 실제로 이명박 정부 때 부동산이 잡히고 윤석열 정부 때 잡힌 거는 세계 대공황이 와서 글로벌 금융위기라든가 러우 전쟁으로 인한 금리 폭등 같은 걸로 잡히거든요. 그래서 반도체 머니라는 게 좋은 일로 생긴 거잖아요. 근데 돈이라는 건 유동성이라는 건 흘러가는 걸 막을 수가 없어요. 그래서 2경 원의 돈을 풀고 부동산 가격을 잡는 게 원래 미션임파서블인 것처럼, 최근에 역대 반도체 다 판 것보다 더 많이 벌고 있다는 거잖아요. 역대 83년에 이건희, 이병철 회장님이 저기 반도체 투자한 이후로 누적치 다 합친 것보다 더 많이 벌고 있는데요.

◆ 조태현 : 이익률이 50%가 넘어요.

☆ 최병천 : 70% 가까이 되고 막 그런데, 금액으로도 그렇고 올해만 한 600조에서 700조 정도 두 회사가 예상된다는데요. 이거를 잡으려고 하는 거는 미션임파서블이어서, 잡으려고 하다가 쓰던 정책에서 오히려 부작용이 더 많이 생기기 때문에 오히려 국민들에게 이걸 설득을 하자. 이 방식이 오히려 바람직한 해법이 아닌가 싶습니다.

◆ 조태현 : 5월 경상수지 흑자 규모가 나왔는데 보니까 386억 달러, 반도체 수출 호조에 역대 최대를 기록을 했거든요. 그러면은 이런 것들도 다, 반도체 슈퍼사이클도 장기간 이어질 것이라는 전망이 다 맞다면 결국에 부동산 가격은 계속 오를 수밖에 없다는 말씀이신 거네요?

☆ 최병천 : 실은 1조 달러 정도의 최대 수출로 1조 달러를 달성할까 말까가 관전 포인트거든요. 그러면 1조 달러 수출한 다음에 1조 달러 관련돼서 유동성 부동산으로 가격이 전이되지 않는 거는 그런 경우는 세상에 없어요. 경제학적으로 예를 들어서 고소득인 나라는 물가도 높은 편이고, 저소득인 나라는 물가도 낮은 편이거든요. 따로 노는 나라는 전 세계에 없거든요.

◆ 조태현 : 돈이 한 곳으로만 흐를 수 없으니까.

☆ 최병천 : 그리고 또 그거는 경제학적으로 일반적이기 때문에 그래서 역대 어떤 반복적인 부동산 정책 실패의 원인을 우리가 여러 가지로 볼 필요가 있는데, 경제성장률과 수출이 대박을 쳤을 경우 그런 경우, 부동산에 어느 정도 반영되는 거는 당연한 거라고 봐야 되거든요. 그런데 그거를 비정상적으로 간주하는 순간 오히려 토지 거래 허가제가 됐건 규제 지역이 됐건 그러면 결과적으로 두더지 게임처럼 돼 가지고 여기를 뿅망치로 딱 하면 딴 데로 튀고 원래 그럴 수밖에 없거든요. 근데 그렇게 되면 오히려 국민들한테 '부동산에 뭔가 큰일이 났나 보다'라는 오히려 부정적 시그널을 전달하기 때문에, 오히려 그냥 이런 원인들을 국민들에게 잘 설명해서 정부가 뭘 잘못해서 그런 게 아니다.

◆ 조태현 : 어쩔 수 없는 부분이 있다?

☆ 최병천 : 얘기하는 게 오히려 정부가 정치적으로 곤란함을 벗어나는 방법이 아닌가 싶습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 제가 방송에서 자주 드리는 말씀인데 세상의 모든 자산 가격은 대공황 이후로 떨어진 적이 없습니다. 장기 시계열로 봤을 때 당연한 이야기이긴 한데 이거를 부정하는 순간 정책이 제대로 갈 수가 없겠죠. 그런데요. 여기서 데이터 하나 짚어보고 싶은 게 한국부동산원의 서울 아파트 매매 가격 지수를 장기 시계열로 보니까요, 보유세를 강화한 정책 이후에 항상 집값은 올랐다고 해요. 노무현 정부 때도 그랬고 문재인 정부 때도 그랬고 계속 올랐다고 하는데, 결국엔 그렇다면 규제 이런 것들이 강화될 때마다 오히려 시장은 왜곡된다 이렇게도 볼 수 있는 거 아닙니까?

★ 김인만 : 집값이 올라가는 게 여러 가지 요인이 있는 거고요. 보유세를 강화해서 집값이 올랐다기보다는 집값이 오르니까 보유세를 강화한 건데, 그게 또 왜곡이 되니까 왜곡에 왜곡이 되는 거고요. 최병천 교수님 말씀하신 것처럼 유동성, 항상 집값을 예측할 때는 수요와 공급과 유동성을 보거든요. 그래서 공급 대비 수요가 많고 유동성이 많으면 어떻게 집값이 안 올라가지? 라고 생각을 해야 되고, 교수님 말씀에 저도 99.9% 공감을 하는 부분이고요.

◆ 조태현 : 0.1%는 뭡니까?

★ 김인만 : 여지는 남겨둬야죠. 그리고 우리가 또 변화되는 흐름을 보게 되면 유동성이 많으면 약한 고리를 파고들잖아요. 물이라는 게 약한 부분에 대해서 파고들어서 물줄기가 만들어지는데, 그럼 약한 고리가 뭐냐고 하면 사회에서 첫 번째가 서울 집중화 현상이죠. 서울의 일자리, 모든 게 다 있잖아요. 문화 인프라 다 있다 보니까 지방에서 두 번 올라오잖아요. 20살 때 대학교 때문에 올라오고, 25살 때 취직하려고 올라오고요. 서울은 인구가 줄어드는데 경기, 인천은 늘어나죠. 서울 주거비 때문에. 수도권을 보게 되면 오히려 인구는 증가합니다. 출산율이 줄어들어도 증가해요. 그래서 서울 집중화 상황에서 서울 집값이 떨어진다? 그거는 논리적으로 맞지 않는 현상이고요. 두 번째는 트렌드가 바뀌었어요. 트렌드가 뭐가 바뀌었냐면, 한 5년 10년 전만 하더라도 제 주변에 아파트도 있는 사람이 하나 더 사고, 오피스텔도 사고, 지식산업센터도 사고, 상가도 사고, 지방의 땅도 샀는데 최근에 보면 그런 분이 있던가요?

◆ 조태현 : 요즘은 진짜 투자 개념은 없는 거 같아요.

★ 김인만 : 부동산 투자에서 실거주 목적으로 전환이 상당히 많이 됐다고 생각합니다. 그냥 리빙이에요. 바잉이 아니라 리빙으로 가고 있는데, 정부가 강조하지 않아도 개인은 가고 있어요. 유리하니까. 서울에 괜찮은 아파트 하나 사고 나머지 돈으로 금융해요. 금값도 올라가고 주식도 올라가고 채권도 올라가고 할 게 얼마나 많은데요.

◆ 조태현 : 기대수익률이 훨씬 높죠.

★ 김인만 : 왜 세금이 많은 부동산에 더 투자해서, 상가 투자해 가지고 월세 받아서 대출 이자도 못 내는데 그런 거를 개인이 한다? 정부가 하라고 해도 안 합니다, 엄청난 세제 혜택을 주지 않는 이상은요. 그렇게 보면 트렌드도 그냥 아파트 하나로 바뀌었다. 서울 집중화의 트렌드가 바뀌었고, 세 번째는 전월세 난이잖아요. 전월세 난에 할 거예요? 집이 없는 분들이 주거가 불안한데 주식이 올랐다, 성과급을 받았다, 유동성이 늘어났다, 자연스럽게 내 집 마련하는 수요들이 늘어나니까 서울 외곽이 또 올라가요. 이런 흐름을 부정하고 '집값이 올라가니까 우리가 잡아야 돼. 이번에는 우리는 할 수 있어'라고 해서 강한 규제 1년 동안 다 했잖아요. 대출 규제하고 양도세 중과세하고. 마지막 남은 게 보유세 하나 남았는데 딜레마잖아요. '우리가 보유세를 올리면 진짜 안정되는 거 맞아?'라고 만약에 제가 대통령이어서 질문을 던졌다면 그 실무자들이 "안정됩니다."라고 답변할 수 있겠습니까? 그 아무도 답변 못 할걸요? 그래서 김용범 정책실장도 "올해 말 되면 머니무브가 일어날 수도 있다." 막 걱정하는 게, 아니 흐름 자체가 그러니까요. 그래서 교수님 말씀하신 것처럼 작년부터도 솔직히 인정해야 된다고 봐요. 국민들이 서울 집값을 올라가는 걸 대통령 탓으로 하는 국민들이 과연 몇 명이나 될까. 아주 정치적인 그런 분들 아니면 원래 그렇게 생각하지 않았는데, 스스로 '강남 서울 집값을 잡겠다'고 외치면서 모든 왜곡을 만들고 있기 때문에 지금이라도 빨리 정책 수정하지 않으면 세금을 올린 다음에 또 뭐 할 거예요, 집값 못 잡으면.

◆ 조태현 : 마지막 수단이 돼버리는 거죠.

★ 김인만 : 마지막 수단까지 사용하게 되면 그다음은 또 뭘 해야 될까? 그럼 또 대출 규제 또 해요? 2억을 안 해주고... 왜곡의 왜곡이 되니까 교수님 말씀처럼 빨리 인정할 거 인정하고 오히려 시장에 맡기면, 주식도 9천 찍고 조정되잖아요. 그 원인이 여러 가지겠으나 많이 올랐으니까 조정되는 거 아니야?

◆ 조태현 : 그게 효율적 시장이죠.

★ 김인만 : 부동산도 특정 지역이 많이 오르면 조정의 시간도 거치지 않을까 생각을 합니다.

☆ 최병천 : 약간만 추가로 얘기를 하면요. 문재인 정부 때 이러저런 작은 대책까지를 포함해서 부동산 대책이 42번 발표됐어요. 그리고 노무현 정부 때 57번 발표됐거든요. 대통령 임기가 5년 12개월이니까 60개월이에요. 그러면 60개월 중에 42번 발표되거나 57번 발표되면 그게 어떤 의미를 갖는 거냐면

◆ 조태현 : 거의 매달 낸 거네요.

☆ 최병천 : 첫 번째 발표는 '부동산 가격을 잡겠습니다'로 효과를 가져요. 두 번째부터는 '지난번에 못 잡았습니다'를 발표하는 거예요. 효과가 있었으면 한 번 발표하고 끝났겠죠. 그러면 42번을 발표하면 결과적으로는 처음에 의도는 그렇지 않더라도 42번 중에 41번은 "지난번에 제가 못 잡았는 걸 까먹지 마세요."가 되는 거예요. 정치적으로 어떤 게 더 유리하냐면 대책을 많이 발표하는 것 자체가 어느 정부나 공과가 있는데 성과도 있고 과도 있고 그런 거잖아요. 근데 오히려 공은 까먹게 되고 계속 그것만 이슈가 되는 거예요

◆ 조태현 : 나쁜 것만 눈에 띄어요.

☆ 최병천 : 그래서 실은 정부가, 국회 보좌관도 해봤지만, 정부가 한 번 발표하면 보도량이 장난이 아니거든요. 그래서 오히려 정부가 이런 대책을 많이 발표하는 것 자체가 정치적으로 어려움을 자초하게 되는 거거든요. 그래서 김인만 소장님 말씀하신 것처럼 또 제가 얘기한 것처럼 인정할 거 인정하고, 정말 오히려 써야 될 거, 전월세 세입자를 위한 정책이라든가 꾸준한 공급이라든가 어떤 공공임대라든가 이런 거에 집중을 하면 오히려 정치적 논란에서 피하게 되는 효과가 있는데, 이거를 잡으려고 하다 보니까 계속 각인 효과가 생겨서 오히려 마치 왜 우리 유명한 책 중에 『코끼리를 생각하지 마』가 있는데, 코끼리를 계속 생각하게 만드는 효과가 있기 때문에 정부가 정치적으로도 너무 이거를 자주 발표하면 당연히 풍선 효과가 작동하니까 오히려 불리함을 자처하게 되는 측면이 있어서 그 부분을 고려해 볼 필요가 있지 않나 생각이 듭니다.

◆ 조태현 : 지금까지 정부에서는 다주택자가 문제인 것처럼 이야기를 했었는데요. 아까 소장님도 말씀을 해 주신 것처럼 상반기에 주간 자료 기준으로 말씀을 드리면 탑10이 안양 동안, 용인 수지, 광명, 분당, 서울 성북 이런 곳들이었습니다. 이런 것들을 봤을 때 어떤 투기 세력 이런 것보다는 실수요자가 훨씬 더 영향을 많이 미쳤던 것 같고요. 참고로 화성 동탄은 2월부터라서 뺐는데 화성 동탄만 13%가 올랐습니다. 이런 매매 시장의 불안, 말씀하신 것처럼 정책만으로 어떻게 될 수 있는 부분은 아닌 것 같은데요. 또 하나 영향을 미치는 게 역시 전월세 시장입니다. 그래서 2부에서는 전월세 난에 대한 이야기 자세히 나눠보도록 하겠습니다.