23만호·47.8조 내놨지만..."당장 살 집은 어디에" [뉴스UP]

■ 진행 : 조진혁 앵커
■ 출연 : 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스UP] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 그린벨트 해제 카드까지 내세우며 주택 공급 '속도전'을 선언했습니다. 하지만 실수요자들의 숨통을 터줄 것인가를 두고 시장의 셈법은 복잡한데요. 이번 대책의 실효성과 내 집 마련 전략, 짚어보겠습니다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수와 함께하겠습니다. 어서오세요. 이번 대책을 두고 의견이 분분한 것 같습니다. 일단 교수님께서 보시기에 총평을 해 주시면 좋겠습니다.

[권대중]
이번 대책은 지난해 9.7 대책에서 135만 호, 올해 1월 29일 6만 호에서 140만 호가 넘거든요. 공급보다는 속도전을 중심에 둔 것 같습니다. 평점으로 따진다면 그래도 60~70점 정도는 줄 것 같아요. 다방면으로 토지재생부터 재건축, 재개발부터 금융규제 완화까지 됐기 때문에 조금은 영향을 줄 것 같아요. 아쉬운 점이 있다면 단기주택공급정책이 미흡했다. 지금 내놓은 것도 전부 5~10년 이후 입주물량이기 때문에, 착공물량과 입주물량은 분명히 다르거든요. 이번 대책은 속도전을 둔 게 아닌가 생각합니다.

[앵커]
정부는 계속 마른 수건을 쥐어짜는 각오로 하겠다고 했는데 정말 마른 수건을 쥐어짤 만큼 할 수 있는 최선의 노력은 다한 거라고 보십니까?

[권대중]
공공택지를 개발할 때는 지작물 조사하면서 감정평가 보상 나가는 데까지 2~3년이 걸려요. 이걸 좀 더 단축하겠다는 거고. 또 인허가는 교통영향평가나 환경영향평가처럼 여러 가지 평가를 해서 사업승인을 내주거든요. 이것 역시 단축하겠다는 것. 그리고 난 다음에 토지이용계획을 잡고 택지를 개발하고 그 이후에 착공해서 분양하는데. 이걸 단축한다고 하니까 실효성은 있는 것 같아요. 단, 관건은 토지 등 소유자에게 얼마나 토지보상을 빨리 끝내느냐가 관건인 것 같아요.

[앵커]
지역주민 반발이라든지 협의가 많이 필요한 상황인데. 지금 말씀해 주신 것처럼 속도를 강조했습니다마는 실제로 몇 년 정도 지난 후에 입주가 가능할 것인가, 어떻게 전망하십니까?

[권대중]
정부 말대로 3~4년 만에 착공하는 건 불가능해요. 속도를 낸다 하더라도 토지보상이 적어도 2년 이상 갑니다. 처음에 보상합의가 되면 문제가 없는데 토지등 소유자들이 더 많은 금액을 요구하면 지방토지수요위원회나 중앙토지수요위원회까지 3심 제도로 돼 있기 때문에 2년 걸립니다. 2018년도 그 당시 민주당 대표였던 이해찬 대표께서 주택공급 30만 호를 발표한 게 3기 신도시입니다. 올해로 딱 8년입니다. 8년인데 아직도 토지보상이 다 안 된 데가 많아요. 9만 가구인데도 불구하고 이제 보상 나가고 있습니다. 광명시흥지구는, 그렇게 되고 고양 창릉과 남양주가 조금 빠르다고 하더라도 아직도 착공하고 지지부진하거든요. 그래서 이번에 내놓은 23만 호가 실질적으로 2만 7000호부터 시작하는데 공급한다고 하면 2029년, 30년은 벅차지 않겠나. 예전에 6만 호 발표했던 태릉이나 용산, 과천 경마장 같은 경우 과천도 이전 부지를 찾아서 이전해야 착공하잖아요. 이것도 역시 2~3년 더 걸리기 때문에 정부의 의도대로 된다면 참 좋을 것 같습니다. 그러나 그렇지 못할 것 같아요.

[앵커]
큰 범위에서 질문을 드리고 싶은데요. 이번에 대책이 이번 정부에서 세 번째 얘기잖아요. 그러니까 공급 물량으로 보면 160만 호 정도 되는데 지금까지 대책들의 일관성이나 전체적인 큰 그림이라든지 잘 짜여지고 있다고 보십니까?

[권대중]
중장기대책은 꼭 필요합니다. 주택시장은 주택공급과 관련된 것은 계획적 체계적으로 미리 가능한 정책이 있어야 되는데 그런 차원에서 이번에 세 번째 공급대책을 발표했는데 정부의 주택공급정책 중장기대책으로는 실현 가능성만 있다면 상당히 좋은 정책이라고 봅니다. 그런데 문제는 계획이 계획으로 끝나면 안 된다고 봐요. 기본적으로 준비가 돼서 입주만 된다고 하면 장기적으로 주택시장에 미치는 영향은 클 거라고 봅니다.

[앵커]
강남 그린벨트 그리고 용산 여기가 빠진 것은 어떻게 보십니까?

[권대중]
우선 서울시와 국토부가 소통이 안 된 것 같아요. 택지를 개발하거나 건축 허가를 낼 때 그 절차가 지방자치단체부터 올라가야 되거든요. 서울시가 발목을 잡으면 공급이 어렵거든요. 그런데 서울시의 녹지를 회수하는 것은 결국 국토부와 서울시가 소통이 되지 않았다는 생각이 들고요. 특히 서울시는 그린벨트제도라는 개발제한구역이 71년도에 만들어진 제도예요. 원래 목적이 도시의 무분별한 확산을 개발하고 난개발을 막으면서 녹지를 보존하는 차원인데 녹지를 훼손하는 걸 반대하는 거죠. 사실은 녹지가 없고 잡종이나 공장이 들어서서 불법 개발된 데는 개발 가능성이 있어요. 그런데 이번에 계획한 데는 그런 데보다는 녹지가 포함돼 있기 때문에 반대한 것 아닌가. 특히 수서차량기지 같은 건 개발이 가능하거든요. 녹지가 없습니다. 그런데 소통이 안 된 것 같아요. 그래서 향후에 국토부가 서울시와 소통이 잘된다면 추가로 주택공급을 더 늘리지 않겠나 생각합니다.

[앵커]
협의하는 회의에도 항상 참석하시는 걸로 알고 있는데 서울시가 어제 대책이 나오자마자 바로 협의가 안 된 사안이라고 얘기했거든요. 어떻게 보세요?

[권대중]
저는 그래서 이 지방자치단체, 서울시와 국토부가 주택공급은 여야가 없거든요. 민생경제와 민생주관이기 때문에 TF팀을 구성해서 수시로 소통을 한다고 하면 주택공급에 도움이 되지 않겠나 봅니다.

[앵커]
이번에 청년대책 같은 그것도 보면 아파트 선호심리 대신에 비아파트 쪽으로 이동시키려고 하는 그런 의도가 보이더라고요. 효과가 있을 거라고 보십니까?

[권대중]
이번에 나온 대책 중에 유일하게 단기주택공급정책입니다. 내년 말까지 신축 준공 기준으로 60제곱미터 이하의 비아파트를 사는 경우에는 주택수에서 배제되거든요. 1년 연장했습니다. 금액은 당시 6억인데 지금은 4억으로 내려서 청년이나 신혼부부가 사는 경우에는 주택수에서 배제됩니다. 그런데 문제가 있어요. 무주택자, 신혼부부, 청년이 60제곱미터 이하의 소형 10평짜리 주택을 사는 순간 주택수에서 배제되면 문제가 없는데 그렇지 않을 때 청약통장 사용이 문제가 있습니다. 공공택지에서 분양할 때는 분양가상한제가 적용되면서 가점제가 적용되는 경우에 주택청약통장 가입기간, 무주택 기간, 부양가족수로 85점 만점 가점을 적용합니다. 주택으로 인정되면 이게 빠집니다. 그래서 2028년까지는 배제되니까 문제가 없는데 2028년도 이후에 정부가 발표한 공급대책으로 입주물량이 되면 문제가 없는데 그게 안 되면 문제가 되죠. 착공물량과 입주물량은 전혀 다릅니다. 그리고 또 하나 만약 그렇게 됐을 때 기존 주택 소유자가 만약에 사게 되면 주택수에 들어가면 다주택자가 되잖아요. 1가구 2주택에 대한 비과세 요건이 지금 현재는 80%까지 공제하고 20%만 내는데 5평, 10평짜리 사는 순간 오히려 지방세 10%까지 포함해서 규제지역에서 70% 이상 양도세를 냅니다. 이런 부분을 완화시켜야 수요가 증가하고 수요가 증가해야 공급이 느는데 2년 동안만 연장해서 1년 더 연장한 거죠. 아쉽다는 생각이 들어요.

[앵커]
보완점이 여러 개 있다고 지적하고 계신데요. 그런데 일단 부동산 대책의 중장기적인 목표를 보면 집값 안정화 아니겠습니까? 그런데 이번에 가계부채 총량 증가율 목표를 2배로 올리다 보니까 유동성이 30조 원은 더 들어갈 것 같다는 분석이 나오더라고요. 집값이 과연 안정화될 것인가, 어떻게 보십니까?

[권대중]
시중에 유동성 자금이 많으면 어떤 규제를 하더라도 가격은 오릅니다. 돈의 가치가 떨어지니까요. 그런데 이번에 대출여력을 1.5에서 3%까지 늘린다고 하는데 그렇게 되면 어느 사람한테 대출을 주느냐가 관건이에요. 무주택자에게 돌아간다면 문제가 없는데 어떻게 정부가 대출을 늘리느냐가 관건일 것 같은데. 늘어나는 것만큼 부동산 가격은 올라간다고 봐야죠.

[앵커]
그런데 여당 내에서도 계속 우려가 나오는 게 비거주 1주택자에 대해서는 제도를 개선할 필요가 있지 않느냐는 얘기를 하더라고요. 지금 전세대출 보증제한 조치도 내려졌는데 어떻게 평가하십니까?

[권대중]
일단 1가구 1주택자도 여러 가지 문제가 있을 수 있거든요. 만약에 내가 거주하지 않더라도 부모를 모시기 위해서 작은 집을 하나 살 수도 있고요. 또 연금생활이 어려운 사람들은 조그마한 주택을 사서 월세를 받는 경우도 있고요.

또 지방으로 전출하는 경우도 있고 여러 가지 형태가 있는데. 이번에 정부가 일부 규제완화를 해서 예외조항을 두긴 했습니다. 그 기간이 부모를 모시는 경우가 3년으로 제한돼 있어요. 부모를 3년만 모시라는 거냐, 이런 얘기가 나오거든요. 이걸 면밀하게 검토해서 1가구 1주택도 투기 투자가 아니라면, 미래에 거주할 계획이 있다면 규제에서 빼야 되지 않나 하는 생각이 들어요.

[앵커]
이런 대책이나 이런 부분들은 국회에서도 논의가 필요한 상황인데 그렇다면 추후에 이런 계획 중에서 어떤 부분이 보완되거나 변경이 될 가능성이 높다고 보십니까?

[권대중]
일단 종합부동산세 과세가 너무 과하게 되어 있다. 물론 고가주택은 그만큼 세금을 내야 되겠지만 지금도 0.5~5%까지 누진과세가 되어 있습니다. 금액별로 너무 과하게 돼 있다는 게 문제고요. 또 하나는 조금 전에 앵커께서 말씀하신 대로 비거주 1가구 1주택에 대해서 규제하는 것들은 여러 가지 사정들이 있는데도 불구하고 사정에 관계없이 규제하는 건 문제가 있다는 생각이 들어서 향후에 국회에서 논의가 있겠지만 이런 부분은 여당 내에서도 지적사항이 나오기 때문에 완화되지 않겠나 하는 생각이 듭니다.

[앵커]
지난번 부동산 세제개편안이 나왔을 때 그때 곧바로 나오던 우려가 전월세 시장 가격이 오를 거라는 얘기가 있었거든요. 이번에 8.13 대책까지 종합해서 판단했을 때 앞으로 전월세 시장은 어떻게 될까요?

[권대중]
매매시장도 전월세 시장도 전부 움직일 것 같아요. 우리가 조정대상지역이나 투기관리구역 지정을 하게 되면 지정 이외 지역으로 풍선효과가 나타나죠. 이번에는 위 가격을 누르게 되면 가격풍선효과가 생겨서 아래 가격이 올라갈 수 있어요. 그러니까 20억 이하의 주택은 강세를 보일 거라고 보이고 }또 하나 1가구 1주택에 대해서 자기가 자기 집에 들어가게 되면 내가 살던 집은 전세로 나오겠지만 내 집에 살던 사람이 또 나가게 되거든요. 그리고 외부에 살던 사람이 자기 집에 들어오는 현상이 되기 때문에 수요는 증가하는데 공급은 한정되어 있거든요. 여기에다가 전세물량도 점점 줄지만 월세 가격도 조세전가가 일어날 수 있기 때문에 금년은 아니지만 내년에 세금이 올라가게 되면 그만큼 월세가 올라갈 가능성도 있습니다. 전세, 월세가격이 모두 상승압력을 받을 수밖에 없다. 그렇게 되면 매매가격이 상승압력을 받을 수밖에 없거든요.

[앵커]
여러모로 빠르게 단기공급대책이어야 될 것 같은데 지금 이 부분에 대해서 제언하실 게 있을까요?

[권대중]
비아파트 부문은 85제곱미터 이하를 5년 정도 주택수에서 배제하는 것도 좋은 방법이라고 봅니다. 다세대주택이나 연립 또는 도시형 생활주택 오피스텔은 젊은 사람들이 많이 선호해요. 아파트 선호 때문에 그걸 굳이 구입해서 사려는 사람들은 한정되어 있거든요. 그러면 무주택자나 기주택자가 살 수 있도록 주택수에서 배제하는 정책이 필요하지 않겠나. 단지가 크지 않고 많아야 열댓 가구나 20가구 정도 공급하기 때문에 단기간에 주택 공급이 가능합니다. 그래서 정부가 9.7 대책에서 135만 호, 이번에 23만 호, 지난 1월 29일 6만 호를 공급하기 위해서 160만 호 아닙니까? 그게 입주물량으로 들어오려면 적어도 10년은 걸릴 거라고 봐요. 그전에는 전월세 시장이나 매매시장 안정을 위해서는 단기주택공급정책이 꼭 필요하다고 봅니다.

[앵커]
그렇다면 지금 같은 상황에서 실수요자들은 어떻게 대책을 마련해야 할 것인가. 내집 마련을 누구나 다 생각하고 있을 거 아니에요. 조언을 해 주시죠.

[권대중]
만약에 내가 무주택자라면 공공택지가 많잖아요. 공공택지를 기다릴 것 같습니다. 공공택지는 분양가상한제가 적용돼서 일반 시세의 80% 정도로 저렴하게 공급되고요. 또 하나 공공택지는 기반시설이 돼 있습니다. 깨끗한 신도시이기 때문에 그걸 노려보는 게 가장 좋을 것 같습니다. 물론 기존 주택지에서 매입을 한다면 내 수준에 맞는 정도의 주택을 구입하는 게 가장 좋습니다. 직장과 가깝고 아이 학교가 가깝고 그러면 면적도 큰 것보다는 2~3인이 살 수 있는 25평, 30평 정도 그 정도 30평 정도, 국민주택 규모 이하를 구매하는 게 어떨까 싶습니다.

[앵커]
여기까지 설명 듣겠습니다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수와 함께했습니다. 고맙습니다.