■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 1일 화요일
■ 출연 : 조규성 우리은행 WM영업전략부 부부장
- 'K-열풍'이 불러온 호텔 수요 급증, 공급이 부족하다
- 2024년 기준 방한 외국인 관광객, 전년대비 48% 급증
- 성수·홍대·명동· 강남· 한남동 등 쇼핑 및 체험 외국인 관광객 급증
- 넘치는 '호텔 수요'에 오피스를 호텔로 전환하기도
- '리브랜딩'으로 낮은 등급 호텔을 브랜드화
- 해외 사모펀드 등 해외 투자자들, 국내 호텔 투자로 발길 돌려
- 개인투자자, '호텔' 담은 리츠 고려해볼만
- 반면, 온라인 시장 활성화로 리테일 부동산은 부진 여전
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 부자가 되는 비법 전해드리는 '부자 되세' 시간, 오늘은 조규성 우리은행 WM영업전략부 부부장과 함께하겠습니다. 부장님, 어서 오십시오.
◇ 조규성 : 네, 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 최근에 코로나 때 우리나라를 찾는 관광객들이 많이 줄었었잖아요. 그런데 요즘에는 많이 또 늘어난 것 같더라고요.
◇ 조규성 : 네, 체감상으로만 늘어난 게 아니고요. 실제 수치상으로도 방한 외국 관광객이 빠르게 회복을 하고 있습니다. 그래서 2024년 방한 외국 관광객이 약 1,637만 명으로 전년 대비 한 48.4% 증가를 했고요. 2019년에 약 94% 수준까지 회복을 했었습니다. 그리고 최근의 통계로 보면 전년 대비로도 더 늘어났고, 코로나 이전보다도 훨씬 증가한 모습을 보이고 있습니다. 최근에는 주요 관광지인 성수동이나 홍대, 명동, 강남, 한남동 이런 데를 쇼핑하고 체험까지 다 하는 관광을 하는 외국인 관광객들이 부쩍 늘어난 모습입니다. 단체보다는 개인 관광객이 많이 늘어난 모습을 보실 수가 있겠습니다.
◆ 조태현 : 예전에는 중국에서 여행 오려면 개인 비자가 잘 안 나오니까 이렇게 단체로 다녔다고 하던데, 요즘은 또 그런 것도 아닌가 봐요? 그런데 외국인들이 우리나라에 와서 뭘 그렇게 재미있게 보는 거예요? 가장 큰 동력이 뭡니까?
◇ 조규성 : 아무래도 한류라고 볼 수가 있겠고요. K-팝이라든지 K-드라마, K-영화, 음식, 뷰티 콘텐츠, 이런 영상매체 등을 통해서 보던 것들이 단순한 관심을 넘어서 실제 여행 수요로까지 이어지는 모습을 보실 수가 있겠고요. 예를 들어서 좋아하는 드라마 촬영지를 방문한다거나 아이돌 관련된 장소를 둘러보기도 하고, 맛집도 둘러보고, 메이크업 같은 것도 해보고, 이런 여러 가지 체험을 위해서 여행 일정을 짜는 것으로 바뀌어가고 있습니다. 여행 전에는 SNS나 동영상 플랫폼에서 정보를 또 얻고요. 본인이 돌아다니시면서 다시 콘텐츠를 만들어서 공유하며 새로운 수요도 만들고 있습니다.
◆ 조태현 : 확실히 일본 친구들은 우리나라에 여행으로 오면 틱톡 그거 많이 찍어서 올리고 그러더라고요. 여러 차례 목격을 했습니다. 중국 단체 관광객, 아까도 말씀드렸다시피 예전에는 중국 단체 관광객들이 우리나라 여행의 대부분을 차지했다면 요즘에는 분위기가 확실히 달라진 것 같아요.
◇ 조규성 : 네, 맞습니다. 과거에는 중국 관광객 의존도가, 특히 단체 관광객 의존도가 높았는데요. 최근에 다양한 나라의 관광객들로 구성이 많이 바뀌었습니다. 중국 관광객이 줄어들었다기보다는 중국 관광객의 점유율이 줄었다, 전체적으로 다 늘다 보니까 점유율이 줄었다라고 보는 거고요. 아무래도 다양해지다 보면 어떤 특정 국가의 정책이나 이슈 때문에 관광객이 급감하는 이슈도 줄어들고, 호텔 입장에서도 다양한 관광객을 받을 수 있어서 더 안정화가 됐다고 볼 수가 있겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이러면서 이제부터 본격적인 경제 이야기가 시작이 되는데요. 관광객이 늘어나는데 호텔 객실이 부족하다라는 보도는 계속 보고 있어요. 얼마나 부족하다는 겁니까?
◇ 조규성 : 호텔 객실이 지금 예전보다 많이 줄어들 수밖에 없는 게, 객실 자체는 코로나 때 하늘길이 막히면서 수요가 줄어들어 공급이 줄어들 수밖에 없었던 거죠. 호텔로 운영하던 거를 다른 용도로 컨버전을 했었고요. 그러다 보니까 호텔 객실이 줄어들었는데, 갑자기 K-열풍에 하늘길이 열리면서 수요는 굉장히 많아졌습니다. 그래서 그 수요를 못 따라가고 있는 게 호텔의 현주소고요. 호텔을 새로 지으려면 인허가라든지 공사 기간, 자금 조달 여러 가지 이슈가 있기 때문에, 금방은 지을 수 없어서 지금 공급이 부족한 편입니다.
◆ 조태현 : 특히 도심 호텔 같은 데는 호텔을 지을 곳도 마땅치가 않을 것이고요. 그렇다면 이렇게 호텔 입장에서는 객실이 부족하면 가격이 올라갈 텐데, 실적 개선으로 이어지고 있습니까?
◇ 조규성 : 네, 맞습니다. 호텔 객실 점유율, 한마디로 물건을 몇 개 팔았느냐도 좋아졌고요. 객실 단가, 얼마에 팔았느냐도 좋아져서 이 두 가지 지표가 다 좋아지다 보니까 실적이 올라가고 있는 상황이고요. 한마디로 몸값이 비싸졌다고 볼 수가 있겠습니다. 그래서 관광객이 늘고 객실이 부족한 그런 상황입니다. 그래서 지금 객실 가격을 더 높게 책정할 수 있는 환경이 만들어졌다고 볼 수 있겠고요. 그 주변 상권까지도 긍정적인 영향을 받고 있습니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 객실 가격도 올라가면 당연히 주변 상권도 많이 좋아지게 될 텐데요. 객실 공급이 워낙 부족하다 보니까 이거를 빠르게 늘리기 위해서 오피스텔을 호텔로 전용을 한다, 이런 이야기들 나오잖아요. 구체적으로 어떤 방식들이 거론되는 겁니까?
◇ 조규성 : 크게 두 가지 방식이 있는데요. 첫 번째는 아까 말씀드린 것처럼 예전에 호텔 수요가 안 좋았을 때는 호텔을 다른 용도로 전환했다면, 이제는 오피스 같은 걸 호텔로 전환하는 방식이 있고요. 이렇게 되면 원래 태생이 호텔이 아니다 보니까 컨버전하는 비용은 늘지만, 아무래도 새로 짓는 것보다는 더 빠르게 공급이 될 수 있다는 것, 그리고 하나는 호텔의 간판을 갈아 끼우는 겁니다. 리브랜딩을 해서 낮은 등급의 호텔을 좋은 브랜드로 갈아서 공급하는 그런 방법도 있다고 볼 수가 있겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 측면에서 호텔의 객실을 늘리기 위한 방안까지 거론이 되고 있는데요. 이거는 시장이 전반적으로 좋아진 거잖아요. 그러면 투자하시는 분들도 관심이 많이 식었던 걸로 알고 있는데, 요즘은 달라지겠어요?
◇ 조규성 : 예, 맞습니다. 아무래도 코로나 팬데믹 때는 호텔을 주로 공급했었던 자산운용사들이나 이런 투자자들 입장에서 수익성이 안 나오다 보니까 많이 발을 뺐었던 건 사실인데요. 최근에는 국내 자산운용사뿐 아니고 해외 투자자들도 우리나라 호텔에 관심을 가져서 투자를 이어가고 있는 상황입니다. 그래서 아무래도 호텔 자체에 대한 투자 분위기도 좋아졌고요. 수익성 개선이 굉장히 큰 영향이라고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 역시 산업이 좋아져야지 관심도 생길 테니까, 어떤 투자자들이 호텔 시장에 관심을 보이고 있습니까?
◇ 조규성 : 아까 말씀드린 것처럼 자산운용사들도 분명히 관심이 있고요. 해외 사모펀드라든지 글로벌 투자자들도 우리나라 호텔 시장을 좋게 보고 많이 투자를 이어가고 있는 상황입니다. 특급 호텔보다는 한 4성급 정도 되는 그런 호텔에 많이 매력을 느끼고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 호텔 투자에 제가 개인적으로 관심이 있다고 가정을 해볼게요. 관심은 있는데 호텔 한 칸을 사는 게 한두 푼에 살 수 있는 것도 아니고, 이렇게 어떤 호텔 성장에 관심은 있지만 참여할 자본이 없는 사람들, 이런 사람들은 어떤 식으로 투자를 하는 게 좋습니까?
◇ 조규성 : 개인의 입장에서는 리츠 같은 방법이 있을 것 같아요. 호텔 자산을 리츠 자산으로 담고 있는 리츠를 한번 보실 수 있겠고요. 그런데 리츠 같은 경우는 주가처럼 상장을 해 있다 보니까, 주가처럼 가격 변동 폭이 있는 편입니다. 그래서 담고 있는 자산에 대한 분석이 필요하긴 하지만, 리츠 자체는 호텔 산업의 방향이 좋다면 충분히 한번 보실 만한 투자 상품이라고 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 리츠는 상업용 부동산 쪽에 투자하는 그런 곳을 말하는 거죠?
◇ 조규성 : 예. 그런데 리츠가 자산을 어떤 걸 담고 있느냐에 따라서 상업용 부동산, 예를 들어서 주거, 아니면 호텔, 여러 가지 데이터 센터, 여러 가지를 담을 수 있거든요. 그래서 상장된 리츠를 한번 살펴보시는 것도 좋은 방법입니다.
◆ 조태현 : 그런데 상장이라고 해도 리츠는 접근하기가 조금 버거운 게 사실이거든요. 관련돼서 다른 방법은 없습니까? ETF 같은 것도 많이 있는 것 같던데.
◇ 조규성 : ETF 방식으로 부동산 리츠, 아니면 부동산 인프라 관련 투자자들이 투자할 수 있는 상품들도 있기 때문에 꼭 호텔이 아니더라도 여기서 확장해서 생각을 하시면 부동산에 관련된 인프라라든지 여러 가지 방법의 ETF, 이런 걸 통해서 투자하실 수도 있고요. 최근에 자산가분들은 게스트하우스라고 하는 외국인 도시 민박업 같은 것도 직접 사서 운영하시기도 하고, 그런 방법도 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 자산가분들 이야기는 조금 별도로 두겠고요. 어찌 됐건 리츠도 상장이 돼 있고 ETF도 상장이 돼 있으니까 주식 시장에서 쉽게 거래할 수 있는 그런 거라고 생각하시면 되겠습니다. 자, 그런데 얼마 전까지 상업용 부동산 시장은 별로 안 좋다라는 얘기 많이 했었잖아요. 오피스도 그렇고 임대 건물도 그렇고 안 좋았는데, 최근에 부동산 시장은 굉장히 뜨거운데 이 상업용 부동산 시장 분위기는 최근엔 어떻습니까?
◇ 조규성 : 리테일 부동산은 아무래도 온라인 시장이 많이 활성화되다 보니까 리테일 부동산 자체는 부진을 겪고 있는 것이 사실입니다.
◆ 조태현 : 리테일 부동산이라는 거는 마트나 상가 들어가는 그런 데 말하는 건가요?
◇ 조규성 : 그렇죠. 그런 일반적인 근생 건물이라든지 그런 가게들이 들어가 있는 건물들은 부진을 겪고 있고요. 최근에 또 금리 인상을 하지 않았습니까? 이런 것들이 어떻게 보면 상업용 부동산에는 하나의 저해 요인이라고 할 수 있죠. 성장하는 데 있어서요.
◆ 조태현 : 오피스나 창고 쪽은요?
◇ 조규성 : 오피스는 그래도 공실률이 비교적 양호한 편인데요. 오피스 같은 경우에는 그래도 아직은 좋은 편이지만 나중에 한 30년 정도까지 공급이 많이 이어질 상황이기 때문에, 그리고 또 AI가 너무 빨리 발전하다 보니까 공실에 대한 두려움이 있는 편이긴 합니다. 창고 같은 경우도 조금씩 회복을 하고 있는 단계이고요.
◆ 조태현 : 그렇다면 상업용 부동산 전체를 볼 게 아니라 약간 이렇게 호텔처럼 집중을 하는 게 더 나을 수도 있겠네요, 지금 시점에서는.
◇ 조규성 : 네, 어떻게 보면 고루고루 분산 투자되어 있는 ETF 같은 걸 보시는 방법도 있겠지만, 예를 들어서 여기 나와 있는 호텔이나 이런 것처럼 앞으로 기대가 되는 특정 ETF라든지 리츠라든지 이런 거를 한번 투자 상품으로 검토하시는 것도 좋은 방법이시겠죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 역시 호텔 공급 부족과 전망, 이런 것들이 중요할 것 같은데요. 전망 어떻게 볼 수 있을까요?
◇ 조규성 : 당분간은 호텔 시장을 긍정적으로 보는 시각이 많습니다. 왜냐하면 외국인 관광객이 단기간에 줄어들 것 같지는 않고요. 계속 수요 측면의 변화가 좋은 편이고요. 반대로 아까 말씀드린 것처럼 객실 공급이 빠르게 단기간에 늘기는 어려운 편입니다. 그래서 이런 환경에서는 입지가 좋은 호텔일수록 점유율이랑 객실 단가를 유지하기가 유리하고요. 그래서 방한객 국적도 다양해지고 하면 아무래도 신규 공급이 늘어나더라도 입지 좋은 호텔은 훨씬 좋아지지 않을까 하는 생각입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 저는 호텔 살 돈이 없기 때문에 ETF 쪽에 조금 관심을 가져보도록 하겠습니다. 오늘은 조규성 우리은행 WM영업전략부 부부장과 함께 호텔 산업에 대해서 살펴봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 조규성 : 감사합니다.
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