[YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2026년 03월 25일 (수)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 한양대학교 도시공학과 이창무 교수(전화)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : 최근 이재명 대통령이 SNS를 통해 해외 주요 도시의 보유세를 언급하며 '저도 궁금했다'는 글을 남겼습니다. 부동산 가격 안정이 정권의 성패를 가를 핵심 과제라는 인식과 함께 관련 제도와 방향에 대한 논의도 이어지고 있는데요. 정부는 보유세 인상에 대해서는 신중한 입장을 유지하고 있지만, 공시가격 현실화 논의가 진행되면서 시장에 미칠 영향에 대해서도 여러 해석이 나오고 있습니다. 한양대학교 도시공학과 이창무 교수 전화연결해이야기 나눠보겠습니다. 교수님, 안녕하세요?
◇ 이창무 : 네 안녕하세요.
◆ 박귀빈 : 우선 이재명 대통령이 언급한 부분부터 여쭤보겠습니다. ‘선진국 주요 도시의 보유세, 우리나라와 비교하면..’ 이런 내용의 글을 공유하면서 궁금하다고 했는데요. 해외 선진국들과 우리나라 보유세 비교하면 어느 정도 수준인가요?
◇ 이창무 : 글쎄요. 어떤 지표로 보느냐에 따라서 차이가 많은데요. 주택의 시세 대비 보유세율이 비율을 개별적인 비율을 가지고서 실효 세율을 따지면 OECD 평균보다는 낮은 수준입니다. 그게 한 0.33% 정도가 OECD 평균이고, 우리나라는 한 0.15% 정도 수준이니까 낮은 수준이죠. 또 다른 지표로 보게 되면 예를 들어서 종합부동산세하고 재산세를 합친 국내 보유세의 총 조세 대비 비율을 보면 한 5% 정도가 되는데요. 이거는 OECD 평균이 한 3.8%보다 높아서 오히려 보유세를 더 내고 있는 상황이라고 얘기할 수가 있고요. GDP 대비 비율을 보더라도 OECD 평균인 1% 수준보다 높은 한 1.2%라서 총액으로 따지면 보유세 부담이 적다고만 얘기할 수 없는 그런 구도입니다.
◆ 박귀빈 : 그러면 보유세 인상해야 되나요? 교수님은 어떻게 생각하세요?
◇ 이창무 : 부분적으로 인상의 필요성은 있다고 봅니다. 말씀드렸던 것처럼 실효 세율은 낮은데, 보유세에 대한 전체적인 총액의 부담이라는 게 크다는 현상이 보여주는 게 뭐냐 하면 다른 나라에 비해서 우리나라의 보유세와 관련된 세율이 굉장히 누진적이라는 거거든요. 비싼 주택은 세율이 높고, 싼 주택은 세율이 낮은 구도라서 예를 들어서 10억짜리 주택과 1억짜리 주택이 있을 때 둘 다 1%의 실효세율을 적용을 하면, 총 보유세 징수액이 천만 원 백만 원해서 1,100만 원이 되는데, 사회 전체적으로 따지면, 10억짜리는 2%고 1억짜리는 다 감면을 받는다고 그러면 보유세액이 2%인 2천만 원의 0%인 2%에서 총액이 2천만 원이 되는 거죠. 그래서 치료 세율의 누진적인 구도가 강하기 때문에, 말씀드렸던 수율 세율은 낮은데 총 부담 금액은 높은 현상이 발생하게 되는 거라서 보유세를 높인다는 게 평균적으로 높이려는 거냐 아니면 고가 주택에 대해서 부담을 늘린 거냐에 대한 선택의 스펙트럼이 상당히 넓은 거죠. 어쨌든 제 입장에서는 누진적인 구도가 갖고 있는 보유세에 부담이 크기 때문에 어느 정도의 보유세 부담을 늘릴 수는 있겠지만, 제가 생각하는 방향성 누진적인 부분을 더 악화시키기보다는 완화시키면서 보유세 부담을 높일 필요는 있다고 생각을 합니다.
◆ 박귀빈 : 그래서 정부도 현재까지는 보유세 인상에 대해서는 신중한 입장을 유지하고 있는 것 같아요. 대통령이 발언한 이후에 관심이 높아지긴 했지만, 보유세 인상에 대한 신중한 입장을 유지하고 있습니다. 물론 당연히 이번에 부동산 가격도 잡히지 않고 여러 가지 모든 수단을 다 도마 위에 놓고 검토하겠다는 입장을 밝힌 상태라 그중엔 당연히 보유세 문제도 포함돼 있다 이런 입장인 겁니다. 이런 상황에서 올 하반기에 정부가 공시가격 현실화율 재설계 논의하고 있다는 거예요. 이거는 어떤 상황이라고 봐야 되는 건가요?
◇ 이창무 : 그게 문재인 전 정부 때 계속적으로 현실화율을 90%까지 올리겠다는 로드맵을 갖고 진행을 하다가 문재인 전 정부 말기에 너무 과도하게 보유세율이 늘어나면서 조세 저항이 발생을 하고, 또 그 후에 시장이 침체되는 구도 속에서 로드맵이 70% 수준에서 공동주택의 경우에는 고정돼 있는 상황인 거죠. 그래서 이번 보유세를 올리겠다는 선택의 제도적인 틀이 세율을 조정하기보다는 현실화율을 높여서 시세에 가까운 공시가격을 산정을 하게 되면 당연히 보유세가 올라가는 그동안 발생을 하게 되겠죠. 그런데 문제는 문재인 정부 때도 발생을 했지만, 공시가격이라는 게 단순하게 보유세에 대한 부과 기준으로 사용하는 것도 있지만 건강보험료라든가 다른 여러 가지 준조세에 있어서의 기준으로 활용이 되거든요. 그래서 실제로 여러 가지 방향에서 조세를 포함한 준조세 부담이 늘어나기 때문에, 국민들이 느끼는 부담이 상당히 클 수가 있어서 현실화율을 마냥 높이는 거는 실제로는 부담스러운 선택일 수는 있습니다.
◆ 박귀빈 : 재산세, 종합부동산세 이런 보유세를 내는데 이것의 과세 기준이 공시가격이 되다 보니까 다 연결이 된다는 거잖아요. 공시가격을 시세에 맞게 조정을 한다면 우리나라 공시가격이 굉장히 낮은 편입니까?
◇ 이창무 : 낮다고 할 수는 없죠. 나라마다 다른데 미국 같은 경우에는 우리나라처럼 매년 몇천억씩을 들여서 공시 가격이라는 걸 산정하지 않는 나라가 대부분이에요. 그래서 미국 같은 경우에는 가격을 판단하기 쉽지가 않으니까 그냥 매입 가격에 대한 일정 세율을 적용을 해서 보유세를 부과하기도 하고, 또 뉴욕 같은 경우에는 공동주택의 경우에 임대주택으로 활용이 되니까 실제로 시세로 판단할 수 있는 것보다 45% 이상은 높일 수 없다는 캡을 씌우고 그 밑에서 과세를 하는 과세 기준 금액을 설정하고 이런 식으로 유지를 하거든요. 그래서 우리나라의 공시가격이 과세적인 기준에서 낮다고 얘기할 수 있는 상황은 아닌 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 공시가격 현실화율, 현실화라는 단어가 들어가다 보니까 지금은 현실적인 상황에서 봤을 때 현저히 낮다는 인상을 받아 가지고 한번 여쭤봤던 겁니다.
◇ 이창무 : 그게 과세 기준이니까 우리가 어떤 대상 주택의 가격을 안다는 거는 저희가 실거래가를 다 공개를 하고 인지를 하고 있으니까, 대상 주택의 실제 시장 가치나 가격에 대한 부분은 다른 정보를 알 수가 있는 거죠. 다만 공시가격이라는 제도를 통해서 과거에 실거래가가 없을 때 그걸 과세 기준으로도 활용을 하고, 다른 건강보험료로도 활용을 하고, 보상을 위한 기준 가격으로 쓰겠다는 굉장히 복합적인 목적으로서 만든 가격이라서 시점에서 보면 그냥 있는 그대로 활용하기에는 여러 가지 문제점이나 한계가 있는 제도적인 가격의 성격을 지니고 있죠.
◆ 박귀빈 : 공시가격을 조정해서 올린다고 하면 단순히 세금 걷는 기준만 바꾸는 걸 넘어서 부동산 시장 전체의 구조적인 변화까지 연결되는 거 아닌가요?
◇ 이창무 : 그럴 수 있죠. 만약에 올릴 수만 있으면. 그런데 워낙에 문재인 전 정부 때 90% 가까운 공시가격 현실화율을 쫓아가다가 조세 저항을 맞닥뜨리면서 여러 가지 피할 수 없는 정치적인 선택을 한 건데, 보유세만 보는 게 아니라 취득세도 높고, 양도세도 높고, 보유세까지 더 올린다고 그러면 주택 시장에서 주택을 사지도 팔지도 보유하지도 말라는 성격으로 받아들여질 수도 있거든요. 주택시장의 경우에는 가만히 있는 것이 아니라 생애 주기 동안 분가를 하고, 결혼을 하고, 애들 낳고 이러면서 계속 주거 소비를 조정해 나가야 되는 과정을 겪게 되는데, 주택 시장에서의 합리적인 주거 소비 조정이나 주거 입지의 조정이 굉장히 억제받는 상황이 되겠죠. 그래서 실제로 보유세의 과도한 인상이라는 선택이 주택시장에 작동하는 규제를 굉장히 억압해서 적지 않은 부작용으로 만들 수 있다고 봐요. 그건 큰 그림에서 구조적인 문제를 말씀을 하신다고 그러면요.
◆ 박귀빈 : 국회에서도 공시가격을 5년 단위로 수립하고 시장 상황에 따라서 유연하게 조정하는 방안이 논의되고 있다고 합니다. 유연한 체계를 도입한다고 하면 시장에 어떤 방식의 신호를 주게 될까요?
◇ 이창무 : 다른 나라도 그렇고, 보유세에 대한 부분이 실제 세금을 내는 사람의 입장에서는 어떤 해에는 50% 올라가고, 20% 떨어지고 이런 식의 변동성이 큰 건 굉장히 부담이잖아요. 자기의 소득은 그만큼 변화가 없는데, 그래서 안정적인 보유세 부담을 유지를 하기 위해서 보유세 상승률도 어느 정도로 유지하는 나라들이 많습니다. 공시가격이라는 건 우리나라의 경우에는 시장 가격의 변동을 쫓아간다고 막 들쑥날쑥 막 30% 올랐다가 20% 떨어지고 이러면 안정성이 유지가 안 되잖아요. 그런 면에서 5년 단위로 공시가격을 산정을 한다고 그러면 상대적으로 안정적인 보유세에 대한 부담을 유지할 수 있는 구도가 열리게 되겠죠. 그 안에서 유연하게 작동을 한다고 그러면, 쓰고 있는 것처럼 공정가액 비율이라는 추가적인 비율을 적용을 해서, 요즘 얼마나 가격이 떨어질지 모르겠지만, 1월 1일에 산정한 공시가격이 높은데, 연말에 내는 부동산세를 산정할 때는 시장 가격이 떨어진다 그러면, 공정가액 비율을 적용을 해서 시장에서 느끼는 부담을 조정할 수 있는 선택도 가능한 거죠. 안정성의 측면에 있어서는 공시가격을 매년 시장 가격을 쫓아가려고 애쓰기보다는 5년에 한 번씩 안정적인 구도로 변화시키는 것도 나쁘지 않은 방법이라고 생각을 합니다.
◆ 박귀빈 : 그리고 앞서 보유세를 올리게 되더라도 보유세가 누진적인 성격이 있다 보니 그 부분을 섬세하게 안정적으로 가면서 올리는 방안이 좋겠다고 말씀을 하셨잖아요. 그걸 구체적으로 설명해 주신다면 어떤 방식이 있을까요?
◇ 이창무 : 정치적인 시각에서는 수용이 쉽지 않을 수도 있는데, 보유세에 대한 부담이 아예 없는 사람도 있고, 종부세를 많이 내는 다주택자 같은 경우에는 많이 내는 사람도 있거든요. 그런 구도 속에서 소득에 기초해서 주택을 소비하는 구도를 만들어내지 못하는 나름대로의 좋지 않은 결과가 초래되는 시장이 유지가 되고 있어요. 그래서 1주택자라고 하더라도 어느 정도의 보유세를 부담을 하고, 다주택자의 부담은 너무 크다고 그러면 결국 그게 전월세 임차 가구에게 전가되는 부작용이 발생을 하니까. 그런 모든 것들을 고려를 하면 누진적인 구조를 조금은 완화를 하는 게 더 안정적인 주택 시장을 만들어가는 데 바람직한 방향성이 되겠죠.
◆ 박귀빈 : 올해 초에 이재명 정부 초기 부동산 시장 현황 및 정책 진단 보고서 발표하셨습니다. 부동산 세제하고 전월세 시장 간의 연관성 분석하셨잖아요. 그 연관성 어떻게 나왔나요?
◇ 이창무 : 발표 자료인데 결국은 교과서적인 내용을 다시 증명한 연구라고 생각을 하시면 돼요. 문재인 전 정부하고 노무현 전 정부 때 종부세를 도입을 하고 시기별로 강화를 하면서 종부세 징수액이 늘어나니까, 그 시기에 시장에서 월세의 상승률이 높게 발생을 했다는 거죠. 안정적이던 월세가 노무현 정부 때 종부세를 부과하고 강화하면서 한 20% 노무현 정부 기간 동안 올랐고요. 그 이후에 안정되다가 또 문재인 정부 때 다시 종부세를 강화하는 흐름을 가져가게 되니까 문재인 정부 때는 거의 30% 올랐거든요. 그래서 결국은 다주택자에 대한 종부세에 과도한 부담을 주는 제도적인 틀이라는 게, 결국 가격을 안정시키는 부분적으로 있습니다. 그런데 문제는 전월세 가구에게 있어서 임대료에 대한 부담으로 전가되는 원치 않는 부작용이 발생한다는 거죠. 그런 부분을 자료를 가지고 학술적인 분석과제를 진행한 내용이라고 생각하시면 됩니다.
◆ 박귀빈 : 보유세 변화가 시장에 반영되는 과정에서 임대료 같은 다른 요소에도 영향을 줄 수 있다는 건데요. 집주인들이 현금 확보해서 전세 유지하는 것보다 월세나 반전세로 넘어가는 가능성이 많다. 이렇게 해석할 수 있는 겁니까?
◇ 이창무 : 그렇죠. 우리나라의 독특한 전세라는 제도가 임대를 놓는 임대 사업자 입장에서는 ‘월세 안 받아도 돼, 나중에 내가 팔 때 자본 차익으로 월세를 대신해서 챙기면 되는 거니까’ 이런 식의 시장이었었거든요. 종부세라든가 재산세를 많이 내게 되면 달마다 재산세, 연말에 재산세도 내야 되고, 종부세도 내야 되고 그러면 현금 흐름이 필요한 거죠. 그래서 전세라는 기존의 보증금을 받아서 자본 차익을 누리는 구도의 수익 구조보다는 월세를 받아서 발생하는 세금도 내야 되는 그런 구도로 변화할 수밖에 없는 압력을 느끼게 되는 거죠. 지금도 월세화가 급하게 진행되고 있지만 상당히 가속화시킬 가능성이 높다고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 교수님의 이번 연구 결과 바탕으로 이재명 정부 부동산 정책이 가야 할 가장 시급한 방향을 짚어주세요.
◇ 이창무 : 원하는 방향은 아닌 것 같고요. 시장에 각각의 주체들이 하는 역할이 있으니까 그런 면에서 가장 비난을 받고 있는 다주택자에 대한 긍정적인 기능은 저희는 어쩔 수 없이 인정할 수밖에 없을 것 같아요. 무작정 투기자라고 놀릴 수도 없는 거고, 시장이라는 게 정말 강남의 한강 벨트에 자가 거주자만 있는 건 아니고, 그 가격을 낮추는 게 시장을 안정시키는 최소한의 목표는 아니거든요. 거기에 외곽에 있는 아직도 안 오른 아파트 시장도 있고, 전월세 시장도 있기 때문에, 모든 시장을 다 통틀어서 안정시키려고 하는 사회적인 목표를 추구하려고 그러면 다주택자에 대한 긍정적인 부분을 수용할 수 있는 마음의 변화가 필요하지 않을까 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 네, 지금까지 한양대 도시공학과 이창무 교수였습니다. 고맙습니다.
◇ 이창무 : 감사합니다.
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