[개미일기] 전세 사기 수법 '세입자에게 체납 세금 떠넘기기'

지난 8월 기준 악성 임대인에게 당한 ‘전세 사기’ 2,160건 중 67.6%인 1,459건이 20대와 30대 청년 임차인으로 나타났다. 이들이 전세 사기를 당한 금액은 2,877억 원이었다.
여기에 최근에는 집주인의 체납 세금을 임대인에게 떠넘기는 신종 사기 수법까지 등장했다.

신종 전세 사기 수법은 집주인의 국세가 채납된 경우에 임차인의 ‘전세보증금 반환 채권’보다 ‘국세 체납’이 우선이라는 점을 악용한 사기 유형이다.
수법을 간략하게 설명하면 다음과 같다.

먼저 임대인이 본인 명의의 재산을 모두 가족 명의로 돌려놓는다. 여기에 개인 사업자로 등록한 사업으로 발생한 세금을 계속 체납한다. 세금 체납이 1억 원이 넘게 쌓이면 오피스텔이나 다세대 주택 등 1.5억 원 이상의 부동산을 사서 소유권 이전을 받고 전세를 내놓는다.
이때 집주인은 1.5억 원 이하 주택은 임차인이 소액임대차보증금 5천만 원을 건질 수 있기 때문에 1.5억 원 이상 가격이 나가는 주택을 산다.

임대인은 새로 들어오는 임차인에게는 전 소유자와 임대 조건을 동일하게 유지한다고 안심시킨다.
하지만 몇 달 뒤 세입자는 갑자기 부동산 권리침해 사항으로 집이 경매에 넘어간다는 ‘압류장’을 받게 된다. 집주인이 세금 체납을 했기 때문.
국세기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해 징수되므로 국세 체납액이 많은 임대인에 대한 국가의 세금 추징 과정에서 전세 보증금이 보호받지 못하게 되는 상황이 발생하는 것이다.

국세기본법 제35조 1항은 '국세ㆍ가산금 또는 체납 처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다.' 명시하고 있다.

집주인의 세금 체납으로 주택이 공매로 넘어가면 세입자가 보증금을 못 받는 경우가 생기게 된다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았더라도, 이보다 먼저 체납한 세금이 있으면 집이 공매로 넘어갔을 때 순위가 밀려나기 때문이다.

이런 경우를 방지하기 위해서는 전세 거래를 할 때 임대인의 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 요구해 놓는 것이 좋다. 물론 집주인이 증명서를 임차인에게 보여줄 의무가 없기 때문에 거절한다면 혹시 모를 사태를 예방하기 위해 전세 계약을 하지 않는 편이 좋다.

세금 체납은 등기부 등본에 2~3달 늦게 공시되기 때문에 당장 등기부 등본을 떼어봐도 깨끗한 경우가 있으니 등기부 등본만 믿어서는 안 된다.

이런 전세 사기를 막기 위해서 세입자가 정보 제공을 요청할 수 있는 기관에 세무서를 포함해, 계약 체결 전에 임대인의 체납 사실 여부를 확인할 수 있도록 하는 법안이 발의됐지만, 아직 통과되지 않은 상태다.

경매로 집이 넘어가는 경우에도 세입자가 보증금을 돌려받기 어렵다.
세금 체납이 정보의 비대칭을 이용한 사기라면, 경매는 변제 순서에서 세입자는 은행보다 뒷순위로 밀릴 수밖에 없는 구조 때문에 벌어지는 유형이다.

현행법은 세입자가 주민등록 전입신고를 완료한 ‘다음날’부터 보증금에 대한 권리를 부여한다.
반면, 저당권 효력 발생 시점은 저당권 설정 등기가 이루어지는 ‘즉시’로 정하고 있기 때문에, 전입신고를 완료한 날 해당 주택에 대해 은행이 저당권을 설정한 경우 은행보다 뒷순위 채권자가 되는 문제가 생긴다.

즉 세입자의 주민등록 전입신고와 제삼자의 저당권 설정 등기가 같은 날에 이루어지는 경우 제삼자인 저당권자가 세입자보다 선순위로서 우선변제를 받게 되어 이 법에 따라 보호되어야 할 대상인 세입자가 보호받지 못하게 되는 결과가 발생하는 것이다.

전세보증보험이 안전장치가 될 수 있지만, 전세보증보험에 가입해도 일부 금액은 돌려받을 수 없는 경우도 생길 수 있어 꼭 확인해야 할 항목이다.