대출 막아 아파트 못 산다...빌라로 수요 이동 [이슈톺]

■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
이렇게 정부가 발등에 불이 떨어질 수밖에 없는 상황인데 매매, 전세, 월세가 다 불안한 상황이기 때문인데요. 서울의 아파트값, 전셋값이 모두 오르고 있다 보니까 연립다세대 같은 빌라 시장 쪽으로 수요가 이동하고 있다고 해요. 어떤 것들이 있는 겁니까?

[서은숙]
결국 이렇게 봐야 되는 거죠. 아파트를 살 수 없게 되는 상황으로 계속 가는 거죠. 매물이 없다 보니까. 특히 대출규제가 굉장히 강화됐잖아요. KB은행 같은 경우 6억에서 3억으로 한도를 축소시켰단 말이에요. 그러면 서울시에 있는 평균 아파트 가격이 10~12억이에요. 그러면 현금이 7~9억 정도 있어야 이 아파트를 들어갈 수 있는 청년층 30대. 그러면 아파트를 사지 못하는 상황이 되는 거죠. 그러면 지금 전세로 있었는데 아파트를 구입할 계획을 갖고 있다가 이걸 포기하고 전세에 그대로 남게 되는 상황이 발생하겠죠. 그런데 전세는 작년 대비 물량 자체가 28% 감소했어요. 전세가격도 굉장히 많이 오를 거 아닙니까? 그러면 여기에 있었던 사람들은 결국 어디로 가야 되냐면 빌라나 다세대주택으로 가는 거죠. 이 시장이 물론 재개발 이슈나 기대 수익이 높아서 어느 정도 시장이 활성화되는 부분도 있지만 지금 호황이라고 보기보다는 아파트시장에 있던 수요자들이 전세시장으로 옮기고 거기에 못 낀 사람들이 빌라나 연립주택으로 옮겨가는 상황으로 봐야 된다고 시장은 분석해야겠죠.

[앵커]
어쩔 수 없이 가는 상황. 전세사기 이후로 빌라 쪽은 기피되는 측면들도 있었는데 최근에는 경매쪽에도 수요가 많이 있다고 해요. 역시 말씀하신 것들을 반증하는 겁니까?

[서은숙]
전셋값이 계속 올라가고 있고 그다음에 재개발 기대가 그쪽 부분에 반영된 것도 있어요. 그런데 우리가 한번 생각을 해봐야 되는 건 빌라는 가격 산정이 불투명하고 전세보증금 의존도가 높잖아요. 그래서 경매가 막 올라가면서 어느 정도 가격을 받는다고 해서 여기에 갑자기 갭투자하거나 이러면 굉장히 불안한 상황이 발생할 수 있겠죠. 자체가 이쪽에 빌라나 연립주택에 대한 가격이 오르고 있는 가장 큰 이유 중 하나는 아파트에 진입하지 못하는 사람들이 이전한 효과가 가장 크다는 걸 봐야 되기 때문에 시장 자체가 호황이라고 보기 어렵습니다.

[앵커]
여러 가지 측면에서 불안정한 상황을 보여주는 것 같은데요.

[서은숙]
구조적인 원인으로 봐야겠죠.

[앵커]
그런데 교수님께서 말씀하신 것처럼 시중은행들이 주택담보대출의 최대한도를 줄이고 있단 말이에요. 이렇게 되면 또 전세불안을 자극할 수 있다고 얘기를 하는데 어떻게 연결되는 겁니까?

[서은숙]
은행들이 대출총량규제를 받고 있어요. 그게 상반기에 80~85% 다 나간 거예요. 그러니까 하반기에 대출해 줄 수 있는 여력이 별로 없잖아요. 이 규제를 위해서 KB 같은 경우 6억에서 3억으로 한도를 제한해 버렸거든요. 수도권 규제지역뿐만 아니라 비규제지역, 전국을 다 포함해서 이렇게 정해버렸어요. 총액을 규제를 받다 보니까 이게 전세시장에 어떻게 연결되냐면 매수여력을 급감시켜요. 아까 얘기한 것처럼 매매가가 평균 10~12억인데 대출받을 수 있는 금액이 3억밖에 안 돼요. 그렇게 되면 자기자본으로 7~9억 정도가 필요한데 그 돈이 없잖아요. 30~40대 신혼부부나 생애최초로 사실상 아파트 구매가 불가능하다고 봐야 되겠죠. 이런 사람들이 전세시장으로 옮겨가고 있다고 봐야 됩니다. 그래서 구조적인 거고요. 그다음에 실수요자도 임대차쩨그대로 잔류하는 거죠. 주택 구입을 할 수 없기 때문에. 그리고 설명드린 것처럼 전세시장 자체가 작년 대비해서 28% 매물이 급감했어요. 그러니까 공급은 줄어들고 수요는 늘어나다 보니까 전세 가격이 굉장히 급등할 수밖에 없는 구조적인 원인을 우리가 봐야 되는 거죠.

[앵커]
전세가격은 오르고 전세물량은 줄어들고 있는데 월세가격도 가파르게 오르고 있습니다. 이것도 연결됩니까?

[서은숙]
당연히 전세가격이 올라가면 만기가 끝나고 나면 가격을 올려줘야 되잖아요. 이걸 또 대출 못하는 사람들은 대출이 다 잠겨 있기 때문에, 그럴 경우에는 어떻게 할까요? 월세로 옮겨갈 수밖에 없습니다. 금리도 오르는 상황이고요. 그래서 집주인 입장에서도 보면 전세보증금 받아도 예금금리가 높지 않기 때문에 오히려 월세를 받는 게 매달 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있단 말이에요. 이걸 더 선호하고 세입자 입장에서도 전세매물이 부족하거나 전세대출이 충분히 나오지 않으면 반전세나 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이란 말이에요. 그래서 매수를 포기한 실소유자까지 남게 되면 집주인은 월세 수요를 당연히 높게 볼 수밖에 없기 때문에 그렇게 판단할 수밖에 없거든요. 그래서 문제가 월세화가 단순한 계약 형태의 변화가 아니라 결국은 가계의 거주비용을 굉장히 높이는 거잖아요. 소비를 위축시킬 수밖에 없는 구조로 거시경제 전체에 위축을 가져올 수밖에 없는 구조라고 봐야 되겠죠.

[앵커]
실수요자 입장에서는 대출을 조이면 실수요자는 타격을 받을 수밖에 없는 상황인데.

[서은숙]
전세대출을 일률적으로 조이기보다는 실수요 대출 있잖아요. 이런 부분들은 보호하는 방안을 구분해서 보호하고 장기공공임대하고 민간임대 공급을 늘리는 보완책이 같이 가지 않으면 결국 일반 서민들이 굉장히 피해를 보는 구조로 갈 수밖에 없는 상황인거죠.



대담 발췌 : 정윤주 디지털뉴스팀 에디터