[인터뷰투데이] "집 보려면 줄을 서시오"...'전세 품귀' 어떻게 뚫나?

■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
전세 매물이 씨가 마르면서 전세 찾기가 갈수록 어려워지고 있습니다. 집을 보기 위해서 줄지어서 아파트 문 앞에 대기하고 제비뽑기로 계약자를 결정하는 진풍경도 벌어졌다고 하죠. 전세 스트레스가 아파트 높이만큼이나 커지고 있는 상황, 정부도 엄중하게 받아들이고 있는데요. 전문가와 함께 조금 더 자세히 살펴보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 안녕하십니까?

[김규정]
안녕하세요.

[앵커]
어제 화제가 됐었던 사진 한 장이 있습니다. 뒤로 화면으로도 보이는데 아파트 복도에 사람들이 줄지어서 서 있는데 저게 전셋집 구경하기 위해서 줄 서 있었던 거라고요?

[김규정]
전세 물건이 많지 않아서 보러 가 봤더니 줄 선 경쟁자들이 있었다. 그래서 제비뽑기를 해서 본인은 기회를 얻지 못해서 낙첨했다라는 불편을 겪은 개인이 온라인 커뮤니티에 사진과 함께 본인 경험담을 올려서 화제가 됐었던 내용이죠.

[앵커]
지금 화면에 나오고 있는데요. 복도에 늘어선 사람들이 요즘 또 전셋집을 구하기 위해서 집 내부를 구경하기가 쉽지 않죠?

[김규정]
네, 코로나 때문이기도 하고 또 최근에 물건이 없으면서 직장생활을 하는 집주인들이 저녁에 잠깐 볼 수 있게 시간을 내주거나 아니면 보지 말고 그냥 계약을 해라라고 소위 텃새를 부리는 경향들도 간혹 있는 것으로 조사가 되고 있는 것으로 알고 있습니다.

[앵커]
그런데 이렇게 줄까지 서서 전셋집을 보는 경우, 글쎄요. 지금까지 관련 업종에 계시면서 이런 경우 보신 적 있습니까?

[김규정]
사실 매매나 전세 쪽에서 물건 품귀가 심했을 때는 물건 하나가 나오면 여러 명이 몰리거나 계약금을 먼저 입금을 해야 기회를 얻거나 제비뽑기를 하는 상황들이 처음 있는 것은 아닙니다. 과거에도 심각한 품귀 현상이 있었을 때 있었던 행태나 현상이기는 한데 최근에 그만큼 전세 물건 부족 현상이 다시 극심해졌다라는 것이고 해당 단지의 경우에는 원래도 해당 지역에서는 저렴한 소형 전세가 인기가 있는 단지고 물건이 많이 나오지는 않고 사실 확인을 해 보니 집주인이 잠깐밖에 집을 못 보여준다라고 하면서 경쟁자들이 몰렸던 케이스인 것 같습니다. 그래서 사실 여러 가지 특이한 케이스이기는 한데 그만큼 최근에 세입자들이 느끼는 불편이나 어려움이 크다는 거죠.

[앵커]
지금 화면에는 화제가 됐던 해당 아파트의 전세 매물 현황을 저희가 화면으로 보여드리고 있는데 전용면적 34제곱미터의 경우는 4세대, 전용면적 49제곱미터는 1세대. 그러니까 1000세대 넘는 아파트에서 결국 5개밖에 없다는 얘기네요? 이게 전반적인 시장의 상황입니까?

[김규정]
워낙 단지마다 물건이 귀한 곳도 있기는 한데 최근에 전반적으로 새로운 임차법 시행 이후에 계약갱신청구권이 쓰시는 기존 계약자들이 늘어나면서 계약이 종료돼서 출시되는 전세 물건이 많이 줄어든 단지들이 속속 나오고 있습니다. 그래서 큰 대단지에서도 사실 전세 물건은 손에 꼽을 정도로만 나오는 곳들이 많다 보니까 일부 나오는 물건들 계약을 하려면 집주인들이 원하는 대로 높은 가격을 줄 수밖에 없고 오른 전세 가격이 신고가 기록을 하면서 전체적으로 전체 시세를 끌어올리는 상황들이 반복해서 벌어지고 있습니다.

[앵커]
요즘에 부르는 게 값이라고 할 정도로 전셋값이 상당히 올랐는데 이게 지금 저희가 가양동에 있는 사례를 소개해 드렸습니다마는 강남도 사실은 상황이 마찬가지라고 하더라고요.

[김규정]
네, 강남 비롯해서 강남권에 직장 출퇴근 조건이 좋은 부도심 지역들의 아파트 단지들 대부분 전세 물건이 흔치 않습니다. 그래서 보통 중개업소 벽면을 채웠던 전세 물건지 같은 곳들도 거의 없는 상황이고 업소에 가서 전세를 구하고 있으니 대기를 걸어달라라고 해서 전화번호를 남기고 대기표를 받아오는 경우들도 최근에 많다고 합니다. 그래서 물건이 나오면 미리 대기해 놓은 순서대로 연락을 받고 가서 계약을 하는 상황일 정도로 경쟁이 치열한 것 같고요. 새로 입주하는 단지들에서도 예전보다는 전세를 놓지 않고 입주 요건 등을 맞추는. 대출이나 아니면 세금 문제 때문에 실거주를 하시는 집주인들이 늘고 있다 보니까 새로 입주하는 대단지에서조차 예전만큼 신규 전세가 잘 안 나오는 상황이라고 합니다. 그래서 전체적으로 새로 전세를 지금 계약하셔야 되는 분들이 여러 가지 정책이 얽혀 있는 상황에서 물건 찾기가 굉장히 어렵다라고 보셔야 되겠습니다.

[앵커]
신규 입주 단지는 사실 물량이 많은데 그런 특수도 없다는 거군요?

[김규정]
네, 예전에 비해서는 확실히 줄었습니다. 과거에는 잔금을 치르기 위해서 보통 전세를 놓는 세 물건들이 많이 나왔는데 요즘에는 그것도 포기하고 여러 가지 세금 절세를 받기 위해서 본인이 직접 거주를 한다거나 이런 경우들이 늘고 있어서. 또 전세대출 규제 때문에 전세대출을 받는 것도 어렵다 보니 새 단지에서도 사실상 신규 매물이 예전만큼은 나오지 않고 있습니다.

[앵커]
전세 품귀 현상이 세입자들의 발을 동동 구르게 만드는데 말이죠. 그런데 이게 언제까지 이 상황이 지속되겠느냐 하는 겁니다. 지금 일시적인 현상이냐, 아니면 앞으로도 계속 이런 품귀 현상이 이어질 것이냐, 어떻게 예상하십니까?

[김규정]
단기간 해결되기는 쉽지 않을 것 같습니다. 결국 수요가 있는 데 비해서 공급이 부족해서 지금 가격이 오르고 있는 상황이다 보니 공급을 늘려야 사실 해결이 될 텐데 전세 아파트, 특히 서울이나 주요 지역에서 선호되는 전세 아파트 물건을 저희가 어떻게 공급할 방법이 딱히 없기 때문에 근본적인 해결이 쉽지 않은데요. 수요 같은 경우는 3기 신도시 청약을 기다리시는 분들도 수도권에서 계속 전월세로 거주를 하셔야 되는 상황이고 이러다 보니 물건 찾기가 쉽지 않을 걸로 보여집니다. 그래서 단기간 해결이 되지 않고 내년 7월 3기 신도시 사전청약이 시작되더라도 실제 본 청약과 입주까지는 무주택 조건을 유지하셔야 하기 때문에 그분들이 계속 전월세에 머무셔니 되거든요. 그래서 단번에 수요가 변경되기가 쉽지 않고 특히 내년 같은 경우에는 서울의 새 아파트 입주량조차 올해에 비해서 절반 가까이 줄어들게 됩니다. 그래서 2만 호 가까이 새 아파트 입주량조차 줄어서 전체적으로 공급은 계속 부족한 상황이고 현재 계약갱신청구권을 쓰고 계신 기존 계약자분들은 계약갱신청구권을 쓰셨다면 짧게는 2년, 새로 계약하셨다면 청구권을 쓸 것을 감안해서 최대 4년까지 새로 물건을 내놓지 못하게 되니까 아무래도 물건 잠김이나 수급 불균형이 한동안 이어질 가능성이 많다고 보셔야 될 것 같습니다.

[앵커]
한동안이라고 하면 기간으로 얘기를 하면 한 1~2년 이 정도까지 계속된다?

[김규정]
제가 볼 때는 수급 불균형 상황이 수도권 중심으로는, 특히 서울 중심으로, 그리고 선호되는 아파트 전세 중심으로는 그 정도 이어질 가능성이 있습니다.

[앵커]
최소한 2년?

[앵커]
짧게는 내년 상반기까지는 이 상황이 이어질 것 같다라는 말씀이신 것 같은데.

[김규정]
극심할 테고 그 이후에도 단번에 해결되기는 사실상 어렵다라고 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
그런데 지금 전세든 매매든 워낙에 가격이 뛰다 보니까 현금으로 본인이 마련해서 들어가기는 쉽지 않은 그런 상황인데. 그러다 보니까 지난달 가계대출이 역대 최대치를 기록을 했거든요. 일단 정부에서는 전세자금대출도 끼어 있고 이게 규제가 나오기 이전에 이미 대출을 받았던 것들로 보고 있는데 실제로는 어떤 건가요?

[김규정]
실제로 그 이전에 계약을 진행하면서 잔금 처리가 된 케이스들도 당연히 있기는 할 겁니다. 그런데 근본적으로는 지금 전세가격이 오르면서 전세대출 건수 감소나 계약건수 감소에 비해서는 잔액이 훨씬 많이 늘었다라는 거고요. 그러니까 결국에는 수급 불균형으로 전셋값이 치솟으면서 전세대출 잔액이 지난 8월, 9월까지 계속해서 거의 사상 최고치에 육박하는 수준으로 오르고 있다라는 거고 주택담보대출이나 전세 집단대출을 하는 케이스들도 별로 줄지 않고 있습니다. 그래서 가계대출 자체가 늘어나고 있고 그 안에서 전세대출, 주택담보대출, 그리고 그런 부족분을 메꾸려고 하는 신용대출까지 늘어나면서 매매 가격이 하락이 잘 안 되는 부분, 그리고 전세 가격이 치솟는 부분, 영향을 받고 있다라고 분석이 됩니다.

[앵커]
전세대출 제도가 있잖아요. 그런데 이 전세대출 제도는 요건만 갖춰지면 무한정 공급이 가능한 겁니까, 아니면 어떤 제약이 있습니까?

[김규정]
기본적으로 기존 전세계약담보분에 대해서 과도한 기존의 대출이 있다거나 이런 위험 요인이 있지 않은 경우에는 일정 정해진 LTV 선까지는 대출이 되고 있는 상황입니다. 그러다 보니까 전세 계약금액이 올라가는 것에 따라서 최근에 굉장히 많이 급등을 한 거죠. 그래서 정부에서는 이런 부분을 면밀히 관리를 해서 너무 잔액이 늘어나지 않도록 해야 되는 것이 아니냐라는 지적이 있었고 가이드가 있었던 상황이고요. 아무래도 대출을 받을 수밖에 없지만 또 대출이 가능하면서 전세금이 계속 올라간다라는 지적도 있기 때문에 관리를 하겠다라는 입장인데 은행권에서는 사실상 그렇게 되면 대상을 뭔가 까다로운 조건을 두고 제어를 하기보다는 금리를 올리게 될 가능성이 많습니다.

[앵커]
은행 자체에서요?

[김규정]
코픽스나 아니면 조달금리 같은 것에 개인별 가산금리를 더해서 대출금리가 정해질 텐데 가산금리 같은 것들을 올려서 대출을 줄어들게 하는 조치를 취할 가능성이 많아서 그러면 신규 전세대출을 받거나 혹은 변동금리를 쓰고 계신 분들의 경우에는 금리가 또 올라가서 부담이 늘어나실 수 있겠죠.

[앵커]
그런데 오늘 한은에서 기준금리는 동결을 했단 말이에요. 그런데 은행에서 별도로 대출의 금리를 더 얹을 수 있다, 가능하다는 얘기죠?

[김규정]
그렇죠. 저희가 보통 개인별 대출금리가 결정될 때는 개인별 신용 상황에 따라서 가산금리가 더해져서 최종금리가 나오기 때문에 그런 부분은 은행권에서 충분히 조정을 할 수가 있습니다. 이미 신용대출이나 전세대출이 너무 많이 늘어나고 있다라는 금융당국의 지적이 있었기 때문에 은행권에서 조금 손쉬운 조절 방법을 선택할 가능성이 있고 은행들이나 금융권이 갖고 있는 개인대출 잔액 같은 것들이 현재 4분기로 넘어온 상황에서 많이 없기 때문에 대출을 또 줄이려는 목적에서 금리를 인상하는 조치를 가할 가능성이 있습니다. [앵커] 그런데 그렇게 금리를 올리면 조금 전에도 말씀하셨지만 변동금리를 이용하거나 아니면 지금 또 빚이 있는 분들 같은 경우는 상당히 부담이 될 수밖에 없거든요. 이게 결국은 가계빚인데 그게 또 부메랑으로 결국은 피해는 국민들이 보는 게 아닌가 싶어요.

[김규정]
맞습니다. 전세대출이 너무 가능하기 때문에 계속 올라가는 전세금을 떠받쳐준다라는 이론적인 지적들이 있습니다. 그래서 전세대출을 제어하자라는 목소리도 있는데 그렇게 될 경우에 공급이 극도로 부족해서 수급 불균형이 심한 지역에서는 결국 대출 금리가 어렵거나 아니면 대출이 안 되는 분들은 전세가격에 맞춰서 수도권이나 다른 지역으로 이사를 갈 수밖에 없고 대출 피해 없이 여유자금으로 계약하실 수 있는 신규계약자가 그 자리에 들어오는 상황이 벌어질 수도 있거든요. 그래서 지금처럼 몇몇 수급불균형이 극심한 지역이나 단지에서는 전세대출을 규제하거나 아니면 금리를 금리를 올리는 부분에 상당히 신중해야 될 필요가 있습니다. 결국에는 이런 대출이나 금리에 민감할 수밖에 없는 서민들이 조금 더 많은 피해를 감내해야 되는 상황이기 때문에 이런 부분에 실행에는 신중하게 대응을 해야 되는 상황입니다.

[앵커]
지금 전세 품귀현상이 계속되고 있는데요. 여기에 관련해서 홍남기 부총리가 또 관심의 대상이 되고 있습니다. 조금 전에 저희가 화면을 통해서 봤습니다마는 홍남기 부총리. 지금 전셋집 구하기가 쉽지 않은 상황을 무겁게 받아들인다고 얘기했는데 본인도 집을 다시 찾아야 되는 상황이에요.

[김규정]
지금 계약갱신청구권을 쓰실 수 없는 상황이라고 보도를 통해서 많이 알려졌죠. 해당 집주인, 임대인이 본인 거주를 하겠다고 밝히면서 청구권 쓰실 수 없어서 전세를 구해야 되는 상황으로 뉴스를 많이 탔습니다.

[앵커]
그렇죠. 지금 본인이 살고 있는 전셋집 이게 전세 가격이 2억 가까이 올랐나요? 어떻습니까?

[김규정]
네, 거의 종전에 계약하셨을 때에 비해서는 2억 내지는 3억 가까이 시세 기준으로 오른 상황인데 계약을 근처에서 하실 수 있다고 하더라도 금액을 올려주셔야 되니 혹시 당장 현금이 없다면 대출 문제가 동일하게 1처하신 상황일 거고요. 만약에 전세를 구하지 못한다면 다른 지역으로 이사를 하거나 혹은 반전세 같은 물건을 찾을 수 있는 형태로 계약을 변경하셔야 되는 상황에 놓였다라고 보여집니다.

[앵커]
물건이 없어서 찾을 수 있으실지는.

[김규정]
마포나 이런 지역들도 사실 전세 아파트 물건이 수요에 비해서는 귀한 지역이어서.

[앵커]
지금 홍남기 부총리 같은 경우는 집이 2채가 있어서 의왕에 있는 집을 팔고 세종에 있는 집을 분양받은 것을 그냥 유지하는 거잖아요. 그런데 전세 난민이 될 위기에 처해 있습니다. 조금 전에 홍남기 부총리 얘기를 들어봤습니다마는 생애첫특별공급 물량 30%에 대해서 소득기준을 20~30% 정도 완화해 주겠다라고 얘기를 했거든요. 아무래도 여기에 기대를 갖고 있는 분들이 많이 있어서 반가운 소식이 되겠죠?

[김규정]
대상자분들한테는 굉장히 반가울 수 있습니다. 지금 전세난을 해결하기 위해서 일정 부분 수요를 정상적인 내 집 마련으로 갈 수 있는 통로로 분산하자라는 의도로 나온 정책으로 보이는데 최근에 저희가 신혼부부나 생애최초특별공급 자체를 전반적으로 늘리는 제도들이 이미 나왔었고요. 그 대상자를 정하는 요건 중에 근로소득 조건이 있는데 현행 조건은 맞벌이 기준으로 평균 근로소득의 120 내지 130%까지 대상자가 되는데 이 부분을 최대 140에서 160%까지 높인다라고 하니까 지금 정부 발표로는 신혼부부 자격 대상자 92%가량이, 그러면 100명 중에 92명 정도는 이 소득 안에 들어가서 특별공급대상자가 될 수 있다라는 발표가 나온 겁니다. 그래서 소득이 내가 조금 소위 기준보다 넘쳐서 특별공급 받지 못했던 생애 최초나 신혼부부자들은 사전청약 3기 신도시라든가 이런 것들에 접근을 해 볼 수 있으니, 공약을 해 볼 수 있으니 좋은 기회라고는 보여지는데.

[앵커]
여기서 소득이라는 게 부부 합산을 얘기하는 거죠?

[김규정]
방금 말씀드린 기준은 맞벌이 기준이고 거기서 외벌이 같은 경우는 10 내지 20%포인트씩 조금 적게 적용이 됩니다. 그래서 기준이 있는데 여기서 허점은 대상자 자격요건에 근로소득 기준을 완화하기는 해서 대상자 풀은 늘어나지만 공급량 자체는 종전하고 동일하다는 거죠. 생애최초나 신혼부부에게 정해진 물량은 갑자기 또 같이 늘리는 게 아니다 보니까 어떻게 보면 인기 단지의 이런 특별공급 원하시는 신혼부부나 생애 최초자분들은 이후부터 경쟁이 더 치열해질 수 있을 것 같습니다. 그리고 이런 부분을 완화하면서 또 생애최초나 신혼부부에 들어가지 않는 40대 장기 무주택 세대주 이런 분들의 불만은 여전히 남아 있는 것 같습니다.

[앵커]
참 쉽지 않은 상황인데. 앞서서 소장님께서 전세난이 아무래도 짧게는 내년 상반기 그리고 길게는 2년 이상도 이어질 수 있다고 하셨는데 그럼 이 전세난을 해결할 수 있는 방법은 어디서 찾아야 할까요?

[김규정]
지금 수요를 줄이거나 공급을 늘리거나 해야 되는데 둘 다 해결책이 마땅치 않습니다. 그래서 해법 내놓기가 쉽지는 않은데요. 일단 정부에서는 전세가 워낙 극도로 부족하다 보니까 상대적으로 그 물량을 대체할 수 있는 비아파트 물건의 정보를 공유를 한다거나 아니면 전세 대신 반전세나 월세 같은 것들에 소득공제혜택 같은 것들을 늘려서 전세만 고집할 게 아니라 월세도 선택할 수 있게 한다든가 여러 가지 수요를 분산할 수 있는 정책들. 그리고 방금 얘기 나눈 것처럼 정상적인 내 집 마련이나 매매로 갈 수 있는 사다리를 놔줘서 전세 쪽에 몰려 있는 수요를 분산하자는 건데 지금 저금리다 보니 워낙 월세보다는 전세를 다들 선호하시고 특히 인기 지역의 아파트 전세를 원하시는 데다가 또 3기 신도시 사전청약 때문에 다들 무주택 요건을 유지하셔야 돼서 사실상 해결책이 마땅치가 않습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다. 잘 들었습니다.

[김규정]
감사합니다.