“5월이 온다” 서울•수도권 부동산 ‘이곳들’ 주목

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2022년 4월 6일 (수요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 슬기로운 라디오생활, 2부는 이슈인터뷰 시간으로 준비했습니다. 대통령 선거 직후, 서울 아파트의 평균 집값이 급등했다는데요. 부동산 시장에 어떤 신호를 주는 건지. 건국대 부동산대학원 박합수 겸임교수 연결해 이야기 나눠보겠습니다. 교수님 안녕하세요?

◆ 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수(이하 박합수): 안녕하세요.

◇ 이현웅: 정점을 찍었다는 평가를 받다가 또 대통령 선거 직후에는 알 수 없다. 여러 가지 평가들이 나오던데 지금 움직임이 어떻습니까.

◆ 박합수: 자료는 더불어민주당 김회재 의원이 대선 직후인 3월 10일부터 28일까지 서울 아파트 거래 현황 자료에 신고가를 경신한 것이 전체 거래가 149건인데요.

◇ 이현웅: 서울 기준인 거죠.

◆ 박합수: 서울 아파트 거래 입니다. 149건 중에 46건이 대략 31% 정도 되는데 신고가를 갱신한 게 30% 정도에 이른다. 이런 얘기가 되고요. 그 중에 상위 10개 아파트는 6억 8천만 원 정도 올랐다는 거고 상위 10개 중에 6군데는 강남에 있는 재건축 아파트다 이런 얘기가 되겠습니다.

◇ 이현웅: 지금 거래가 그나마 되고 또 신고가를 기록하는 곳들은 대부분 강남 3구 이런 쪽에 몰려 있습니까.

◆ 박합수: 우선 재건축 아파트에 기대감이 작용하면서 재건축에 올라있다고 봐야 될 것 같습니다.

◇ 이현웅: 다른 서울 일반 집값들의 거래도 활발한가요.

◆ 박합수: 전체적으로 보면 아직 그렇게까지 활성화되지는 않은 상태라고 볼 수 있고 우선 전반적으로는 시장에 대한 새 정부의 부동산 공약 이런 기대감이 커지고 있으면서 일부 매수 심리를 100을 기준으로 해서 지역별로 다르기는 합니다만 일정 부분 회복하는 양상이라고 볼 수 있습니다.

◇ 이현웅: 일부에서는 아파트 집값의 오르내림세가 양극화되고 있다. 이런 평가도 하더라고요.

◆ 박합수: 그렇습니다. 어차피 재건축이나 재개발 전면적인 규제 완화에 대한 수혜가 있는 지역들 위주로는 기대감이 커지고 있고 그렇지 않은 일반 아파트들은 여전히 그냥 보합세라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 이현웅: 서울 말고 다른 지역들은 어떤가요.

◆ 박합수: 전반적으로 수도권에서는 분당, 일산, 평촌, 중동 산본 같은 1기 신도시가 똑같이 재건축, 리모델링 기대감이 맞물리면서 전체적으로 가격이 상승하는 모양새를 보이고 있고요. 그리고 5개 광역시 중에서는 입주 물량 부담이 커지고 있는 대구나 대전 같은 데는 약보합세입니다. 나머지는 소폭 상승하고 있고 기타 지방 중에서는 강원도나 전북, 경상남도 등을 중심으로는 소폭 상승세를 유지하고 있는 상황입니다.

◇ 이현웅: 그렇게 막 하향세를 그리고 있는 상황은 아니네요. 전국적으로.

◆ 박합수: 전반적으로는 약간 강보합 추세라고 보는 게 맞을 것 같습니다.

◇ 이현웅: 대통령 집무실 이전 관련해서 용산 쪽 부동산도 상승 거래 이어진다는데 어떻게 되고 있나요.

◆ 박합수: 용산이라는 자체는 대통령 집무실 이전이 아니더라도 서울의 중심 지역이기 때문에 특히 미군 이전과 함께 집중 개발이 예고된 지역입니다. 우리가 너무나 잘 아는 한남뉴타운이라든가 이촌동 재건축 지역, 한강로 일대 재개발 사업이 집중적으로 추진 중에 있고요. 여기에 서울역 뒤편부터 서계, 청파, 원효로 국제 업무직으로 이어지는 용산의 마지막 개발축까지 시작되는 용트림이 시작되는 지역입니다. 여기에 집무실이 이전하면서 주변의 개발 사업의 속도가 더 빨라질 거라는 기대가 가미되면서 전체적인 분위기가 올라가고 있는 상황이라고 할 수 있습니다.

◇ 이현웅: 기존에 청와대에 있는 곳도 개방되면서 기대감 때문인지 아파트 가격 오르고 있다.
이런 얘기 있던데 그것도 맞나요.

◆ 박합수: 종로 같은 도심 지역은 전체적으로 두 가지 양상입니다. 도심도 재개발이라는 측면에서 전체적으로 활성화가 예상이 되고 또한 세운 지구라든가 서울시에서 추진하는 사업들이 점차 확대될 수 있고 시장이 전체적으로 보면 도심의 집중력이 강화되는 모양새이기 때문에 장기적으로도 종로는 조금 더 부각이 될 것으로 보여 집니다.

◇ 이현웅: 이번에 새 정부 인수위 꾸려졌고 곧 출범을 할 텐데 다주택자에 대해서 1년 동안 양도세 중과를 한시적으로 배제해 주겠다는 계획을 밝혔습니다. 안정을 줄 것이라는 전망도 있고 반면에 앞으로 다주택자 추가 완화에 대한 기대 때문에 오히려 매물이 잠길 것이다. 이런 얘기도 있던데 어떻게 보고 계신가요.

◆ 박합수: 우선 다주택자의 매물은 일부 나올 것으로 예상이 됩니다. 왜냐하면 올해 보유세를 부담하지 않기 위해서 5월 말까지 매도를 하게 되면 올해 6월 1일 기준으로 납부 기준일이니까 제외될 수 있습니다. 그런데 물리적으로 두 달도 채 안 남은 시간이기 때문에 쉽지는 않은 상황입니다. 매물이 많이 나온다면 시장의 가격 하향 안정으로 이어질 개연성은 크다고 할 수 있습니다. 미리 실시했으면 상당 부분 지금 이 시점에서 혜택이 있었을 것으로 보여 집니다. 5월 말까지 팔아야 되니까요. 일단 지금이라도 늦었지만 매물이 조금 더 나올 것으로 보여 지는데 강남이나 재건축 중심의 알짜 물건들은 나올 확률이 생각보다 크지 않습니다. 그런 다주택자들은 오히려 보유하면서 자녀들에게 증여하거나 새로운 기회를 맞을 상황이기 때문에 조금 더 보유할 확률이 높고요. 외곽 지역을 중심으로는 매물이 늘어날 여지가 있지 않겠나 생각이 들어서 이렇게 되면 매수 의지가 지금 당장은 크지 않기 때문에 전체적으로 급매물이 나온다면 하향 안정에 어느 정도 영향은 있을 것으로 봅니다.

◇ 이현웅: 지금 밝히고 있는 게 5월부터 1년 동안이 아니고 이번 5월까지인 건가요?

◆ 박합수: 아닙니다. 5월을 포함해서 1년이니까 내년 4월 이 정도까지라고 보시면 되죠. 그런데 5월 말을 말씀드린 것은 6월 1일 현재 보유자가 올해 분 재산세나 종합부동산세를 내야 하는 납부 대상입니다. 이걸 회피하려면 5월 말까지 팔아야 한다는 거죠.

◇ 이현웅: 보유세 완화 방침 같은 것들도 얘기가 좀 되는 거 아닙니까.

◆ 박합수: 양도세도 유예를 하고 보유세도 완화를 하게 되면 다주택자가 마음이 바뀌면서 보유 쪽을 택할 수 있는 우려도 있습니다. 그래서 이런 시차에 대한 정책적인 조율은 반드시 필요할 것 같습니다.

◇ 이현웅: 그런 게 좀 더 세부적으로 면밀히 다뤄져야 할 것 같다는 생각이 들고 요즘에 워낙 심리 싸움도 많더라고요.

◆ 박합수: 그렇습니다.

◇ 이현웅: 최근에 보니까 서울에서 초고가 전세와 월세 계약이 체결됐다는 보도도 전해졌어요. 전세가 75억이었고 보증금 4억에 월세가 4천이던데 이런 것들은 일반적인 거래는 아닌 건가요.

◆ 박합수: 저도 이 기사에 인터뷰를 했었습니다만 어디까지나 초부유층 거래에 초고가 주택에 한해서 나타나는 현상이고요. 이런 아파트들은 매매가격이 한 100억 정도에 상당하는 것이기 때문에 일반적인 시장 가격과는 거리가 있는 토픽감 정도의 수준이어서 단순 참고라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 이현웅: 실제로 이 정도 가격이 아니고 나머지 전월세는 지금 어느 정도 움직이고 있습니까.

◆ 박합수: 전세시장은 매매시장과 연동해서 가는 상황입니다. 그렇기 때문에 매매시장이 어느 정도는 안정돼 있어서 전세시장도 같이 동반해서 일정 부분 안정세라고 볼 수 있을 것 같고요 하지만 지금 매입을 보류하는 수요 집값이 너무 비싸다든가 대출 규제 금리 이런 것으로 인해서 보류하거나 청약을 위해서 대기하는 전세 수요들이 일정 부분 지속되면서 전세가격은 그렇게 떨어질 기미는 크지 않은 상황이라고 할 수 있고 특히 8월에 계약갱신청권이 2년 행사한 것이 만료가 돌아오면서 그 이후에 그렇게 해당되는 전세가격이 주변 시세로 상승할 것이라는 우려들도 있기 때문에 전체적으로 시장 자체에서 전세가격이 올라갈 것이라는 우려가 제기되고 있는 상황이라고 말씀을 드릴 수가 있겠고요. 그런 만큼 매매 시장 안정에 조금 더 주력을 해야 할 필요가 있다고 보여 집니다.

◇ 이현웅: 임대차 3법 관련해서도 폐지나 축소를 검토하겠다고 방침을 밝혔는데 그러면 어떻게 영향을 주게 될까요.

◆ 박합수: 임대차 3법 중을 조금 더 명확하게 말할 필요가 있는데 세 가지입니다. 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제. 전월세 신고제는 실거래가 신고제처럼 30일 안에 실제 거래가액을 신고해야 하는 제도라고 볼 수가 있어서 이거는 투명한 사회나 아니면 주변 시세 정보를 파악하는 알 권리 차원에서 제도는 실시되는 게 오히려 마땅한 거고요. 결국은 계약갱신청구권입니다. 전월세 상한제조차도 신규에는 적용이 되지 않는 갱신 청구권에 딸린 부수 조항이라고 볼 수가 있어서 계약갱신청권을 당장 폐지하게 되면 전체적으로 부작용이 우려가 되는 상황입니다. 8월부터 도래한다고 말씀을 드렸는데 8월부터 순차적으로 도래하는 것만 주변 시설로 올라가게 되는데 그런 건들만 올라갈 수 있지 않습니까. 그런데 이거를 일순간 폐지를 하게 되면 4년이 경과가 아니라 2년이 경과된 전세 계약건도 한꺼번에 올릴 수 있는 우려가 있는 겁니다. 가령 20년도 12월에 계약을 신규로 했다고 하면 2년이 되는 게 22년 12월 올해 12월이잖아요. 그런데 12월에 바로 5%를 올리는 게 아니라 2년간 오른 것을 반영해서 시세대로 오를 수 있는 거죠. 그만큼 집주인들이 일순간 다 올릴 수 있는 우려가 잠재돼 있다고 보게 되면 이 제도가 어느 정도 일정한 룰에 의해서 진행이 되고 있는 것이기 때문에 당장 폐지보다는 전체적인 연착륙을 시도하면서 제도 개선을 해야 되지 않겠나 생각됩니다.


◇ 이현웅: 지금 은행들이 주담대 금리 인하라든가 아니면 대출을 많이 내주고 있는 상황인데
앞으로 부동산 시장 좀 더 활성화될 가능성도 있습니까.

◆ 박합수: 며칠 전에 주담대 금리가 4%에 육박했다는 보도도 있었습니다. 대출금리는 지난해 8월, 11월, 올해 1월 기준금리가 0.75% 3번 오르면서 대출금리가 한 1.5% 포인트가 올랐어요. 이건 은행 중에서 가산금리 반영이나 우대금리 축소를 통해서 상당 부분 선반영 된 측면이 있기 때문에 금리가 정상적으로 되돌아가야 하는 명분도 있다고 보여 집니다. 현재는 대출 규제와 금리 인상에 영향이 컸기 때문에 이번에 금리 인하가 매수자의 매수 의지 회복에 도움은 될 것으로 보여 집니다. 하지만 전체적으로 시장이 너무 많이 올라 있기 때문에 단기 급등에 따른 부담감이 여전하고요. 대출 규제는 이 또한 여전히 유지되고 있는 것이기 때문에 전반적으로 구매력이 축소된 상태입니다. 금리가 다소 인하는 되더라도 전체적인 매수 시장 활성화 연결되기에는 좀 이른 측면이 있지 않나 생각됩니다.

◇ 이현웅: 3363님께서도 질문 주시는데 집을 전세로든 매매로든 필요한 경우들도 있잖아요. 이런 경우 지금 어떻게 해야 됩니까 좀 더 관망을 해야 되는 건가요.

◆ 박합수: 무주택자, 실수요자의 매수는 어떻게 할 것인가로 질문이 보여 지기는 하는데요. 실수요자의 매수는 단기 급등했고 대출 규제되고 금리도 어느 정도 또 부담되기 때문에 자금 상환 능력이 갖춰졌다면 지금 상태에서는 관심 있게 바라는 봐야 한다고 생각됩니다. 무작정 기다리기보다는 본인의 관심 지역 위주로 매수를 비중을 60, 70% 정도 두고 봐야 되지 않겠나 생각됩니다.

◇ 이현웅: 직장이든 이런 거랑 가까우면 좋겠지만 만약 집값을 좀 고려를 한다면 수도권 특히나 경기도 등 어디를 주목하면 좋겠습니까.

◆ 박합수: 1기 신도시 중에서 관심 있게 봐야 할 지역이 있는데 분당이나 평촌 같은 데는 좋기는 합니다만 가격이 너무 부담되고 일산 같은 지역의 투입은 충분히 의미가 있다고 보여 집니다. 분당과 일산이 같이 출발했지만 지금은 시세는 거의 반값이거든요. 그렇게 본다면 gtx가 개통되면 강남 접근성이 20분 만에 획기적으로 개선되는 측면도 있기 때문에 일산 지역에 대한 것도 검토가 필요하고 부천 중동신도시도 gtx 통해서 여의도까지 10분 정도면 올 수 있는 전반적인 교통 개선 효과가 있기 때문에 서울에 접한 1기 신도시 개발이 기대되는 지역들에 대한 관심은 여전히 유효하다 볼 수가 있고요. 그리고 굳이 더 표현한다면 광명이나 이런 지역들 광명이나 구리 같은 데는 내년이면 지하철 8호선이 개통되면서 광명도 마찬가지입니다. 서울에 26번째 구로 격상되는 의미가 있기 때문에 접근성이 좋은 지역들에 대한 관심이 필요합니다. 성남 원도심 수정 중원구의 8호선 라인에 대한 관심도 유지해야 됩니다.

◇ 이현웅: 오늘은 여기까지 듣겠습니다.